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［摘要］在現(xiàn)代房地產(chǎn)工程管理中，業(yè)主管理是一項十分重要的內(nèi)容，為了更好地發(fā)揮業(yè)主在整個工程管理工作的積極作用，本文從業(yè)主管理在房地產(chǎn)工程管理中的積極作用入手，就如何優(yōu)化業(yè)主管理手段提出了幾點對策，以不斷地強化房地產(chǎn)工程管理水平。

［關鍵詞］房地產(chǎn)；工程管理；業(yè)主管理；強化

在對房地產(chǎn)進行工程管理時，業(yè)主管理有著十分重要的意義。這是因為將直接關系到投資效益能否得到有效的發(fā)揮。所以在實際工程管理中，應對業(yè)主管理的作用進行明確，這樣才能更好地促進工程管理水平的提升，并采取針對性的措施加強工程管理工作的開展，不斷強化其管理效益。以下筆者就此展開探究性的分析。

1業(yè)主管理在房地產(chǎn)工程管理中的積極作用

1.1必要性分析?，F(xiàn)代房地產(chǎn)工程具有投資大、質(zhì)量要求高、工期緊和任務重的特點，為了更好地發(fā)揮業(yè)主在工程管理中的作用，首先必須對其必要性有一個基本的認識。因為整個房地產(chǎn)工程管理中，不僅要加強工程質(zhì)量、安全、進度和成本的管理，而且還要加強環(huán)保管理，整個過程既要安全，又要低碳環(huán)保，而業(yè)主參與工程管理，則能更好地及時地發(fā)現(xiàn)問題，減少不必要的損失，就能有效的滿足工程管理的目的。1.2現(xiàn)狀探究。因為我國在工程管理方面的理論和實踐研究較晚，所以在房地產(chǎn)工程管理中尚存諸多不足。主要是因為在開發(fā)房地產(chǎn)項目之前，由于前期調(diào)研嚴重不足，特別是在可行性研究上較少，在施工圖設計文件供應上難以緊跟工作的進度，加上工程在實施中存在諸多變更，使得很多房地產(chǎn)企業(yè)在工程管理體系上亟待完善，加上企業(yè)在工程管理上的重視度嚴重不足，大都是采取經(jīng)驗來管理，有的管理人員的主觀臆斷，使得工程管理往往是事后控制，往往難以在事前和事中加強對其的控制和優(yōu)化，所以在房地產(chǎn)工程管理中亟待將業(yè)主管理的作用發(fā)揮出來[1]。1.3具體的作用分析。一是就決策階段來看，由于業(yè)主方在房地產(chǎn)開發(fā)中是項目投資者，最終目的的就是提高工程投資效益。所以在決策階段，業(yè)主的作用主要是確保項目定位與市場真實需求之間相互吻合。而為了預防在市場可行性方面的研究不足，所以在項目決策階段應加大力度開展市場調(diào)研工作，確保決策效率得到有效提升。所以需要在項目成本管理和合同管理以及進度管理和質(zhì)量安全、組織協(xié)調(diào)以及信息管理等環(huán)節(jié)，均需要貫穿整個工程項目實施的全過程，只有切實加強市場需求的深層次分析，才能更好地發(fā)揮業(yè)主在工程管理中的作用。二是就設計階段來看，主要是在項目決策的基礎上，由于設計質(zhì)量將對工程投資和質(zhì)量以及工期與運營成本都有著直接的關聯(lián)，所以需要業(yè)主給設計人員足夠的時間去思考和研討，才能提升設計圖紙的深度與質(zhì)量，確保工程得以順利實施的同時有效的控制投資。所以業(yè)主在設計階段的作用就在于對項目投資控制和設計進度以及設計質(zhì)量予以溝通協(xié)調(diào)和調(diào)研以及決策，并在設計中融入企業(yè)文化和業(yè)主理念，切實做好前期各項準備工作，對設計與設備供應方進行協(xié)調(diào)，在尊重市場的同時，還要結合項目實施新要求和出現(xiàn)的新變化，加強與設計方的溝通，聽取設計方的意見。三是在施工階段，首先就施工質(zhì)量而言，業(yè)主是組織和協(xié)調(diào)監(jiān)理嚴格把關并狠抓工程建設和確保工程質(zhì)量的重要保障，切實加強對勘察和設計和供應商以施工與監(jiān)理等方面的合作和管理，才能為工程質(zhì)量的提升奠定基礎。所以需要業(yè)主加強對法律法規(guī)和合同與規(guī)范，對多方的關系進行有效的協(xié)調(diào)，并采取針對性的方式加強質(zhì)量控制，達到質(zhì)量控制目標。加上施工中經(jīng)常出現(xiàn)設計變更的情況，業(yè)主同樣需要加強對其的協(xié)調(diào)和變更管理。業(yè)主在施工質(zhì)量控制是由監(jiān)理來開展，并利用監(jiān)理月報來輔助現(xiàn)場對監(jiān)理監(jiān)督控制進行檢查。所以需要業(yè)主應注重各單位作用的發(fā)揮，注重監(jiān)理職能的強化，對各方的關系進行有效的溝通和協(xié)調(diào)，以保證工程質(zhì)量的預期目標得以實現(xiàn)。其次是就施工進度而言，業(yè)主主要是在管理和組織以及協(xié)調(diào)等方面下功夫，對施工中可能出現(xiàn)的進度影響因素進行預見，并對諸多資源進行整合和調(diào)研，嚴格按照工程進度計劃來完成整個工程。最后是在安全管理而言，主要是對安全形勢進行研判，對安全預案的可行性進行研究，分析在施工中可能出現(xiàn)的安全問題，加強對安全預案的研究，才能更好地促進整個房地產(chǎn)工程的安全管理水平得到有效的提升。四是在竣工階段，因為客戶是業(yè)主在房地產(chǎn)開發(fā)之后的最終針對群體，只有提供良好的服務，才能實現(xiàn)自身效益的最大化，同時還會對自身的品牌和聲譽帶來巨大影響，乃至對后續(xù)項目開發(fā)也會帶來巨大影響。所以業(yè)主在這一階段，只有對工程進行正確干預，才能更好地促進工程管理成效的提升。所以需要引起業(yè)主的重視。雖然房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)管理這兩個行業(yè)相對獨立，但是二者始終貫穿在房地產(chǎn)開發(fā)全程，二者相輔相成，只有提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理，才能為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務，客戶在享受生活中，物業(yè)也會不斷升值，所以作為房地產(chǎn)業(yè)主，必須及時的掌握顧客的需求，并對其予以及時地解決和滿意的答復，設置專業(yè)的售后管理人員，及時的維修和管理物業(yè)，進而更好地針對顧客的要求針對性的改進和優(yōu)化，才能提升自身的升值空間[2]。

2優(yōu)化業(yè)主管理手段并強化房地產(chǎn)工程管理的幾點對策

由于業(yè)主在整個房地產(chǎn)工程管理中有著十分重要的作用，結合目前的現(xiàn)狀和業(yè)主參與房地產(chǎn)工程管理的必要性，筆者認為，業(yè)主在整個房地產(chǎn)工程項目建設中屬于主導者，更是工程建設質(zhì)量的首要責任人，必須在建設過程中注重主導作用的發(fā)揮，應切實注重業(yè)主管理手段的優(yōu)化，具體需要開展以下工作：一是認真遴選業(yè)主代表，確保所選的業(yè)主代表具有認真的工作作用和嚴謹?shù)墓ぷ鲬B(tài)度，能確保各項技術政策得到正確的執(zhí)行和貫徹，科學組織和開展諸多技術工作。二是緊密結合房地產(chǎn)工程項目具體的實施情況，針對性的配備專業(yè)的技術人員，并成立項目業(yè)主指揮中心，對現(xiàn)有的規(guī)章制度進行不斷地完善，切實注重房地產(chǎn)工程項目中的技術與協(xié)調(diào)工作的開展，緊密結合房地產(chǎn)工程項目的整體要求，詳細編制設計和施工進度計劃，這樣就還能確保各部門的職責得到有效的明確，各方得到高效的協(xié)調(diào)和配合。三是業(yè)主在日常工作中，應切實注重工程項目建設有關的社會資源的收集和整合，并采取鑒別、評估、考察和比較以及洽談等方式，建立健全工程設備以及主材的招投標管理制度，建立與自身發(fā)展需求相符的承包商與供應商的資源庫，尤其是應對招投標工程進行規(guī)范，盡可能地選擇核實的供應方，并在合同中對權責利進行明確。四是在竣工驗收過程中，業(yè)主應加強與物業(yè)、供應、銷售、技術和開發(fā)等人員的合作，并組建臨時復查部門，加強項目管理人員的合作，切實做好項目的移交。五是業(yè)主需要在物業(yè)管理方面做好整體定位，在對房地產(chǎn)項目進行規(guī)劃設計時，應堅持人本化的原則，注重節(jié)約和合理，確定與房地產(chǎn)項目定位相符和標準相同的物管方案，并在基礎設施和設備以及生活配套上提供針對性的建議與幫助，結合細節(jié)，盡可能地符合大眾需求，注重品牌形象的提升[3]。

3結語

由于業(yè)主在整個房地產(chǎn)開展中占據(jù)主導作用，保房地產(chǎn)順利開發(fā)具有十分重要的意義，所以為了更好地強化業(yè)主在房地產(chǎn)工程管理中的作用，需要我們對其的作用有一個基本的認識。業(yè)主在房地產(chǎn)工程管理中，主要是在決策階段、設計階段、施工階段、竣工階段參與，所以在不同的參與階段，其作用也有所不同。這就需要我們在這一過程中切實注重上述工作的開展，不斷地提升業(yè)主在房地產(chǎn)工程管理中的作用，

參考文獻

[1]趙煒.基于房地產(chǎn)開發(fā)角度的工程管理分析[J].住宅與房地產(chǎn)，2017（32）：26-27.

[2]陶濤.房地產(chǎn)工程管理與探討[J].電子制作，2015（05）：269.

[3]肖志軍.房地產(chǎn)工程全面質(zhì)量管理與質(zhì)量控制之探析[J].山西建筑，2013，39（03）：214-216.

作者:何兆強