導(dǎo)語：房地產(chǎn)開發(fā)管理論文4篇一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

第一篇

【摘要】近些年，房地產(chǎn)市場愈發(fā)愈火熱，而且有較強的發(fā)展趨勢。隨著關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)招標施工等制度的不斷進步，采用了較為先進的管理理念，完善并實施開發(fā)管理體系，用來提高房地產(chǎn)開發(fā)水平，成為房地產(chǎn)開發(fā)商亟待研究和解決的重要問題。本文從根本上分析了目前市場房地產(chǎn)開發(fā)管理過程中所存在的問題，并就解決房地產(chǎn)開發(fā)管理過程中出現(xiàn)的問題提出可行性建議。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；開發(fā)管理；難點；措施

我國的人口數(shù)量比較多，由于國土面積有限，所以，在一些城市的不斷發(fā)展過程中，出現(xiàn)了住房緊張問題。這對房地產(chǎn)行業(yè)來說，既是一次發(fā)展的機會，同時也是對房地產(chǎn)行業(yè)的挑戰(zhàn)，為了提高房地產(chǎn)企業(yè)在市場中的影響力和競爭力，必須及時發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中存在的問題并及時解決。近幾年來，房地產(chǎn)企業(yè)的管理者必須改變傳統(tǒng)經(jīng)濟時代下開發(fā)管理的措施，還要改變傳統(tǒng)的管理理念，針對社會網(wǎng)絡(luò)化的發(fā)展形勢，只有對開發(fā)管理的機制進行及時的優(yōu)化與完善，才可以促進我國房地產(chǎn)企業(yè)可以獲取更大的經(jīng)濟效益，促進企業(yè)競爭力的提升。如果不斷提高房地產(chǎn)開發(fā)管理的水平，還可以方便促進房地產(chǎn)項目的規(guī)范化管理。下面是對當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)管理的內(nèi)容及簡單的介紹，以供參考。

1房地產(chǎn)開發(fā)管理的含義

為了確保房地產(chǎn)開發(fā)公司高質(zhì)、高效的完成建設(shè)項目的目標，必須進行房地產(chǎn)開發(fā)管理。依據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)理負責(zé)制的基本原則，結(jié)合開發(fā)方法與工程發(fā)展意義等基本理論，綜合考慮房地產(chǎn)開發(fā)管理項目的規(guī)律性，對房地產(chǎn)工程建設(shè)項目進行系統(tǒng)的內(nèi)部控制管理、監(jiān)管、協(xié)調(diào)、計劃及組織，以此來實現(xiàn)對房地產(chǎn)建設(shè)全過程生產(chǎn)要素的優(yōu)化配置，確保房地產(chǎn)開發(fā)目標高效的完成。在房地產(chǎn)開發(fā)管理過程中，因為開發(fā)管理系統(tǒng)非常復(fù)雜，所以必須構(gòu)建一套高效、規(guī)范、合理、科學(xué)的管理機制作為保證，通過采取這些應(yīng)對措施，才可以對房地產(chǎn)工程建設(shè)全過程實現(xiàn)統(tǒng)籌和協(xié)調(diào)，以此實現(xiàn)工程建設(shè)的終極目標。

2我國房地產(chǎn)企業(yè)管理工作現(xiàn)狀分析

在我國，房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)經(jīng)歷了幾十年的發(fā)展，尤其是近幾年來，我國城市化進程逐漸加快，很多國際知名的房地產(chǎn)集團企業(yè)不斷涌入中國市場。面對激烈的市場競爭，我國的房地產(chǎn)企業(yè)一方面注重提升自身管理工作的質(zhì)量，另外一方面也在激烈的市場競爭中不斷學(xué)習(xí)成功企業(yè)的管理模式。經(jīng)過多年的探索和發(fā)展，我國的房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)管理過程中取得了很多令人矚目的成就。但是我國市場經(jīng)濟秩序正在逐步建立，依舊處于不是很穩(wěn)定的狀態(tài)，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展依舊存在很多問題，我們在具體管理工作方面還有很多需要改進的地方，總體來說，我國房地產(chǎn)項目開發(fā)管理工作中主要存在以下幾個問題。①很多房地產(chǎn)企業(yè)管理者和經(jīng)營者在市場決策過程中，沒有對市場需求進行深入的調(diào)查和分析，一味的追求高端大氣上檔次的建筑項目，這些項目建成后的品質(zhì)和質(zhì)量沒有任何問題，但是卻無法獲得市場及消費者的肯定。產(chǎn)生這種的現(xiàn)象的主要原因就是，這些建筑企業(yè)沒有給自身一個良好的定位，無法依據(jù)市場的實際需要進行運作，導(dǎo)致曲高和寡，流失了大量的消費者。②房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在自身建設(shè)方面依舊存在一些問題，例如銷售部門對銷售人員的素質(zhì)不夠重視，導(dǎo)致消費者們對銷售人員的服務(wù)不滿意，影響了企業(yè)的銷售業(yè)績，影響了企業(yè)的形象，失去了廣大消費者的支持。③我國房地產(chǎn)企業(yè)在管理方面依舊比較落后，導(dǎo)致信息化管理進程受阻，在實際管理工作中，有用的市場信息因為信息傳遞途徑問題導(dǎo)致管理方向錯誤、管理方案失敗等制約著建筑企業(yè)的發(fā)展。

3房地產(chǎn)開發(fā)管理中存在的問題

房地產(chǎn)行業(yè)雖然發(fā)展迅速，但是與其相關(guān)的制度并不完整，有很多開發(fā)項目的管理制度都存在較大的缺陷，這個原因也使得房地產(chǎn)開發(fā)管理水平難以提高，進而增加了管理的難度。下面是對房地產(chǎn)開發(fā)管理中所存在的問題以及進行簡單的介紹。3.1成本管理方面存在的問題。在房地產(chǎn)企業(yè)運營中，企業(yè)盈利是重要保障，資金的運作管理在企業(yè)的發(fā)展中占據(jù)重要地位。我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工程項目施工現(xiàn)場成本管理體系依舊不健全，存著很多問題?？傮w來說，我國房地產(chǎn)開發(fā)管理現(xiàn)場成本管理的問題主要有：①不健全的成本管理體系使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在施工合同的談判及簽訂環(huán)節(jié)缺乏相關(guān)體制的支持，成本管理環(huán)節(jié)存在較多不利的漏洞，導(dǎo)致今后的項目索賠執(zhí)行工作以及工程變更難度加大，最終致使整個房地產(chǎn)開發(fā)項目工程成本盲目擴大，而不利于房地產(chǎn)開發(fā)市場的良性發(fā)展。②相關(guān)成本管理體制不夠完善，成本核算缺乏系統(tǒng)化的監(jiān)督制度保障，從而使得開發(fā)企業(yè)對工程項目成本管理的可控性下降，最終導(dǎo)致資金利用率不高，資金浪費嚴重。3.2質(zhì)量管理方面所存在的問題。質(zhì)量問題一直以來都是房地產(chǎn)開發(fā)項目工程現(xiàn)場管理過程中的主要問題，也是制約我國房地產(chǎn)開發(fā)項目現(xiàn)場管理的影響因素。主要體現(xiàn)在以下方面：①施工人員自身施工技能水平和安全意識良莠不齊，開發(fā)企業(yè)沒有按要求執(zhí)行“一人一崗、一人一證”上崗制度，也沒有定期對基層員工和關(guān)鍵施工環(huán)節(jié)作業(yè)人員在崗培訓(xùn)，從而導(dǎo)致項目工程施工工藝及工序混亂，最終影響到整個房地產(chǎn)開發(fā)項目工程的施工質(zhì)量；②開發(fā)企業(yè)施工監(jiān)理人員自身的監(jiān)督管理職能無法得到有效發(fā)揮，施工過程中對進場材料把關(guān)不嚴，主觀性的偷工減料問題普遍存在；③在實際施工過程中，施工作業(yè)人員沒有按照施工圖紙設(shè)計或有關(guān)施工標準要求進行施工，從而為項目工程后期運行埋下嚴重的質(zhì)量隱患。3.3設(shè)計管理方面存在的問題。隨著房地產(chǎn)開發(fā)項目不斷增多，今后我國房地產(chǎn)開發(fā)項目工程將向集成化、系統(tǒng)化以及規(guī)?；较虬l(fā)展。然而，在此過程中，房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計將面臨著新的挑戰(zhàn)，設(shè)計任務(wù)也更為復(fù)雜與集中。調(diào)查顯示，以往經(jīng)常出現(xiàn)受到整個房地產(chǎn)項目建設(shè)周期的迫切性要求，開發(fā)企業(yè)設(shè)計趕工的情況。這主要是由于房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計人員缺乏現(xiàn)場一線資料，沒能夠深入到施工現(xiàn)場勘察，從而所提交的設(shè)計方案與項目建設(shè)現(xiàn)場實際情況之間存在較為明顯的差異，最終無法確保項目建設(shè)周期與建設(shè)質(zhì)量的可控性。3.4涉及房地產(chǎn)開發(fā)管理的體制體系不健全。房地產(chǎn)開發(fā)商在建設(shè)項目施工的過程中，盲目的照搬項目管理模式，缺乏理性思考和理解，沒有有效的和房地產(chǎn)開發(fā)項目進行有機的結(jié)合。沒有將事中管理和事前管理有機的結(jié)合起來，致使項目資金和施工進度方面失去控制，項目的開發(fā)偏離了預(yù)期的價值與目標。

4提高房地產(chǎn)開發(fā)管理水平的措施

4.1重視成本管理。重視全過程成本管理，提高成本管理水平是房地產(chǎn)開發(fā)項目工程現(xiàn)場管理的保障所在。因此，這就需要相關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須組建一批高素質(zhì)高技能的成本管理工作人員，落實責(zé)任與激勵機制，從事前、事中、事后三方面進行嚴格把關(guān)，提高工程項目現(xiàn)場成本管理水平，確保成本核算工作開展的規(guī)范性，為企業(yè)最終實現(xiàn)經(jīng)濟效益與社會效益提供可靠保障。此外，還要將成本管理貫穿深入施工環(huán)節(jié)各階段各工序，逐步制定一套與企業(yè)發(fā)展相一致的成本管理體制，以健全的成本控制制度為手段，在保障房地產(chǎn)開發(fā)項目工程質(zhì)量的基礎(chǔ)上，確保成本管理的有效性與靈活性，對總成本開支進行合理的控制，提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金的利用率。4.2提高房地產(chǎn)開發(fā)。項目工程現(xiàn)場管理水平質(zhì)量管理是房地產(chǎn)開發(fā)項目現(xiàn)場管理的重點所在，也是提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核心競爭力的必經(jīng)途徑。這就要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須重視質(zhì)量管理，切實地提高管理水平，本文主要從以下幾方面對其進行相關(guān)闡述：①加大對施工人員的崗前培訓(xùn)與在崗培訓(xùn)力度，重視技術(shù)交底工作的開展，確保施工工藝及施工工序的有效性與規(guī)范性，提高施工質(zhì)量。②應(yīng)以經(jīng)濟處罰為手段，提高監(jiān)理單位監(jiān)督管理職能履行度，根據(jù)企業(yè)的發(fā)展實際不斷對相關(guān)質(zhì)量監(jiān)督體制進行改進與完善；③強化施工現(xiàn)場管理力度，重視對各施工環(huán)節(jié)的質(zhì)量管理，并對各工序施工標準進行系統(tǒng)歸納，以此為依據(jù)規(guī)范施工行為；4.3強化設(shè)計管理。設(shè)計管理的圖紙設(shè)計、方案設(shè)計規(guī)劃可以說是整個項目工程現(xiàn)場管理的前提所在，對房地產(chǎn)開發(fā)項目工程的現(xiàn)場管理具有重要意義。通常情況下，房地產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)計方案都是通過不同項目之間的對比，并進行可行性分析而采取的。因而，所涉及到的設(shè)計工作并非由一個設(shè)計單位獨立完成的，這就要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須根據(jù)項目工程的實際情況，根據(jù)工程需求充分整合各設(shè)計單位之間高效的溝通與聯(lián)合實現(xiàn)。此外，房地產(chǎn)發(fā)開企業(yè)還應(yīng)在設(shè)計單位之間構(gòu)建良好的溝通體系，確保設(shè)計工作的內(nèi)在關(guān)系，協(xié)調(diào)各個設(shè)計單位在房地產(chǎn)開發(fā)項目工程建設(shè)整體方案設(shè)計，確保項目工程能夠有效開展以及設(shè)計方案的提交時間。此外，還要對項目建設(shè)現(xiàn)場實際情況進行勘察與分析，確保內(nèi)審有效和出圖質(zhì)量，從而確保設(shè)計管理整體質(zhì)量的穩(wěn)定性。4.4加強房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量的控制與管理在房地產(chǎn)投資行業(yè)中，投資數(shù)額巨大是一個顯著特點，業(yè)主對房地產(chǎn)項目的物業(yè)管理、質(zhì)量和性價比都會經(jīng)過很多考慮。其中，質(zhì)量的問題是居民考慮的最基本的條件。房地產(chǎn)開發(fā)商在具體開發(fā)過程中，必須嚴格的依據(jù)行業(yè)標準和國家標準，加強對施工、材料等方面的管理和控制，按照最高的標準完成房地產(chǎn)項目的建設(shè)。除此之外，開發(fā)商還要對開發(fā)項目基礎(chǔ)設(shè)施的質(zhì)量進行管理和維護，及時解決居民提出的問題，總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)。

5結(jié)語

綜上所述，我國人口基數(shù)比較大，城市化進程越來越快，近幾年來出現(xiàn)了買房熱的現(xiàn)象。本文針對房地產(chǎn)開發(fā)管理中存在的難點問題進行了重點介紹，并且提出相應(yīng)的解決措施，以期為我國房地產(chǎn)管理者制定發(fā)展策略提供重要的參考依據(jù)，解決房地產(chǎn)開發(fā)管理中存在的問題，提高企業(yè)的市場競爭力。

參考文獻

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作者:梁潔嫦

第二篇

1房地產(chǎn)開發(fā)用地利用效率影響因素

1.1人口因素。無論是對住宅用地進行開發(fā)，還是對商業(yè)用地進行開發(fā)，均需要對一定規(guī)模的人口、一定消費的群體作為地產(chǎn)區(qū)域所存在的支撐。作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要結(jié)合人口規(guī)模，進行相應(yīng)的產(chǎn)品設(shè)計，可以借助不同形式的營銷手段，實現(xiàn)效益最大化。在相應(yīng)片區(qū)之中，要擁有一定數(shù)量的人口，這一因素是房地產(chǎn)前期市場定位，在具體開發(fā)過程中，人口因素也是一種基礎(chǔ)性保障。1.2經(jīng)濟因素。經(jīng)濟水平對土地利用率帶來重要影響，經(jīng)濟水平較高，能夠提升土地利用率。如北京、上海等地區(qū)。如果群體收入較高，會吸引大量人群，這就產(chǎn)生了人口集聚效應(yīng)。同時，城市經(jīng)濟發(fā)展水平高，促使該片區(qū)內(nèi)具備較大的發(fā)展?jié)摿ΓM一步體現(xiàn)出土地高效利用，單位面積土地所創(chuàng)造的GDP也會隨著城市經(jīng)濟發(fā)展而增加。1.3政治因素。房地產(chǎn)行業(yè)和國民經(jīng)濟發(fā)展水平有著密不可分的關(guān)系，房地產(chǎn)行業(yè)受診治因素影響的程度較深，對我國宏觀經(jīng)濟增長數(shù)據(jù)進行詳細分析。在我國經(jīng)濟迅速發(fā)展的今天，房地產(chǎn)行業(yè)逐漸成為支柱性產(chǎn)業(yè)[1]。房地產(chǎn)行業(yè)要想成功，對市場環(huán)節(jié)提出了更高的要求，如果房地產(chǎn)行業(yè)脫離市場規(guī)劃以及政治進行盲目開發(fā)，最終將走向失敗。

2現(xiàn)行土地儲備制度的城市房地產(chǎn)開發(fā)用地供給管理現(xiàn)狀

2.1進入調(diào)整期。經(jīng)過調(diào)查顯示，全國商品房的銷售面積持續(xù)下降。在2014年，商品房銷售面積為12.06億m2，和上一年相比，降低了7.6%，直到2014年底，增速連續(xù)11個月下降。我國有40個重點城市商品房銷售面積有所下降。下降幅度和全國總體水平相比略低。此外，和銷售量下降相對應(yīng)的商品房庫存處于持續(xù)增加狀態(tài)，到2014年末期，全國商品房的待售面積為6.22億m2。對同比放假進行研究，我國有七十多個城市的房價已經(jīng)連續(xù)四個月比上一年同期水平低了。其中一線城市下降3.5%，二線城市下降4.4%，三線城市下降4.7%。2.2房地產(chǎn)用地受市場影響。對與房地產(chǎn)相關(guān)的指標進行分析，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)供應(yīng)量的速度和房地產(chǎn)開發(fā)投資、商品房銷售面積增速兩者之間呈現(xiàn)出同步回落現(xiàn)象。在2013年4月，以上三項指標的增速已經(jīng)達到了高點，此后開始出現(xiàn)下滑趨勢。在2014年的1~2月份，商品房的銷售面積增速逐漸呈現(xiàn)出負增長模式。站在住宅用地價格角度進行分析，因為我國國土資源部公布了105個城市的新建商品住宅價格月度環(huán)比指數(shù)調(diào)整計算指數(shù)為季度環(huán)比指數(shù)。經(jīng)過計算后發(fā)現(xiàn)，在2014年，房價以及地價指數(shù)均呈現(xiàn)出下降趨勢。2.3城市住宅用地量分化。我國統(tǒng)計局統(tǒng)計的70多個大中城市中，將其劃分為一線、二線、三四線城市等類別，對2008~2013年房產(chǎn)用地供應(yīng)情況進行研究。如圖1所示。從圖中可以看出，一線城市的房地產(chǎn)用地供應(yīng)，因為特征拆遷成本的提高，同時建設(shè)用地增量供應(yīng)受到一定限制，導(dǎo)致工地總量呈現(xiàn)出下降趨勢。在2014年，房地產(chǎn)用地的總量和上年相比下降了25.5%，一線城市下降幅度比較歐大，二線城市為29.3%，三四線城市為28.3%[2]。

3現(xiàn)行土地儲備制度的城市房地產(chǎn)開發(fā)用地供給管理策略

3.1結(jié)合宏觀調(diào)控政策，合理引導(dǎo)住房需求。根據(jù)國務(wù)院國土資源部等提出的一系列房地產(chǎn)精神，各地應(yīng)當(dāng)針對本地房地行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，制定相應(yīng)法律法規(guī)。為了進一步貫徹和落實國務(wù)院下發(fā)的關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的精神，要求各地政府統(tǒng)一思想，提高相關(guān)管理人員對房地產(chǎn)用地和建設(shè)管理調(diào)控等的重要意義，針對住房用地、住房建設(shè)等，編制相應(yīng)的年度計劃，對實施工作進行科學(xué)設(shè)計，進一步推進住房用地的前期工作，最終形成相應(yīng)住房用地的開發(fā)條件。同時，還需對這些內(nèi)容進行嚴格的行政審批，增加住房供給，重視加大保障性住房用地的供應(yīng)力度，對住房需求進行科學(xué)合理的引導(dǎo)，有效解決市民住房困難的問題。3.2加強住房用地保障和優(yōu)先供應(yīng)工作。在2010年，我國充分落實了保障性住房用地供應(yīng)的指導(dǎo)思想，結(jié)合這一內(nèi)容，相關(guān)政府編制全國住房用地供應(yīng)計劃，對這一計劃進行具體實施過程中，多次針對具體落實情況作出進一步分析和通報，各個地區(qū)需對該內(nèi)容狠抓并落實[3]。通過這一舉措，確保相應(yīng)計劃，尤其是保障性住房用地供應(yīng)計劃得到有效執(zhí)行，全面推進經(jīng)濟適用房、廉租房以及公共租賃房等的建設(shè)，國土資源部門針對保障性住房的建設(shè)，制定優(yōu)先保障體系。3.3規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。為了對房地產(chǎn)建設(shè)、使用權(quán)審批以及出讓行為得到進一步規(guī)范，圖12008~2013年一、二、三四線城市房地產(chǎn)用地供應(yīng)變化情況建筑•節(jié)能對土地市場進行進一步規(guī)范，要重點加強建設(shè)用地使用權(quán)的監(jiān)管，結(jié)合國土資源部的統(tǒng)一部署，對國土資源部門的出讓合同進行專項清理。此后結(jié)合清理結(jié)果，針對部分沒有按照合同規(guī)定的施工企業(yè)進行約談，同時還需向企業(yè)發(fā)出《限期動工通知書》等措施，對房地產(chǎn)企業(yè)進行進一步督促，促使企業(yè)能夠按時開發(fā)并建設(shè)。針對一些因為拆遷活動而影響開開工的企業(yè)而言，可以簽訂相應(yīng)的補充合同，對竣工時間進行重新約定。相關(guān)部門針對所在地區(qū)的城市閑置土地進行清理，按照法律規(guī)定，對這些土地進行分類處置，保障對土地的清理處置工作取得實效。以某市為例，因為企業(yè)因素導(dǎo)致六宗土地處于閑置狀態(tài)，面積為8.7067hm2，由于其他因素影響，導(dǎo)致一宗處于土地閑置狀態(tài)[4]。針對這些土地，相關(guān)管理部門結(jié)合實際情況，對土地進行建設(shè)，或者回收土地使用權(quán)。3.4完善和規(guī)范房地產(chǎn)用地出讓方式。當(dāng)下，我國房地產(chǎn)用地全部實施招標拍賣掛牌出讓，該工作逐漸被規(guī)范，市場秩序想對我穩(wěn)定。對房地產(chǎn)用地進行具體出讓時，要進一步加大中小套型普通商品房的用地供應(yīng)情況，要保障住宅用地面積不能超標，實施捆綁出讓規(guī)定。依照法律和規(guī)范，進行出讓。在具體實踐中，結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H情況，對土地的供應(yīng)方式進行進一步完善，對“限房價、競地價”等出讓方式進行積極探索和完善，最終實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定健康發(fā)展。

4結(jié)束語

綜上所述，對于城市的發(fā)展而言，土地是發(fā)展的基礎(chǔ)性內(nèi)容，同時也是房地產(chǎn)發(fā)展的重要載體。當(dāng)前土地資源越來越緊缺，怎樣才能夠?qū)ν恋刭Y源做出科學(xué)合理的利用，促使房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)供應(yīng)得到進一步完善。這就要求相應(yīng)政府對房地產(chǎn)市場進行積極調(diào)控，促使土地的價值得到最大限度的發(fā)揮。

參考文獻

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作者:黃彩鳳 單位:福建省漳州市土地收購儲備中心

第三篇

［摘要］文章以價值管理理論為基礎(chǔ)，分析了中小型房地產(chǎn)企業(yè)管理模式中存在的產(chǎn)品價值利用不合理、產(chǎn)品投資價值管理不力、價值驅(qū)動性較弱等問題，提出了以價值取向為主體的戰(zhàn)略管理模式、以價值增值為中心的流程管理模式、以價值實現(xiàn)為中心的企業(yè)客戶管理模式等優(yōu)化措施。

［關(guān)鍵詞］價值管理;房地產(chǎn);企業(yè)管理

我國房地產(chǎn)市場在現(xiàn)行經(jīng)濟快速發(fā)展的帶動下呈現(xiàn)出逐年擴張的趨勢，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理模式也逐漸出現(xiàn)變革。管理學(xué)自誕生以來隨著社會進步和行業(yè)發(fā)展，管理思想與管理體系正在不斷創(chuàng)新與演變，管理模式發(fā)展也逐漸成為中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展壯大的核心要素。

1價值管理理論

汪平學(xué)者將價值管理定義為按照以價值為基礎(chǔ)的管理結(jié)果和以價值為基礎(chǔ)的管理的過程和成果兩種。從本質(zhì)上來說，兩者區(qū)別在于前者把管理的基礎(chǔ)定義為價值本身就是一種管理方法，其中心是利用過剩的收益來使股東的價值實現(xiàn)最大化。［1］后者旨在最大限度地提高股東的財富，使公司的未來目標、體制機制、戰(zhàn)略進程、分析技術(shù)、測量、業(yè)績和文化與這一中心密切相關(guān)。同時從另一個角度來看，以價值為基礎(chǔ)的管理也可以說是一種以股東價值創(chuàng)造為企業(yè)管理中心的管理方法。只有股東價值呈現(xiàn)不斷增長的趨勢，才可以完成價值管理的最終目標。

2中小型房地產(chǎn)企業(yè)管理模式存在的不足

2.1產(chǎn)品價值利用不合理。長期不可移動性，保值增值是房地產(chǎn)產(chǎn)品的主要使用特征，［2］而一些中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在展現(xiàn)這兩個特征的過程中，進行得并不盡如人意。一方面，為了保證具有更高的收益，許多中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為占據(jù)更大的城市場，不斷對新的地皮進行開發(fā)，這個過程不僅會消耗巨資，還導(dǎo)致原有的產(chǎn)品不能實現(xiàn)自身良好的使用價值，違背了房地產(chǎn)產(chǎn)品使用長期性的特征。另一方面，企業(yè)并沒有持續(xù)保持對產(chǎn)品的維護，企業(yè)公關(guān)形象的管理，而將資金的大部分用于開發(fā)新的地塊，建立新的建筑物，導(dǎo)致了原有的房地產(chǎn)產(chǎn)品可保值增值的使用價值不能合理運用。2.2產(chǎn)品投資價值管理不利。產(chǎn)品的投資價值是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行產(chǎn)品開發(fā)階段首要的價值問題，但在這個方面部分中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在著以下幾個方面的問題。第一，企業(yè)管理者在投資過程中的主觀判斷性過強。工程實際實施過程中，企業(yè)對這些資料進行了解與分析的程度不夠，有些僅憑借個人的主觀判斷，這就導(dǎo)致投資缺少準確的數(shù)據(jù)支撐，從而影響了企業(yè)的資金運轉(zhuǎn)，降低了企業(yè)的經(jīng)濟效益，增加企業(yè)投資的風(fēng)險，甚至關(guān)系到企業(yè)的生存。第二，管理投資過程管控不力。對投資進行有效管控是企業(yè)在產(chǎn)品投資中的重要環(huán)節(jié)。在實際中，中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的制度體系常常流于形式不能有效地執(zhí)行，從而導(dǎo)致項目的投資缺乏精準有效的科學(xué)控制。［3］第三，欠缺相應(yīng)的審計和評審。中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對投資項目的審計和評審的嚴謹程度不夠，這使得企業(yè)的管理者并不能完全掌握投資項目的運行情況，從而不能做出及時準確的決策。2.3價值驅(qū)動性較弱。中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍具有較弱的價值驅(qū)動力，主要體現(xiàn)在以下兩個方面。一是當(dāng)前中小型房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)市場處在一個比較特殊的環(huán)境之中，很多房地產(chǎn)企業(yè)過多注重公關(guān)能力而缺乏加強自身價值管理的意識。由于房地產(chǎn)開發(fā)的過程比較復(fù)雜，整體的審批過程要與建設(shè)、規(guī)劃、土地等十多個有關(guān)部門發(fā)生關(guān)系，因此企業(yè)把部分精力放在公關(guān)辦理上而不是自身的價值管理上。二是房地產(chǎn)業(yè)的高額利潤也使企業(yè)的價值驅(qū)動性變?nèi)?。領(lǐng)導(dǎo)者會自然地認為利潤即為價值，實際上兩者并不等同。利潤只能代表企業(yè)階段性的投資收益，而價值是作為衡量企業(yè)是否可以長期發(fā)展的重要指標。盲目地忽視價值，以獲取利潤為導(dǎo)向必然是本末倒置，只能讓企業(yè)不斷走向衰落而非繁榮。

3中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理模式優(yōu)化建議

3.1以價值取向為主體的戰(zhàn)略管理模式。企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略管理模式的核心內(nèi)容是把企業(yè)“價值取向”傳遞給客戶。要成功地將價值取向傳遞給客戶需要創(chuàng)造一種差異化的戰(zhàn)略管理模式入手，做到產(chǎn)品領(lǐng)先、密切客戶、運營卓越。產(chǎn)品領(lǐng)先就是產(chǎn)品質(zhì)量與技術(shù)水平占優(yōu)勢。房地產(chǎn)開發(fā)公司要提升自身的綜合實力，引進先進的工藝，確保產(chǎn)品質(zhì)量，保證開發(fā)投資等各個環(huán)節(jié)緊密聯(lián)系，必要時采取合作的方式，學(xué)企業(yè)的成功經(jīng)驗。密切客戶管理模式就是顧客至上原則。與顧客建立良好的誠信關(guān)系，密切關(guān)注市場動態(tài)，深入了解客戶需求以提供合適的服務(wù)。企業(yè)需要完善信息系統(tǒng)，以保證企業(yè)員工與顧客的信息能夠及時傳遞與共享。［4］運營卓越管理模式則需要企業(yè)在降低成本的同時，能夠保證項目質(zhì)量不受影響或逐步提高，從而達到良性平衡。注重在有形價值取向的基礎(chǔ)上，兼顧無形價值取向，改善業(yè)務(wù)流程，優(yōu)化管理模式的協(xié)調(diào)性，注重員工的學(xué)習(xí)和成長能力，加強企業(yè)的驅(qū)動力。3.2以價值增值為中心的流程管理模式。房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)過程是房地產(chǎn)企業(yè)的核心流程，房地產(chǎn)開發(fā)的價值增值也將帶來整個企業(yè)的價值提升。為了更明確價值增值細則，需要從流程管理模式入手。企業(yè)需要將價值分解并找到每個過程的價值驅(qū)動因素，［5］通過提升價值驅(qū)動力以達到價值增值的目的。其中投資決策階段的價值驅(qū)動因素是項目研究小組的成立和高效運行。［6］成立相關(guān)的項目研究小組，充分了解市場狀況和顧客需求。市場調(diào)研階段具有市場層和產(chǎn)品層兩個層面。市場層要著力于區(qū)域市場的狀況，產(chǎn)品層要注重所在區(qū)域構(gòu)成。項目設(shè)計階段的價值驅(qū)動因素是自己高度介入產(chǎn)品設(shè)計工作，在不斷審核中提升流程的價值。工程施工流程重點在于保證工程承包單位與設(shè)計單位的準確對接。銷售階段核心在于是產(chǎn)品評估，根據(jù)相應(yīng)的市場環(huán)境確定營銷策略。3.3以價值實現(xiàn)為中心的企業(yè)客戶管理模式。以價值實現(xiàn)為中心的企業(yè)客戶管理模式首先要識別企業(yè)顧客，［7］按潛在價值為屬性將客戶進行分類，每類用戶有相應(yīng)的營銷策略。其次進行差異化分析，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要區(qū)分顧客之間的差別，然后將有限的企業(yè)資源集中起來，進行“一對一營銷”。針對客戶提出的特殊要求要及時調(diào)整自己的方案，只有進行雙向溝通，注重成本和效率，才能滿足整體的發(fā)展需求。最后要定制企業(yè)行為，通過資源重新配置，為企業(yè)客戶提供個性化產(chǎn)品及服務(wù)。甚至可以為最有價值的客戶改變產(chǎn)品開發(fā)過程。

4結(jié)論

面對已經(jīng)到來的宏觀經(jīng)濟環(huán)境和日益激烈的市場競爭，我國中小型房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在的管理問題亟需解決。縱觀中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理的未來發(fā)展，隨著管理技術(shù)與手段的不斷豐富、優(yōu)化和創(chuàng)新，中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將會不斷發(fā)展，向更高層次跨越。

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作者:劉天嬌 單位:沈陽建筑大學(xué)

第四篇

摘要：房地產(chǎn)在我國國民經(jīng)濟發(fā)展過程中有著非常重要的作用，不僅是國民經(jīng)濟發(fā)展過程中非常重要的一個產(chǎn)業(yè)，還是跟我國人民的生活有著非常重要密切的聯(lián)系，房地產(chǎn)企業(yè)市場競爭是非常激烈的，房地產(chǎn)管理的創(chuàng)新不僅可以讓人們生活水平得到提高，也可以讓經(jīng)濟得到更加快速的發(fā)展。我國房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中面臨著非常大的挑戰(zhàn)，對房地產(chǎn)企業(yè)進行管理創(chuàng)新是一件非常重要的事情。本文就房地產(chǎn)管理的現(xiàn)狀進行分析，希望能夠促進房地產(chǎn)企業(yè)的管理創(chuàng)新，讓房地產(chǎn)行業(yè)得到更加快速的發(fā)展，讓人們的生活水平得到更好地提高。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)管理；創(chuàng)新；實踐

在市場經(jīng)濟經(jīng)濟的發(fā)展過程中，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的也變得越來越快速了，隨著現(xiàn)代建筑水平的不斷提高，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也變得越來越快速了，人們對于住房的要求也變得越來越高了，房地產(chǎn)企業(yè)要想得到更好的發(fā)展，就必須不斷加強對自身的管理力度，不斷的對管理模式進行創(chuàng)新，針對現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)中存在的問題進行研究，找到更好的解決辦法，讓房地產(chǎn)能夠更加快速的發(fā)展。對房地產(chǎn)企業(yè)管理進行創(chuàng)新，是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展所必需的要經(jīng)歷的步驟，在對房地產(chǎn)企業(yè)進行管理創(chuàng)新的時候，還要重點注意的一點就是必須要以企業(yè)項目為創(chuàng)新的目標。

1中國房地產(chǎn)市場的歷史發(fā)展階段分析

就目前的情況來看，中國房地產(chǎn)市場從改革開放開始試點起步開始到現(xiàn)在已經(jīng)有30多年的歷史。從大體上來說，中國房地產(chǎn)市場主要有以下幾個發(fā)展階段：第一階段：1978年至1991年，理論突破與試點起步階段。1978年理論界提出了住房商品化、土地產(chǎn)權(quán)等概念，1982年國務(wù)院在四個城市進行售房試點，從1991年開始，國務(wù)院先后批復(fù)了24個省市的房改總體方案，中國的房地產(chǎn)市場在這一階段開始起步；第二階段：1992年至1995年，非理性炒作與調(diào)整推進階段。房改方案批復(fù)之后，住房公積金制度也開始全面推行。1992年，中國的房地產(chǎn)業(yè)開始急劇的增長，在局部地區(qū)一度出現(xiàn)混亂的局面，個別地區(qū)還出現(xiàn)了較為明顯的房地產(chǎn)泡沫。1993年，國務(wù)院不得不對房地產(chǎn)業(yè)進行宏觀經(jīng)濟調(diào)控，低迷一段時間之后房地產(chǎn)業(yè)慢慢開始復(fù)蘇；第三階段：1995年至2002年，相對穩(wěn)定協(xié)調(diào)發(fā)展階段。在這一階段，房地產(chǎn)投資進入了平穩(wěn)快速發(fā)展的時期，房地產(chǎn)業(yè)開始成為中國經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一。住房制度的不斷深化改革和居民收入的提高，都使得房地產(chǎn)業(yè)成為熱門的行業(yè)；第四階段：2003年至今，房價不斷上漲，國家宏觀調(diào)控的新階段。隨著社會的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅猛，對于中國的房地產(chǎn)市場還有很大的發(fā)展空間，因此需要我們重視，進一步加強對其的研究。

2房地產(chǎn)管理創(chuàng)新的含義和必要性分析

2.1房地產(chǎn)管理創(chuàng)新的含義。房地產(chǎn)作為一個國家綜合國力的一個重要指標，對于我國經(jīng)濟社會的發(fā)展有著非常重要的作用。房地產(chǎn)企業(yè)的管理創(chuàng)新需要不斷地根據(jù)房地產(chǎn)市場的需求來進行調(diào)整，只有這樣才能讓房地產(chǎn)企業(yè)在市場競爭中占據(jù)有利的地位，現(xiàn)在我國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展過程中仍舊存在著很多的不足，我們必須對這些不足進行分析，只有這樣才能找到影響房地產(chǎn)發(fā)展的因素，才能針對這些因素對現(xiàn)有房地產(chǎn)管理中存在的問題進行有效的控制，讓房地產(chǎn)發(fā)展的更加快速，只有這樣才能讓房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益得到提高，隨著現(xiàn)代社會的進一步發(fā)展，房地產(chǎn)管理體系的完善已經(jīng)越來越受人們的關(guān)注了，房地產(chǎn)的管理理念也變得越來越先進了，因此在進行房地產(chǎn)管理的過程中，對房地產(chǎn)的管理方式進行創(chuàng)新是非常有必要的，這不僅可以對房地產(chǎn)進行血液的更新，還可以讓房地發(fā)展的更加迅速，讓房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)更加健康的發(fā)展，讓其的經(jīng)濟效益和水效益得到更加和諧的統(tǒng)一，同時在對房地產(chǎn)管理進行創(chuàng)新的過程中，還需要對房地產(chǎn)管理的經(jīng)驗進行總結(jié)，只有這樣才能讓房地產(chǎn)的管理創(chuàng)新更加的科學(xué)合理。2.2進行房地產(chǎn)創(chuàng)新管理的必要性。改革開放以來，房地產(chǎn)的發(fā)展已經(jīng)變的越來越快速了，房地產(chǎn)管理的水平也有了很大的提升，但是隨著人們對自己生活環(huán)境的要求越來越高，房地產(chǎn)管理中的一些問題就變得越來越明顯了，現(xiàn)在房地產(chǎn)管理仍舊存著很大的局現(xiàn)象，對于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展來講已經(jīng)鞭策個一種阻礙了，這些房地產(chǎn)管理中國存在的問題，就使得房地產(chǎn)企業(yè)很多的時候，無法保證自身的利益，經(jīng)濟效益始終得不到很好的提升。在這個時候就需要我們采取一定的手段，來對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中環(huán)節(jié)進行管理上的創(chuàng)新，讓房地產(chǎn)管理工作得到更好地完善，讓房地產(chǎn)企業(yè)得到更加健康的發(fā)展。從目前我國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展趨勢來講，對房地產(chǎn)進行管理創(chuàng)新是促進房地產(chǎn)企業(yè)進一步發(fā)展所必須要做出的改變，在地房地產(chǎn)企業(yè)進行創(chuàng)新的過程中，必須要加強度技術(shù)手段的應(yīng)用，只有這樣才能讓房地產(chǎn)企業(yè)高跟時代的發(fā)展緊密結(jié)合，讓房地產(chǎn)企業(yè)員工的工作積極性得到更好地提高，進而讓房地產(chǎn)企業(yè)的工作效率得到上升。在對房地產(chǎn)企業(yè)進行管理常新的時候，首先一定要對房地產(chǎn)企業(yè)的管理制度和管理理念進行創(chuàng)新，對房地產(chǎn)企業(yè)的資源進行科學(xué)、合理的分配，讓房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益實現(xiàn)穩(wěn)步增長，對房地產(chǎn)企業(yè)進行管理創(chuàng)新對于解決房地產(chǎn)企業(yè)目前所面臨的的困難是非常重要的。

3房地產(chǎn)管理實踐創(chuàng)新的措施

3.1建立統(tǒng)一的房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)新管理機構(gòu)或部門。要想讓房地產(chǎn)企業(yè)得到更好的發(fā)展，讓房地產(chǎn)企業(yè)的管理理念得到更科學(xué)的創(chuàng)新，政府就必須要加強對房地產(chǎn)管理的重視力度，建立一個房地產(chǎn)企業(yè)管理創(chuàng)新的構(gòu)，來對房地產(chǎn)企業(yè)的管理創(chuàng)新進行引導(dǎo)，對于房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)的多部門、多領(lǐng)導(dǎo)的局面進行管理，為房地產(chǎn)管理創(chuàng)新營造一個良好的環(huán)境，對各個部門之間的房地產(chǎn)資源和房地產(chǎn)職能進行整合，建立一個專門服務(wù)于房地產(chǎn)管理創(chuàng)新的部門，對房地產(chǎn)管理進行統(tǒng)一的協(xié)調(diào)，讓房地產(chǎn)的創(chuàng)新更加符合市場的需求。在進行房地產(chǎn)創(chuàng)新的過程中，首先要對房地產(chǎn)進行管理創(chuàng)新計劃的編制，政府部門要積極的組織一些房地產(chǎn)人員互相交流的活動，對運用先進可以的房地產(chǎn)中介機構(gòu)進行扶持，對房地產(chǎn)的需求進行公開，對于一些在房地產(chǎn)領(lǐng)域的一些科技創(chuàng)新進行宣傳等，這些對房地產(chǎn)的管理創(chuàng)新來講是非常重要的，必須要對房地產(chǎn)管理創(chuàng)新的內(nèi)容進行統(tǒng)一的管理，只有這樣才能讓房地產(chǎn)管理創(chuàng)新的腳步被進一步的加快。3.2健全創(chuàng)新經(jīng)費投入與利益補償機制。在對房地產(chǎn)管理進行創(chuàng)新的時候，必須要積極的發(fā)揮政府在房地產(chǎn)管理創(chuàng)新中的職能，只有這樣才能實現(xiàn)對房地產(chǎn)的資源進行更好地調(diào)控，利用政府在組織和公共管理上的優(yōu)勢，建立一個政府投入的機制。通過這種形式不但可以對高校的辦學(xué)研發(fā)成本進行補償，還能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)企業(yè)的支出進行一定程度上的補償，讓給房地產(chǎn)企業(yè)的壓力被進一步減少，對房地產(chǎn)企業(yè)得管理創(chuàng)新提供了非常好的保障，也能夠讓高校的科研機構(gòu)實現(xiàn)可持續(xù)的發(fā)展。政府在進行投入的過程中還可以根據(jù)不同的合作特點，來選擇不同的合作方式，如果是高效科研院的話，可以采取財政進行撥款的方式來進行補償，來進一步的鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)的管理創(chuàng)新。3.3建立的創(chuàng)新模式評價指標體系。對于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展來講，不同的房地產(chǎn)市場環(huán)境、不同的房地產(chǎn)發(fā)展因素，對于房地產(chǎn)管理創(chuàng)新的效果都會產(chǎn)生不同的影響，因此在進行房地產(chǎn)管理創(chuàng)新的時候，必須要選擇不同的房地產(chǎn)創(chuàng)新模式，避免房地產(chǎn)在創(chuàng)新過程中出現(xiàn)不利的因素。同時企業(yè)在進行創(chuàng)新的過程中，還要不斷的根據(jù)自身的情況來對房地產(chǎn)的經(jīng)營管理情況驚喜給調(diào)整，要選擇一個最適合企業(yè)的最實用的一個創(chuàng)新模式，來讓房地產(chǎn)企業(yè)的管理創(chuàng)新變得更加適應(yīng)時代的發(fā)展，能夠讓房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的更加快速。3.4創(chuàng)新人才培養(yǎng)模式。在新世紀，人才是各產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵，甚至有著新世紀最缺的便是人才的說法，房地產(chǎn)當(dāng)然也不例外，高技術(shù)、精技能、高素質(zhì)人才是提升房產(chǎn)企業(yè)競爭力，促進行業(yè)發(fā)展的主要因素之一。尤其是在全球經(jīng)濟一體化背景下，隨著市場競爭的日益激烈，房地產(chǎn)行業(yè)人才競爭呈現(xiàn)出逐漸激化的趨勢，此時建立完善、健全且具有房產(chǎn)特色的人才培訓(xùn)機制十分重要，也可以說通過培訓(xùn)的方式來提高房地產(chǎn)行業(yè)的工作人員水平，且根據(jù)不同層次要求有針對性的進行人才培訓(xùn)。3.5構(gòu)建穩(wěn)定長效的合作平臺。各個企業(yè)掌握著不同的信息和資源，雙方缺乏一個可以進行資源交流，信息共享的平臺，導(dǎo)致信息流通性差，信息資源不能發(fā)揮最大價值房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)新可以建立一個能夠促進雙方進行信息交流，保障雙方資源共享的信息交流平臺。

4結(jié)論

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)要想在激烈的市場競爭中占據(jù)重要的位置，就必須要對現(xiàn)有的管理模式進行創(chuàng)新，只有這樣房地產(chǎn)企業(yè)才能夠更好的適應(yīng)市場，讓企業(yè)得到更加長久的發(fā)展。在對房地產(chǎn)管理進行創(chuàng)新的過程中，首先必須要對現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場進行一個全面的了解，只有這樣才能讓房地產(chǎn)更好地滿足市場的需求，在對房地產(chǎn)管理進行創(chuàng)新的時候，要盡量避免陷入傳統(tǒng)房地產(chǎn)管理的誤區(qū)，只有這樣才能讓房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的更加快速。在對房地產(chǎn)企業(yè)進行創(chuàng)新的過程中，對房地產(chǎn)的人員一定要加強管理，還要定期的對房地產(chǎn)的工作人員進行培訓(xùn)。

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作者:王憲廷 單位:保山市不動產(chǎn)登記中心