導(dǎo)語：房地產(chǎn)企業(yè)融資難題與優(yōu)化策略一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

摘要：伴隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)行進(jìn)程逐漸加快，在這一背景下，房?jī)r(jià)也隨之提高，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于該種現(xiàn)象加大了重視力度，為了解決此種現(xiàn)象，相關(guān)宏觀調(diào)控政策得到落實(shí)，其中包含了限購限貸以及資金監(jiān)督和管理，此種政策在房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)行期間產(chǎn)生的影響較大，當(dāng)融資渠道縮減以后，阻礙了房地產(chǎn)企業(yè)融資活動(dòng)的良好開展，甚至還會(huì)引起周期性競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)象的發(fā)生。所以，房地產(chǎn)企業(yè)務(wù)必正確了解到融資方式和房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展之間的聯(lián)系性，結(jié)合實(shí)際情況引進(jìn)合理的融資方式，確保融資難題被徹底解決。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；融資難題；優(yōu)化策略

當(dāng)前階段，在社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)的影響之下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資時(shí)遇到了各種各樣的難題，該項(xiàng)難題表現(xiàn)為兩方面。一方面來看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)模較大，在這一影響之下，控制融資成本期間管理不到位，人員能力較低等。另外一方面，金融市場(chǎng)環(huán)境限制了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開展，導(dǎo)致企業(yè)面臨著十分嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，最終也為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運(yùn)行提出了非常嚴(yán)格的要求。

一、房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀以及基本特征

房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，要想在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)主導(dǎo)地位，就需要充足的資金，其中，房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀和特征表現(xiàn)在以下幾點(diǎn)。

(一)具備資金需求規(guī)模大、外源融資依賴性強(qiáng)的特征

該項(xiàng)特征是基于房地產(chǎn)項(xiàng)目決定的，對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目來講，從立項(xiàng)、開發(fā)到施工，一般需要較長(zhǎng)的時(shí)間，有時(shí)三年，甚至五年，這就需要施工期間以充足的資金為支撐。同時(shí)房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)于資金占用時(shí)間非常長(zhǎng)，當(dāng)單獨(dú)依賴企業(yè)自有資金的話，將無法正常運(yùn)行。所以，房地產(chǎn)對(duì)于資金有著非常高的需求，這也從一定程度上說明了建設(shè)以及開發(fā)工作需要外源融資。

(二)融資一般是以土地和房產(chǎn)為抵押

在開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目期間，一般是附著在固定的土地中，土地資源屬于不可再生資源的一種，本身在城市內(nèi)有著極高的價(jià)值，同時(shí)城市土地資源具備不可再生性以及稀缺性特征，這也使企業(yè)有著增值能力。土地是房地產(chǎn)企業(yè)融資期間價(jià)值較高的一項(xiàng)抵押物，在融資期間，以土地和房產(chǎn)為一項(xiàng)抵押，從而獲取資金，降低企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的概率。

(三)房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模效應(yīng)十分明顯，面臨著較高的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

最近幾年，伴隨著房?jī)r(jià)的上漲，宏觀政策對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的效應(yīng)進(jìn)一步體現(xiàn)。房地產(chǎn)行業(yè)波動(dòng)現(xiàn)象極為明顯，而且該項(xiàng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展期間也面臨著非常高的風(fēng)險(xiǎn)性，當(dāng)政府政策以及城市發(fā)展規(guī)劃調(diào)整時(shí)，企業(yè)開發(fā)的項(xiàng)目銷售將存在難度。除此之外，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)過于單一，通常是以開發(fā)和銷售為主，當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期出現(xiàn)波動(dòng)以后，必定加劇風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)概率。

二、房地產(chǎn)企業(yè)存在的融資難問題

在社會(huì)經(jīng)濟(jì)水平提升的背景下，城市化運(yùn)行進(jìn)程逐漸加快，雖然房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展趨勢(shì)良好，可是因?yàn)槭芏喾矫嬉蛩氐挠绊?，?dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)本身還有著融資難問題。

(一)融資環(huán)境產(chǎn)生的影響

其一，受政府方面的約束。大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)殂y行中信貸融資方式極為便捷，成本較低，因此將重點(diǎn)放在了銀行信貸融資方面，加大了對(duì)其的應(yīng)用力度，在這一現(xiàn)狀下，需要符合準(zhǔn)入條件、審批要求和周期性長(zhǎng)等一系列要求?，F(xiàn)階段，我國頒布的法律法規(guī)對(duì)于房地產(chǎn)信托和債券融資渠道進(jìn)行了一定程度的約束，導(dǎo)致房地產(chǎn)應(yīng)用該項(xiàng)方式融資期間，面臨的難度極高。其二，受金融市場(chǎng)的約束。在發(fā)展期間，證券市場(chǎng)發(fā)展速度極快，不過改革發(fā)展進(jìn)程較為緩慢，信用保障缺失，金融創(chuàng)新力度不足，監(jiān)管不到位等，導(dǎo)致金融產(chǎn)品得不到良好應(yīng)用，不利于進(jìn)一步延伸房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道。

(二)房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金能力較低

房地產(chǎn)企業(yè)的自籌資金在全部資金來源中占據(jù)比例較低，一般情況下，自籌資金來源于商品房方面的預(yù)售，而且大多數(shù)還來自于購房人員個(gè)人住房按揭貸款。房地產(chǎn)企業(yè)自身的自籌能力較低，有著較高的資產(chǎn)負(fù)債率，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)極高，融資能力下降。

(三)房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道較為狹窄

房地產(chǎn)企業(yè)本身不具備上市融資資質(zhì)，因此無法采取股權(quán)方式實(shí)施相關(guān)的融資工作。伴隨著時(shí)間的發(fā)展，上市門檻有所提高，房地產(chǎn)企業(yè)無法經(jīng)由該渠道和方式實(shí)施融資工作。當(dāng)前階段，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)用銀行信貸和民間借貸的融資方法，再加上宏觀調(diào)控以及在房地產(chǎn)資質(zhì)對(duì)于銀行信貸等有著直接性的影響，所以融資效果不佳。民間借貸的利率比較高，隨之而言的融資風(fēng)險(xiǎn)也非常大。

三、房地產(chǎn)企業(yè)融資的必然性

(一)有利于轉(zhuǎn)換我國房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展模式

在房地開發(fā)中，主要包含了兩種模式。第一，全能開發(fā)模式，它是以開發(fā)商為重點(diǎn)，從買地、建造以及后期管理都是由相同的開發(fā)商獨(dú)立完成，建成房子之后，直接出售出去。具備的特點(diǎn)是項(xiàng)目周期長(zhǎng)，開發(fā)商為了提升經(jīng)濟(jì)效益，不愿意和它人分享收益。第二，是以市場(chǎng)化資本運(yùn)行為主的專業(yè)化模式，在此種模式中，房地產(chǎn)投資等各方面都相對(duì)獨(dú)立、類型不同，特點(diǎn)是專業(yè)化程度高，每個(gè)環(huán)節(jié)都要在完成任務(wù)之后獲取利潤(rùn)。從房地產(chǎn)實(shí)際發(fā)展情況來看，當(dāng)前主要的趨勢(shì)是資本運(yùn)行和專業(yè)細(xì)分。在以后的房地產(chǎn)企業(yè)中，不僅僅是一個(gè)開發(fā)企業(yè)，更是一個(gè)資本企業(yè)，它是房地產(chǎn)運(yùn)行的重點(diǎn)。經(jīng)過幾十年的發(fā)展之后，目前還處于以房地產(chǎn)開發(fā)商為重點(diǎn)的環(huán)節(jié)，缺少明確的職責(zé)分工，它們屬于全能開發(fā)模式。在遵循分散風(fēng)險(xiǎn)、分享收益的原則上，可以轉(zhuǎn)換現(xiàn)有的全能運(yùn)作開發(fā)模式。

(二)有利于降低房地產(chǎn)企業(yè)信貸風(fēng)險(xiǎn)

在融資環(huán)節(jié)中，現(xiàn)有的房地產(chǎn)融資模式還沒有完善的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)體制，從實(shí)際情況來看，房地產(chǎn)企業(yè)既是資金的需求者，又是融資主體，它負(fù)責(zé)承擔(dān)所有的債務(wù)。在宏觀調(diào)控的背景下，以往傳統(tǒng)的銀行貸款資金融資方式受到了限制，嚴(yán)重影響了企業(yè)后期發(fā)展。項(xiàng)目融資屬于有限追索，有效追索權(quán)的存在使項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)和投資人員其它資產(chǎn)相互分離，貸款人員只能夠以項(xiàng)目資產(chǎn)作為主要的還款來源。另外，項(xiàng)目融資的另外一個(gè)特點(diǎn)是分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，項(xiàng)目融資的各個(gè)參與方在滿足各方利益需求的基礎(chǔ)上，分擔(dān)責(zé)任，進(jìn)而減少風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)機(jī)率。

(三)有利于推動(dòng)我國房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的發(fā)展

我國房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的發(fā)展和房地產(chǎn)相比較而言，比較之后，相關(guān)市場(chǎng)配置作用沒有得到有效發(fā)揮，進(jìn)而出現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)資金流失和資金不足等情況，社會(huì)資金無法全面的應(yīng)用到房地產(chǎn)項(xiàng)目中去，社會(huì)各個(gè)環(huán)節(jié)的投資人員無法分享房地產(chǎn)發(fā)展收益。在房地產(chǎn)企業(yè)中開展融資投資，可以提升資本市場(chǎng)運(yùn)行效率，發(fā)揮出資本市場(chǎng)原有的作用。

四、房地產(chǎn)企業(yè)融資措施

(一)對(duì)房地產(chǎn)基金進(jìn)行合理應(yīng)用

當(dāng)前階段，從房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際發(fā)展現(xiàn)狀來看，基金融資有著良好的發(fā)展空間，在這其中，房地產(chǎn)私募基金融資，從融資方式內(nèi)有著一定的有效性。對(duì)此，必須確保資金和信息的完善性。在房地產(chǎn)中，私募資金融資方式在不同階段的應(yīng)用能夠符合企業(yè)發(fā)展既定需求，特別是對(duì)于上市大型企業(yè)而言，該項(xiàng)融資方式的規(guī)范性應(yīng)用能夠吸引諸多戰(zhàn)略投資者。而在中小房地產(chǎn)企業(yè)中，能夠?qū)崿F(xiàn)股權(quán)改造，將負(fù)債經(jīng)營(yíng)問題徹底解決。而且分析資金方面，對(duì)于私募基金融資而言，有著明顯的廣泛性特征，能夠吸引外部企業(yè)資金，為獲得社會(huì)投資提供條件。舉例說明，在今年房地產(chǎn)論壇中，我國某項(xiàng)企業(yè)以相關(guān)政策為一項(xiàng)要點(diǎn)，重點(diǎn)探究了金融和地產(chǎn)之間的關(guān)系，了解到了融資方式有著明顯的停滯現(xiàn)象，有的房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)再融資風(fēng)險(xiǎn)概率特別高，同時(shí)在國際融資環(huán)境收緊影響之下，企業(yè)面臨著較高的壓力。而房地產(chǎn)資金融資能夠確保企業(yè)財(cái)政壓力處于合理范圍中，從而保證負(fù)債問題被徹底解決。

(二)依照政府政策制定完善的融資方案

不管是房地產(chǎn)市場(chǎng)或者是金融市場(chǎng)，受政府調(diào)控政策的影響都是極高的，基于政府貨幣資金政策全面緊縮的現(xiàn)狀下，企業(yè)應(yīng)當(dāng)依照政策變動(dòng)現(xiàn)象對(duì)融資方案加以改進(jìn)和完善，利用各項(xiàng)政策調(diào)控對(duì)企業(yè)融資的一系列影響，保持房地產(chǎn)企業(yè)融資來源的穩(wěn)定性。比如，在我國調(diào)控政策的全面落實(shí)背景下，房地產(chǎn)企業(yè)從銀行渠道進(jìn)行融資的約束條件特別多，融資成本逐漸上漲，而融資渠道規(guī)模隨之下降，基于此，企業(yè)應(yīng)當(dāng)從多方面入手，全面延伸融資渠道，降低對(duì)銀行融資渠道的過度依賴。而我國金融政策比較寬松的情況下，銀行融資成本也隨之下降，所以，房地產(chǎn)企業(yè)可以增加在銀行的融資規(guī)模。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)制定相關(guān)融資方案期間，也必須從項(xiàng)目和資金需求入手，確定融資規(guī)模，禁止出現(xiàn)盲目融資行為。

五、結(jié)束語

以上所述，自從我國城鎮(zhèn)住房制度改革以后，房地產(chǎn)企業(yè)獲得了良好的發(fā)展，它逐漸成為了基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)。然而，在開發(fā)大型住宅建設(shè)項(xiàng)目的時(shí)候，需要充足的資金做支撐，怎樣獲取資金成為了房地產(chǎn)開發(fā)商面臨的主要難題。當(dāng)前，國家加大了對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，在此過程中，以往融資模式無法滿足發(fā)展需求，而將新型的項(xiàng)目融資方式引進(jìn)大型工程建設(shè)項(xiàng)目中去，能夠有效解決難題，意義重大。

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作者：李迎萍 單位：深圳市粵華投資集團(tuán)有限公司