導(dǎo)語(yǔ)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工管理問(wèn)題與對(duì)策一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢(xún)客服老師，歡迎參考。

【摘要】近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目較多，比較優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目會(huì)對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展以及城市化的建設(shè)起到推動(dòng)的作用，還會(huì)在很大程度上使人們的生活環(huán)境得到改善。為了滿(mǎn)足人們對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的要求，提高項(xiàng)目的整體質(zhì)量，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的施工管理提出了更高的要求?？v觀現(xiàn)階段房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，其在施工管理中還存在著非常多的問(wèn)題。論文主要結(jié)合工程實(shí)例對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工管理中存在的一些問(wèn)題進(jìn)行分析，并提出針對(duì)性的應(yīng)對(duì)措施，希望給相關(guān)人士提供借鑒。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；項(xiàng)目；施工；管理

1引言

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，施工階段的管理工作非常重要。為了使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工階段的管理效率以及管理質(zhì)量得到提升，很多管理團(tuán)隊(duì)在管理過(guò)程中會(huì)使用一些比較獨(dú)特的管理模式，并且不斷對(duì)管理模式進(jìn)行完善。但是在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，仍然存在一些問(wèn)題，最終導(dǎo)致項(xiàng)目管理非常混亂，對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)質(zhì)量有嚴(yán)重影響[1]。因此，如何進(jìn)一步提升施工階段的管理水平是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)需要重點(diǎn)研究的課題。

2工程概況

中交濱江國(guó)際項(xiàng)目位于陜西省漢中市濱江西路996號(hào)，南臨民主街，北臨西新街，東臨漢陽(yáng)路，西臨濱江西路。項(xiàng)目和漢江緊鄰，江景資源得天獨(dú)厚。項(xiàng)目于2012年6月正式施工，計(jì)劃在2020年年底完工。項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投資約為297025萬(wàn)元（包含增值稅），總用地面積月為340畝（約22.67km2包含代征道路），總規(guī)劃建筑面積約為6.727×105m2，其中，住宅面積約4.987×105m2，商業(yè)面積約3.58×104m2，開(kāi)敞式車(chē)庫(kù)以及配套面積約4.87×104m2，地下室面積約8.95×104m2，容積率為3.092，綠化率為35.33%。共有45棟住宅（包含25棟高層，4棟低層住宅以及16棟洋房），共3618戶(hù)，共分5期實(shí)施開(kāi)發(fā)，現(xiàn)已經(jīng)完成一期、二期以及三期的具體開(kāi)發(fā)工作，共計(jì)建筑面積為367960.43m2，項(xiàng)目四期和五期正在開(kāi)發(fā)建設(shè)中，建筑面積為304712m2，共計(jì)高層住宅為14棟，1663戶(hù)。

3房地產(chǎn)項(xiàng)目施工管理中的問(wèn)題

3.1基坑開(kāi)挖及地基處理?；娱_(kāi)挖完成后，存在地質(zhì)勘察報(bào)告與實(shí)際情況不相符之處，例如，項(xiàng)目五期在重型動(dòng)力觸探過(guò)程中發(fā)現(xiàn)局部分布有淤泥、局部軟弱下臥層以及夾砂層等。四期項(xiàng)目開(kāi)挖后，漢江正處于豐水期，導(dǎo)致基坑水位上升。由于施工前沒(méi)有制訂地基處理方案和降水方案，造成現(xiàn)場(chǎng)施工處于被動(dòng)狀態(tài)，需要盡快制訂合理的處理方案，并和責(zé)任主體聯(lián)合訂立施工合同。因此，容易導(dǎo)致工期延誤，并對(duì)成本控制產(chǎn)生不利影響。3.2預(yù)售節(jié)點(diǎn)前的具體進(jìn)度控制。預(yù)售是房地產(chǎn)公司回款以及現(xiàn)金流回正的重要節(jié)點(diǎn)，因此，實(shí)施預(yù)售節(jié)點(diǎn)的控制非常重要，以項(xiàng)目四期以及五期為例，需要達(dá)到主體層數(shù)的1/5方可辦理相應(yīng)的預(yù)售手續(xù)，但是該部分的難度比較大，主要表現(xiàn)為以下幾方面：（1）地基處理以及降水等情況具備不確定性；（2）地下1層屬于人防層結(jié)構(gòu)，施工難度較大；（3）地下1層和1層會(huì)涉及高大模板施工，施工周期較長(zhǎng)；（4）3層及以下樓層均屬于非標(biāo)準(zhǔn)層，木工模板的加工周期較長(zhǎng)。3.3外墻施工進(jìn)度控制外墻施工進(jìn)度會(huì)受到非常多因素的影響，如施工人員的數(shù)量以及吊籃數(shù)量等，對(duì)項(xiàng)目四期進(jìn)行外墻外裝施工時(shí)，雖屬于滿(mǎn)掛吊籃的情況，但是施工人員較少，無(wú)法達(dá)到滿(mǎn)掛吊籃，滿(mǎn)員使用的狀態(tài)，這樣就會(huì)使外墻施工無(wú)法按計(jì)劃進(jìn)度進(jìn)行，導(dǎo)致施工效率較低[2]。3.4綠化施工。項(xiàng)目后期的綠化施工往往屬于施工的收尾階段，由于綠化施工工期較短，無(wú)法反復(fù)對(duì)草皮、樹(shù)種、石材以及景觀小品等實(shí)施多方考察以及選定，造成綠化施工精細(xì)程度有待提高。3.5設(shè)備及安裝施工。設(shè)備以及安裝施工等問(wèn)題往往會(huì)出現(xiàn)在地下室部分，項(xiàng)目四期當(dāng)中的地下室安裝施工過(guò)程中，通風(fēng)、防水、給水、消防以及電氣等專(zhuān)業(yè)的交叉施工比較多，會(huì)出現(xiàn)臨時(shí)修改管線(xiàn)等情況。

4對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工管理問(wèn)題的建議

4.1基坑開(kāi)挖及地基處理。要合理處理基坑開(kāi)挖和地基處理中的問(wèn)題，需要在地質(zhì)勘察階段增加勘測(cè)孔位，這樣可以使勘察結(jié)果更加精確。施工前，要認(rèn)真分析地質(zhì)勘察報(bào)告，對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)當(dāng)季水位的具體情況進(jìn)行調(diào)研，聯(lián)合設(shè)計(jì)單位在施工前制訂有針對(duì)性的地基處理和降水方案，并把該部分預(yù)算編入合同中，避免出現(xiàn)索賠風(fēng)險(xiǎn)[3]。4.2預(yù)售節(jié)點(diǎn)進(jìn)度的控制。地下1層和地上1層需要增加相應(yīng)的現(xiàn)場(chǎng)施工人員，分組分區(qū)域地實(shí)施鋼筋模板施工，提高施工效率。筏板施工過(guò)程中，增加施工人員數(shù)量，提前進(jìn)行模板施工。另外，還應(yīng)合理布局塔吊位置以及材料的具體運(yùn)輸環(huán)節(jié)，滿(mǎn)足相應(yīng)的施工要求。4.3外墻施工。關(guān)于外墻局部掛吊籃的情況，需要對(duì)施工區(qū)域進(jìn)行劃分，重視工作面的移交。對(duì)于外墻滿(mǎn)掛吊籃的情況，要保障吊籃均滿(mǎn)載使用，以提高施工效率，避免吊籃的浪費(fèi)情況。4.4綠化施工。提前安排綠化施工的招標(biāo)時(shí)間，預(yù)留比較充足的時(shí)間進(jìn)行材料的選取。另外，協(xié)調(diào)室外雨污水管道與綠化施工的銜接，保證施工的順利進(jìn)行，從而保證工期[4]。

5結(jié)語(yǔ)

綜上所述，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，施工企業(yè)對(duì)項(xiàng)目的施工管理過(guò)程非常重要。為了完成高標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目建設(shè)，在施工階段，管理者要總結(jié)施工管理中存在的問(wèn)題，如管理不到位、工期拖延以及合同糾紛等，并分析其影響因素，從而采取應(yīng)對(duì)措施有效解決問(wèn)題，促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的順利開(kāi)展，同時(shí)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。

【參考文獻(xiàn)】

【1】張顯安.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本管理研究[J].財(cái)富時(shí)代,2020(5):210-211.

【2】黃錦芳.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中成本管理的控制與策略分析[J].綠色環(huán)保建材,2020(5):186.

【3】王海.價(jià)值工程在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中的應(yīng)用[J].智能城市,2018,4(13):72-73.

【4】鞠少俊.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的全過(guò)程成本控制研究[J].住宅與房地產(chǎn),2018(16):25-26.

作者:劉偉 單位:中交第四公路工程局有限公司