導(dǎo)語(yǔ)：土地增值稅對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響論文一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

一、土地增值稅征收辦法出臺(tái)的背景

1.房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過(guò)快

改革開放以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了前所未有的高速發(fā)展時(shí)期，不僅成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。與之極不相稱的是，土地增值稅額雖有較快的進(jìn)展，但在當(dāng)年的稅收收入中的比率依然不高。如2001年為0.07%，2002年為0.12%，2003年為0.18%，2004年為0.29%，2005年為0.77%，2006年為1.02%，2007年為1.08%。

2.房地產(chǎn)業(yè)稅收流失嚴(yán)重

2005年，國(guó)家稅務(wù)管理系統(tǒng)針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行了一次大范圍的稅收檢查，有11個(gè)省級(jí)國(guó)稅機(jī)關(guān)和29個(gè)省級(jí)地稅機(jī)關(guān)參與這項(xiàng)工作。檢查結(jié)果表明，截至2005年10月底，全國(guó)共檢查納稅人27738戶，其中，有問題的13835戶，問題率達(dá)到49.88%。稅收流失情況的確嚴(yán)重。

3.原有征收制度不合時(shí)宜

國(guó)務(wù)院于1993年即《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》規(guī)定了這一稅種。目前來(lái)看，這一征收辦法不合時(shí)宜，重點(diǎn)表現(xiàn)在相關(guān)收入、費(fèi)用的界定不科學(xué)，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的稅收遵從成本較高；稅務(wù)人員在采用查帳征收或核定征收等方式上隨意性較大，不利于房地產(chǎn)業(yè)的平等競(jìng)爭(zhēng)。

二、土地增值稅對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響

1.對(duì)房?jī)r(jià)的影響

隨著全國(guó)各地房?jī)r(jià)的快速上漲，土地的價(jià)格上漲成為一種必然趨勢(shì)。而土地的價(jià)格上漲，特別是當(dāng)土地的價(jià)格快速上漲時(shí)，一些企業(yè)或一些人利用自己手中持有的土地，對(duì)土地進(jìn)行囤積、對(duì)土地進(jìn)行炒作也就成為自然。而土地的囤積與炒作，必然會(huì)推高市場(chǎng)土地的價(jià)格，而多次的土地炒作又會(huì)使土地的價(jià)格輪番上漲。而土地增值稅的征收，一定意義上可以遏制國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)土地的流轉(zhuǎn)與炒作，降低房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫吹大的風(fēng)險(xiǎn)。影響機(jī)制如下：

(1)對(duì)于人們普遍關(guān)心的開發(fā)商會(huì)不會(huì)因此將增值稅轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者并由此引發(fā)房?jī)r(jià)的新一輪上漲，筆者認(rèn)為對(duì)于這一點(diǎn)要區(qū)別看待，因?yàn)閮r(jià)格漲不漲并不完全由開發(fā)商決定，市場(chǎng)供需，土地，建筑類型，區(qū)位等眾多因素決定著房?jī)r(jià)，即使開發(fā)商有意漲價(jià)，也很可能會(huì)受到其他因素(銷售周期)的牽制而無(wú)法實(shí)現(xiàn)。作為開發(fā)商來(lái)說(shuō)，如果能將增值額同扣除項(xiàng)目金額的比例保持在20%以內(nèi)，就不用交納土地增值稅，而如果提高房?jī)r(jià)以圖更高利潤(rùn)，扣除土地增值稅后的利潤(rùn)和20%差不多，但高房?jī)r(jià)會(huì)造成銷售上的困難，銷售周期和財(cái)務(wù)成本都隨之增加，索性不如更加合理地定價(jià)，這樣起碼資金回收速度快了，可以提高資金的使用效率。因此，嚴(yán)征土地增值稅，會(huì)有效遏制開發(fā)商爆炒房?jī)r(jià)的中動(dòng)使得目前充滿泡沫的房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸理性。

(2)這個(gè)規(guī)定將會(huì)鼓勵(lì)開發(fā)商進(jìn)行普通住宅的開發(fā)。因?yàn)楦叨俗≌?xiàng)目的利潤(rùn)會(huì)比較高，增收的稅費(fèi)自然也就比較高。但如果是納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售。一是正好符合廣大購(gòu)房者的需求；二是因其成本低售價(jià)低，如果增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的話就可以免征增值稅了。如此一來(lái)，普通住宅的供應(yīng)量將加大，能極大地緩僻購(gòu)房難、購(gòu)房貴的局面，購(gòu)房者的選擇將會(huì)更多。

(3)理論上土地成本的上漲會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)的上漲。土地增值稅的清算雖然會(huì)使開發(fā)商的成本或多或少地增加，但開發(fā)商極少采用成本定價(jià)法，幾乎無(wú)一例外地采用市場(chǎng)定價(jià)法，因此這部分成本并不會(huì)轉(zhuǎn)嫁到房?jī)r(jià)上。而且房?jī)r(jià)是否受影響，主要取決于供求關(guān)系。我國(guó)商品房?jī)r(jià)格的居高不下，本質(zhì)上是由于商品房供不應(yīng)求所致。

因此，筆者認(rèn)為，土地增值稅的清算，開發(fā)商成本的增加，不會(huì)轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者身上，只會(huì)部分削減開發(fā)商的暴利，開發(fā)商為了避稅會(huì)多開發(fā)中低檔住宅，這就會(huì)使國(guó)內(nèi)居高不下的房?jī)r(jià)有所回落，國(guó)家的宏觀調(diào)控政策將會(huì)收效。

2.對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商利潤(rùn)的影響

當(dāng)土地增值稅清算時(shí)，稅后利潤(rùn)根據(jù)利息扣除計(jì)算方式不同分為兩種情況：

(1)利息支出可以準(zhǔn)確計(jì)算并提供證明

應(yīng)納土地增值稅

=(94.5%×銷售單價(jià)×銷售面積-1.25×單位成本×銷售面積-銷售面積×利息支出/總面積)×土地增值稅稅率-(1.25×單位成本×銷售面積+銷售面積×利息支出/總面積+5.5%×銷售單價(jià)×銷售面積)×速算扣除數(shù)，則稅后利潤(rùn)

=(銷售單價(jià)×銷售面積一單位成本×銷售面積-5.5%×銷售單價(jià)×銷售面積-05%×銷售單價(jià)×銷售面積-應(yīng)納土地增值稅-期間費(fèi)用)×67%。

(2)利息支出不能準(zhǔn)確計(jì)算或不能提供證明

應(yīng)納土地增值稅=(94.5%×銷售單價(jià)×銷售面積-1.3×單位成本×銷售面積)×土地增值稅稅率-(1.3×單位成本×銷售面積+5.5%×銷售單價(jià)×銷售面積)×速算扣除數(shù)。

則稅后利潤(rùn)=(銷售單價(jià)×銷售面積-單位成本×銷售面積-5.5%×銷售單價(jià)×銷售面積-應(yīng)納土地增值稅-期間費(fèi)用)×67%。

從以上公式分析可以看出，應(yīng)繳土地增值稅增加，企業(yè)所得稅可扣除金額亦隨之增多，應(yīng)繳企業(yè)所得稅減少，但由于土地增值稅的稅率較高，企業(yè)所得稅減少幅度無(wú)法抵消土地增值稅的增長(zhǎng)，所以企業(yè)的稅負(fù)增加，而利潤(rùn)會(huì)相應(yīng)地下降。

雖然《土地增值稅的暫行條例》頒布已有13個(gè)年頭，但開征該稅種的初衷，即便放在目前這種比以往有過(guò)之而無(wú)不及的房地產(chǎn)市場(chǎng)。依然是適用的。在此之前采用的預(yù)征方式，由于征收比例過(guò)低對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響不大。而征收土地增值稅對(duì)企業(yè)利潤(rùn)和稅收產(chǎn)生的影響，在一定程度上可以遏制國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)土地的流轉(zhuǎn)與炒作，同時(shí)能夠在一定程度上擠壓房地產(chǎn)企業(yè)過(guò)高的利潤(rùn)，使房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠朝著健康的方向發(fā)展，這也就是目前征收土地增值稅的意義之所在。

[摘要]土地增值稅是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)重要因素，國(guó)家稅務(wù)總局從2007年2月1日起，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的清算工作，此政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生了重大的影響。本文從此政策出臺(tái)的背景分析出發(fā)，深入探討了該政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的房?jī)r(jià)和房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)兩個(gè)方面的影響。

[關(guān)鍵詞]土地增值稅房地產(chǎn)房?jī)r(jià)利潤(rùn)

參考文獻(xiàn)：

[1]樊麗明，李文.房地產(chǎn)稅收制度改革研究[J].稅務(wù)研究，2004，(9).

[2]肖元真，胡少波.我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀和前景展望[J].產(chǎn)權(quán)導(dǎo)報(bào)，2007，(3).

[3]馬樹根.我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展存在問題與政府管理對(duì)策[J].華東經(jīng)濟(jì)管理，2007，21(2).

[4]潘仲光.關(guān)于土地增值稅與開發(fā)高利潤(rùn)問題探討[J].中國(guó)改革，2007，(11).