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1還原利率的實質(zhì)

經(jīng)濟學上，還原利率是將純收益還原或貼現(xiàn)為價格的比率，實際是一種投資收益率或投資報酬率。用馬克思的地價公式表示還原利率，則V=a/r，其中V指不動產(chǎn)價格，a指純收益，r指還原利率。由于房地產(chǎn)具有投資和消費的雙重屬性，購買房地產(chǎn)(尤其是收益性房地產(chǎn))，實質(zhì)上就是一種投資，其投資額就是該房地產(chǎn)的價格，而其收益即為每年的純收益，這就像在銀行存款能獲得利息一樣。

在市場規(guī)律作用下，投資收益率的高低與投資風險成正比，投資風險越大，投資收益率也就越高;反之則越低;同等的投資風險，其收益率應該相同?；诖?，還原利率的實質(zhì)可闡述為下列四個方面:

（1)其值必須為正值，如果還原利率r<0，則表示該宗房地產(chǎn)投資收益虧損，不能取得年純收益，那么收益還原法的應用將喪失其基礎，計算毫無意義；（2)其最小值必須高于銀行同期定期儲蓄利率或國債利率，否則此項投資不合算，不如將資金存人銀行或購買國債；（3)在物價變動的情況下，其應能彌補物價變動所造成的貨幣貶值或增值；（4)與投資風險成正比，即投資風險越大的項目，其值應越大，反之則越小。

3還原利率的類型

照評估對象的不同，即單純的土地估價、建筑物的估價或房地產(chǎn)的估價，可將還原利率分為3類:（1)土地還原利率(rL):求取土地價值時所使用的還原利率，其對應的純收益是由土地單獨產(chǎn)生的凈收益。（2)建筑物還原利率(rB}:求取建筑物價值時所使用的還原利率，其對應的純收益是由建筑物單獨產(chǎn)生的凈收益。（3)綜合還原利率(r):求取房地產(chǎn)價值時所用的還原利率，對應的純收益是土地與建筑物共同產(chǎn)生的凈收益。

4確定還原利率的原則

4.1確定還原利率應遵循的原則

4.1.1口徑一致原則

同一類房地產(chǎn)的收益水平是個客觀存在的值，其現(xiàn)值亦然，盡管以不同的形式表現(xiàn)出來，都只應反映那個客觀存在的值。因此，不同口徑的收益必須取用與其口徑相對應的還原利率，計算出來的收益價格應相等。

4.1.2客觀性原則

收益法中房地產(chǎn)純收益的求取值是客觀純收益而非實際純收益，與此相對應的還原利率的確定值也是客觀的，而非實際的投資收益率。因此，還原利率的確定應剔除人為的、主觀因素的影響，而反映出該房地產(chǎn)投資行業(yè)的客觀、平均水平的期望報酬率。4.1.3實用性原則

實用性原則是指還原利率的選取和計算要切合實際，具有較好的操作性，能為人們所接受并自覺地在評估實踐中加以利用。

4.2確定還原利率需考慮的因素

4.2.1區(qū)域因素

所謂區(qū)域因素是指某收益型房地產(chǎn)所處的區(qū)域環(huán)境對其投資收益所產(chǎn)生的影響。由于房地產(chǎn)位置的固定性，不同地區(qū)經(jīng)濟狀況不同，其房地產(chǎn)的收益也不同。比如，沿海地區(qū)收益型房地產(chǎn)的純收益與還原利率均要比內(nèi)地高。

4.2.2時間因素

房地產(chǎn)估價須依據(jù)估價時點原則，即時間因素對房地產(chǎn)的影響不容忽視，在確定還原利率時，也應考慮時間因素的影響。具體而言，就是通貨膨脹率和在不同時間段存貸款利率變化，對還原利率的影響。

4.2.3政策因素

一般估價是在市場公平的條件下進行的，但是一些優(yōu)惠政策因素會對房地產(chǎn)的投資收益產(chǎn)生影響。例如“三資”企業(yè)享受的稅收優(yōu)惠政策等，因此，對于有受政策性影響的收益型房地產(chǎn)，其還原利率須做相應調(diào)整，以剔除政策因素的影響。

4.2.4社會經(jīng)濟因素

社會經(jīng)濟因素主要指政治經(jīng)濟穩(wěn)定狀況和社會治安程度。一般而言，一個政治經(jīng)濟不穩(wěn)定的國家或房地產(chǎn)所處地區(qū)經(jīng)常發(fā)生犯罪案件的，其還原利率較高，因為只有較高的投資收益率，投資者才會冒此風險進行投資。

5求取還原利率的方法

5.1累加法

該方法的基本公式是:還原利率=無風險還原利率+風險還原利率。無風險還原利率又稱安全利率，是指無風險投資的報酬率，是資金的機會成本。風險還原利率是指承擔額外風險所要求的補償，即超過無風險還原利率以上部分的還原利率，具體是估價對象房地產(chǎn)存在的具有自身投資特征的區(qū)域、行業(yè)、市場等風險的補償。

5.2市場提取法

該法是利用收益法公式r=a/V，通過搜集市場上相同或相似房地產(chǎn)的純收益a,價格V等資料，反求出還原利率r，然后對各個交易實例的r進行調(diào)整，最后評定出一個客觀的還原利率。在此，應注意純收益a是由房地產(chǎn)帶來的，不應包含行業(yè)經(jīng)營帶來的收益，因此，其求取公式為a=行業(yè)經(jīng)營總收入——經(jīng)營總費用——行業(yè)目標收益，但這樣求出a仍不精確，因它難免包含行業(yè)管理好壞和政策因素帶來的收益與損失，而這些均與房地產(chǎn)無關，若用受這些因素影響的a來求出還原利率是不精確的。因此，在實際操作中常用租金純收益來代表房地產(chǎn)帶來的純收益，即租售比來表示r，但須注意，由于我國目前房地產(chǎn)租金價格水平偏低，在使用租售比時須對其進行適當修正。

5.3投資報酬率排序插入法

由于具有同等風險的任何投資的報酬率應該是相近的，所以，可以通過與估價對象同等風險的投資報酬率來求取估價對象的報酬率。該法首先將社會上各種類型的投資及其年投資報酬率找出，并將投資報酬率從低到高按順序排列，制成坐標圖，而后將本地區(qū)某行業(yè)收益型房地產(chǎn)與各種類型的投資進行比較分析，該過程可請房地產(chǎn)估價師參與，并根據(jù)經(jīng)驗判斷所要評估的不動產(chǎn)的投資收益率與風險應該落在哪個范圍，最后把結果在坐標圖上進行定位，從而確定所要求取的還原利率的具體數(shù)值。

6結論

綜上所述，從還原利率的實質(zhì)出發(fā)，綜合考慮確定還原利率的原則與因素，利用以上三種方法來確定不同收益型房地產(chǎn)的還原利率，最后綜合確定出一數(shù)值，若不發(fā)生較明顯的經(jīng)濟或利率變動，則這些還原利率將在一定時期內(nèi)保持不變，可供估價人員在平時估價時使用。

【摘要】收益還原法是房地產(chǎn)估價中常用的三種重要方法之一，在確定待估房地產(chǎn)價格時，還原利率的準確與否，極大地影響了該方法所評估出的價格。本文從分析還原利率的實質(zhì)與類型入手，結合探討了確定還原利率應進循的原則與應考慮的因素，最后提出了求取還原利率的若干方法。

【關鍵詞】房地產(chǎn)估價收益還原法還原利率

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