導(dǎo)語：房地產(chǎn)周期波動(dòng)分析論文一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

一、房地產(chǎn)周期波動(dòng)的涵義

房地產(chǎn)周期是指房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)水平起伏波動(dòng)、周期循環(huán)的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，表現(xiàn)為房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過程中交替出現(xiàn)擴(kuò)張與收縮兩大階段、循環(huán)往復(fù)、復(fù)蘇一繁榮—衰退—蕭條四個(gè)環(huán)節(jié)。盡管房地產(chǎn)波動(dòng)幅度、波動(dòng)頻率、持續(xù)時(shí)間等方面都存在明顯區(qū)別，但是就其在連續(xù)運(yùn)行過程中周期性出現(xiàn)的擴(kuò)張與收縮重復(fù)出現(xiàn)、波峰與波谷相繼交替的本質(zhì)特征而言，各具特色的房地產(chǎn)波動(dòng)則又是相同的，表現(xiàn)出相似性和規(guī)律性，即在房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行過程中，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)水平所呈現(xiàn)出來的擴(kuò)張與收縮兩大階段交替出現(xiàn)、復(fù)蘇—繁榮—衰退—蕭條四個(gè)環(huán)節(jié)循環(huán)往復(fù)的周期波動(dòng)，因此房地產(chǎn)周期也可以稱為房地周期波動(dòng)。正是在這種意義上，房地產(chǎn)波動(dòng)就是重復(fù)出現(xiàn)擴(kuò)張與收縮的周期波動(dòng)，而房地產(chǎn)周期則可以稱為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)從波峰到波谷的周期性波動(dòng)。

首先，房地產(chǎn)周期是宏觀經(jīng)濟(jì)周期在房地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)的表現(xiàn)形態(tài)。房地產(chǎn)周期作為宏觀經(jīng)濟(jì)周期的重要組成部分，是經(jīng)濟(jì)周期在房地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)的表現(xiàn)形態(tài)。

其次，房地產(chǎn)周期是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過程中的周期波動(dòng)。房地產(chǎn)周期首先表現(xiàn)房地產(chǎn)波動(dòng)，它是房地產(chǎn)運(yùn)行過程中的波動(dòng)形態(tài)，是波動(dòng)過程中出現(xiàn)的擴(kuò)張與收縮，或者復(fù)蘇—繁榮—衰退—蕭條性的周期性的波動(dòng)特征，只有呈現(xiàn)出周期循環(huán)特點(diǎn)的周期波動(dòng)，才可以稱為嚴(yán)格意義上的房地產(chǎn)周期。因此，可以說房地產(chǎn)周期是房地產(chǎn)周期波動(dòng)，但房地產(chǎn)波動(dòng)并不一定都表現(xiàn)為房地產(chǎn)周期。

總之，房地產(chǎn)周期或房地產(chǎn)周期波動(dòng)應(yīng)當(dāng)從三個(gè)方面完整地理解:第一，長(zhǎng)度不同，振幅不等的房地產(chǎn)周期，具有相似的波動(dòng)模式，即都表現(xiàn)為擴(kuò)張與收縮交替循環(huán)、衰退—蕭條—復(fù)蘇—繁榮往來運(yùn)行的周期性波動(dòng)形態(tài)，或者說房地產(chǎn)周期具有相同的展開過程，由此形成房地產(chǎn)周期的規(guī)律性。第二，具有相似波動(dòng)模式的房地產(chǎn)周期，雖然在引發(fā)波動(dòng)的具體原因和波動(dòng)路徑上存在各不相同的表現(xiàn)形式，但在本質(zhì)上仍然具有相似的波動(dòng)傳導(dǎo)機(jī)制，大體上分析都可以從外部沖擊與內(nèi)部傳導(dǎo)兩個(gè)方面進(jìn)行分析。第三，具有相似波動(dòng)機(jī)制和展開過程的房地產(chǎn)周期，在波動(dòng)的持續(xù)時(shí)間、振動(dòng)頻率、波動(dòng)幅度等方面存在明顯的差異，從而形成各具特色、千差萬別的波動(dòng)形態(tài)，由此構(gòu)成房地產(chǎn)周期波動(dòng)的特殊性。顯然，只有從這三個(gè)方面綜合起來分析，才可能稱得上是完整意義上的房地產(chǎn)周期或房地產(chǎn)周期波動(dòng)。

二、目前我國(guó)房地產(chǎn)周期波動(dòng)存在的問題

我國(guó)1986-1990年第一個(gè)房地產(chǎn)周期，1987和1988年是擴(kuò)張期，而1989年和1990年就進(jìn)入收縮期；1991-1996年的第二個(gè)房地產(chǎn)周期中，1991,1992和1993年是擴(kuò)張期而1994,1995和1996年是收縮期。1997年到2007年這段時(shí)間，隨著經(jīng)濟(jì)體制改革的逐步深化，經(jīng)濟(jì)周期的擴(kuò)張收縮比有提高的趨勢(shì)。這是由于我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在保持快速增長(zhǎng)的同時(shí)，經(jīng)濟(jì)效益也有所提高。

縱觀這幾輪周期來看，雖然我國(guó)房地產(chǎn)周期波動(dòng)的狀態(tài)特征已經(jīng)表現(xiàn)出以下趨勢(shì):房地產(chǎn)周期波動(dòng)的頻率將縮小，長(zhǎng)度將增加；波動(dòng)幅度將減少；衰退與擴(kuò)張的時(shí)間比將減少，房地產(chǎn)周期每一階段的變化也將呈波浪式。這表明我國(guó)房地產(chǎn)周期波動(dòng)的整體態(tài)勢(shì)已有所改善。但在對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)周期波動(dòng)作進(jìn)一步思考后，我們就可以發(fā)現(xiàn)我國(guó)房地產(chǎn)周期波動(dòng)仍然存在以下問題:

1.是消費(fèi)需求缺乏型周期。由于我國(guó)住房制度長(zhǎng)期以來是福利分房制，一個(gè)真正穩(wěn)定的消費(fèi)主體基礎(chǔ)還不強(qiáng)。因此我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期一直處于消費(fèi)需求缺乏基礎(chǔ)上，而在我國(guó)福利分房制度取消后，房地產(chǎn)的消費(fèi)需求才真正釋放。這種局面有所改善，但仍需加強(qiáng)。

2.是明顯的政策周期型波動(dòng)。在經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張政策和經(jīng)濟(jì)緊縮政策的相互交替變動(dòng)作用下，使得轉(zhuǎn)軌時(shí)期的我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)具有明顯的政策周期特征，政策因素對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)周期波動(dòng)發(fā)揮著重要作用。在1986-1990年的房地產(chǎn)周期中，就是在改革開放的指導(dǎo)方針和土地有償使用、憲法允許土地批租的政策刺激下導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)迅速擴(kuò)張的。在1991-1996年的房地產(chǎn)周期中，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是在鄧小平視察南方發(fā)表重要談話、十四大召開以及加快改革、開放、建設(shè)步伐的推動(dòng)下而啟動(dòng)的。

3.是數(shù)量型的簡(jiǎn)單擴(kuò)張或收縮。我國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期性波動(dòng)大多為產(chǎn)量、產(chǎn)值在原有技術(shù)水平和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)上的擴(kuò)張或收縮，沒有明顯地伴隨著技術(shù)水平的升級(jí)和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的高級(jí)轉(zhuǎn)換。周期性出現(xiàn)的高漲與低潮只表現(xiàn)為資本數(shù)量(固定資產(chǎn)投資)擴(kuò)張或收縮引起的產(chǎn)出大波動(dòng)，沒有出現(xiàn)大規(guī)模的資本存量調(diào)整與更新(如企業(yè)的重新組合、兼并、破產(chǎn)等)。

4.是產(chǎn)品傾斜性波動(dòng)。把房地產(chǎn)產(chǎn)品分解為經(jīng)濟(jì)適用房、中檔商品房、高檔商品房和別墅等三部分，相比之下高檔商品房的波動(dòng)幅度和頻率都高于中低檔商品房，表現(xiàn)為明顯的高檔商品房?jī)A斜性波動(dòng)。

5.是市場(chǎng)機(jī)制不健全的波動(dòng)。市場(chǎng)機(jī)制的一方面會(huì)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)，另一方而也能在經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)波動(dòng)時(shí)起到自調(diào)和內(nèi)在穩(wěn)定作用。在前幾個(gè)周期中，消費(fèi)主體表現(xiàn)為單位，個(gè)人、購房比例較低，住房主要不是通過市場(chǎng)取得的。供給主體主要是國(guó)有建筑企業(yè)和政府本身。消費(fèi)主體和供給主體的身份決定了供求機(jī)制難以發(fā)揮作用。同時(shí)，價(jià)格機(jī)制在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下，也難以發(fā)揮房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況晴雨表和資源配置方向器的作用。正是市場(chǎng)機(jī)制不健全導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)一旦受到外部沖擊就難以依*系統(tǒng)本身進(jìn)行調(diào)節(jié)，因此而加劇波動(dòng)幅度。從1997年到現(xiàn)在，市場(chǎng)機(jī)制在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中的作用越來越大，但作為我國(guó)市場(chǎng)化進(jìn)程推進(jìn)最慢的一個(gè)部門來說，市場(chǎng)機(jī)制的作用還是有很大的局限性。

三、解決我國(guó)房地產(chǎn)周期波動(dòng)問題的幾點(diǎn)對(duì)策

我國(guó)房地產(chǎn)周期波動(dòng)的總特點(diǎn)是劇烈波動(dòng)，也就是振幅大、峰位高、谷位深。而房地產(chǎn)業(yè)周期劇烈波動(dòng)的危害是相當(dāng)巨大的，減少房地產(chǎn)周期劇烈波動(dòng)不僅對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展，而對(duì)我國(guó)整體宏觀經(jīng)濟(jì)都有重大和深刻意義。筆者認(rèn)為要減少房地產(chǎn)周期波動(dòng)的幅度必須從以下幾方面著手。

(一)加強(qiáng)房地產(chǎn)立法，為房地產(chǎn)業(yè)提供穩(wěn)定增長(zhǎng)的法制環(huán)境

具有強(qiáng)制性、規(guī)范性、穩(wěn)定性等特點(diǎn)的法律手段，主要是通過規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)主體行為、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)行為和政府管理行為等方式，在協(xié)調(diào)各方利益的基礎(chǔ)上，從而創(chuàng)造房地產(chǎn)業(yè)的法制化環(huán)境，防止房地產(chǎn)業(yè)強(qiáng)幅波動(dòng)并引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)權(quán)，涉及眾多法律、法規(guī)制度的產(chǎn)業(yè)部門。在房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行過程都主要是依*法律、法規(guī)和契約來完成的，而不像一般商品通過物質(zhì)實(shí)體在當(dāng)事人之間交付完成。因此，運(yùn)用以法律手段為主的政策配置，建立法制化、規(guī)范化的房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行環(huán)境，是轉(zhuǎn)軌時(shí)期促進(jìn)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)增長(zhǎng)、實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定運(yùn)行的重要任務(wù)和有效途徑。這是因?yàn)閷?duì)于在波動(dòng)中推進(jìn)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行而言，需要政府運(yùn)用法律手段來維護(hù)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的正常競(jìng)爭(zhēng)秩序，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行，從而為發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制對(duì)房地產(chǎn)資源配置的重要作用、防止房地產(chǎn)業(yè)強(qiáng)幅波動(dòng)并促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定運(yùn)行與持續(xù)增長(zhǎng)提供一個(gè)法制化的產(chǎn)業(yè)環(huán)境。

(二)加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控

就政府干預(yù)經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控而言，由于我國(guó)目前仍然處于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)向計(jì)劃經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌的過程，政府宏觀調(diào)控的目標(biāo)、機(jī)制和手段與發(fā)達(dá)國(guó)家相比，不僅本質(zhì)略有不同，而且其作用程度和影響力更大。在舊的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下，政府的宏觀調(diào)控往往由于服從于政治目標(biāo)的追求或由于宏觀調(diào)控自身體系的不完善，而支配經(jīng)濟(jì)機(jī)制以不符合規(guī)律的方式發(fā)展，最終導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)動(dòng)蕩。這個(gè)特征在我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中也體現(xiàn)得十分突出。通過觀察我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的波動(dòng)歷程，我們就可以發(fā)現(xiàn):政府宏觀調(diào)控對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)周期波動(dòng)有著極重要的影響，宏觀調(diào)控寬松政策與緊縮政策交替變動(dòng)構(gòu)成中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)特有“政策周期”。開始政府為了政治或經(jīng)濟(jì)目標(biāo)總是推出一系列的刺激擴(kuò)張政策，可是由于市場(chǎng)機(jī)制不健全和房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，房地產(chǎn)業(yè)迅速出現(xiàn)過熱甚至泡沫。為抑制經(jīng)濟(jì)過熱，國(guó)家就實(shí)施宏觀調(diào)控和經(jīng)濟(jì)緊縮政策，但由于調(diào)控時(shí)機(jī)和調(diào)控力度不當(dāng)又導(dǎo)致房地產(chǎn)投資和需求的迅速減少，造成房地產(chǎn)商品大量的積壓，從而使房地產(chǎn)業(yè)跌入谷底，并且周而復(fù)始的形成惡性循環(huán)。因此不完善的宏觀調(diào)控體系不僅不能改善經(jīng)濟(jì)運(yùn)行軌跡，甚至可能起到適得其反的效果。所以加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)業(yè)的宏調(diào)控就成為緩解房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期強(qiáng)幅波動(dòng)的重要途徑之一。

(三)調(diào)整房地產(chǎn)投資政策

投資的周期波動(dòng)是經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的直接原因。目前我國(guó)房地產(chǎn)周期彼動(dòng)的波形與投資增長(zhǎng)率的波形有著高度的一致性，兩者呈現(xiàn)出較高的正相關(guān)關(guān)系。投資引起房地產(chǎn)周期波動(dòng)，這在許多國(guó)家都存在，但我國(guó)由投資波動(dòng)引起的經(jīng)濟(jì)波動(dòng)還存在著另外深層和特有的原因。我國(guó)以往計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制的特征決定了以國(guó)家或國(guó)有企業(yè)部門為主的投資主體總是力圖在盡可能大的程度上擴(kuò)大再生產(chǎn)規(guī)模，于是很自然地形成一種“擴(kuò)張欲望”，或稱為“投資饑渴”，我國(guó)在存在這種高度投資擴(kuò)張的同時(shí)，由于價(jià)格體系扭曲以及投資政策的一些失誤，還存在著投資結(jié)構(gòu)不合理的狀況，結(jié)果造成產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不合理，嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)需求。

因此房地產(chǎn)投資政策的制定和出臺(tái)，要特別注意到以下經(jīng)濟(jì)狀況:首先，密切關(guān)注房地產(chǎn)投資規(guī)模的變化。保持房地產(chǎn)投資規(guī)模與宏觀經(jīng)濟(jì)規(guī)模相適應(yīng)，不能脫離宏觀經(jīng)濟(jì)基本面的支持；保持房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的合理比重，防止比重過大或過小；保持房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率與固定投資增長(zhǎng)率相協(xié)調(diào)，特別是防止投資增長(zhǎng)率增速過快。其次，投資結(jié)構(gòu)要合理。房地產(chǎn)開發(fā)投資要更趨理性化，要重視市場(chǎng)調(diào)研和目標(biāo)市場(chǎng)定位，使房地產(chǎn)投資開發(fā)牢固的建立在市場(chǎng)需求的基礎(chǔ)上，成為市場(chǎng)需求拉動(dòng)型投資擴(kuò)張。最后，完善和規(guī)范政府投資。政府還可以適當(dāng)對(duì)房地產(chǎn)投資政策，對(duì)房地產(chǎn)投資方向、投資規(guī)模和投資結(jié)構(gòu)進(jìn)行政策性調(diào)整，通過投資政策的變動(dòng)來引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)投資規(guī)模與投資結(jié)構(gòu)的間接控制。

(四)采取切實(shí)措施塑造居民的消費(fèi)能力

在我國(guó)1986-1990年和1991-1996年兩個(gè)房地產(chǎn)周期波動(dòng)中，房地產(chǎn)消費(fèi)者主體表現(xiàn)為單位，居民的消費(fèi)能力低下，住宅不是通過市場(chǎng)取得的。在非常狹小的房地產(chǎn)市場(chǎng)上作為商品的房地產(chǎn)，其消費(fèi)者是極少數(shù)高收入者，而且大部分則仍是以單位購買者身份出現(xiàn)來購買的，其他需求則主要是投機(jī)需求。在這種需求狀況下，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于收縮期時(shí)，投機(jī)需求迅速減少，到達(dá)低谷時(shí)又缺乏消費(fèi)需求，難以使房地產(chǎn)業(yè)復(fù)蘇，這樣就更加劇了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的衰退；而市場(chǎng)出現(xiàn)高漲時(shí)，投資需求出于逐利的目的又蜂擁而至，這樣往往容易迅速產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫。因此缺乏廣泛和巨大的居民消費(fèi)基礎(chǔ)也是房地產(chǎn)周期產(chǎn)生巨幅波動(dòng)的重要原因之一。那么要解決居民消費(fèi)能力的問題可以采取以下幾點(diǎn)措施：

首先，必須加快落實(shí)住房補(bǔ)貼，提高居民住房支付能力。對(duì)于因以前工資中沒有住房部分所形成的欠賬，通過完善貨幣化改革和發(fā)放住房補(bǔ)貼等措施解決，提高居民的存量購房能力。在國(guó)家機(jī)關(guān)與事業(yè)單位的改革方案中，對(duì)于有房但未達(dá)標(biāo)者和無房者分別設(shè)計(jì)了兩個(gè)不同的補(bǔ)貼計(jì)算公式。兩個(gè)計(jì)算公式的不同使這兩種人之間得到的是不很平等的待遇。目前，企業(yè)房改還未普遍推開，因此現(xiàn)在有可能采取一定的措施避免造成與國(guó)家機(jī)關(guān)或事業(yè)單位房改中同樣的利益受損群體，現(xiàn)在推進(jìn)房改，應(yīng)充分考慮到這個(gè)事實(shí)，參照國(guó)家機(jī)關(guān)房改方案進(jìn)行企業(yè)房改，并且應(yīng)用統(tǒng)一的、公平的補(bǔ)貼計(jì)算公式?？梢钥紤]在一定地區(qū)范圍內(nèi)全面測(cè)算國(guó)有企業(yè)職工應(yīng)享受的住房補(bǔ)貼，計(jì)算所欠缺的差額，然后挑選一批國(guó)有企業(yè)質(zhì)量比較低的國(guó)有資產(chǎn)予以出售，其所得用于發(fā)放住房補(bǔ)貼。其次，對(duì)于由于停止實(shí)物分房而形成的技術(shù)性障礙，則應(yīng)通過金融技術(shù)創(chuàng)新的方式來加以解決，提高居民獲取增量的購房能力。最后，加快農(nóng)村市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市化進(jìn)程，大幅度提高農(nóng)民收入，從根本上拉動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的內(nèi)需包括對(duì)房地產(chǎn)的需求。

結(jié)語：我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的周期性發(fā)展歷程表明，正視房地產(chǎn)業(yè)的周期波動(dòng)現(xiàn)象，分析和研究房地產(chǎn)周期波動(dòng)存在的問題，提出應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)周期波動(dòng)的相關(guān)政策，將對(duì)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、健康、穩(wěn)定地發(fā)展產(chǎn)生重大而深遠(yuǎn)的影響。

摘要：房地產(chǎn)業(yè)作為宏觀經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，不僅是各國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的晴雨表，而且早已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)點(diǎn)，對(duì)各國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)意義重大。密切關(guān)注、認(rèn)真研究房地產(chǎn)業(yè)周期波動(dòng)，分析房地產(chǎn)業(yè)周期波動(dòng)的現(xiàn)狀及存在問題，探索促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)的政策，趨利避害、充分發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)作用，本文擬探討我國(guó)房地產(chǎn)周期波動(dòng)的特點(diǎn)和問題，并以此為基礎(chǔ)探討防止我國(guó)房地產(chǎn)周期劇波動(dòng)的對(duì)策問題。

關(guān)鍵字：房地產(chǎn)周期波動(dòng)問題對(duì)策