導(dǎo)語：房地產(chǎn)泡沫特殊誘因分析論文一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

摘要:我國房地產(chǎn)行業(yè)目前是否存在泡沫，一直是各界爭論的焦點。由于不同的利益團體的出發(fā)點不同，其爭論有時難免有失公允。本文并未得出房地產(chǎn)業(yè)是否存在泡沫的結(jié)論，而是分析了誘發(fā)泡沫的因素，特別通過是我國所特有的制度性和文化性因素分析了可能導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫的因素，以期對以后的決策層提供決策依據(jù)。

關(guān)鍵詞:住房改革;經(jīng)濟適用房;制度

我國自1994年全國城鎮(zhèn)住房體制改革以來，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為我國經(jīng)濟的重要支柱，對經(jīng)濟增長的貢獻率保持在2個百分點以上，房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)增加值占GDP的比重超過10%。雖然各界對房地產(chǎn)是否存在泡沫一直沒有定論，但我國房地產(chǎn)投資增速和房地產(chǎn)開發(fā)投資占全國社會固定資產(chǎn)投資比重都超過了國際公認的警戒線。持續(xù)高漲的房價逐漸超出了消費者的承受能力，終究會引起社會矛盾的暴露。

1926年，美國以佛羅里達州為龍頭的房地產(chǎn)泡沫幻滅，間接引發(fā)上世紀30年代世界經(jīng)濟危機。九十年代初，日本房產(chǎn)泡沫破滅使日本房價因此持續(xù)15年下跌，并直接導(dǎo)致日本經(jīng)濟十年的蕭條。而東南亞金融危機使香港平均每位業(yè)主損失267萬港元。我國雖然沒有經(jīng)歷過全國性的房地產(chǎn)泡沫危機，但20世紀90年代初期，我國海南和北海房地產(chǎn)泡沫破滅，留下了大量的“爛尾”工程和閑置土地，造成銀行損失慘重。

一般來看，土地資源的稀缺性、房地產(chǎn)產(chǎn)品的特殊性、經(jīng)濟環(huán)境的變化、金融過度支持等原因是引起房地產(chǎn)泡沫的一般性因素，適用于各種經(jīng)濟體制，我國也不例外。但我國一些特殊的制度和文化也賦予了我國房地產(chǎn)行業(yè)一些新的特征，本文將重點分析這些有可能引起房地產(chǎn)行業(yè)泡沫的特殊誘因。

一、保障性住房缺失

我國自全國城鎮(zhèn)住房體制改革以來，福利分房政策改為貨幣化、商品化的住房政策，是符合我國從計劃體制經(jīng)濟向市場經(jīng)濟轉(zhuǎn)變的經(jīng)濟體制的。但由于沒有有效區(qū)分住房改革政策和房地產(chǎn)政策，另外地方政府對無償劃撥土地建設(shè)經(jīng)濟適用房缺乏積極性，使得商業(yè)房過度發(fā)展，而住房保障嚴重缺位。我國94%的住房開發(fā)定性為商品房，經(jīng)濟適用房不到6%。我國經(jīng)濟適用房建設(shè)從1994年“國家安居工程”開始起步，經(jīng)歷了高峰之后迅速下滑，特別是2003到2005年，經(jīng)濟適用房占商品住宅投資額比例下降到不足5%。截止到2005年度，全國累計用于最低收入家庭收入住房保障資金為47.4億元，僅有32.9萬戶最低收入家庭被列入廉租房保障范圍。

二、土地制出讓制度缺陷

從房價的長期規(guī)律來看，土地價格可以說是唯一的決定因素。土地一直屬于稀缺資源，特別是中國正處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展時期，面臨世界歷史上最大規(guī)模的城鄉(xiāng)人口遷移，城鎮(zhèn)住房需求大，但土地資源承載力相對不足。在這種情況下，土地出讓市場是否健康，決定了是否能形成有效的土地供給機制，從而最終決定了房地產(chǎn)市場的供求價格。在我國1994年分稅制改革后，土地出讓金的分配中除了中央政府分割很小一部分，大部分成為地方政府的財政外收入，這成為地方政府熱衷經(jīng)營土地的驅(qū)動力。我國對城市經(jīng)營土地實行招標、拍賣和掛牌方式出讓使用權(quán)，這對于顯化土地價值和消除土地協(xié)議出讓中的尋租具有重大意義，但同時在房地產(chǎn)行業(yè)的上升周期，竟拍中的地價往往被炒得很高，拍賣價格遠遠高出了土地價值。統(tǒng)計表明，在整個房地產(chǎn)建設(shè)交易過程中，政府稅費收入占到房地產(chǎn)價格的50%;而在歐美，地價稅費相加大約占到住房價格的28%。

三、房屋供給結(jié)構(gòu)不合理

我國房地產(chǎn)市場上房屋供給結(jié)構(gòu)不合理推動了房價的不合理增長，主要表現(xiàn)在:一是房地產(chǎn)存量市場和增量市場結(jié)構(gòu)不平衡。房屋二級市場發(fā)展嚴重滯后，新增房產(chǎn)需求主要集中在增量市場。這樣不但導(dǎo)致存量房屋得不到充分利用，也使增量房屋變得相對稀缺，抬高了房價。二是房地產(chǎn)銷售市場和租賃市場發(fā)展不平衡。房產(chǎn)租賃市場并沒有提供更多更好的租賃服務(wù)來分流消費者的住房需求，從而將壓力都集中在銷售市場，導(dǎo)致房價上漲。三是住房產(chǎn)品供給結(jié)構(gòu)不合理。具體表現(xiàn)在:大戶型住房多，中小戶型住房少;高檔住房多，中低檔住房少;一般商品住房多，限價商品房、經(jīng)濟適用房以及政府廉租房少。低費用支出房屋供給不足，一方面導(dǎo)致其價格上升，另一方面也迫使部分消費者轉(zhuǎn)而購買高費用支出房屋，對高費用房屋維持其高價起到了支持作用，從而拉動住房平均價格上升。

四、特殊文化背景下的投資偏好

高漲的房價逐漸超出了我國普通消費者的承受能力，但其購房沖動和熱情依然沒有明顯得衰減，中國也是世界上自有房率最高的國家之一。截止2005年底，我國個人購買商品住房達1.42萬億，居民自有住房比例達72.8%。

中國百姓偏好住房投資，有以下幾個原因:第一，中國歷史文化傳統(tǒng)建構(gòu)了中國人熱衷住房投資的特定慣習(xí)，住房過度投資是人們在這種慣習(xí)制約下的選擇。第二，在中國，住房已經(jīng)成為階層區(qū)分和日常生活中一個重要的“信號”，是個人社會身份和生存能力的體現(xiàn)，這使得人們呈現(xiàn)過度投資的非理性傾向。

以上列舉的我國的一些特殊制度和文化，如果不加以限制和引導(dǎo)，必然會導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的泡沫，給經(jīng)濟發(fā)展和社會穩(wěn)定帶來隱患。我國應(yīng)盡早改善現(xiàn)有的土地出讓制度、加強住房保障體系、優(yōu)化住房供給結(jié)構(gòu)以及引導(dǎo)消費者的合理住房觀念，使房地產(chǎn)市場能夠健康持續(xù)的發(fā)展下去。

參考文獻:

[1]余宏:房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)[M]，北京:人民交通出版社，2008

[2]賈康劉軍民:中國住房制度改革問題研究[M]，北京:經(jīng)濟科學(xué)出版社，2007

[3]劉鐸:中國住房過度投資的三重“理性”[J].中國地方政府創(chuàng)新參考，2009.3