導(dǎo)語(yǔ)：房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平衡發(fā)展探析論文一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢(xún)客服老師，歡迎參考。

摘要:如何保持我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，這是一個(gè)需要慎重研究的課題。文章概述了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀，并提出了促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的建議措施。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)策措施平穩(wěn)健康

隨著人們生活水平的提高，我國(guó)人均居住條件將不斷得到改善。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的潛力相當(dāng)巨大，發(fā)展空間十分廣闊，在我國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)中起著不可忽視的作用。然而，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)必將日趨激烈。因此，如何保持我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，是一個(gè)需要認(rèn)真研究的重要課題。

一、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的現(xiàn)狀

2008年，對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)而言是不平靜的一年，經(jīng)歷了2007年房?jī)r(jià)快速上漲后，2008年房?jī)r(jià)又創(chuàng)歷史新高。所以，總理在2008年3月18日的“兩會(huì)”記者招待會(huì)上指出:2008年是中國(guó)經(jīng)濟(jì)最困難的一年。這實(shí)際上也是中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)較為困難的一年。在國(guó)際原材料價(jià)格一路上漲的國(guó)際大背景下，國(guó)內(nèi)的材料價(jià)格漲幅也居高不下，再加上幾次巨大的自然災(zāi)害的襲擊，中國(guó)經(jīng)濟(jì)正經(jīng)受著改革開(kāi)放以來(lái)少有的考驗(yàn)?？v觀房地產(chǎn)市場(chǎng)，在房?jī)r(jià)已經(jīng)經(jīng)過(guò)幾十年穩(wěn)步上漲行情之后，房?jī)r(jià)問(wèn)題已經(jīng)是大多數(shù)購(gòu)房者不堪重負(fù)的話(huà)題。近幾年來(lái)，盡管政府已經(jīng)采取了多種措施來(lái)抑制過(guò)熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)，但效果總是不太理想。

當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期后，一些此前被人為炒作較高的城市房?jī)r(jià)開(kāi)始下降，房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫已經(jīng)開(kāi)始收縮。不僅僅是開(kāi)發(fā)商，一些炒房客為了避免進(jìn)一步的損失，也進(jìn)行降價(jià)拋售樓盤(pán)的行為。與此同時(shí)，市場(chǎng)買(mǎi)房的觀望情緒嚴(yán)重，房屋成交量不斷萎縮，房地產(chǎn)空置率大幅上漲。如北京、上海、廣州等一線城市的成交量?jī)H僅是上年同期的三、四成左右，更為嚴(yán)重的是，這種觀望情緒已經(jīng)蔓延到天津、南京、長(zhǎng)沙等二線城市。與之相關(guān)的大量的房產(chǎn)中介公司紛紛倒閉歇業(yè)。房地產(chǎn)市場(chǎng)交易環(huán)境也進(jìn)一步惡化。但是，在2009年有關(guān)引導(dǎo)住房消費(fèi)的經(jīng)濟(jì)政策的支持下，住房需求重新啟動(dòng)，導(dǎo)致房?jī)r(jià)上升。例如:北京、上海、浙江、廣東等地區(qū)住房成交量持續(xù)回升。隨著市場(chǎng)“量?jī)r(jià)齊升”，基于購(gòu)房者“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”心理，進(jìn)一步推動(dòng)了住房?jī)r(jià)格上升。因此，如何使我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康地發(fā)展，政府將采取什么樣的對(duì)策措施，這是要慎重研究的問(wèn)題。

二、保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的對(duì)策措施

1.實(shí)行住房制度的雙軌制。黨的十七大提出居民“住有所居”，即使每個(gè)人都能有房子住，而不是“居者其所”，這就是說(shuō)并非強(qiáng)調(diào)每個(gè)人都要有自己所有權(quán)的住房。就連經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的美國(guó)，在這場(chǎng)金融危機(jī)爆發(fā)之前，美國(guó)擁有所有權(quán)住房者才達(dá)到68%。而我國(guó)當(dāng)前人均國(guó)民經(jīng)濟(jì)收入只有美國(guó)的1/14，要實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”或“居者其所”還為時(shí)尚早。為此，必須審慎反思我國(guó)解決居民住房問(wèn)題究竟應(yīng)走什么樣的路。在住房改革之前，城市居民從普通百姓到高級(jí)干部都不買(mǎi)房，是實(shí)行計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的公房配給制度，即廉價(jià)的公租制。房改以后逐步形成了幾乎100%的商品房制度。這對(duì)改革居民居住條件、推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展以及拉動(dòng)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展都作出了巨大貢獻(xiàn)。但實(shí)踐證明，完全依靠市場(chǎng)調(diào)節(jié)的商品房制度是走不下去了。因?yàn)榭傆邢喈?dāng)一部分中低收入群體、年輕人是買(mǎi)不起商品房的，租住私人房租金又太貴難以承受。故先住公租房對(duì)相當(dāng)一部分居民特別是年輕人是不可避免的一個(gè)過(guò)渡階段。所以，實(shí)行商品房和公租房?jī)煞N制度共存，用兩條腿走路，是必然的選擇。這也就是說(shuō)，應(yīng)當(dāng)實(shí)行住房制度的雙軌制，即發(fā)展商品房與公租房相結(jié)合。當(dāng)前關(guān)鍵問(wèn)題是公租房資源太少，因此，應(yīng)建造更多的公租房，滿(mǎn)足人們的需求。公租房包括為低保戶(hù)提供的廉租房和為買(mǎi)不起房或暫時(shí)不想買(mǎi)房的居民，其中有中低收入群體、剛參加工作的年輕人、符合條件的農(nóng)民工提供租住的公房。等到有了經(jīng)濟(jì)實(shí)力，他們可以隨時(shí)退租，去買(mǎi)商品房。為加快公租房的建設(shè)，可以考慮建立公租房基金。公租房的產(chǎn)權(quán)歸政府，由基金會(huì)聘請(qǐng)業(yè)內(nèi)行家經(jīng)營(yíng)管理，承諾給基金的投資者一個(gè)合理穩(wěn)定的回報(bào)。目前國(guó)際國(guó)內(nèi)都有很多錢(qián)在找出路，公租房基金的來(lái)源不成問(wèn)題，政府只要出土地，可以不出一分錢(qián)就能蓋起廣廈千萬(wàn)間，實(shí)現(xiàn)“住有所居”的目標(biāo)。同時(shí)，也可使商品房的價(jià)格保持在比較合理的水平上。

2.采取切實(shí)可行的宏觀調(diào)控措施。實(shí)施宏觀調(diào)控，目的是通過(guò)調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給和需求促使供求平衡，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的綜合平衡和內(nèi)部問(wèn)題結(jié)構(gòu)的合理化。

房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的基本目標(biāo)就是保持房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展，是改善和提高居民居住條件和水平的前提。這也是全面建設(shè)小康社會(huì)的重要保障。房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，不僅有效改善和提高了居民居住條件和居住水平，而且在國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中發(fā)揮著重要作用。因?yàn)榉康禺a(chǎn)是一種特殊商品，既可作為投資品，又可作為消費(fèi)品，這一特殊性決定了房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的雙重貢獻(xiàn)。同時(shí)，房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中又具有很強(qiáng)的關(guān)聯(lián)效應(yīng)。它能通過(guò)前向效應(yīng)，帶動(dòng)建材業(yè)、冶金業(yè)、機(jī)械制造業(yè)、金融業(yè)等的發(fā)展;又能通過(guò)后效應(yīng)帶動(dòng)裝修業(yè)、家電業(yè)、金融保險(xiǎn)業(yè)、儀表業(yè)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。這說(shuō)明房地產(chǎn)業(yè)的興旺繁榮可以帶動(dòng)十幾個(gè)產(chǎn)業(yè)的興旺繁榮。正是基于房地產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)強(qiáng)和產(chǎn)業(yè)輻射面寬的特點(diǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控的目的，并非抑制房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而是通過(guò)調(diào)控，擠壓泡沫，避免房地產(chǎn)業(yè)的大起大落，促使房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入新一輪的健康持續(xù)發(fā)展。

因此，關(guān)于2010~2011年房地產(chǎn)調(diào)控政策的思路是:首先，保持政策的穩(wěn)定性和連續(xù)性。這主要體現(xiàn)在繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費(fèi)，增加普通商品住房的有效供給，加快保障性住房建設(shè)，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，穩(wěn)定市場(chǎng)。其次，針對(duì)性強(qiáng)，堅(jiān)持有保有壓。當(dāng)前全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)不足和消費(fèi)過(guò)度并存。所謂消費(fèi)不足是指廣大中低收入者住房需求沒(méi)有得到根本性的解決，而消費(fèi)過(guò)度是指相當(dāng)比例的高收入階層擁有多套住房。因此，應(yīng)根據(jù)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)不足和消費(fèi)過(guò)度并存的現(xiàn)狀，對(duì)未來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策應(yīng)在滿(mǎn)足自住和改善性需求同時(shí)，抑制投資性和投機(jī)性需求。以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展。再次，應(yīng)因地制宜，適時(shí)調(diào)整。發(fā)展不平衡是我國(guó)的基本國(guó)情，因此，未來(lái)應(yīng)根據(jù)各個(gè)城市的具體情況，適時(shí)采取調(diào)控措施，解決我國(guó)部分城市房?jī)r(jià)總體偏高和價(jià)格漲幅過(guò)快問(wèn)題?？傊?010~2011年我國(guó)將完善住房消費(fèi)和調(diào)控政策，增加中低價(jià)位和限價(jià)商品房的供應(yīng)，抑制投機(jī)性購(gòu)房，讓房地產(chǎn)回歸消費(fèi)和民生，這對(duì)保證房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)平衡健康發(fā)展具有重要的意義。

3.實(shí)行嚴(yán)格的差別化稅收政策。要認(rèn)真落實(shí)國(guó)務(wù)院出臺(tái)的各項(xiàng)政策措施。當(dāng)前，各有關(guān)部門(mén)和各級(jí)政府要落實(shí)好《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平衡健康發(fā)展的通知》，根據(jù)各地區(qū)的實(shí)際，制定出一系列具體、可操作的配套措施。

同時(shí)，應(yīng)針對(duì)投資投機(jī)性購(gòu)房，實(shí)行更加嚴(yán)格的差別化稅收政策。尤其要區(qū)別自住性購(gòu)房與投資投機(jī)性購(gòu)房的稅率。2009年底國(guó)務(wù)院對(duì)投資投機(jī)性購(gòu)房的稅收政策進(jìn)行了調(diào)整，如對(duì)營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅政策的免征期限從2年恢復(fù)到5年等，但稅率并沒(méi)有區(qū)別，營(yíng)業(yè)稅稅率仍為5.55%。建議對(duì)投資投機(jī)性購(gòu)房出臺(tái)更加有針對(duì)性的稅收政策，大幅提高以炒房為目的的投資投機(jī)性購(gòu)房的稅率。此類(lèi)做法已有先例，日前我國(guó)香港政府宣布，對(duì)于價(jià)格超過(guò)2000萬(wàn)港元的房地產(chǎn)銷(xiāo)售要提高印花稅率，以消除潛在的房地產(chǎn)泡沫。公務(wù)員之家

為此，必須進(jìn)一步細(xì)化對(duì)投資投機(jī)購(gòu)房行為的界定。目前，國(guó)家主要是通過(guò)交易間隔時(shí)間以及是否普通住房實(shí)行差別的稅收政策，而對(duì)已經(jīng)擁有了多套住房的仍繼續(xù)購(gòu)房進(jìn)行投資投機(jī)性的行為沒(méi)有實(shí)施差別化的稅收政策。建議根據(jù)購(gòu)房套數(shù)對(duì)投資投機(jī)購(gòu)房行為進(jìn)行界定，對(duì)已經(jīng)擁有了三套住房以上的，繼續(xù)購(gòu)買(mǎi)住房應(yīng)認(rèn)定為投資投機(jī)性購(gòu)房，適用前述較高的稅率，以降低樓市泡沫風(fēng)險(xiǎn)。

與此同時(shí)，還要建立全國(guó)聯(lián)網(wǎng)的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)。當(dāng)前，跨地區(qū)、跨區(qū)域的投資投機(jī)性購(gòu)房行為比較普遍，如前段出現(xiàn)的海南房地產(chǎn)熱以及溫州炒房團(tuán)、山西購(gòu)房團(tuán)等。為此，必須建立全國(guó)性的房地產(chǎn)信息進(jìn)行聯(lián)網(wǎng)，這樣可以及時(shí)地監(jiān)測(cè)和控制跨區(qū)域的房地產(chǎn)投資投機(jī)性行為。此外，還可以在信貸政策、土地政策、住房政策保障等，采取調(diào)控手段。

以上促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的政策措施，對(duì)于降低房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫風(fēng)險(xiǎn)，保障絕大多數(shù)民眾的住房權(quán)，都具有極其重要的意義。

4.加強(qiáng)輿論宣傳，樹(shù)立正確的住房消費(fèi)理念。應(yīng)用宣傳教育手段，培育廣大居民樹(shù)立正確的住房消費(fèi)觀是十分必要的。為居民提供基本的住房保障是國(guó)家履行其公共服務(wù)職能的重要組成部分，但必須摒棄對(duì)“居者有其屋”的誤解。出售公房和鼓勵(lì)居民購(gòu)買(mǎi)住房的住房分配制度改革，過(guò)于強(qiáng)調(diào)住房的“購(gòu)買(mǎi)”，而住房商品化是買(mǎi)房還是租房主要是由市場(chǎng)決定，因而住房商品化的實(shí)現(xiàn)形式并非只有“購(gòu)買(mǎi)”，“承租”也是實(shí)現(xiàn)的重要途徑。單一購(gòu)房實(shí)現(xiàn)住房商品化的導(dǎo)向，不利于倡導(dǎo)形成合理的住房“梯級(jí)消費(fèi)觀念”。據(jù)統(tǒng)計(jì)，發(fā)達(dá)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家個(gè)人住房擁有率德國(guó)僅為30%至40%，美國(guó)為68%，而我國(guó)72%的城鎮(zhèn)居民已擁有自己的住房。因此，居民過(guò)度依賴(lài)從市場(chǎng)上購(gòu)買(mǎi)住宅實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”的消費(fèi)理念，必然推動(dòng)房?jī)r(jià)的上升。事實(shí)上，中國(guó)作一個(gè)人口大國(guó)，面對(duì)人地關(guān)系日益緊張的嚴(yán)峻態(tài)勢(shì)，要實(shí)現(xiàn)人人有其屋的理念，還任重而道遠(yuǎn)，但人人有房住卻是落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，建設(shè)社會(huì)主義和諧社會(huì)的客觀要求。因此，應(yīng)發(fā)揮輿論的正面引導(dǎo)作用，引導(dǎo)消費(fèi)者正常、理性消費(fèi)，形成正確的梯級(jí)消費(fèi)觀念，以維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定的發(fā)展。

參考文獻(xiàn):

1.李德水.努力實(shí)現(xiàn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)平衡健康發(fā)展.中國(guó)金融，2010(T)

2.趙宇.綜合措施促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展.中國(guó)金融，2010(T)

3.吳超.房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的目標(biāo)選擇與政策取向.經(jīng)濟(jì)師，2009(11)