導(dǎo)語：房地產(chǎn)和城市建設(shè)探究論文一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

住宅業(yè)發(fā)展和城市建設(shè)都是當(dāng)今城市面臨的焦點(diǎn)問題，城市最高品質(zhì)的集結(jié)點(diǎn)是財(cái)富創(chuàng)造的中心。圍繞建設(shè)小康社會(huì)的新一輪城市建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)，也必將促進(jìn)城市競(jìng)爭(zhēng)力的提升。結(jié)合市城市規(guī)劃建設(shè)的實(shí)際，我在這里談幾點(diǎn)思考和認(rèn)識(shí)。

新一輪城市建設(shè)為房地產(chǎn)業(yè)帶來新的商機(jī)，房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展，將改變城市的面貌。市是山東省省會(huì)，是國(guó)家級(jí)的歷史文化名城，1992年12月被劃為沿海中心城市，1994年被中央定為中央城市。總?cè)丝?80萬，總面積8177平方公里。1995年以來，市社會(huì)經(jīng)濟(jì)保持了良好的發(fā)展，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到1200億元，城市化水平達(dá)到49.7%。房地產(chǎn)業(yè)也呈現(xiàn)快速發(fā)展的態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的框架基本形成，推進(jìn)了投資主題的多元化和房地產(chǎn)開發(fā)的市場(chǎng)化進(jìn)程。實(shí)現(xiàn)了由政府主導(dǎo)向市場(chǎng)主導(dǎo)的轉(zhuǎn)換，市場(chǎng)需求穩(wěn)步增長(zhǎng)，供需關(guān)系基本平衡1998年以來，房地產(chǎn)投資保持了每年30%的增幅，的投資額為1998年的3.2倍。房地產(chǎn)投資占gdp比重達(dá)到6.4%，保持在合理區(qū)間，新開工面積在200到300萬平方公里之間。當(dāng)前城市建設(shè)和房地產(chǎn)業(yè)面臨

三個(gè)重大課題，第一是經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市化進(jìn)程進(jìn)一步加快，構(gòu)筑現(xiàn)代新興工業(yè)化城市空間載體，實(shí)施新一輪房屋建設(shè)的任務(wù)相當(dāng)繁重，我們計(jì)劃到2013年基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化。今后10年經(jīng)濟(jì)總量平均保持12%以上的增長(zhǎng)速度，城市化率年均提高1個(gè)百分點(diǎn)以上。

城市能否適應(yīng)和保障社會(huì)發(fā)展的責(zé)任尤其重大。拓展城市新的發(fā)展空間，創(chuàng)造和諧環(huán)境要求日益強(qiáng)烈。目前中心城區(qū)177平方公里。這個(gè)區(qū)域常住人口達(dá)到210多萬，人口密度過大，交通壓力增大。為適應(yīng)城市規(guī)劃的需要，按照規(guī)劃發(fā)展新區(qū)已成為現(xiàn)實(shí)而緊迫的任務(wù)，我們計(jì)劃在5年內(nèi)完成交通、管網(wǎng)、河道等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)和改造。提升老城功能，改善舊區(qū)任務(wù)也相當(dāng)艱巨。有26發(fā)展史，是國(guó)家級(jí)歷史名城，同時(shí)，歷史形成的老城區(qū)面積大，人口多，居住條件差，居住環(huán)境亟待改善，歷史文化風(fēng)貌亟待恢復(fù)和保護(hù)。多年土地基礎(chǔ)設(shè)施和文化等資源亟需整合與翻新。為使老城翻新，按照我市人均發(fā)展目標(biāo)，近5年需要在老城區(qū)改造的房屋達(dá)到3000多萬平方米。為把握新世紀(jì)頭20年發(fā)展的機(jī)遇，提出了實(shí)現(xiàn)新跨越、建設(shè)新全城的總體目標(biāo)，確定了新區(qū)開發(fā)、老城提升城市環(huán)境的基本思路。力爭(zhēng)在國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到2700億元，實(shí)現(xiàn)歷史性跨越；2013年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總之達(dá)到3900億元，提前基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化；2020年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到8000億元，城市人口達(dá)到400萬，把建成現(xiàn)代化區(qū)域中心城市。

今后5年作為目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵時(shí)期，房地產(chǎn)將有大的發(fā)展，發(fā)展的動(dòng)力源于四個(gè)方面，第一，社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的帶動(dòng)。我市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值預(yù)期達(dá)到2700億元，以占gdp7%的比例參考測(cè)算，房地產(chǎn)開發(fā)約需190億元。第二，加快城市化進(jìn)程帶動(dòng)。按照今后5年社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)，到我市城市化率預(yù)期達(dá)到58%，按照人口自然增長(zhǎng)率控制在千分之五測(cè)算，城市人口新增56萬人，按照目前我市人均住房30平方米測(cè)算，至少需要增加住宅1600平方米，如果考慮機(jī)械的需要，至少翻一番。到時(shí)住宅將成為消費(fèi)的熱點(diǎn)，近5年以來，我市的收入房?jī)r(jià)比由7.3降到6.1，有利于擴(kuò)大市場(chǎng)的市場(chǎng)需求。

市建設(shè)的實(shí)質(zhì)是資源的重新配置，需要立足當(dāng)前，滿足使城市更加現(xiàn)代化的內(nèi)在要求，需要對(duì)城市現(xiàn)狀做深度改變。按照到末人均達(dá)到30平方米的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，基本實(shí)現(xiàn)戶均一套、人均一間的標(biāo)準(zhǔn)，整個(gè)康居工程開發(fā)量相當(dāng)于九五期間的4倍。必須運(yùn)用市場(chǎng)機(jī)制，逐步推進(jìn)。面對(duì)大量的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和片區(qū)改造，應(yīng)積極實(shí)行多元化投資，讓開發(fā)企業(yè)擔(dān)當(dāng)重要角色，這樣既可以減少政府籌集資金的壓力，又可以發(fā)揮企業(yè)的效率。一大批實(shí)力強(qiáng)、水平高的房地產(chǎn)企業(yè)，將成為市新一輪城市建設(shè)的重要力量，這也必將帶動(dòng)新一輪房地產(chǎn)開發(fā)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)繁榮。其次是創(chuàng)新機(jī)制，實(shí)現(xiàn)城市建設(shè)與房地產(chǎn)行業(yè)的和諧發(fā)展。我市新一輪建設(shè)的方針非常明確，這就是堅(jiān)持以人為本，樹立全面協(xié)調(diào)和持續(xù)發(fā)展的觀念，堅(jiān)持高起點(diǎn)規(guī)劃，高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，高效能管理，高水平經(jīng)營(yíng)，完善現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，建設(shè)更加宜人的住宅。要實(shí)現(xiàn)預(yù)期的目標(biāo)必須促進(jìn)城市建設(shè)與房地產(chǎn)行業(yè)的和諧發(fā)展。政府的責(zé)任，是搞城市的總體規(guī)劃，管理好土地的一級(jí)市場(chǎng)，建立公開、公正、規(guī)范的市場(chǎng)秩序，依法行政，并引導(dǎo)各項(xiàng)服務(wù)完善高效，為房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展創(chuàng)造良好的條件。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在公開、公正、規(guī)范的市場(chǎng)環(huán)境中充分發(fā)揮科技進(jìn)步、理念創(chuàng)新、機(jī)制高效、開拓市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)，通過創(chuàng)造讓人們滿意的精品工程，實(shí)現(xiàn)企業(yè)追求卓越、服務(wù)大眾、壯大企業(yè)、良性發(fā)展的目標(biāo)，最終為改善城市面貌和居住環(huán)境，提升城市的競(jìng)爭(zhēng)力做出貢獻(xiàn)。雖然政府和企業(yè)各自擔(dān)負(fù)的社會(huì)責(zé)任和追求的效益不盡相同，但是隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的不斷完善，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷規(guī)范，一定能夠找到處理兩者關(guān)系的最佳平衡點(diǎn)。

在城市建設(shè)中，政府除了調(diào)控以外，還直接承擔(dān)公益性基礎(chǔ)建設(shè)。政府要領(lǐng)導(dǎo)好組織建設(shè)的雙重責(zé)任，促進(jìn)城市建設(shè)與房地產(chǎn)建設(shè)的和諧發(fā)展。第一，需要健全市場(chǎng)規(guī)則體系，房地產(chǎn)業(yè)的鮮明特點(diǎn)是產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)、跨度大、關(guān)聯(lián)緊密，每一個(gè)環(huán)節(jié)都關(guān)系到最終產(chǎn)品，關(guān)系到行業(yè)的社會(huì)責(zé)任，特別是項(xiàng)目審批、規(guī)劃條件、土地供應(yīng)和資金籌集等環(huán)節(jié)都涉及到政府調(diào)控，完善市場(chǎng)規(guī)則需要對(duì)房地產(chǎn)生產(chǎn)、銷售、服務(wù)涉及到的各個(gè)環(huán)節(jié)，包括項(xiàng)目審批程序、規(guī)劃頂點(diǎn)程序、土地供應(yīng)程序、售后服務(wù)和物業(yè)管理等環(huán)節(jié)制定規(guī)則。第二，需要建立高效的行政體系。房地產(chǎn)是受宏觀政策影響較為明顯的行業(yè)，行政服務(wù)是政府支持房地產(chǎn)發(fā)展的重要渠道。近年來，市非常重視對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的引導(dǎo)和服務(wù)，積極引導(dǎo)和支持開發(fā)企業(yè)樹立新的發(fā)展理念，創(chuàng)造移民時(shí)代房產(chǎn)精品和居住環(huán)境；同時(shí)調(diào)整改善市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)，增加中抵擋住戶的住房生產(chǎn)，合理調(diào)整房屋價(jià)格，適應(yīng)不同家庭的水平。近幾年來，有數(shù)個(gè)百萬級(jí)的大盤相繼啟動(dòng)。數(shù)碼港等住宅項(xiàng)目的開發(fā)，以現(xiàn)代科技為核心推出了智能化、生態(tài)化的新概念住宅，促進(jìn)了新技術(shù)、新材料、新理念的推廣，引領(lǐng)了房地產(chǎn)業(yè)依靠高科技發(fā)展的方向；陽光項(xiàng)目標(biāo)志著搭上了國(guó)際列車，陽光100、國(guó)際新城等各具特色的小區(qū)已經(jīng)成為城市的亮點(diǎn)。在新一輪城市建設(shè)中，需要政府的服務(wù)做得更加到位。一方面樹立環(huán)境發(fā)展觀，通過宜人的環(huán)境提升人氣，通過人氣的聚集促進(jìn)發(fā)展。在房地產(chǎn)行業(yè)大力創(chuàng)造功能性、舒適性、景觀性、經(jīng)濟(jì)性的有機(jī)統(tǒng)一，追求人與自然的和諧。另一方面，適應(yīng)住宅消費(fèi)主體由福利消費(fèi)向個(gè)人消費(fèi)轉(zhuǎn)變，住宅消費(fèi)需求由生存性向舒適性、多樣化、個(gè)性化發(fā)展，適應(yīng)大規(guī)模舊村改造。公務(wù)員之家

此外不可或缺的還有，健全的中介服務(wù)體系。完善的房地產(chǎn)市場(chǎng)離不開發(fā)達(dá)的中介服務(wù)，這不僅有效降低社會(huì)成本而且可以轉(zhuǎn)移社會(huì)職能，使市場(chǎng)更公平，真正把行業(yè)協(xié)會(huì)辦成企業(yè)自主的民間組織。加強(qiáng)與金融、評(píng)估、交易、物業(yè)、保險(xiǎn)等中介的關(guān)系，成為企業(yè)聯(lián)系市場(chǎng)的紐帶和橋梁。同時(shí)還需要提高政府的調(diào)控能力，在市場(chǎng)條件下，房地產(chǎn)不僅有鮮明的市場(chǎng)屬性，而且有社會(huì)屬性，需要政府調(diào)控，這種調(diào)控需要照準(zhǔn)與市場(chǎng)機(jī)制的結(jié)合點(diǎn)，探索彌補(bǔ)市場(chǎng)缺陷的調(diào)控機(jī)制。具體操作起來需要注意幾點(diǎn)：第一，變革規(guī)劃調(diào)控方式。城市規(guī)劃是對(duì)城市空間資源、自然資源、人文資源和整體策劃的優(yōu)化組合，是城市發(fā)展的先導(dǎo)，是城市建設(shè)的龍頭，要提高城市規(guī)劃的前展性、預(yù)見性、統(tǒng)籌性和指導(dǎo)性，最大限度準(zhǔn)確把握未來發(fā)展的作用，這都需要科學(xué)的機(jī)制保障。市建立了城市規(guī)劃委員會(huì)，建立了城市專家規(guī)劃委員會(huì)，為科學(xué)決策提供服務(wù)。實(shí)行了重大項(xiàng)目面向國(guó)內(nèi)外招標(biāo)，面向社會(huì)公開征詢各界對(duì)規(guī)劃的意見。通過發(fā)揮決策機(jī)制的功能，精心深化，重點(diǎn)規(guī)劃，取得了市總體發(fā)展戰(zhàn)略研究、交通發(fā)展戰(zhàn)略研究、交通規(guī)劃設(shè)計(jì)、重要片區(qū)和結(jié)點(diǎn)城市設(shè)計(jì)、住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)等重要成果。第二，完善市場(chǎng)化供地機(jī)制?？茖W(xué)合理的供地是市場(chǎng)配置的基本手段。市對(duì)3300平方米進(jìn)行了拉網(wǎng)清查，圍繞完善土地調(diào)控制度，從總體上拉動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展和土地市場(chǎng)供求，進(jìn)行了精心的策劃研究，同時(shí)進(jìn)一步修訂了市場(chǎng)化供地的程序，對(duì)開發(fā)用地依法公開全部實(shí)行招牌出讓，把經(jīng)濟(jì)房建設(shè)納入商品房管理等新的方式探索。從實(shí)施老城改造出發(fā)，為實(shí)現(xiàn)中低收入的需要，必須有一批規(guī)模較大環(huán)境較好的經(jīng)濟(jì)適用房，包括被征地農(nóng)民的安置房；按照國(guó)家政策的規(guī)定，對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房等扶持政策是十分必要的，但是運(yùn)作方式值得探討。政府從土地收益中給予經(jīng)濟(jì)補(bǔ)貼，變補(bǔ)磚頭為補(bǔ)人頭有利于政策的顯現(xiàn)化。第三，建立協(xié)調(diào)機(jī)制。房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金密集型產(chǎn)業(yè)，近年來，市房地產(chǎn)呈現(xiàn)多元化投資趨勢(shì)，外資內(nèi)資大集團(tuán)的介入，企業(yè)機(jī)制也逐步提高，但融資問題仍是開發(fā)企業(yè)普遍面臨的難點(diǎn)問題。市建立了協(xié)商對(duì)話制度，促進(jìn)雙方的合作與交流，也促進(jìn)了市場(chǎng)信用制度的完善。第四，變革建設(shè)審批方式。必要的行政審批和監(jiān)督都是不可缺少的，沒有有效的審批和監(jiān)督就是對(duì)守法人的不公平，對(duì)違反人的放縱。但是傳統(tǒng)審批方式計(jì)劃色彩很重，一個(gè)政策需要幾個(gè)月，甚至跨年度都難以完成。我們新一輪的建設(shè)，如果不從審批問題突破是難以實(shí)施的。市建立了承建項(xiàng)目審批機(jī)制，展開新一輪城市統(tǒng)一組織，將分散在十幾個(gè)部門的審批環(huán)節(jié)相對(duì)集中，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃實(shí)行統(tǒng)一受理、統(tǒng)一審批，一個(gè)基礎(chǔ)資料完備的項(xiàng)目只需要15天就可以完成。同時(shí)建立行政執(zhí)法監(jiān)督機(jī)制，保證了規(guī)劃和用地的嚴(yán)格實(shí)施，有效制止了新的違規(guī)建設(shè)行為。第五，突破拆遷難點(diǎn)。做好拆遷工作已經(jīng)成為舊城改造的難點(diǎn)，市將全市統(tǒng)一6個(gè)區(qū)位，統(tǒng)一確定房屋價(jià)格，這樣做雖然方便了操作，但是在指導(dǎo)原則上背離了市場(chǎng)，沒有把住宅標(biāo)準(zhǔn)納入總水平框架內(nèi)考慮，形成了標(biāo)準(zhǔn)和價(jià)格的雙軌脫節(jié)并行，也不符合國(guó)務(wù)院城市拆遷房屋管理?xiàng)l例。根據(jù)住房用途，以房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格確定房?jī)r(jià)的規(guī)定，今年我市對(duì)住房拆遷的補(bǔ)償規(guī)定進(jìn)行了調(diào)整，總的思路是變行政定價(jià)為市場(chǎng)評(píng)估價(jià)。修訂的辦法有四個(gè)特點(diǎn)：一是采取直接評(píng)估。一個(gè)拆遷項(xiàng)目一評(píng)，評(píng)出不同類型，細(xì)化到不同房屋類型，以體現(xiàn)被拆遷房屋的市場(chǎng)價(jià)值。二是確定評(píng)估機(jī)構(gòu)。由原來拆遷人選擇改為公開，拆遷項(xiàng)目評(píng)估機(jī)構(gòu)的選定采取抽簽方式，被拆遷房屋所在居委會(huì)代表監(jiān)督，評(píng)估結(jié)果先向被拆遷人所在居委會(huì)通報(bào)，之后以書面形式向被拆遷人公布，如此一來，既保障了拆遷人的權(quán)利，又避免了暗箱操作。三、采取了相應(yīng)的補(bǔ)貼性。做出按照規(guī)定時(shí)間搬遷交房的規(guī)定。四是獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)不是按照面積而是按戶計(jì)發(fā)，體現(xiàn)了公平，對(duì)弱勢(shì)群體給予了照顧。拆遷辦法修改后，效果非常明顯。過去政府定價(jià)實(shí)際上的補(bǔ)償很高，但是拆遷的進(jìn)展很慢，這次按照市場(chǎng)評(píng)估，實(shí)際上最后還是采取了一些優(yōu)惠政策，補(bǔ)償?shù)膬r(jià)值比過去市場(chǎng)定價(jià)還略有降低，群眾反而比較滿意，重要的是大大的加快了拆遷的步伐。最近我們路造需要加寬的道路和需要拆遷的50萬平方米，用了一個(gè)月時(shí)間就完成了99%。事實(shí)證明辦法的實(shí)施效果非常明顯，有利于推動(dòng)房地產(chǎn)的開發(fā)和加快房地產(chǎn)建設(shè)的步伐。六、變革經(jīng)營(yíng)城市的運(yùn)作方式。經(jīng)營(yíng)城市是不斷升溫的熱門話題，也是政府與房地產(chǎn)企業(yè)共同關(guān)心的問題?？偟膩碚f政府經(jīng)營(yíng)城市是依法對(duì)土地資源進(jìn)行有效保護(hù)和合理利用，政府收益將全部用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和城市生態(tài)環(huán)境的改善，取之于城市用之于城市。保證城市的永續(xù)發(fā)展，保障政府收益，是目前市正在深入探討的兩個(gè)問題。

作為經(jīng)濟(jì)大省、人口大省的省會(huì)城市，素有泉城美譽(yù)，同時(shí)也是重要的交通樞紐，近年來，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)得到了改善，新一輪城市建設(shè)實(shí)施以來，城市建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)將面向國(guó)內(nèi)外開放，我們熱忱歡迎八方朋友到來。