導(dǎo)語：我國房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動研究一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

摘要：本文從房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的角度出發(fā)，分析了我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的特征，進(jìn)而從宏觀經(jīng)濟(jì)、投資、消費(fèi)、政策等方面分析了不同因素對房地產(chǎn)周期波動的影響。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)周期；宏觀經(jīng)濟(jì)；投資；消費(fèi)；政策

一、房地產(chǎn)周期的定義

房地產(chǎn)周期波動，是指房地產(chǎn)業(yè)的實(shí)際發(fā)展與其趨勢之間的偏差，圍繞長期趨勢發(fā)生的波動。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的增長和國民經(jīng)濟(jì)的增長一樣，不是平穩(wěn)發(fā)展，而是波浪式地前進(jìn)。從長期來看，隨著國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有一個向上的總體趨勢，而從中短期來看，由于自身結(jié)構(gòu)的失衡或外部因素的沖擊，房地產(chǎn)的實(shí)際增長曲線總會與趨勢增長曲線發(fā)生偏離，圍繞長期趨勢上下波動。

從經(jīng)濟(jì)周期不同階段的展開過程分析：第一，當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)開始復(fù)蘇時，政府一般通過擴(kuò)張性政策從外部刺激經(jīng)濟(jì)，同時在房地產(chǎn)價格需求彈性和收入需求彈性等房地產(chǎn)特有的產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張傳導(dǎo)機(jī)制作用下，社會生產(chǎn)資源向帶有國民經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)性和先導(dǎo)性等產(chǎn)業(yè)特征的房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，由此導(dǎo)致并推動房地產(chǎn)業(yè)的復(fù)蘇。第二，在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)開始復(fù)蘇以后，在宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長的帶動下，房地產(chǎn)需求不斷上升，同時由于房地產(chǎn)供給的短期剛性及保值增值心理的影響，房地產(chǎn)價格全面上揚(yáng)；與此同時，隨著房地產(chǎn)價格上升，房地產(chǎn)開發(fā)商資產(chǎn)快速膨脹，在銀行提供大量按揭的情況下，經(jīng)過投資乘數(shù)等作用，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期比宏觀經(jīng)濟(jì)周期更快進(jìn)入繁榮階段。第三，當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)步入高漲期后，在政府提高利率、緊縮通貨等緊縮性政策沖擊下，投資、消費(fèi)需求開始降低，同時受到房地產(chǎn)投機(jī)被抑制、房地產(chǎn)泡沫破滅等房地產(chǎn)業(yè)特有的內(nèi)部收縮機(jī)制的影響，使得社會資源率先從過熱的房地產(chǎn)領(lǐng)域退出，房地產(chǎn)市場先于宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)入收縮期。第四，當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)入衰退后，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)更為猛烈的下降過程，房地產(chǎn)價格大幅下降，房地產(chǎn)交易量大大降低，商品房空置率明顯提高。第五，經(jīng)過明顯的產(chǎn)業(yè)緊縮之后，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入相對持續(xù)時間較長的蕭條階段，直到宏觀經(jīng)濟(jì)開始緩慢復(fù)蘇之后才慢慢走出蕭條期，重新進(jìn)入新一輪的經(jīng)濟(jì)周期。

二、我國房地產(chǎn)周期波動特征

我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度呈現(xiàn)高低交替的周期性波動，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快，房地產(chǎn)業(yè)的各個指標(biāo)絕對值均呈上升狀態(tài)，但指標(biāo)的增長率呈現(xiàn)出上升、下降相互交替的波動形態(tài)，因此，我國的房地產(chǎn)表現(xiàn)為增長率循環(huán)。

我國住房制度改革是從1998年開始的，而此前的房地產(chǎn)業(yè)市場化程度較低，房地產(chǎn)業(yè)也不成熟，因此，雖然1998年以后的市場是在1998年以前的基礎(chǔ)上發(fā)展起來的，但二者的區(qū)別較大，整個市場機(jī)制也發(fā)生了變化，將1998年以前與以后的房地產(chǎn)業(yè)放在一起比較其銷售變動情況就有些牽強(qiáng)。因此，我們并不打算從較長的時間考察房地產(chǎn)業(yè)的周期波動情況。但從長期考慮，1998年取消了福利分房以后，我國積存的住房存量一下子釋放出來，再加之人們住房觀念的改變，導(dǎo)致近幾年住房需求呈井噴增長，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快；在房地產(chǎn)業(yè)最初的需求得到滿足后，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的腳步肯定要放緩，需求走向穩(wěn)定。因此，高速增長以后，肯定伴隨的是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的速度走向平穩(wěn)，這就表現(xiàn)為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度高低交替的周期性波動。

三、我國房地產(chǎn)業(yè)周期波動影響因素分析

房地產(chǎn)的不動產(chǎn)性質(zhì)決定了這個行業(yè)的競爭是不完全競爭，通常表現(xiàn)為環(huán)形競爭和區(qū)位競爭；其連帶性決定了市場發(fā)育依賴于土地資源，土地供應(yīng)從基礎(chǔ)上決定了整個房地產(chǎn)市場的規(guī)模；房地產(chǎn)供給相對缺乏彈性；房地產(chǎn)的高資本價值性決定了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的增長主要是房地產(chǎn)投資、商品房價格等價值型的增長；房地產(chǎn)投資與消費(fèi)的雙重性決定了房地產(chǎn)的需求變動較大，當(dāng)人們對房地產(chǎn)商品投資的保值增值預(yù)期較強(qiáng)時，房地產(chǎn)市場容易出現(xiàn)投機(jī)行為；另外，由于房地產(chǎn)開發(fā)投資與銷售之間的時差、房地產(chǎn)適應(yīng)物價變動的滯后性，都使得短期內(nèi)房地產(chǎn)需求和房地產(chǎn)供給之間的矛盾較為明顯。通過對上述房地產(chǎn)屬性和市場特征的分析，我們可從宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的投資因素、貨幣供給因素、消費(fèi)因素、政策因素方面分析房地產(chǎn)的特殊性對房地產(chǎn)周期波動的影響：

1．影響我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的宏觀因素的實(shí)證分析

影響我國房地產(chǎn)價格波動的宏觀經(jīng)濟(jì)因素主要包括：國內(nèi)生產(chǎn)總值、國民收入水平、貨幣發(fā)行狀況、土地價格、房地產(chǎn)投資狀況和房地產(chǎn)消費(fèi)狀況等。因此，我們選取自變量指標(biāo)為：國內(nèi)生產(chǎn)總值、城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入、貨幣供應(yīng)量、全國土地交易價格、全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額和商品房銷售額。采用2000年至2006年的季度數(shù)據(jù)為樣本，進(jìn)行時間序列分析。建立全國房屋銷售價格指數(shù)y與國內(nèi)生產(chǎn)值x1、城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入x2、貨幣供應(yīng)量x3、全國土地交易價格指數(shù)x4、全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額x5和商品房銷售額x6的線性回歸方程，根據(jù)數(shù)據(jù)顯示結(jié)果來進(jìn)行判斷。

六個變量有共同的上升趨勢，說明他們之間有高度相關(guān)性導(dǎo)致共線性。一般地，如果模型的R值很大，F(xiàn)檢驗(yàn)通過，但有些系數(shù)不能通過檢驗(yàn)，就存在著多重共線性。對多重共線性進(jìn)行處理，常見的方法有差分法和剔除法，因?yàn)椴罘謺r會丟掉一些信息，所以我們用剔除法：未通過系數(shù)顯著性檢驗(yàn)的變量進(jìn)行剔除。通過EVIEWS5．0計算，可得出x1，x2，x6在10％的置信區(qū)間未通過顯著性檢驗(yàn)。Testdrop檢驗(yàn)用于方程剔除變量時，檢驗(yàn)剔除是否有利于模型的優(yōu)化。

最后建立全國房屋銷售價格指數(shù)Y與貨幣供給量x3，全國土地交易價格指數(shù)x4、全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額x5作為自變量進(jìn)行線性回歸方程，有EVLEWS輸出的回歸結(jié)果多元線性回歸方程為：

Y＝5．131625482e－06＊X3＋0．5654879996＊X4＋0．003186095165＊X5＋42．30247466

所以可以認(rèn)為在宏觀經(jīng)濟(jì)因素中，投資水平、貨幣供給量，全國土地交易價格指數(shù)的影響因素最大。

2．對影響我國房地產(chǎn)周期波動的因素的分析

（1）投資因素：我國經(jīng)濟(jì)增長具有資源約束型特征，特別是對以投資為主導(dǎo)的中國宏觀經(jīng)濟(jì)周期波動來說，投資波動對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的影響就更為明顯。投資波動對本輪房地產(chǎn)周期的影響主要有以下三個特征：

①房地產(chǎn)業(yè)投資擴(kuò)張過快。引起房地產(chǎn)投資擴(kuò)張過快的主要原因如下：首先，從需求方面來看，隨著城市化進(jìn)程的加快，城鎮(zhèn)人口快速增長，城鎮(zhèn)居民收入水平顯著增長，生活水平不斷提高，必然導(dǎo)致對住房的消費(fèi)需求迅速增加。另外，少數(shù)地方政府在所謂經(jīng)營城市的理念指導(dǎo)下，盲目大拆大建，帶來了大量的被動性住房需求。其次，銀行信貸極度擴(kuò)張。銀行對房地產(chǎn)投資資金有著無限供給的傾向，為投資者和投機(jī)者提供了條件，從而形成了一種多元化的房地產(chǎn)投資沖動。再次，投機(jī)需求的推動。近幾年來，由于對人民幣升值的預(yù)期，大量外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場炒作；實(shí)際利率水平很低以及房價還將繼續(xù)上漲的心理預(yù)期形成大量投資需求和投機(jī)需求，使大量社會資金涌入房地產(chǎn)市場。

②房地產(chǎn)有效需求嚴(yán)重不足。反映有效需求的指標(biāo)是租售比，國際警戒線是1:200，2006年我國部分城市二手房均出現(xiàn)大幅上漲，而房屋租賃市場的價格相對平穩(wěn)，北京、上海等城市租售比已達(dá)到1:270～1:400之間。房地產(chǎn)有效需求不足的原因是多方面的，首先，房價收入比不合理。據(jù)世界銀行測算，一個地區(qū)的房價與收入比在3～6倍之間時，房屋需求者才能在不降低正常生活質(zhì)量的前提下購買住房。而我國一些城市的房價比高達(dá)10～20倍以上，廣大居民無能力購買住房。其次，房地產(chǎn)市場投資結(jié)構(gòu)不合理。當(dāng)前，部分地區(qū)房價上漲過快，中低價位的商品住宅供應(yīng)不足，尤其是經(jīng)濟(jì)適用房的投資出現(xiàn)了負(fù)增長，而高價房的商品住宅、商業(yè)用房供給過剩，空置率不斷升高。

③房地產(chǎn)投資在時間上的集中性和投資產(chǎn)品的同質(zhì)性。房地產(chǎn)使用功能類別相同，配套環(huán)境也在同一水平上。同時，對房屋的質(zhì)量和配套設(shè)施重視不夠，這種“齊步走”的投資行為加大了房地產(chǎn)周期波動的幅度。

（2）貨幣供給因素：我國金融市場不發(fā)達(dá)，市場機(jī)制不成熟，間接融資比例很高，房地產(chǎn)投資在相當(dāng)大的程度上需要銀行信貸資金支持。因而貨幣供應(yīng)量將從供給方面影響房地產(chǎn)投資信貸規(guī)模，從需求方面影響購買水平。同時，自國家鼓勵發(fā)展個人住房消費(fèi)信貸的政策放寬后，個人住房信貸消費(fèi)逐漸發(fā)展成為住房消費(fèi)最主要的形式。1997年全國個人住房消費(fèi)貸款余額僅為190億元，到2006年已接近2萬億元。近年來貨幣供應(yīng)量的增加，刺激了房地產(chǎn)的投資和消費(fèi)的購買能力，推動房地產(chǎn)價格的上漲。

（3）消費(fèi)因素：消費(fèi)因素主要影響需求，消費(fèi)波動對房地產(chǎn)周期的影響同投資一樣，也是同向的。就我國的情況而言，由于1998年取消福利分房后，房地產(chǎn)需求不斷釋放，加上我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過程伴隨著城市化水平的不斷提高，導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)需求一直較為旺盛。隨著我國居民改善居住條件意愿的加強(qiáng)以及房地產(chǎn)產(chǎn)品的不斷豐富，從短期看，我國房地產(chǎn)需求還有較大的上升空間，因此，此后幾年因消費(fèi)不足對房地產(chǎn)業(yè)造成不利影響的可能性較小。

（4）政策因素：我國房地產(chǎn)業(yè)市場化程度不高，土地國有，再加上我國利率沒有市場化，而土地政策、利率等因素對房地產(chǎn)業(yè)的影響較大，所以國家政策在房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展中一直起著十分重要的導(dǎo)向作用，因而房地產(chǎn)市場最明顯的一個特征就是具有“政策周期”。

政策對房地產(chǎn)發(fā)展有較大的影響，當(dāng)經(jīng)濟(jì)周期波動可能出現(xiàn)大起大落的異常波動時，可通過制定有效的經(jīng)濟(jì)政策，采用反周期對策，抑制周期波動的負(fù)效應(yīng)出現(xiàn)，從而保持經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定增長。在宏觀政策方面，政府確定宏觀經(jīng)濟(jì)政策的是貨幣政策和財政政策。貨幣政策可以通過利率途徑、信貸途徑和資產(chǎn)組合效應(yīng)途徑影響房地產(chǎn)價格；假定貨幣政策不變，如果政府增加財政支出，這種擴(kuò)張性財政政策不僅直接刺激了總需求的增長，而且也相應(yīng)推動了社會總供給規(guī)模的擴(kuò)張。微觀政策方面，主要指對房地產(chǎn)開發(fā)資源的控制政策，如對土地資源的控制、規(guī)劃限制條件、稅費(fèi)條件和融資條件等。由于房地產(chǎn)市場的區(qū)域性和土地資源的壟斷性，微觀政策往往可以取得更直接和及時的效果。

四、結(jié)束語

我國經(jīng)濟(jì)增長具有資源約束型特征，投資結(jié)構(gòu)失衡、有效需求不足等問題依然是房地產(chǎn)周期調(diào)整的主要方向；房地產(chǎn)市場屬于政府主導(dǎo)性行業(yè)，政策因素對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動影響較大。經(jīng)過2004年的高位運(yùn)行，2005年至2006年在政府政策的引導(dǎo)下，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速平穩(wěn)回落，土地購置和土地開發(fā)規(guī)模得到有效控制，房價增幅有所回落，預(yù)計當(dāng)前房地產(chǎn)的周期處于高漲－減速的發(fā)展階段，說明我國房地產(chǎn)周期進(jìn)入了調(diào)整期。

參考文獻(xiàn)：

［1］楊慎．房地產(chǎn)與國民經(jīng)濟(jì)［M］．北京：中國建筑工業(yè)出版社，2002．

［2］丁烈云．房地產(chǎn)周期波動成因分析［J］．華中科技大學(xué)學(xué)報（社科版），2003（2）：19－25．