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摘要：經(jīng)濟(jì)實(shí)用房在必定程度上解決了低收入群體的住房艱苦問(wèn)題，但因履行政策的偏差和固有的局限性沒(méi)能完整施展其社會(huì)保障功效，并孕育了潛在的風(fēng)險(xiǎn)、繁殖了一些社會(huì)問(wèn)題。相比而言，廉租房可以最大限度地實(shí)現(xiàn)住房保障功效，增長(zhǎng)社會(huì)效益、增進(jìn)社會(huì)公平。逐步取消經(jīng)濟(jì)實(shí)用房大力發(fā)展廉租房是實(shí)現(xiàn)低收入人群住房保障，改良民生增進(jìn)社會(huì)和諧發(fā)展的重要手段。

關(guān)鍵詞：住房保障商品房經(jīng)濟(jì)實(shí)用房廉租房

為了滿(mǎn)足低收入者的住房請(qǐng)求，我國(guó)建立了以經(jīng)濟(jì)實(shí)用房供給量為主、廉租房供給量為輔的住房保障制度。但分析創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)實(shí)用房的政策履行效果并沒(méi)有達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，而且裸露出太多問(wèn)題。同經(jīng)濟(jì)實(shí)用房相比，廉租房存在種種優(yōu)勢(shì)，并且能避免經(jīng)濟(jì)實(shí)用房中涌現(xiàn)的種種問(wèn)題。以廉租房代替經(jīng)濟(jì)實(shí)用房，可以達(dá)到增長(zhǎng)民生增進(jìn)社會(huì)和諧發(fā)展的目標(biāo)。

一、經(jīng)濟(jì)實(shí)用房存在的問(wèn)題

就經(jīng)濟(jì)實(shí)用房的發(fā)展現(xiàn)狀而言，存在著諸多需要解決的問(wèn)題，這些問(wèn)題不但制約其社會(huì)保障功效的施展，還影響著房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，并繁殖出腐爛和社會(huì)抵觸，重要問(wèn)題如下。

1、經(jīng)濟(jì)實(shí)用房戶(hù)型標(biāo)準(zhǔn)超標(biāo)

2005《經(jīng)濟(jì)實(shí)用房?jī)r(jià)格管理措施》規(guī)定：“經(jīng)濟(jì)實(shí)用房嚴(yán)格把持在中小套型，中套住房面積把持在80平方米左右，小套住房面積把持在60平方米左右，市縣國(guó)民政府根據(jù)本地區(qū)居民的收入和居住程度等因素，合理斷定經(jīng)濟(jì)實(shí)用房的戶(hù)型面積和各種戶(hù)型比例，并嚴(yán)格進(jìn)行管理?！比欢趯?shí)際操作中，開(kāi)發(fā)商為了爭(zhēng)取更多利潤(rùn)建設(shè)一些面積超標(biāo)的經(jīng)濟(jì)實(shí)用房，甚至有些地區(qū)涌現(xiàn)了200平米復(fù)式豪宅的經(jīng)濟(jì)實(shí)用房。低收入者收入有限，即使小面積的住房也常超出其購(gòu)房能力，何況嚴(yán)重超標(biāo)的建筑面積，更不是一般低收入者所能遭遇的。

2、監(jiān)控缺位導(dǎo)致銷(xiāo)售對(duì)象失控

經(jīng)濟(jì)實(shí)用房銷(xiāo)售對(duì)象定位于“低收入群體”，但在實(shí)際銷(xiāo)售過(guò)程中，由于統(tǒng)計(jì)、審核方法及程序上的不科學(xué)、不嚴(yán)謹(jǐn)，很多不符合低收入群體條件的人購(gòu)走了經(jīng)濟(jì)實(shí)用房；同時(shí)，由于監(jiān)管缺位和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)本身的逐利性，開(kāi)發(fā)商、政府官員、部分富饒群體相互勾結(jié)，使得部分經(jīng)濟(jì)房落入高收入群體之手，這顯然違背了經(jīng)濟(jì)實(shí)用房政策的設(shè)計(jì)初衷。監(jiān)管缺位的根源在于制度設(shè)計(jì)本身的缺點(diǎn)。從政策上看，雖然對(duì)經(jīng)濟(jì)實(shí)用房申請(qǐng)人審核合格后有數(shù)天的公示期，但是將這種監(jiān)管責(zé)任轉(zhuǎn)嫁于沒(méi)有調(diào)查權(quán)利也沒(méi)有執(zhí)法權(quán)利的普通群眾的做法本身就缺乏可行性，弱勢(shì)群體無(wú)法擁有監(jiān)管他人的力量。從市場(chǎng)的角度看，爭(zhēng)得經(jīng)濟(jì)實(shí)用房是一種穩(wěn)賺不賠的投資，高額的利益誘惑自然觸發(fā)各種利益群體去爭(zhēng)取這份蛋糕，低收入者是社會(huì)的弱勢(shì)群體，在競(jìng)爭(zhēng)中自然處于劣勢(shì)，經(jīng)濟(jì)實(shí)用房落入自然會(huì)落入中高收入群體之手。

3、經(jīng)濟(jì)實(shí)用房干擾正常的房地產(chǎn)市場(chǎng)

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，市場(chǎng)具有自調(diào)節(jié)作用，生產(chǎn)者和消費(fèi)者根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格變更來(lái)調(diào)劑供給量和需求量，最終達(dá)到優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)進(jìn)步資源利用效益的目標(biāo)。政府如果過(guò)度干涉市場(chǎng)，必定使得一部分資源的利用效益遭遇喪失。目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，同種商品存在著兩種價(jià)格系統(tǒng)：一種是政府有把持功效的經(jīng)濟(jì)實(shí)用房，另一種是純粹市場(chǎng)化的商品房。基礎(chǔ)同質(zhì)的兩種商品同時(shí)涌現(xiàn)在同一個(gè)市場(chǎng)上，兩種價(jià)格系統(tǒng)在必定程度上擾亂了正常的市場(chǎng)秩序。對(duì)消費(fèi)者而言，市場(chǎng)套利的存在，必定促使他們?nèi)?zhēng)取低價(jià)的經(jīng)濟(jì)實(shí)用房，從而使商品房的定價(jià)和銷(xiāo)量受到影響。對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，經(jīng)濟(jì)實(shí)用房在土地價(jià)格和開(kāi)發(fā)政策上都存在優(yōu)惠，爭(zhēng)得經(jīng)濟(jì)實(shí)用房開(kāi)發(fā)權(quán)無(wú)疑在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中擁有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于低迷期時(shí)，一部離開(kāi)發(fā)商遭遇經(jīng)營(yíng)艱巨的景遇，而另一部離開(kāi)發(fā)商則可以享受政策帶來(lái)的無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利潤(rùn)，這不但有悖公平競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)原則，還侵害了資源的應(yīng)用效益。

4、政府補(bǔ)貼優(yōu)惠開(kāi)發(fā)商使得低收入者難以直吸收益

在經(jīng)濟(jì)實(shí)用房建設(shè)上，國(guó)家給予開(kāi)發(fā)商土地價(jià)格優(yōu)惠，包含降低批租土地價(jià)格、履行稅收減免等。這些補(bǔ)貼和優(yōu)惠直接給了開(kāi)發(fā)商，然而一些低收入者并沒(méi)有從國(guó)家補(bǔ)貼和優(yōu)惠中得到太多福利，倒是開(kāi)發(fā)商得到了更多利益。政府本來(lái)寄望于經(jīng)濟(jì)實(shí)用房來(lái)大力改良民生，但是實(shí)行成果是開(kāi)發(fā)商得到穩(wěn)固利潤(rùn)，中高收入者購(gòu)走部分低價(jià)房子，低收入者的住房問(wèn)題仍沒(méi)有得到有效解決。這不是我們推行這項(xiàng)政策的本來(lái)目標(biāo)，另外，在社會(huì)管理上，經(jīng)適房繁殖了部分政府官員的尋租行動(dòng)、引起部分民怨。

5、經(jīng)濟(jì)實(shí)用房有產(chǎn)生次貸危機(jī)的風(fēng)險(xiǎn)

經(jīng)濟(jì)實(shí)用房的銷(xiāo)售對(duì)象是低收入群體，低收入群體本來(lái)收入有限，其有限的收入重要用于滿(mǎn)足基礎(chǔ)生活需要，而沒(méi)有能力節(jié)余大批資金。雖然經(jīng)濟(jì)實(shí)用房銷(xiāo)售價(jià)格比商品房低，并且有國(guó)家的貸款優(yōu)惠，但是對(duì)于低收入人群而言仍然是奢侈品消費(fèi)，其總價(jià)格一般超出低收入者的支付能力。從掩護(hù)金融秩序角度看，低首付的貸款方法將底本沒(méi)有購(gòu)房能力的人拉入購(gòu)房者行列，客觀上為發(fā)放貸款的商業(yè)銀行孕育了風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)檫@種支付方法是以房屋的持續(xù)上漲或微跌為基礎(chǔ)的。美國(guó)住房市場(chǎng)2007年10月開(kāi)端涌現(xiàn)的次級(jí)抵押貸款(簡(jiǎn)稱(chēng)“次貸”)危機(jī)證明了這一點(diǎn)。次貸危機(jī)的根源在于，政府為了刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，容許低收入者通過(guò)抵押貸款方法擁有自己的住房，這些人群底本達(dá)不到正常的信用貸款標(biāo)準(zhǔn)。經(jīng)濟(jì)高漲時(shí)代，一般不會(huì)涌現(xiàn)償付能力不足的風(fēng)險(xiǎn)，但是在經(jīng)濟(jì)低迷期或者涌現(xiàn)住房去泡沫化時(shí)，會(huì)造成大批的失業(yè)或者收入減少?gòu)亩蛔阋灾Ц顿J款，并且抵押住房的市場(chǎng)價(jià)值不能夠償付剩余債務(wù)，這些次級(jí)貸款就會(huì)形成商業(yè)銀行的壞帳，從而造成金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)的喪失，金融風(fēng)險(xiǎn)就產(chǎn)生了。

二、取消經(jīng)濟(jì)實(shí)用房大力發(fā)展廉租房的必要性

1、切實(shí)實(shí)現(xiàn)低收入群體的住房保障

房屋存在二方面的價(jià)值，一是居住的價(jià)值，二是投資的價(jià)值。不同收入群體對(duì)經(jīng)濟(jì)實(shí)用房的價(jià)值需求是不同的，高收入群體的需求重要在于投資，購(gòu)置后多數(shù)利用與商品房之間存在套利轉(zhuǎn)手牟利；低收入群體的需求重要在于自己居住。保障性住房的保障功效就是滿(mǎn)足低收入群體的住房需要，改良其居住環(huán)境，而不必?fù)碛蟹课菟袡?quán)。經(jīng)濟(jì)實(shí)用房可以改良低收入者的居住環(huán)境，但未必改良其生活質(zhì)量，因?yàn)樵谄涞褪杖雰H能保障基礎(chǔ)生活需要的情況下，購(gòu)房會(huì)增長(zhǎng)生活累贅，有時(shí)甚至就義了其他如教導(dǎo)、醫(yī)療、休閑等方面的消費(fèi)，而且背負(fù)多年的償債壓力。廉租房由于租賃的價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于購(gòu)置住房的價(jià)格，不需要壓縮低收入群體其他方面的消費(fèi)，也就不會(huì)降低其生活質(zhì)量，可以實(shí)現(xiàn)無(wú)損質(zhì)量情況下的住房保障。

2、進(jìn)步政府資源配置效益

從政府資源的配置效益看，廉租房所帶來(lái)的社會(huì)效益要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于經(jīng)濟(jì)實(shí)用房。同廉租房相比，經(jīng)濟(jì)實(shí)用房至少存在三個(gè)方面的效益喪失：一是大批經(jīng)濟(jì)實(shí)用房落入高收入群體帶來(lái)的社會(huì)保障喪失，他們占用了本應(yīng)掩護(hù)低收入群體利益的資源，擠壓了保障領(lǐng)域；二是財(cái)政投入的長(zhǎng)期保障效益喪失，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)實(shí)用房一旦購(gòu)置就可以很快在市場(chǎng)上以商品房的價(jià)格流轉(zhuǎn)(我國(guó)目前規(guī)定5年的期限)，從而徹底退出保障領(lǐng)域，就不能在未來(lái)對(duì)其他低收入群體行使其持續(xù)保障功效；三是政府權(quán)威在群眾中的喪失，經(jīng)濟(jì)實(shí)用房帶來(lái)大批的負(fù)面問(wèn)題，官員、高收入群體爭(zhēng)取經(jīng)濟(jì)實(shí)用房繁殖了腐爛，也加劇了高收入群體和低收入群體的對(duì)峙，目前的實(shí)行現(xiàn)狀體現(xiàn)了這一點(diǎn)。

廉租房可以打消上述問(wèn)題。廉租房的面積一般較小，只可租賃而無(wú)所有權(quán)的特點(diǎn)將避免高收入群體的爭(zhēng)取，從而擴(kuò)大了房源，增長(zhǎng)了保障領(lǐng)域；采用退出機(jī)制的廉租房可以施展其持續(xù)的社會(huì)保障功效，因?yàn)橐坏┑褪杖肴后w進(jìn)入到中高收入群體行列，其退出的房屋可以持續(xù)租賃給其它低收入者，打消了經(jīng)濟(jì)實(shí)用房的一次保障性；廉租房還會(huì)帶來(lái)存量?jī)?yōu)勢(shì)，由于所有權(quán)的流轉(zhuǎn)限制，不斷投入增量資金建設(shè)新的廉租房，加上已建成的廉租房資源，廉租房總量將會(huì)越來(lái)越多，我們就可以擴(kuò)大廉租房的保障領(lǐng)域，不但實(shí)現(xiàn)城市低收入居民的住房保障，而且有可能實(shí)現(xiàn)進(jìn)城農(nóng)民工的住房保障。

3、增進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格正?；?/p>

目前市場(chǎng)上存在著同一商品的兩種價(jià)格系統(tǒng)，完整市場(chǎng)化的商品房和政府干涉定價(jià)的經(jīng)濟(jì)實(shí)用房。在兩種價(jià)格系統(tǒng)下，消費(fèi)者首先購(gòu)置經(jīng)濟(jì)實(shí)用房，必定影響商品房的價(jià)格。這種現(xiàn)象在經(jīng)濟(jì)處于高漲期，對(duì)房地產(chǎn)的影響不是那么明顯，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)實(shí)用房的供量有限。但是在房地產(chǎn)去泡沫化時(shí)代，價(jià)格和銷(xiāo)售量雙下跌，經(jīng)濟(jì)實(shí)用房受到的沖擊就浮現(xiàn)得十分明顯，目前冷清的商品房市場(chǎng)和火熱的經(jīng)濟(jì)實(shí)用房銷(xiāo)售場(chǎng)面反響了這一點(diǎn)。政府的經(jīng)濟(jì)功效著重于宏觀調(diào)控，商品的定價(jià)應(yīng)當(dāng)交給市場(chǎng)。經(jīng)濟(jì)實(shí)用房具有商品的特征，但是其定價(jià)權(quán)受到政府的制約，而商品房由市場(chǎng)定價(jià)，同質(zhì)商品的兩種價(jià)格必定相互影響，經(jīng)濟(jì)實(shí)用房?jī)r(jià)格將干擾商品房的正常定價(jià)。商品房是基于經(jīng)濟(jì)資源的利用效益，經(jīng)濟(jì)實(shí)用房的出發(fā)點(diǎn)是保障社會(huì)公平，尋求社會(huì)公平不能以侵害效益為代價(jià)，要遵守效益優(yōu)先的原則。經(jīng)濟(jì)實(shí)用房在某種程度上侵害了商品房的效益，取消經(jīng)濟(jì)實(shí)用房發(fā)展廉租房則打消了這個(gè)問(wèn)題。市場(chǎng)上存在純粹的商品房和純粹的保障房，中高收入者可以購(gòu)置商品房增進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)正常價(jià)格運(yùn)行，廉租房實(shí)現(xiàn)了保障社會(huì)公平的需要，這樣就在效益與公平之間找到一個(gè)最佳的契入點(diǎn)。

4、杜絕次貸危機(jī)產(chǎn)生的根源

取消經(jīng)濟(jì)實(shí)用房發(fā)展廉租房可以在必定程度上杜絕房地產(chǎn)市場(chǎng)涌現(xiàn)次貸危機(jī)，因?yàn)榱夥坎⒉恍枰褪杖肴巳哼M(jìn)行大批貸款，客觀上鏟除了危機(jī)的潛在根源。低廉的租金也是低收入人群可以遭遇的，而且在租賃價(jià)格上，政府可以對(duì)低收入人群履行租賃補(bǔ)貼。取消經(jīng)濟(jì)實(shí)用房發(fā)展廉租賃房并不有損社會(huì)公平，我們無(wú)需讓每個(gè)家庭擁有屬于自己的住房，只要人人有房住即可。正如轎車(chē)市場(chǎng)一樣，無(wú)須讓每個(gè)家庭都擁有屬于自己的小轎車(chē)，通過(guò)發(fā)展出租車(chē)市場(chǎng)和公交車(chē)市場(chǎng)一樣實(shí)現(xiàn)了低收入群體享用方便交通工具的需求。

三、取消經(jīng)濟(jì)實(shí)用房發(fā)展廉租房的對(duì)策分析

為了加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)資源的應(yīng)用效率，提升公共資源的保障效益，增進(jìn)社會(huì)公平，目前應(yīng)取消經(jīng)濟(jì)實(shí)用房將其納入商品房的領(lǐng)域，并把發(fā)展經(jīng)濟(jì)實(shí)用房的資金納入廉租房的領(lǐng)域，大力發(fā)展廉租房，做到窮者有屋住、富者有其房，具體對(duì)策如下。

1、加大廉租房的投入力度

加大廉租房的投入力度在要害于增長(zhǎng)廉租房的資金投入規(guī)模，重要內(nèi)容包含兩個(gè)方面：一是新建更多的廉租房，二是通過(guò)購(gòu)置二手房進(jìn)行改革以增長(zhǎng)廉租房資源。廉租房的資金規(guī)模是制約房源供給量的重要因素，可以把打算建設(shè)經(jīng)濟(jì)實(shí)用房的資金轉(zhuǎn)入發(fā)展廉租房。廉租房資金的供給對(duì)象一般為中央政府和處所政府，處所政府可能因?yàn)閷で笳?jī)和財(cái)力限制的關(guān)系缺乏供給廉租房的動(dòng)力。中央政府可以通過(guò)制定政策、加強(qiáng)監(jiān)督、增長(zhǎng)事跡考核指標(biāo)等方法調(diào)動(dòng)處所政府供給廉租房的積極性。資金起源應(yīng)當(dāng)尋求多元化，處所政府的資金除了既定的財(cái)政安排外，還應(yīng)包含政府出讓商品房土地的固定比例資金以及商品房交易稅費(fèi)的比例資金等。

2、擴(kuò)大廉租房籠罩領(lǐng)域

根據(jù)2007年新頒布的《廉租房保障措施》，廉租房的籠罩領(lǐng)域已經(jīng)有所擴(kuò)大，由城市最低收入家庭擴(kuò)大到低收入住房艱苦家庭。按照2007年的標(biāo)準(zhǔn)，有資格享受廉租房福利的人口約為城鎮(zhèn)人口的4%，這個(gè)比例排除了那些徹底脫離農(nóng)業(yè)生產(chǎn)而在城市就業(yè)的群體，這部分群體也應(yīng)當(dāng)考慮為住房受保障人群。同期國(guó)際通行的比例為總?cè)丝跀?shù)的20%，相比而言我國(guó)廉租房的籠罩領(lǐng)域相對(duì)有限。我國(guó)正處于城市化過(guò)程之中，必定要產(chǎn)生更多的城市無(wú)房群體，廉租房籠罩領(lǐng)域應(yīng)當(dāng)考慮這個(gè)過(guò)程。本著以人為本、增進(jìn)社會(huì)公平、構(gòu)建和諧社會(huì)的原則出發(fā)，我們應(yīng)當(dāng)擴(kuò)大廉租房的籠罩領(lǐng)域，在目前的廉租房財(cái)力支撐力度有限的情況下，住房保障的秩序應(yīng)當(dāng)是：城市低保人群、城市低收入人群、農(nóng)民工以及其他無(wú)住房人群。

3、轉(zhuǎn)變補(bǔ)貼對(duì)象

取消經(jīng)濟(jì)實(shí)用房后國(guó)家和處所政府可以將補(bǔ)貼對(duì)象轉(zhuǎn)變?yōu)檠a(bǔ)貼租房的低收入家庭。補(bǔ)貼措施可以按照家庭人頭補(bǔ)貼；補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)考慮地區(qū)差別、處所財(cái)力差別和家庭收入差別，一般是發(fā)達(dá)地區(qū)補(bǔ)貼金額大，財(cái)力雄厚處所補(bǔ)貼力度大，低保人群補(bǔ)貼力度大。

4、實(shí)舉動(dòng)態(tài)管理

廉租房是一種公共資源，為了施展這種公共資源的最大保障效益，必須實(shí)舉動(dòng)態(tài)管理。要監(jiān)控廉租房居民的動(dòng)態(tài)收入程度，建立“個(gè)人收入檔案制度”并定期審核資格，增進(jìn)廉租房的流動(dòng)性。當(dāng)?shù)褪杖胝叩氖杖氤潭扔兴牧蓟虿饺胫懈呤杖胄辛袝r(shí)，不能持續(xù)享受廉租房的政策優(yōu)勢(shì)，要么減少或取消住房補(bǔ)貼，要么增長(zhǎng)其住房租金甚至按照市場(chǎng)價(jià)格收取，或者二者并用，促使他們讓出廉租房的應(yīng)用權(quán)，這樣可以把退出的廉租房租賃給其他低收入者，提升其保障功效。

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