導(dǎo)語(yǔ)：房地產(chǎn)資本通貨膨脹透析一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

引子

在一個(gè)房地產(chǎn)泡沫破滅的同時(shí)，另一個(gè)新的泡沫在世界的另一端醞釀。過(guò)去一年，中國(guó)房?jī)r(jià)出現(xiàn)了大幅上漲，似乎出現(xiàn)了泡沫的跡象。為了抑制泡沫的進(jìn)一步發(fā)展，政府出臺(tái)了一系列的政策來(lái)應(yīng)對(duì)。無(wú)須過(guò)多地論證，可以清楚地知道，中國(guó)正在膨脹的房地產(chǎn)泡沫與美元貶值預(yù)期有關(guān)。因?yàn)檫@是國(guó)際資本出入最為便捷的國(guó)際性都市。另一方面，缺乏足夠彈性的匯率制度，也會(huì)加劇這種變化。實(shí)行的是掛鉤美元的聯(lián)系匯率制度，而允許匯率在一定的區(qū)間內(nèi)浮動(dòng)，但兩者離浮動(dòng)匯率都有不小的距離。從人民幣持續(xù)升值及利率持續(xù)下降的走勢(shì)上，可以看出外圍資金流入可能是推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的一要原因。

核心觀點(diǎn)

當(dāng)前，中國(guó)的住宅市場(chǎng)暫時(shí)維持著脆弱的平衡。從需求的角度，政府通過(guò)“限貸、限購(gòu)、限外”的政策，把投資性需求和部分改善型需求排除在許可的購(gòu)房者隊(duì)伍之外；另一方面，供應(yīng)不足的問題同樣存在。由于保障房的大舉建設(shè)，對(duì)商品房用地形成了客觀的“擠出效應(yīng)”，在一線及二線城市，新增商品房用地將轉(zhuǎn)為負(fù)增長(zhǎng)。我預(yù)計(jì)，“供求雙緊縮，房?jī)r(jià)弱平衡”的局面在2011年將繼續(xù)維持。

核心假設(shè)

通貨膨脹趨勢(shì)仍將持續(xù)一段時(shí)間，中國(guó)將在今年上半年出現(xiàn)持續(xù)地收貨幣的舉動(dòng)，包括加息、提高準(zhǔn)備金率等。除非經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)意料之外的大幅下滑，中國(guó)政府不會(huì)輕易放松對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控。“三限”政策2011年前不會(huì)退出，而房產(chǎn)稅則被作為儲(chǔ)備的調(diào)控工具。通脹加劇將使得政府持續(xù)收貨幣，可能是未來(lái)打破可這個(gè)平衡的重要風(fēng)險(xiǎn)因素。用行政措施管制價(jià)格，雖然可能在短期內(nèi)起到一定效果，但也使經(jīng)濟(jì)體系出現(xiàn)一些紊亂，囤積居奇的現(xiàn)象會(huì)相繼出現(xiàn)。最后，政府可能被迫采取持續(xù)地貨幣緊縮行動(dòng)，才能把通脹壓下去。但是，在這過(guò)程中，由于貸款難以獲取及資金成本的上升，開發(fā)商可能要面臨一段煎熬，而地產(chǎn)股也會(huì)受其影響積弱不振。通貨膨脹和資產(chǎn)價(jià)格泡沫是一對(duì)孿生兄弟。打個(gè)比方的話，通貨膨脹和資產(chǎn)價(jià)格泡沫是一對(duì)孿生兄弟，他們共同的母親是貨幣過(guò)剩。政府通過(guò)行政手段暫時(shí)把資產(chǎn)價(jià)格泡沫這個(gè)小弟弟按在了凳子上，但是那頭的哥哥——通貨膨脹又蠢蠢欲動(dòng)起來(lái)了。于是，我看到，政府近期又試圖采用行政手段來(lái)壓物價(jià)。但是我相信，如果不收貨幣的話，一段時(shí)間之后，另一頭的資產(chǎn)價(jià)格又會(huì)再次興風(fēng)作浪。

在我看來(lái)，通脹和泡沫此起彼伏的現(xiàn)象至少在2011年的上半年還將繼續(xù)演繹下去。最后，一定會(huì)迫使政府采取收貨幣的方式，來(lái)終結(jié)這個(gè)亂象。2010年下半年的加息和兩次上調(diào)準(zhǔn)備金率應(yīng)該被視作收緊貨幣的序曲。

風(fēng)險(xiǎn)因素

通脹警報(bào)消除，股市大漲，財(cái)富效應(yīng)再次出現(xiàn)，可能會(huì)使房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)階段性的反彈。

股票市場(chǎng)出現(xiàn)風(fēng)格切換，投資者追逐低估值的地產(chǎn)股。社會(huì)大眾普遍認(rèn)為，房地產(chǎn)具有保值增值功能，因此可以抵御通脹。但是，我認(rèn)為，房地產(chǎn)由于價(jià)值量大，預(yù)期往往會(huì)提前實(shí)現(xiàn)，而當(dāng)通脹形勢(shì)明朗之后，反而會(huì)受加息的拖累，在中國(guó)則更要受到政策的調(diào)控。

結(jié)束語(yǔ)啟示

通過(guò)以上的比較，也許可以產(chǎn)生以下幾點(diǎn)啟示：首先、房地產(chǎn)泡沫的后果極其嚴(yán)重，中國(guó)政府不會(huì)也不應(yīng)任其自行發(fā)展下去；其次，過(guò)低的利率與過(guò)于寬松的貨幣供應(yīng)，是形成資產(chǎn)價(jià)格泡沫最重要的原因（其他原因幾乎可以忽略不計(jì)）；缺乏彈性的匯率制度，只會(huì)給熱錢留下投機(jī)套利的空間，對(duì)抑制資產(chǎn)價(jià)格泡沫沒有任何好處。因此，從這個(gè)角度上看，中國(guó)政府應(yīng)該加速人民幣升值并拉高存貸款利率。然而，如此的解讀和應(yīng)對(duì)是不夠全面的。首先，房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期上升趨勢(shì)不能用投機(jī)來(lái)解釋。過(guò)去十多年來(lái)，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)處于長(zhǎng)期上升通道之中，而投機(jī)炒賣一般只針對(duì)于短期，顯然后者不能用來(lái)解釋前者。在我看來(lái)，貨幣過(guò)剩和土地供應(yīng)制度才是問題的核心。