導(dǎo)語：小議房貸新政對房地產(chǎn)的影響一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

2010年4月15日，國務(wù)院常務(wù)會議推出房產(chǎn)新政。新政要求：對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%，對購買別墅等高檔住宅的首付款比例不得低于40%；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；在監(jiān)管部門的實(shí)施細(xì)則出臺之前，暫不受理三套（含）以上房貸申請。這一房貸新政的出臺將會給房地產(chǎn)市場帶來一系列的影響。

一、推動房貸新政的原因。

第一，2009年我國GDP增長保“八”

目標(biāo)完成。2009年我國國內(nèi)生產(chǎn)總值為335353億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比2008年增長8.7%，實(shí)現(xiàn)年初制定的“保八”的經(jīng)濟(jì)增長目標(biāo)。為了實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，中央政府制定了擴(kuò)張性的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策，人民銀行取消了商業(yè)銀行對新增貸款的限制，還推出了一系列房地產(chǎn)救市政策。但現(xiàn)在政府對2010年的宏觀經(jīng)濟(jì)又持比較樂觀的態(tài)度，國際經(jīng)濟(jì)形勢也在向好的方向發(fā)展，所以調(diào)整我國的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)又成了比較迫切的任務(wù)。

第二，房地產(chǎn)泡沫嚴(yán)重。近年來我國的房價(jià)不斷地大幅度上漲，導(dǎo)致了房價(jià)與收入的比重增高。在上海這一個(gè)比重高達(dá)16%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于日本和韓國的房價(jià)收入比，這一數(shù)據(jù)說明房地產(chǎn)泡沫存在的可能性。但是房價(jià)的上漲并沒有帶來房租的大幅上漲，購房的平均資金和月供甚至高于每個(gè)月的房租，這個(gè)房價(jià)和房租的不平衡發(fā)展是經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)泡沫的信號。無論是作為投資品還是消費(fèi)品，當(dāng)前的房價(jià)與其基本價(jià)值都大相徑庭，所以近年來房地產(chǎn)存在泡沫的說法越演越烈，甚至把我國的房地產(chǎn)泡沫與1990年日本的房地產(chǎn)泡沫、1997年香港的房地產(chǎn)泡沫、2007年美國的房地產(chǎn)次貸危機(jī)、2009年迪拜的房地產(chǎn)泡沫。

第三，投機(jī)性和投資性購房者居多。

國際上投資性需求占購房目標(biāo)比重的警戒線為20%，而在我國這一指標(biāo)高達(dá)30%，在大中城市則更加明顯。2009年房價(jià)的大漲，讓大家都覺得投資房地產(chǎn)有利可圖，商業(yè)銀行對房貸的寬松政策則變相支持了這一行為。投機(jī)性行為又會導(dǎo)致房價(jià)的進(jìn)一步上漲，這就使我國的房地產(chǎn)市場走向了一個(gè)惡性循環(huán)。

第四，商業(yè)銀行經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)增大。大部分的商業(yè)銀行在盈利、指標(biāo)和競爭的壓力之下，形成了較寬松的放貸政策。這一門檻低、競爭大的政策導(dǎo)致了各商業(yè)銀行的放貸的不良率上升。不良資產(chǎn)的存在，可能會危害商業(yè)銀行的利益，危害金融市場的穩(wěn)定，危害消費(fèi)者的信心，給存款者帶來巨大的損失。一旦房價(jià)和利率出現(xiàn)波動，就會導(dǎo)致居民還貸困難，銀行的流動性就會受到影響，銀行發(fā)放貸款的資金主要來自存款，貸款不能收回或不能按期收回都會導(dǎo)致無法支付到期存款，發(fā)生存款支付危機(jī)的可能，進(jìn)而導(dǎo)致銀行經(jīng)營的高風(fēng)險(xiǎn)。

二、房貸新政推出后的影響。

（一）對購房者的影響。

1、導(dǎo)致購房者心態(tài)的變化。一般的購房者都有一種買漲不買跌的心理，看到推出了房貸新政，都覺得樓市進(jìn)入了調(diào)整期，下半年的房價(jià)肯定會下降，都想在房價(jià)降到最低的時(shí)候再進(jìn)行購買，但是什么時(shí)候房價(jià)低，大家都在觀望，個(gè)別的樓盤甚至出現(xiàn)客戶退房的現(xiàn)象。轉(zhuǎn)售為租和轉(zhuǎn)租為買的趨勢趨于明顯，新政實(shí)行后租賃的成交量節(jié)節(jié)攀升，同時(shí)，租賃的房源也有所增加，其中主要的原因就是隨著這次新政政府調(diào)控的力度增大，很多人都推遲了購房計(jì)劃，導(dǎo)致租房需求量增大。

2、投機(jī)及投資購房者減少。新政推出的主要目的就是減少投機(jī)及投資購房者，面對前所未有嚴(yán)厲的房地產(chǎn)新政后，對首付及貸款利率都有所上調(diào)。各商業(yè)銀行對貸款的檢查力度也有所加大，住房貸款的收緊導(dǎo)致炒房者面對投資成本的增加，炒房利潤大幅壓縮，甚至出現(xiàn)資金困難。資金是炒房者的生命，高首付及高貸款利率導(dǎo)致炒房者的流動資金的減少，大部分的炒房者都是利用租房的租金來償還房貸，現(xiàn)在租金與房價(jià)不平衡的發(fā)展導(dǎo)致投機(jī)及投資購房者的進(jìn)一步減少。

3、需求結(jié)構(gòu)發(fā)生改變。新政前，由于投機(jī)和投資購房者居多，其主要目標(biāo)是別墅等高檔住房，住房的價(jià)格越高，得到的利潤也就越大，所以新政前更多的是對別墅等高檔社區(qū)的需求。新政實(shí)行后，投機(jī)和投資購房者受到打壓，普通的消費(fèi)者對別墅等高檔社區(qū)的需求量不大，反而是對低總價(jià)的商品房需求量增大，而且大部分的購買者都是年輕人，這是由于大部分的年輕人都是首次置業(yè)，還沒有能力購買過于高檔的房子，總價(jià)低的住房則成為其首選。

（二）對開發(fā)商的影響。

1、開發(fā)商持觀望的態(tài)度。在這次前所未有嚴(yán)厲的房產(chǎn)新政后，雖然成交量出現(xiàn)大幅下降，但房價(jià)并沒有出現(xiàn)大幅地下降，房價(jià)依然堅(jiān)挺。每次房產(chǎn)新政的出現(xiàn)都是一場開發(fā)商與購房者博弈的過程，開發(fā)商在政策實(shí)施細(xì)則尚未明朗之前不會盲目降價(jià)拋售，而購房者卻對高房價(jià)的下滑抱以希望，雙方都持一種觀望的態(tài)度。一面是“持樓待售”，一面是“持幣待購”，供需雙方博弈使得房產(chǎn)交易量自然降溫。

2、成交量大幅下降，違約率大幅上漲。2010年5月的第一周，15個(gè)主要城市的住房成交量下降了將近40%，成交面積和套數(shù)都有所縮減，這種情況引起了部分房地產(chǎn)開發(fā)商的恐慌。通過對數(shù)據(jù)的分析筆者認(rèn)為，2010年的房價(jià)會大幅下滑，購房者受到各種媒體報(bào)道的影響，覺得房價(jià)肯定會大降，現(xiàn)在買房一點(diǎn)都不劃算，寧愿支付違約金也不愿意在這個(gè)時(shí)候買房，所以造成違約率的大幅上漲，甚至達(dá)到了新政前的5倍之多。

3、部分開發(fā)商選擇提前開盤。這次新政的嚴(yán)厲程度前所未有，為了避免受到房產(chǎn)新政的細(xì)則的沖擊，導(dǎo)致住房的銷量和價(jià)格大幅下降，所以部分開發(fā)商想搶在細(xì)則出臺之前開盤。

三、新政推出后對房價(jià)的看法。

（一）房價(jià)不會出現(xiàn)大幅下降。

1、住房價(jià)格存在粘性和政策的時(shí)滯。

由于住房價(jià)格存在粘性，價(jià)格在短期會粘住不動。房價(jià)對新出現(xiàn)的政策反應(yīng)并不靈敏，所以新政出現(xiàn)后并不會使房價(jià)馬上大幅下降，而是要經(jīng)過一段時(shí)間的調(diào)整適應(yīng)，才會出現(xiàn)下降的趨勢。再加上新政的出臺也會有一個(gè)時(shí)滯效應(yīng)，由此看來房價(jià)還是會在高位震蕩一段時(shí)間。

2、世界經(jīng)濟(jì)走勢出現(xiàn)反彈。2010年世界經(jīng)濟(jì)從急跌到穩(wěn)定回升，開始由衰退走向復(fù)蘇，其中以我國、印度為首的亞洲的步伐明顯快于歐美發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體，成為推動世界經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的主要動力。世界經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇必然會導(dǎo)致居民收入的增長，從而導(dǎo)致居民享受高質(zhì)量生活的需求增大，包括了改善自身的居住條件。

3、住房的需求仍然很大。雖然現(xiàn)在的商品房價(jià)格處在高位，但人們的自住型購房需求仍然很大，即住房的剛性需求，很多人還是沒有從沒有住房變成有住房，受我國傳統(tǒng)觀念的影響還是希望能夠擁有自己的住房，所以住房的剛性需求還是很大。

4、商品房的供應(yīng)量增長不多。房價(jià)主要是由供求關(guān)系決定的。2010年房地產(chǎn)的需求穩(wěn)中有升，房地產(chǎn)銷售的面積也有所增長，房地產(chǎn)的銷售額增長較快，現(xiàn)在還有很多人需要買房，住房的剛性需求還是比較大。雖然房地產(chǎn)供給也出現(xiàn)較快的增長，但是大部分都是處于新開工狀態(tài)，受到金融危機(jī)的影響，竣工的面積增長較慢。供求關(guān)系對房價(jià)仍有較強(qiáng)的支撐，甚至房價(jià)還可能會出現(xiàn)小幅上漲。

5、政府保障性住房的供應(yīng)量和完成情況。雖然政府要加大保障性住房的供應(yīng)量，為低收入家庭早日實(shí)現(xiàn)住房夢，但是保障性住房的進(jìn)展卻很緩慢。一些地方由于資金配套不到位、征地和拆遷等前期工作準(zhǔn)備不足等情況，導(dǎo)致這些計(jì)劃都很難完成。而且就算前期的工作完成得很順利，住房的建造還是需要時(shí)間，讓低收入家庭實(shí)現(xiàn)住房夢也還需要一定的時(shí)間。

（二）房價(jià)不會出現(xiàn)大幅上漲。

1、中央高度重視。房價(jià)大幅的快速上漲引起了中央的高度重視，2009年12月14日，國務(wù)院常務(wù)會議指出，要綜合運(yùn)用土地、稅收、金融等手段來加強(qiáng)和改善對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控，抑制部分城市房價(jià)上漲過快的勢頭。這些對樓市的調(diào)控說明中央對房價(jià)上漲過快的問題已經(jīng)高度重視，表達(dá)了決策層調(diào)控房地產(chǎn)市場、打擊過高房價(jià)的決心。

2、銀行上調(diào)貸款利率與存款利率。2010年10月19日，央行在時(shí)隔36個(gè)月后首次加息，一年期的存貸款利率上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，一年期貸款利率上調(diào)至5.56%，一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)至2.50%。五年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.6個(gè)百分點(diǎn)至4.2%；五年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.2個(gè)百分點(diǎn)至6.14%。銀行出現(xiàn)加息必然會使有些準(zhǔn)備投入股市或是房地產(chǎn)來投資的人把錢存到銀行來。貸款利率的上升也會使投資房地產(chǎn)的成本加大，利潤縮水。對房地產(chǎn)投資的人減少了，房價(jià)自然會受到影響，在加息和房產(chǎn)新政的夾擊下房價(jià)自然不會出現(xiàn)大漲。

3、對地價(jià)的控制。某些地方財(cái)政依靠出讓土地使用權(quán)的收入來維持地方財(cái)政支出，開發(fā)商就囤積這些土地，來使土地的供求關(guān)系出現(xiàn)不平衡，導(dǎo)致土地價(jià)格上漲。土地價(jià)格的大幅上漲是房價(jià)不斷上漲的一大推手，各個(gè)地方“地王”

的出現(xiàn)拉高了開發(fā)商和購房者對房價(jià)的預(yù)期，增加商品房的成本，這一部分增加的成本必然會轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者（購房者）的身上，就導(dǎo)致房價(jià)大幅的上漲。這次新政嚴(yán)厲打擊了土地囤積等行為，土地的價(jià)格會出現(xiàn)下降，商品房的成本也會隨之下降，價(jià)格也就不會出現(xiàn)大幅度的上漲。

4、對投機(jī)投資性購房者的抑制。房貸新政及相關(guān)細(xì)則的陸續(xù)出臺，會對投機(jī)和投資購房者出現(xiàn)一定的打擊，投機(jī)和投資購房者的減少會對抑制房價(jià)上漲起到一定的作用。

5、房貸政策的威力?，F(xiàn)在很多人都覺得房貸新政是治標(biāo)不治本的政策，但是還是不要低估這一政策的威力。二套房政策出臺于2007年9月27日，這一新政導(dǎo)致2008年的全國房價(jià)出現(xiàn)大跌，只是為了刺激2009年樓市的回暖，這一政策才在全國適度放緩，有的地區(qū)甚至私下廢除了這一政策，才造成了2009年房價(jià)的回暖。

總體來看，2010年的房價(jià)不會像2008年那么慘，也不會像2009年那么火。從現(xiàn)在階段來看，我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，已經(jīng)由供給導(dǎo)向型經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)化成需求導(dǎo)向型經(jīng)濟(jì)。消費(fèi)需求成為經(jīng)濟(jì)增長的根本性、持久性的拉動力量。促進(jìn)消費(fèi)需求的增長，是拉動我國經(jīng)濟(jì)增長的一項(xiàng)重大措施。商品房的消費(fèi)又是市場消費(fèi)的主導(dǎo)產(chǎn)品，為我國的GDP的增長貢獻(xiàn)了大部分，所以即使政府出臺了有史以來最嚴(yán)厲房地產(chǎn)新政，但房價(jià)不會真正出現(xiàn)大幅度的下降。只有等到實(shí)體經(jīng)濟(jì)真正走向復(fù)蘇了，GDP的增長對房地產(chǎn)市場的依賴沒有那么大了，房價(jià)才會真正出現(xiàn)下降。