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一、經濟適用房的定義

所謂經濟適用住房，是指納入政府經濟適用住房建設計劃，建設用地實行行政劃撥，享受政府提供的優(yōu)惠政策，向城鎮(zhèn)中低收入家庭供應的普通居民住房。

二、經濟適用房運行過程出現(xiàn)的問題

現(xiàn)在，一些地方的經濟適用房慢慢“變了味”，經濟適用房向“貴族化”方向發(fā)展，大量高收入階層涌入其中。雖然不斷有媒體反映，但這種情況仍然屢禁不止，并似乎有失空之虞。

據一位業(yè)內人士表示，如果嚴格執(zhí)行國家開發(fā)經濟適用房的政策，真正面向中低收入階層，開發(fā)商的利潤較之商品房太少，因為在開發(fā)中，有的優(yōu)惠政策落不到實處，管理部門伸手太多，費用攤派頻繁。而以經濟適用房名義，開發(fā)面向高收入階層的樓盤，則可“名利雙收”。

而事實也是如此，近來開盤的一些經濟適用房面積大多在一百多平方米以上，大至兩三百平方米，價格更是使中低收入者望而卻步。而實際的需求卻并非如此。有項對北京、上海等5個城市的居民進行的調查顯示，60％的人認為經濟適用房的價格過高。有調查說，在北京，近70％的購房人需要的是30萬元以下的住房，希望經濟適用房面積在100平方米以下的比例超過了90％，而目前的經濟適用房60％以上的房價在30萬以上。

經濟適用房不“經濟”，問題出在哪里?有說是某些開發(fā)商在建設和銷售過程中，雖然享受了如國家劃撥用地的優(yōu)惠政策，但并未將國家給予的優(yōu)惠政策落到實處；有說是國家規(guī)定免征適用房的土地出讓金，而土地出讓金恰恰是地方政府的重要財政來源，“國家請客、政府出錢”，地方政府自然不愿過分認真云云。

讓中低收入家庭改善住房條件，住好房，對于全面建設小康社會具有十分重要的意義。只要抓住這個出發(fā)點，下決心徹底堵住經濟適用房在銷售過程中的漏洞，把國家的“讓利”讓給真正需要者的身上，扭曲的市場就不難糾正過來。

三、經濟適用房不“經濟”原因分析

引起經濟適用房不經濟的原因諸多。首先，我國的經濟適用房是一個將住房福利和市場化結合的操作模式。政府負責前期的選址和土地劃撥，通常情況下，政府傾向于把偏遠的地塊劃作經濟適用房用地。市民入住之后，通常在交通、教育、醫(yī)療等各方面倍覺不便。

前期的經濟適用房大多是由政府提供廉價土地，征地費用每畝從當時市場價的18萬元降至12萬元，經濟適用房每平方米價位在1500元左右。在1990年末到21世紀初，當時60平方米的房子在市場上要花十多萬元，而買到一套解困房不足7萬元，據悉其售價比成本還要低。

而到了后期，經濟適用房將由開發(fā)商參與開發(fā)、建設，但由政府控制、限價，開發(fā)商提供一定的政策優(yōu)惠如免征營業(yè)稅、免征土地使用出讓金等。開發(fā)商在獲得政府優(yōu)惠供給的土地后，基本上與商業(yè)化開發(fā)無異。

某些規(guī)劃為房改房的樓盤因為建設周期延后，趕不上房改房最后一班車而改為經濟適用房，但由于價格與同區(qū)域的商品房相差不大，戶型較大，因此購買者已經從中低收入階層轉為中等收入家庭，根本沒再出現(xiàn)排隊搶購的現(xiàn)象。

其次，其片面的強調市場執(zhí)行容易造成政策走樣。

在實際操作中，還有一個廣受詬病的地方就是購買對象審核不嚴格。開寶馬車者入住經濟適用房的現(xiàn)象比比皆是。有關專家表示，“在我國個人信用制度不健全，收入多元化、透明度低的情況下，收入核定既沒有客觀、公正的依據，也缺乏可操作的方法”。

剖析深層次原因，從政府層面看，部分城市管理者在指導思想上，重市場發(fā)展、輕住房保障，片面強調住房市場化，導致現(xiàn)有政策執(zhí)行不力。與此同時，又缺乏對地方政府的約束和監(jiān)督機制，客觀上容易使經濟適用房在執(zhí)行中走樣。

就政策本身而言，確實也有一些難以操作的地方，購買對象收入難以核定、現(xiàn)有政策對銷售環(huán)節(jié)的規(guī)定不清晰、經濟適用住房優(yōu)惠政策支持力度與低收入家庭購買能力仍然有差距。

四、對策建議

綜上所述，合理的做法是收緊經濟適用房的資格要求。在設置資格要求的時候，應當考慮到，可以享受政府補貼的家庭在城市家庭總量中所占的比例，與政府準備供應的經濟適用房總量在整個住宅供給規(guī)模中所占的比例，不應有太大差距。如果經濟適用房的年供應量只占住宅總供應量的5％，50％的家庭卻可以申請經濟適用房，結果肯定導致政府補貼出現(xiàn)嚴重的瞄準偏差。

政府出于綜合考慮，堅持開發(fā)經濟適用房，就應當有效地履行自己的職責，在經濟適用房建設中扮演更大作用，而不能將分配補貼的責任推卸給開發(fā)商。