導語：當前中國房地產(chǎn)經(jīng)濟理論研究一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

近年來，房地產(chǎn)業(yè)成為我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，GDP的增長主要靠它支撐，這一產(chǎn)業(yè)的特殊性和經(jīng)營發(fā)展狀況值得倍加關注。這里，主要從金融的視角略抒己見。

1.開發(fā)商高負債經(jīng)營。

房地產(chǎn)業(yè)的當事者主要是開發(fā)商。有媒體報道，我國目前有大大小小的房地產(chǎn)開發(fā)商3萬多家，其中10%在北京即3(XX)多家，有人說平均每5(XX)個北京居民就有一家房地產(chǎn)公司，可見市場的集中程度。開發(fā)商的資金來源大體上說來通過如下渠道:(l)銀行信用，或者直接向銀行貸款，或者通過商業(yè)票據(jù)貼現(xiàn)融通;(2)商業(yè)信用，這主要是拖欠施工承建單位的合同款項;(3)預收貨款，主要是消費者購房預付的資金;(4)自有資本。在這四個資金渠道中，銀行借款是主要的，占絕大部分，而自有資本則所占比例很小。據(jù)《南方周末》報道，不少開發(fā)商的資產(chǎn)絕大部分擺在實物上，變現(xiàn)能力很弱，或根本不可能變現(xiàn)，自己的實際投人不足項目總投資的10%，這表明不少開發(fā)商的自由資本的支撐力本來很弱，但他們敢于做“大生意”，自有資本幾百萬卻敢做幾千萬的大項目，自有資本幾千萬的卻敢做幾億的大項目，所謂“以小博大”。他們在開發(fā)中總結了一個所謂的經(jīng)驗，即“前期靠建筑商墊資，中期靠銀行貸款，后期靠個人按揭”，有的開發(fā)商說房地產(chǎn)開發(fā)，無非是“買地、挖坑、蓋房子、然后賣掉，接著換一個地方再來一次，”就這么簡單。其實不那么簡單，在買地、挖坑、蓋房子中發(fā)生資金的復雜運作和交錯擴散。假定某開發(fā)商有自有資本50以)萬元，現(xiàn)在要投資2億元的房地產(chǎn)開發(fā)項目，在正常運作的情況下:(1)先將5〕仄)萬元中的一部分支付出讓土地的訂金，而這塊土地的價值為一億元;(2)將價值一億元的土地做抵押向銀行取得貸款8〕X)萬(即地價的80%);(3)隨后與建筑施工單位簽訂一億元的《建設工程承包合同》，并以此工程的價值做抵押向銀行取得8(XX)萬元的借款(工程造價的80%);(4)在工程開工中預售商品房，購房的業(yè)主可按房價的80%向銀行“按揭貸款”，但需要分期分配計數(shù)付款，假定為一億元，這樣，這個2億元的開發(fā)項目便先后取得銀行借款2.6億元。

這不僅表明自有資本僅5(Xx)萬的開發(fā)商，經(jīng)過三次交易，就能夠獲得銀行貸款2.6億元，而且運作得好，還可能提前收回本金和盈利。而交錯擴散主要體現(xiàn)在相互拖欠中，開發(fā)商拖欠施工建設單位的合同款，~建設施工單位拖欠供應建材企業(yè)的貨款和工人工資，~而當建材企業(yè)的貨款被拖欠后，又只有向銀行借款或拖欠應當償還銀行的借款。這樣相互拖欠，如果能夠為繼，在一定的時間、空間內(nèi)可以維持一個循環(huán)的局面，但如果難以為繼，則困境會頃刻暴露。應當說不同開發(fā)商有不同的經(jīng)營策略，一般說來，大開發(fā)商的資金來源主要靠銀行信用，因為在他們那里，投資規(guī)模大，時間長，需要的資金量多，只有依靠銀行才能滿足，而小開發(fā)商的資金來源渠道主要靠商業(yè)信用和自有資本，因為在他們那里，投資規(guī)模相對小，時間短，需要的資金量相對少。但有人做了估計，即使小開發(fā)商，其資金來源的印%也是銀行借款。這表明他們都是高負債經(jīng)營。高負債經(jīng)營，對誰的負債?可以說直接、間接地都是對銀行的負債。必須看到，在我國商業(yè)銀行貸款的超常增長中，房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)的貸款占了較大的比例。

2.容易產(chǎn)生泡沫經(jīng)濟。

在經(jīng)濟發(fā)展中存在一定的泡沫是不可避免的，從一定意義上說也是正常的。但經(jīng)濟泡沫的進一步發(fā)展，就會形成泡沫經(jīng)濟。泡沫經(jīng)濟是呈現(xiàn)在人們面前的轉(zhuǎn)瞬即逝的一種經(jīng)濟現(xiàn)象。這種經(jīng)濟現(xiàn)象一般通過市場價格的急劇上升又急劇下跌表現(xiàn)出來。產(chǎn)生這種現(xiàn)象的原因有人為的操縱，有人們的預期失誤等。

房地產(chǎn)經(jīng)濟之所以容易產(chǎn)生經(jīng)濟泡沫和泡沫經(jīng)濟，主要是下列因素決定:(l)地產(chǎn)是非勞動產(chǎn)品，沒有價值，土地的價格是外因決定的，按馬克思經(jīng)濟學理論主要決定于地租，而地租又受社會平均利率影響。在我國社會主義市場經(jīng)濟逐步建立的過程中，社會平均利率的形成還有一個過程，所以現(xiàn)階段還難以用馬克思經(jīng)濟學的理論來解釋地產(chǎn)的價格。(2)一般說來，地產(chǎn)是不能再生的資源，地產(chǎn)的供給是有限的，由于地產(chǎn)的區(qū)位不同，不同區(qū)位的地產(chǎn)其使用價值差別很大，這樣會形成高低不等的價格，很難用一個統(tǒng)一的尺度去評價它合理或不合理。(3)在我國，城市的土地屬于國有，農(nóng)村的土地雖屬于農(nóng)民但政府可以征用，所以，總的說來，土地的使用權都掌握在政府手中，這樣實際上就形成了土地所有權的政府壟斷。政府轉(zhuǎn)讓出去的是土地的使用權。以上三點總的說來，主要說明土地是一種稀缺的資源，一旦這種稀缺資源成為商品進入市場，其價格最容易受人操縱。(4)事實上，在我國現(xiàn)實經(jīng)濟生活中，有一部分人就在“炒房地產(chǎn)”。據(jù)《經(jīng)濟時報》報道，“溫州每年有約粼XX)名購房人將目光投向上海樓盤、，按每人平均購買一套50萬元的房子計算，溫州每年就有約20億元的購房款進人上海樓盤。另據(jù)報道，2(X)3年港人在內(nèi)地的置業(yè)總數(shù)就有可能達到2萬人，總投資額將達到106億元人民幣”。這種狀況表明:在人們收入迅速增加，已經(jīng)富有的情況下，“炒房地產(chǎn)”已經(jīng)成為人們的理財手段。理財追求回報，回報需要“低進高出”，這應當是近年來我國房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲的原因之一。近年來，房地產(chǎn)價格上漲不是我國獨有的現(xiàn)象。在美國，從1塑堯勁年以來，紐約、華盛頓、舊金山等城市，房地產(chǎn)價格大約上漲50%。

據(jù)英國最大的抵押貸款銀行—哈利法克銀行的估算，英國房地產(chǎn)價格一年之內(nèi)漲了約23%。在歐洲的其他國家如西班牙等，房地產(chǎn)價格上漲也不例外。這種狀況與人口的自然增長相關，與人們的收人水平提高相關，也就是說房地產(chǎn)價格的上升很大程度上決定于需求，當供給小于需求時，價格自然會上漲。但必須指出:人們的需求是有限的，房地產(chǎn)的價格不應當也不可能無限上漲。按經(jīng)濟學的理論，一般說來，住房的價格決定于兩個因素:一是收入與房價的比例:二是住房的使用年限與租金的關系。按國際慣例，一套100平方米的住房的價格大約相當于家庭年收入的6倍左右，若一般家庭年收人為6萬元，則100平方米的住房價格定在36萬元左右，在這種條件下形成的價格，人們可接受性就強;經(jīng)濟學的原理按租金的長期收益來衡量房地產(chǎn)的價值，由此一套住房的價格是租金與住房使用年限的乘數(shù)，設月租金8(X)元，年租金為9以刃元，如住房使用年限為20至25年，則這套住房的價格在19.2萬元至24萬元之間比較合適。如果市場上的房價過多超過這樣的理論界限則就會形成經(jīng)濟泡沫。當經(jīng)濟泡沫發(fā)展下去，就產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟。泡沫經(jīng)濟是不會持久的，當泡沫經(jīng)濟破滅，受損失的有開發(fā)商、建筑企業(yè)和廣大消費者，但損失的最終承擔者，主要是金融機構。

3，變現(xiàn)能力相對弱。

房地產(chǎn)資產(chǎn)作為商品與其它商品一樣，都要置身于市場交換之中，在市場中體現(xiàn)它的變現(xiàn)能力。房地產(chǎn)資產(chǎn)的變現(xiàn)能力的實現(xiàn)一般說來有三，即轉(zhuǎn)讓、收租和收取參觀住宿費用，如把房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓別人，或把房地產(chǎn)出租每月收取租金，再如把房地產(chǎn)作為旅游休閑基地收取費用等。無論那種形式實現(xiàn)，都要有市場，而且要有經(jīng)常性和連續(xù)性，否則難以實現(xiàn)。即使市場具有經(jīng)常性和連續(xù)性，房地產(chǎn)的變現(xiàn)能力均弱。因為:(l)參與房地產(chǎn)交易的人，只能是少部分，不可能是多數(shù)，也就是說炒房地產(chǎn)的人只有那些有錢而且能把握房地產(chǎn)市場價格波動信息的人。一般的住房，老百姓買來是居住，而不會轉(zhuǎn)讓。(2)一般說來房地產(chǎn)的價格高，需要支付的貨幣量大，在買賣中人們多采用分期付款，很少有集中支付大額現(xiàn)金。(3)租房住的人也只能是少部分人，一般是按月支付租金，其金額只能是全年的1112。(4)將房地產(chǎn)作為旅游休閑基地，通過收取各種費用，讓投資以現(xiàn)金回流，也只能是若干年，不可能在短期內(nèi)有更多的現(xiàn)金流回。(5)我國現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場還需發(fā)展，還缺乏必要的配套的中介機構。(6)現(xiàn)階段政府的房地產(chǎn)稅費中還有不合理的因素它直接影響到房地產(chǎn)交易商的積極性。由于房地產(chǎn)的變現(xiàn)能力弱，它不僅要影響投資者的回報，而且要影響市場的資金流動，其中包括著對金融機構的存取貸還。

4.存在著較長的經(jīng)濟周期。

房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的帶動產(chǎn)業(yè)，同時也是國民經(jīng)濟的“晴雨表”，國民經(jīng)濟的高增長或不景氣相應地會帶來房地產(chǎn)業(yè)地高潮或低速。根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展周期論，一國乃至世界的經(jīng)濟總是處于循環(huán)發(fā)展的周期中，在經(jīng)濟周期中處于上升或繁榮階段時，房地產(chǎn)價格上揚，興旺發(fā)達，而當經(jīng)濟處于下降或不景氣階段時，房地產(chǎn)業(yè)價格下跌，必然衰退。我國房地產(chǎn)業(yè)1992年下半年至1993年上半年曾經(jīng)處于“火爆”時期，1993年下半年以后，政府加大了對宏觀經(jīng)濟的調(diào)控，限制豪華別墅、賓館、寫字樓和高檔住宅的批地和開工，中央銀行收緊銀根，提高利率和限制信貸規(guī)模，使房地產(chǎn)熱降下來了，但留下了一大批“爛尾樓”，給企業(yè)和銀行造成了一大批不良資產(chǎn)。這些經(jīng)驗教訓是必須吸取的。這些年來，我國經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了條件。

現(xiàn)階段與1992年下半年至1卯3年上半年的狀況不同點是:(l)人們的收人有迅速的提高，有更多的貨幣積累，超過ro萬億的銀行儲蓄存款便是具體體現(xiàn);(2)收人差距有進一步擴大，一部分有錢人需要尋求資產(chǎn)的保值、增殖;(3)大中小城鎮(zhèn)的建設和發(fā)展，使城鄉(xiāng)經(jīng)濟的聯(lián)系更加密切，農(nóng)村人口更多的向大中小城鎮(zhèn)流動，外出打工的人更多;(4)各地政府“經(jīng)營城市”，對舊城市美化改造，拆遷拍賣城市土地成為“經(jīng)營城市”的主要內(nèi)容;(5)各種市場包括房地產(chǎn)市場有一定發(fā)展，中介機構逐步建立配套運作。這些特點表明，近幾年房地產(chǎn)的再一次熱，有它的必然性和合理性。

但能否由此得出“經(jīng)濟過熱，房地產(chǎn)不熱”的論斷呢?恐怕難以自圓其說。房地產(chǎn)熱不熱，主要看供求關系，看資金運用，看建設質(zhì)量。外電報道:“去年，北京有以XX)萬平方米商品房沒有出售，其中半數(shù)其實是上一年遺留下來的。今年第一季度內(nèi)，未出售的商品房又增長9.6%，但建筑狂潮仍繼續(xù)?！?，人刃3年2月，人民銀行在抽查2儀刃l(wèi)筆數(shù)額為1468億元的房地產(chǎn)貸款中，發(fā)現(xiàn)違規(guī)違紀貸款，筆數(shù)為以孫8筆，占9.8%，金額約為365.5億元，占24.9%即近1/4。另據(jù)央行統(tǒng)計，截至2(X)3年4月以來，全國房地產(chǎn)貸款余額已達18357億元，如果其中114是違規(guī)貸款，就意味著有4500億元房地產(chǎn)貸款違規(guī)，這應當說增加了銀行不良貸款的隱患。還必須指出，銀行供給房地產(chǎn)業(yè)的資金不僅是對房地產(chǎn)開發(fā)商和建筑工程公司的貸款，還應包括提供給建材行業(yè)的資金，如鋼鐵業(yè)、化工業(yè)等。外電報道:“如今中國銀行資金約有《以)億美元陷在房地產(chǎn)項目中”，如果這一數(shù)據(jù)比較準確，則銀行供給房地產(chǎn)開發(fā)的資金不是1.8萬多億，而是3.2萬多億元人民幣。房地產(chǎn)開發(fā)從獲得土地、選址、制定、方案、前期開發(fā)、項目招標投資、施工、驗收到銷售，經(jīng)歷的時期較長，涉及的部門多，其開發(fā)的質(zhì)量不僅取決于地段選擇、設計定位、項目組織，而且取決于材料質(zhì)量成本和施工質(zhì)量，甚至來自有關部門的干預。如果不能有效地把握市場動向，作出及時的決策和調(diào)整，則很難說，房地產(chǎn)業(yè)一經(jīng)開發(fā)，便是有效的。所以，房地產(chǎn)的開發(fā)是否過熱，不僅看現(xiàn)在，還要看未來。房地產(chǎn)業(yè)既然是國民經(jīng)濟中的帶動產(chǎn)業(yè)，怎么能夠說“經(jīng)濟過熱，房地產(chǎn)不熱呢，’?房地產(chǎn)經(jīng)濟是國民經(jīng)濟的一部分，按部分是總體的結構邏輯，有可能發(fā)生總體經(jīng)濟不熱，而某一部分結構熱，所以，應當反過來說有可能發(fā)生“房地產(chǎn)經(jīng)濟過熱，總體經(jīng)濟不熱”，才合理。