剖析房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對宏觀經(jīng)濟(jì)影響

時間:2022-03-23 04:38:00

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剖析房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對宏觀經(jīng)濟(jì)影響

房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過十幾年的快速發(fā)展,已成為一個重要的產(chǎn)業(yè),在許多地方還是支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀經(jīng)濟(jì)的重要組成部分,房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對宏觀經(jīng)濟(jì)的影響是多方面的,房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的健康平穩(wěn)發(fā)展影響著宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。我國房地產(chǎn)在近幾年的快速發(fā)展中,每年拉動了GDP約1.5個百分點。在現(xiàn)實的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過程中,國民經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)業(yè)之間的相互影響與相互作用,都是通過經(jīng)濟(jì)變量、經(jīng)濟(jì)參數(shù)來完成,并在國民經(jīng)濟(jì)周期波動和房地產(chǎn)市場周期波動過程中實現(xiàn)的。

因此,那些既對國民經(jīng)濟(jì)波動產(chǎn)生作用,同時又會影響房地產(chǎn)市場波動的宏觀經(jīng)濟(jì)變量和參數(shù),便成為影響房地產(chǎn)市場前景最主要的幾個關(guān)鍵因素,其中又以經(jīng)濟(jì)增長率最為重要。美國經(jīng)濟(jì)學(xué)家西蒙•庫茲涅茨曾經(jīng)說,國民經(jīng)濟(jì)增長率與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r之間存在著十分緊密的關(guān)系。一系列的研究和實證分析也表明,房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的水平與國民經(jīng)濟(jì)增長呈高度的正相關(guān),宏觀經(jīng)濟(jì)增長率越高,房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的速度也越快。房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性分析由于房地產(chǎn)業(yè)本身的特性決定了其產(chǎn)業(yè)鏈長,關(guān)聯(lián)度大,能夠直接或間接地拉動和影響相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。例如,房地產(chǎn)開發(fā)將會拉動對鋼鐵、水泥、木材、玻璃、塑料制品等建材的需求,帶動建筑業(yè)、建材、冶金、紡織、化工、機(jī)械、儀表等50多個生產(chǎn)部門的發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計,每100元的房地產(chǎn)銷售能夠帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)170元的銷售,其連帶和關(guān)聯(lián)效應(yīng)極其明顯。

根據(jù)一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家的統(tǒng)計,房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值每增加1就能使相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值增加1.52。房地產(chǎn)業(yè)的感應(yīng)度系數(shù)和影響力系數(shù)在國民經(jīng)濟(jì)各產(chǎn)業(yè)部門中處于平均水平之上。除此之外,房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展還能極大的推動金融業(yè)的發(fā)展。由于房地產(chǎn)投資額大,資金周轉(zhuǎn)期長,較一般產(chǎn)業(yè)的發(fā)展更需要金融業(yè)的支持。一些發(fā)達(dá)國家和地區(qū)的銀行用于房地產(chǎn)的貸款和投資,一般要占到投資貸款總額的三分之一強(qiáng),高的可達(dá)70%。隨著我國城市化的快速推進(jìn)及人均可支配收入的提高,居民對房地產(chǎn)的需求有上升趨勢,在未來很多年內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)都將是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要組成部分,其原因主要體現(xiàn)在二個方面:其一、我國城市化進(jìn)程的快速推進(jìn)。

根據(jù)國際經(jīng)驗,當(dāng)一個國家的城市化水平達(dá)到30%的臨界值時,房地產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入加速發(fā)展階段。從30%到75%,英國用了200年,美國用了100年,日本用了70年。我國的城市化水平1996年達(dá)到30.48%,2004年達(dá)到41.76%,平均每年增加1.41%,按此速度,達(dá)到75%只需21年左右。若暫按15億人口作為基數(shù),那么也即每年有115萬農(nóng)村人口進(jìn)入城鎮(zhèn)生活。若按2007年《中國房地產(chǎn)年鑒》公布的全國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積26.11平方米計算,每年則需要新增住宅5.5億平方米。

這些數(shù)據(jù)說明,城市化造成的房地產(chǎn)需求量非常大。而這也僅僅只是城市化對住宅市場的影響,還有對其他建筑物及設(shè)施,如商業(yè)用房、辦公樓、酒店、工業(yè)用房等的需求。所有這些,都構(gòu)成了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的巨大潛力。其二、國民經(jīng)濟(jì)和人均收入快速增長。2010年我國GDP超過5萬億美元,GDP總量超過德國和日本,成為世界第二大經(jīng)濟(jì)體;但我國人均GDP只有2000多美元,世界排名仍顯落后。以經(jīng)濟(jì)基本面來看,總量巨大、發(fā)展速度快,這就為我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了良好的條件。發(fā)達(dá)國家的發(fā)展經(jīng)驗表明,人均GDP邁過1000美元的門檻后,居民消費結(jié)構(gòu)將進(jìn)行升級,不僅汽車消費進(jìn)入中層收入者的視野,而且住宅也成為消費熱點。近幾年上海、深圳、廣州、北京的房價快速上漲,需求仍十分旺盛,除了供應(yīng)結(jié)構(gòu)失調(diào)、投機(jī)成份等因素外,這些城市人均GDP已超過5000美元亦是不可忽視的重要支撐因素。

在一線城市中,數(shù)量日漸龐大的中產(chǎn)階級家庭正經(jīng)歷著居住升級,住房改善的過程,這一過程也將產(chǎn)生相當(dāng)規(guī)模的市場需求。由此,房地產(chǎn)業(yè)在較長的一個時期仍有較大的發(fā)展?jié)摿Α1M管由于房價虛高,在目前階段,房地產(chǎn)業(yè)受到國家相關(guān)政策的限制與約束,但房地產(chǎn)本身所具有的產(chǎn)業(yè)鏈長,關(guān)聯(lián)度大等特點,使其對宏觀經(jīng)濟(jì)的影響具有持續(xù)性和長期性的特征。房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)對國民經(jīng)濟(jì)的影響因素分析房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟(jì)的影響可以用房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)變量來衡量,所謂房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)變量是將房地產(chǎn)業(yè)作為一個相對獨立的、有自己獨特運(yùn)行規(guī)律的產(chǎn)業(yè)而對其運(yùn)行的狀態(tài)進(jìn)行測度的經(jīng)濟(jì)參數(shù)。這些變量調(diào)節(jié)其經(jīng)濟(jì)行為,從而產(chǎn)生對整個國民經(jīng)濟(jì)宏觀運(yùn)行狀況的波動性影響。具體而言,可以通過房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)模增長率、房地產(chǎn)業(yè)效率增長率、房地產(chǎn)業(yè)信用規(guī)模,以及房地產(chǎn)需求和供給水平等指標(biāo)來衡量房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對宏觀國民經(jīng)濟(jì)的影響。

房地產(chǎn)業(yè)增長率對國民經(jīng)濟(jì)的影響。房地產(chǎn)業(yè)增長率一般按當(dāng)年的市場價格計算,公式為:F=G/H×100%。其中,F(xiàn)指的是房地產(chǎn)業(yè)增長率,G是計算期年房地產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)總值,H指上一年房地產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)總值。該指標(biāo)是反映房地產(chǎn)業(yè)整體發(fā)展?fàn)顟B(tài)的重要指標(biāo)。一般而言,其產(chǎn)業(yè)增長率快于在一定時期內(nèi)的朝陽產(chǎn)業(yè),其在國民經(jīng)濟(jì)中的地位和作用也不斷提高。我國當(dāng)前的房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)的就是這一狀態(tài),作為新興產(chǎn)業(yè),從長期來看它的發(fā)展對促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)快速增長的作用會日益顯著。房地產(chǎn)業(yè)效率增長率對國民經(jīng)濟(jì)的影響。產(chǎn)業(yè)效率增長率指標(biāo)一般可以產(chǎn)業(yè)利潤率作為基礎(chǔ),用投入產(chǎn)出比率進(jìn)行調(diào)整后,通過基年和終年的比較,得出產(chǎn)業(yè)效率增長率。該指標(biāo)能反映出房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行的質(zhì)量及其對整個國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實際貢獻(xiàn)。不斷提高房地產(chǎn)業(yè)效率是我國房地產(chǎn)業(yè)在數(shù)量、規(guī)模不斷擴(kuò)張的同時,必須注重的關(guān)鍵方面。房地產(chǎn)業(yè)信用規(guī)模對國民經(jīng)濟(jì)的影響。

產(chǎn)業(yè)信用規(guī)模分為相對規(guī)模和絕對規(guī)模兩種。相對規(guī)模是指一定時期內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的信用量占全社會信用量的比重,從中可以反映房地產(chǎn)業(yè)在宏觀經(jīng)濟(jì)中的重要程度,也反映了房地產(chǎn)業(yè)在宏觀經(jīng)濟(jì)中獲得金融支持的力度。房地產(chǎn)業(yè)信用相對規(guī)模發(fā)生變動,會導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中地位和作用的變化,從而影響其作用力度。絕對規(guī)模是指一定時期內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的信用量的絕對值,該值通過同前期或基期相比較就能基本反映出房地產(chǎn)業(yè)投資規(guī)模的膨脹、停滯及收縮的趨勢。房地產(chǎn)業(yè)信用絕對規(guī)模擴(kuò)大,投資量增加,產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度加快,推動國民經(jīng)濟(jì)快速增長;反之,縮小規(guī)模,抑制投資,則會使國民經(jīng)濟(jì)增長速度降低。房地產(chǎn)需求和供給水平對國民經(jīng)濟(jì)的影響。房地產(chǎn)需求指標(biāo)既與其他產(chǎn)業(yè)部門固定資產(chǎn)投資規(guī)模成正相關(guān)關(guān)系,又與人均國民收入增加、社會收入水平的提高成正相關(guān)關(guān)系。由于房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)效應(yīng)強(qiáng),其市場需求的擴(kuò)大可以推動其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的影響有一種觀點認(rèn)為:房地產(chǎn)業(yè)只是一個資金投入和連接政策規(guī)劃的一個產(chǎn)業(yè),其實質(zhì)是一個資金推動型的經(jīng)濟(jì),技術(shù)含量很低,要耗費大量的人力、物力、財力,大量的資金投入,其中包括產(chǎn)業(yè)投入和按揭投入,將如黑洞一般吸入國家貨幣投入的相當(dāng)一部分。如在金融危機(jī)爆發(fā)后,國家為應(yīng)對危機(jī),投入了4萬億規(guī)模的資金,但其中至少有三分之一的資金進(jìn)入了樓市。從另一個角度看,這實際上是減少了對其他產(chǎn)業(yè)的投入,因而制約了經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整。這是因為,經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整所需資金和技術(shù)升級都將被房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)的狂熱所影響,進(jìn)而影響到投入資金提高整體技術(shù)水平,以及投入資金培育未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展的龍頭產(chǎn)業(yè)。

因此,房地產(chǎn)由于其資金的黑洞效應(yīng),將耽誤中國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的絕好機(jī)會,使中國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整無限期延后,這將會使中國經(jīng)濟(jì)在相當(dāng)長時間內(nèi)仍然是一個對主導(dǎo)經(jīng)濟(jì)體的一種依附,難以成為世界經(jīng)濟(jì)的引擎,引導(dǎo)世界經(jīng)濟(jì)走出低谷。這種觀點,揭示了房地產(chǎn)業(yè)在短期內(nèi)高速發(fā)展所帶來的種種弊端,是客觀事實,但也存在片面性。在房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟(jì)的二者關(guān)系中,不能忽略前者對后者的積極作用。

實際上,房地產(chǎn)不僅具有消費品和投資品的雙重屬性,而且具有資源和資產(chǎn)的雙重屬性。因此,房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟(jì)緊密相關(guān)。房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟(jì)的關(guān)系主要體現(xiàn)在三個方面:一是房地產(chǎn)周期與經(jīng)濟(jì)周期緊密相關(guān);二是房地產(chǎn)泡沫與經(jīng)濟(jì)泡沫緊密相關(guān);三是房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟(jì)政策緊密相關(guān)。這就說明,房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟(jì)的二者關(guān)系不是相互排斥的,而是相互依賴、相互促進(jìn)的。

從另一個角度看,也是如此。經(jīng)濟(jì)增長對房地產(chǎn)投資的影響大于房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟(jì)增長的影響。因此,一旦經(jīng)濟(jì)增長出現(xiàn)波動,將導(dǎo)致房地產(chǎn)投資劇烈波動,但房地產(chǎn)投資波動將引起經(jīng)濟(jì)增長較小波動。需要注意的是,房地產(chǎn)購買與經(jīng)濟(jì)增長的關(guān)系比房地產(chǎn)開發(fā)投資更密切,信貸對開發(fā)商比對購房者重要。經(jīng)濟(jì)增長對房地產(chǎn)信貸的影響大于房地產(chǎn)信貸對經(jīng)濟(jì)增長的影響。此外,房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟(jì)增長的影響大于房地產(chǎn)信貸,但經(jīng)濟(jì)增長對房地產(chǎn)信貸的影響大于房地產(chǎn)投資。因此,一旦經(jīng)濟(jì)下滑,將嚴(yán)重壓縮房地產(chǎn)信貸規(guī)模,但對房地產(chǎn)投資影響較小。當(dāng)然,房價是衡量房地產(chǎn)業(yè)繁榮與否的一個重要指標(biāo),房價的波動對投資和消費都具有極大的影響,房價對房地產(chǎn)信貸的影響大于經(jīng)濟(jì)增長和利率。一旦房價下跌,房地產(chǎn)信貸將嚴(yán)重萎縮,從而可能引發(fā)違約風(fēng)險和房地產(chǎn)金融危機(jī)。

為此,政府更應(yīng)控制房價的過快增長。房地產(chǎn)價格過高對宏觀經(jīng)濟(jì)的影響就現(xiàn)階段而言,房地產(chǎn)業(yè)存在著價格過高或價格虛高的現(xiàn)象。這一現(xiàn)象對宏觀經(jīng)濟(jì)的影響是多方面的:

第一,房地產(chǎn)價格過高會導(dǎo)致總需求結(jié)構(gòu)失衡。高房價對經(jīng)濟(jì)的影響之一是造成了消費需求的下降和投資需求的上升,從而導(dǎo)致總需求結(jié)構(gòu)失衡。從歷年來的數(shù)據(jù)可以看出,我國的最終消費率和居民消費率呈現(xiàn)逐年下滑的態(tài)勢。以支出法計算,在過去的20多年中,最終消費占GDP比重已經(jīng)從64.9%下降到50.0%,降低了約15個百分點。其中居民消費占GDP比重從50.5%下降到了36.4%,降低了約14個百分點。最近幾年來,最終消費率的下降尤為明顯,最終消費比重和居民消費比重分別下降了11個百分點和9個百分點。由此可以看到,我國的總需求結(jié)構(gòu)已經(jīng)處于失衡的狀態(tài),而其中重要的一個原因就是,過高的房價使消費減少并使投資增加。

第二,房地產(chǎn)價格過高會導(dǎo)致通貨膨脹。房地產(chǎn)價格上漲會從兩個方面導(dǎo)致物價水平上升。一方面,房地產(chǎn)價格上升和房地產(chǎn)市場繁榮會帶動與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的鋼鐵、建筑材料等物資價格的上升,而這些物資價格的上漲又會帶動其它產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品和服務(wù)價格的上漲,從而形成連鎖效應(yīng),導(dǎo)致大量商品和服務(wù)價格升高,造成通貨膨脹。另一方面,居民居住需要住房,工廠生產(chǎn)需要廠房。房地產(chǎn)價格的上漲會導(dǎo)致居住成本和企業(yè)生產(chǎn)成本提高,并導(dǎo)致企業(yè)的用工成本隨之上漲。企業(yè)必然將成本上漲的壓力通過提高產(chǎn)品價格的方式向最終消費者轉(zhuǎn)嫁,造成社會商品價格的普遍上漲并形成通貨膨脹。

第三,房地產(chǎn)價格過高會導(dǎo)致金融風(fēng)險的產(chǎn)生。過高的房價會產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫,這種泡沫經(jīng)濟(jì)將帶來極大的金融風(fēng)險。房地產(chǎn)泡沫是指由房地產(chǎn)投機(jī)等因素所引起的房地產(chǎn)價格脫離市場基礎(chǔ)的持續(xù)上漲,也就是房地產(chǎn)價格達(dá)到了極高的程度,與其使用價值不符,雖然賬面上價值增長很快,但實際很難得到實現(xiàn),形成一種表面上的虛假繁榮。當(dāng)泡沫破滅的時候,隨之而來的是金融系統(tǒng)的嚴(yán)重災(zāi)難和經(jīng)濟(jì)的蕭條??傊康禺a(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈條非常長,是許多國家的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)的波動通過多種途徑影響一國的宏觀經(jīng)濟(jì)狀況。當(dāng)房地產(chǎn)市場繁榮,會對相關(guān)的產(chǎn)業(yè),諸如鋼鐵、建材、家具、家電、機(jī)械等多種商品的需求產(chǎn)生很大的拉動。但也必須看到,房地產(chǎn)過熱,尤其是房價高企,會形成泡沫,又會使經(jīng)濟(jì)積聚很大風(fēng)險,使銀行的房地產(chǎn)信貸面臨極高的違約率和信用風(fēng)險。當(dāng)房地產(chǎn)泡沫破滅,風(fēng)險就會從房地產(chǎn)領(lǐng)域傳導(dǎo)至金融領(lǐng)域,從而產(chǎn)生金融危機(jī)。金融危機(jī)的爆發(fā),又會使房地產(chǎn)價格進(jìn)一步下降,導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)蕭條,并進(jìn)一步傳導(dǎo)到實體經(jīng)濟(jì),使得消費和投資萎縮,從而導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)衰退。從近期的全球金融危機(jī)和我國的經(jīng)濟(jì)困境中我們可以清楚地看到,房地產(chǎn)市場波動對于宏觀經(jīng)濟(jì)具有的巨大影響。

因此,客觀地分析房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與宏觀經(jīng)濟(jì)的相互關(guān)系,把握房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對宏觀經(jīng)濟(jì)的影響,制定科學(xué)、合理的政策措施,具有重要的現(xiàn)實意義。