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本文作者：趙飛工作單位：萬達商業(yè)地產

虛擬經濟是與實體經濟相對應的一個概念，虛擬經濟在21世紀之前對廣大的中國人民來說還比較陌生，當然現在已經逐漸被廣大的學者和普通老百姓所接受。經濟的本質是一套價值系統(tǒng)，包括資產價格系統(tǒng)和物質價格系統(tǒng)。資產價格系統(tǒng)與物質價格系統(tǒng)不同，它是以資本化定價方式為基礎的一套特定的價格體系，這就是所謂的虛擬經濟。由于采用的是資本化的定價，心理因素會對虛擬經濟產生極大的影響?？梢哉f虛擬經濟包含著人們對未來的一種預期，含有極大的波動性和不確定性。房地產經濟在廣大的人民看來有水泥，鋼筋、沙子組成應該是一種重要的實體經濟，但是隨著經濟的發(fā)展房地產的價格定位模式已經不再是按照房地產的成本來定價而是演變?yōu)橐环N像股票高漲一樣的預期，認為房地產價格會越來越高，逐漸演變?yōu)橐环N虛擬經濟。虛擬經濟產生于實體經濟，但是虛擬經濟過度的擴張，就會變成一種泡沫，對實體經濟乃至這個社會經濟的發(fā)展產生極其不利的影響。房地產作為我國的支柱產業(yè)，經濟的過度虛擬化會導致泡沫化，對我國的經濟的健康發(fā)展會產生極大的挑戰(zhàn)，必須引起政府和廣大學者的重視。

一、我國房地產虛擬經濟的表現特征

房地產市場是非常特殊的市場。作為商品，房地產具有消費品和投資品的雙重屬性。不同于其他的資產和商品，房地產不僅僅是實物資產，同時又具有虛擬資產的特性，主要表現在以下幾個方面：（一）土地資源的稀缺性、不可再生性導致土地價格表現為級差地租，土地自身就是采用的資本化的定價方式；資本化定價的模式是使房地產具有虛擬性的最根本原因；（二）房地產不僅能滿足消費者使用，還具有通常實物資產不具備的投資價值，以此獲得財產的保值和增值，由于可以實現所有權與使用權的分離，房屋的所有者也可以通過對房屋的經營和出租來獲得收益；（三）影響房地產價值的預期因素非常復雜，倘若預期不能實現，就會有價格的大幅波動；（四）房地產交易能夠脫離有形的實物資產進行轉移，可以只表現表現為相關房地產權屬證的轉移，但權屬證書自身沒有價值，但它通過房地產交易市場中的循環(huán)使得它不需要經過實體經濟循環(huán)就能盈利；（五）從金融角度對房地產進行研究分析，房地產金融工具依托金融系統(tǒng)的循環(huán)運動使得不經過實體經濟的循環(huán)就可以取得盈利。比如房地產抵押貸款和抵押貸款的證券化，房地產企業(yè)發(fā)行債券、上市融資和股票等證券的交易等相關的金融活動。所以，房地產經濟的虛擬化是客觀存在的，房地產經濟的虛擬化是房地產泡沫的根源。

二、房地產虛擬經濟的現狀

自從我國廢止福利分房以來，我國房地產經濟發(fā)展突飛猛進。雖然在2008年國際金融危機之后出現過一陣低迷，國家出臺了許多調控措施，但是房地產經濟發(fā)展的勢頭依然強勁。近幾年來房價上漲的速度達到了前所未有的高度，商品房的投資投機行為是我國房地產經濟進一步虛擬化，甚至出現了房地產泡沫化的傾向。據調查，十年來我國平均住宅價格增長了3-5倍。在一些大中城市房價甚至漲了十幾倍，一直到2010年國務院出臺了“國十條”，房價過快上漲的勢頭才有所下降，但是房價一直在升高，只是漲幅下降了而已。在我國大多數地區(qū)，地方經濟的發(fā)展很大一部分是靠房地產的投資來實現的。按照通行的國際慣例，房價和收入之間的比例在3-6倍之間比較合理，加之考慮住房貸款等因素，住房的消費占收入的比例也不應高于30%。當前我國許多城市的房價和收入之間的比例是不平衡的，小城市的房價收入比已達6倍以上，房價明顯偏高。據統(tǒng)計，北京、上海等大城市的比率都超過30甚至更高。當前普遍認為，當前我國房地產虛擬經濟現狀有幾個特征：房價上漲過快、房價收入比過高、開發(fā)投資與房地產企業(yè)負債增長過快、房屋閑置率過高等等。房地產經濟虛擬化程度越高產生經濟泡沫的風險越大，泡沫一旦破裂將會給我國經濟帶來極大的危害。

三、從會計角度分析我國房地產經濟的虛擬化

房地產經濟過度虛擬化的原因是多方面的，土地的稀缺性以及剛性需求，房地產中投機行為，投資者和消費者的非理性預期，銀行也為追逐暴利而盲目放貸，行業(yè)缺少自律，金融監(jiān)管不利等都是房地產過度虛擬化的原因。從會計學角度來分析，最主要的影響莫過于會計信息的不對稱和會計要素計量的選擇。（一）房地產經濟虛擬化與會計信息的關系。房地產市場是一種壟斷性的競爭市場，購房者和開發(fā)商通過博弈來實現房地產的交易。在此博弈中，開發(fā)商是強者，購買方則是弱者。二者之間存在嚴重的信息不對稱。在所有的信息中，會計信息是最重要的部分，也是投資者進行決策和投資的主要依據。房地產市場也是時刻在變化的?？墒牵跁嬓畔⒉粚ΨQ、且質量低下、披露不很及時的情況下，投資者對變化的房地產市場無法做出及時準確的判斷，并且房地產開發(fā)項目周期長，使得房地產開發(fā)商的有效供給往往滯后于市場的需求，進一步使房地產市場更加虛擬化，加快了泡沫的生成。由此我們看出，會計信息出現問題不但會扭曲房地產市場中供求關系的正常反映，更是市場中盛行投機炒作的一個重要原因。（二）房地產經濟虛擬化和會計要素計量的關系。會計計量是為了將符合確認條件的會計要素登記入賬并列報于財務報表而確定其金額的過程。根據企業(yè)會計準則的規(guī)定，會計計量屬性主要有歷史成本、重置成本、可變現凈值、現值和公允價值等。在一般情況下，產品的價格是以成本和市場的供求關系來確定，一旦產品的價值和價格產生嚴重的背離，將會產生泡沫。當前我國房價的上升已經不是主要由生產成本上漲引起的，其增長的幅度早已超出成本的增長幅度。目前我國房價的上漲，很大程度上是由對未來資產增值的預期所帶來的虛擬價值的增長所決定的。計量屬性反映的是會計要素價值或價格的確定基礎。因此，房地產計量屬性能否反映房地產的真實價值顯得頗為重要。從會計學上來看，房地產可分為存貨房地產、自用房地產和投資性房地產。自用房地產指的是企業(yè)為生產經營經營而持有的房屋、土地等房地產。企業(yè)用來生產經營而持有的土地使用權屬于無形資產；而生產經營用的辦公大樓和廠房屬于固定資產。自用房地產是按照歷史成本作為無形資產和固定資產來進行初始計量和后續(xù)計量。投資性房地產是通過出租建筑物或出租土地使用權來獲得收益的房地產。按照會計準則的規(guī)定，投資性房地產按照成本模式進行初始計量。投資性房地產的后續(xù)計量只有企業(yè)在確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，才可以對投資性房地產采用公允價值進行后續(xù)計量。如果不加限制的引如公允價值，就會出現人為操作利潤的現象，從而導致房地產價值背離價格，過度虛擬化，產生泡沫。存貨房地產是指的是房地產開發(fā)企業(yè)自行建造并待售的房產。此時無論是購買的土地還是構建廠房的各種成本都并入房產的開發(fā)成本，統(tǒng)一作為存貨的成本。在虛擬經濟的大環(huán)境下，房地產的公允價值會不斷升高，給廣大的投資者帶來房地產價格繼續(xù)高漲的預期，在這種情況下，按照經濟學中的各種模型計算出的公允價值會不斷的攀升。非理性的投資者會受到多種因素的影響而不能察覺到房地產價格的過度虛擬化，感覺不到泡沫的存在。投資者會根據以往的價格和當前市場的價格來確定公允價值，過去持續(xù)攀升的價格給投資者以良好的預期，最終導致泡沫的出現。當公允價值下降時候，投資者的預期變得悲觀，導致房地產虛擬經濟回到實體經濟狀態(tài)，但會造成房地產經濟的持續(xù)低迷。

四、抑制房地產過度虛擬化的會計對策

房地產經濟虛擬化反映了人們對房地產市場繁榮的一種預期。房地產經濟發(fā)展關系到我國實體經濟的發(fā)展也關系到我國的金融安全，妥善處理房地產經濟的虛擬化，防止出現大的經濟泡沫，意義重大。本文試從會計角度來防止房地產經濟過度虛擬化提幾點建議：（一）慎重采用房地產會計要素計量模式。對于投資性房地產會計要素計量來說，我國所采用的企業(yè)會計準則，并沒有照搬國際會計準則，而是考慮了我國的實際經濟環(huán)境和會計環(huán)境，嚴格規(guī)范了使用公允價值的情況，采取了謹慎原則，主要是基于我國作為不發(fā)達的市場經濟國家，很多資產在市場中并不活躍，如果不加任何限制地引入公允價值，很可能出現人為操控利潤的現象，導致價值和價格的偏離。因此，我國企業(yè)會計準則規(guī)定，只有在存在活躍市場的情況下，即企業(yè)存在確鑿證據表明其投資性房地產的公允價值能夠持續(xù)可靠的取得的，才可以采用用公允價值模式計量。否則，必須應用成本模式計量。一個企業(yè)只能采用一種模式計量，不允許一家企業(yè)的投資性房地產既有成本模式計量，也有公允價值模式計量。慎重選擇房地產會計要素的計量模式對企業(yè)來說頗為重要。在房地產市場存在公允價值計量但明顯存在過度虛擬化而存在泡沫時，應消除泡沫的影響合理確定公允價值。當房地產市場不存在活躍市場時，應當聘請專業(yè)評估機構對其價值進行評估，并公布公允價值所采用的方法。（二）建立風險預警制度，加強房地產市場監(jiān)管。房地產經濟中的各微觀主體，房產企業(yè)、金融銀行、投資者、政府要建立風險預警制度。及時發(fā)現風險，提高應對風險的能力，分散投資，減少風險帶來的損失。此外政府相關職能部門一定要加強房地產市場的監(jiān)管，防止房地產經濟過度虛擬化而脫離了正常的軌道。政府加大查處力度，狠狠打擊各種金融犯罪，避免給投資者和消費者帶來損失。（三）完善房地產企業(yè)內部會計核算制度。完善的財務會計規(guī)范體系不僅要有統(tǒng)一的會計制度和規(guī)范等，此外還包括房地產企業(yè)根據自身的經營特點、管理要求而制定的企業(yè)內部會計核算制度，具體包括會計核算的成本核算制度和辦法、基礎管理制度與辦法、分析考核制度和辦法等。但是，當前很多房地產企業(yè)僅僅執(zhí)行了國家規(guī)定統(tǒng)一財務會計規(guī)范，并沒有完善的內部會計核算，其會計制度缺乏完整性和系統(tǒng)性，進而影響到會計信息的質量。（四）完善和擴大房地產的會計信息披露制度。會計信息是投資者進行買房投資決策的最重要的證據。企業(yè)披露的會計信息將直接或間接影響到投資者的決策。公開、及時、透明的會計信息，將會給投資者和購房者合理的預期，從而引導購房者合理的消費，投資者正常的投資，更會抑制哄抬房價和炒房等行為。完善和擴大房地產企業(yè)的會計信息披露制度，能夠有效避免開發(fā)商虛假信息，哄抬房價，進一步增加市場的透明度，從而促進房地產經濟的健康發(fā)展。披露的信息應該包括企業(yè)業(yè)績、資產負債表、現金流量表、利潤表、風險等信息的披露。此外，對房地產企業(yè)和個人信貸的信用等級進行評估，防止次貸危機的產生。有效運用房地產會計信息，及時搜集、整理、分析我國的房地產信息，就房地產市場運行情況做出評價、預測，合理引導市場，加強和完善宏觀監(jiān)控體系等，實質上都是基于信息不對稱所做的改進措施，以規(guī)范房地產市場，從而防止房地產市場過度虛擬化而出現泡沫。