房地產(chǎn)經(jīng)濟周期波動影響因素思考

時間:2022-05-19 11:59:26

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房地產(chǎn)經(jīng)濟周期波動影響因素思考

一、我國房地產(chǎn)經(jīng)濟運行的特征

要想深入了解我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟運行,必須要立足于房地產(chǎn)經(jīng)濟系統(tǒng)這個整體,牢牢把握其與宏觀經(jīng)濟周期的關(guān)系。從此研究中,不難發(fā)現(xiàn),房地產(chǎn)經(jīng)濟周期已經(jīng)體現(xiàn)出其先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的特征,是宏觀經(jīng)濟周期的“晴雨表”。從本質(zhì)上來看,影響房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)周期波動的因素,主要涉及到土地、資金、市場三方面。具體來講,土地一級市場對房地經(jīng)濟周期波動有著重要影響,特別是土地政策的變動,極大地影響了土地的供給量,從而制約了房地產(chǎn)需求;房地產(chǎn)投資能夠極大地帶動房地產(chǎn)經(jīng)濟,刺激人們住房需求不斷增加。雖然我國不斷進行住房改革,但是住房需求已經(jīng)發(fā)展成為人們的大額剛性需求,這就造成了消費者的需求變化并不能給房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)帶來顯著影響。同時,要想搞房地產(chǎn)開發(fā),必須要有大量資金投入,因而向銀行融資成了廣大房地產(chǎn)企業(yè)解決資金問題的重要途徑。一定程度上,金融政策的變化對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)周期波動有著重要影響;房地產(chǎn)價格在房地產(chǎn)經(jīng)濟波動中起著關(guān)鍵作用,其主要涉及土地、建安、稅費、利潤等??偲饋碚f,中國房地產(chǎn)經(jīng)濟運行的主要特征,離不開土地政策的變化、金融政策的調(diào)整、住房制度改革等,這些因素都在影響著房地產(chǎn)投資、需求,并且在房地產(chǎn)價格的形成中發(fā)揮著至關(guān)重要的作用。

二、影響我國房地產(chǎn)經(jīng)濟周期波動的因素

1.土地因素

在影響我國房地產(chǎn)經(jīng)濟周期波動的諸多因素中,土地是最為關(guān)鍵的一環(huán)。在土地一級市場中,不論是土地的使用權(quán)使用,還是土地的使用權(quán)出讓,政府都扮演著重要角色。在現(xiàn)實中,鑒于預(yù)算約束和追求政績的雙重壓力,不少地方政府對土地開發(fā)收益的依賴度越來越高,以此來滿足政府不斷增長的各項開支需求。這就造成了新區(qū)的盲目設(shè)立、房地產(chǎn)的過熱、大量耕地被占等問題日漸突出,使得我國的金融風(fēng)險更加凸顯??偲饋碚f,政府通過對土地一級市場的直接影響,打破了房地產(chǎn)市場的供需狀況,這也是催生房地產(chǎn)泡沫的關(guān)鍵原因。同時,當(dāng)前我國正處于社會轉(zhuǎn)型和經(jīng)濟轉(zhuǎn)軌的“雙軌期”,政府在房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展中扮演著引導(dǎo)者和調(diào)控者的角色,因而,政府制定政策的走向,直接影響著房地產(chǎn)經(jīng)濟的波動。特別是土地政策的變動,決定了土地的投入量多少,對房地產(chǎn)供給數(shù)量、結(jié)構(gòu)產(chǎn)生影響,從而影響著房地產(chǎn)需求。

2.資金因素

資金因素,是制約房地產(chǎn)經(jīng)濟周期波動的重要因素之一,主要涉及房地產(chǎn)開發(fā)投資、資金來源。一方面,相關(guān)數(shù)據(jù)顯示,房地產(chǎn)增加值、投資規(guī)模的相關(guān)系數(shù)達到0.974,這足以說明投資在房地產(chǎn)中占據(jù)著重要地位,其變動對房地產(chǎn)經(jīng)濟有著明顯影響。也就是說,我國的房地產(chǎn),在一定意義上取決于投資。這種投資具備以下特點,如投資具有盲目性和沖動性;投資具有時間上的集中性;房地產(chǎn)競爭日漸同質(zhì)化,有效需求得不到真正滿足。另一方面,據(jù)統(tǒng)計,房地產(chǎn)企業(yè)資金來源,將近40%都是來源于銀行貸款。此外,自籌資金是指售房收益,但是購房者大約70%的購房款來自銀行貸款,因而,從本質(zhì)上看,這部分資金的主要來源也是銀行貸款。可以說,一直以來,銀行貸款業(yè)務(wù)的快速發(fā)展,支撐了房地產(chǎn)經(jīng)濟的高速發(fā)展。但是,由于房地產(chǎn)資金來源對銀行的依賴程度愈來愈高,銀行為了競爭而降低房貸條件,造成了銀行信貸風(fēng)險日漸凸顯,從而加劇了房地產(chǎn)經(jīng)濟周期波動。

3.市場因素

市場因素在影響房地產(chǎn)經(jīng)濟周期波動的諸多因素中占據(jù)著重要位置,主要涉及商品房空置率、價格。一方面,通過對商品房空置率、投資波動的分析,可以得出:投資波動會影響商品房空置率,空置率同樣也會刺激新的房地產(chǎn)投資。但是鑒于我國目前的多種復(fù)雜因素,這種效果沒有很好地體現(xiàn)出來;在面對商品房空置率的情形下,投資擴張的反應(yīng)要遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于投資收縮的反應(yīng)。另一方面,房地產(chǎn)價格是房地產(chǎn)周期波動的最顯著指標(biāo),兩者表現(xiàn)出同向性、同步性、同幅性。具體來講,一是與土地因素的關(guān)系?,F(xiàn)實中,一級市場的影響力要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于二級市場,政府的土地調(diào)控政策極大地影響著房地產(chǎn)市場,近年來的土地政策變動,如土地有償出讓、住房福利分配制度的叫停、土地出讓“招拍掛”制度的建立等,恰好說明了這一點;二是與房地產(chǎn)市場需要的關(guān)系。在價格杠桿的作用下,房地產(chǎn)市場需求高低,極大地影響著房地產(chǎn)價格變動。其中,商品房價格、銷售面積的變化,有著一致性。

三、結(jié)語

房地產(chǎn)關(guān)系到人民幸福安康,關(guān)系到我國經(jīng)濟社會發(fā)展全局。進一步規(guī)范房地產(chǎn)發(fā)展,對于實現(xiàn)人們住有所居的目標(biāo)、促進經(jīng)濟社會又好又快發(fā)展,具有重大意義。因而,我們必須從土地、資金、市場等方面入手,牢牢把握房地產(chǎn)周期波動規(guī)律,化不利為有利,促進房地產(chǎn)經(jīng)濟邁上新臺階。

作者:劉濟濤工作單位:莒縣國土資源局