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摘要：房地產經濟周期分為復蘇、繁榮、危機與蕭條四個時期，每一個時期都房地產經濟的狀態(tài)都有所不同。而造成房地產經濟周期波動的原因復雜，可以分為直接因素與間接因素，其中直接因素是供需關系的變化以及間接因素包括宏觀經濟、人口紅利、土地政策、固定資產投資等?，F(xiàn)文章主要針對房地產經濟周期波動影響因素進行研究。

關鍵詞：房地產經濟；周期波動；影響因素

房地產行業(yè)是國民經濟的支柱，對于我國經濟的發(fā)展起著至關重要的作用。在房地產行業(yè)發(fā)展過程中不可避免的會出現(xiàn)規(guī)模擴張過度、價格上漲過快、產業(yè)運行周期波動明顯等一系列情況。為了保證房地產經濟健康發(fā)展，對房地產經濟周期波動影響因素，不僅僅對我國房地產行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展有著重大的意義，更為重要的是對建設社會主義和諧社會有著重要的作用。

一、房地產經濟周期

房地產經濟周期與普通經濟周期的表現(xiàn)形式相同，分為復蘇、繁榮、危機與蕭條四個時期，每一個時期都房地產經濟的狀態(tài)都有所不同。第一，房地產的復蘇階段經歷的時間較長，在復蘇的初期供給大于需求，房價與租金價格水平較低，樓價開始逐漸回暖，但房地產投資活動停滯，投機者鮮有。復蘇中期房地產需求增多，現(xiàn)樓購買者增多，房屋銷量增多，建筑成本與樓價逐漸增加，少量投機者出現(xiàn)[1]。復蘇階段后期房地產經濟開始逐漸復蘇。金融貸款機構與房地產投資機構逐漸增加對房地產的投資，并且?guī)酉嚓P行業(yè)一同進入房地產行業(yè)投資。樓價、租金上漲，房地產市場交易數(shù)量穩(wěn)步上升，同時帶動了其上下鏈條的發(fā)展。第二，房地產在經歷了復蘇階段后將進入繁榮階段，這一階段的持續(xù)時間較短，變化趨勢呈現(xiàn)為繁榮前期宏觀經濟發(fā)展，經濟環(huán)境改善，房地產消費需求逐漸增多，房地產經濟步入繁榮時期，市場交易量增加，價格持續(xù)攀升，現(xiàn)樓價格逐漸超出樓花價格。在繁榮階段中期房地產投機者大舉接入，政府出臺一系列政策對炒樓行為進行約束。在繁榮階段的鼎盛時期樓價持續(xù)處于上漲階段，部分自用購樓者推出市場，投機者資金繼續(xù)撐住，房地產空置率重新回升。后期階段政府政策效果顯現(xiàn)，房地產投資數(shù)量減少，投資總量持續(xù)下降，房地產價格回落，房地產泡沫面臨萎縮[2]。第三，房地產衰退階段。自用購樓者被排擠在外，僅依靠投機者資金獨立支撐，房地產行業(yè)即將迎來衰退。這一時期交易價格與交易量均逐漸減少，房地產空置率進一步增加。鑒于房地產投資風險大，這一時期的投資總量顯著減少，新開發(fā)動工項目逐漸減少。中期，房地產價格持續(xù)下跌，投資量持續(xù)減少，已建項目甚至出現(xiàn)停工。后期，房地產企業(yè)利潤縮水，投資項目減少，失業(yè)人數(shù)增加。第四，房地產蕭條階段。在經歷了時間較短的衰退階段后房地產將進入蕭條階段。這一階段歷經時間相對較長。在初期政府實施的政策調節(jié)將持續(xù)發(fā)揮作用，房地產價格加速下跌，個別樓價甚至跌破建造成本，市場交易量減少；蕭條階段中期在價格大幅下降與成交量萎縮的情況下房地產糾紛持續(xù)出現(xiàn)；后期，伴隨著宏觀經濟的收緊，房地產整體水平加重下滑，泡沫被擠壓，房地產開發(fā)成本與政策需求逐漸恢復至政策水平，房價波動取向平穩(wěn)。政府開始使用減稅等政策來刺激房地產經濟速度。

二、房地產經濟周期波動影響因素

(一)影響房地產經濟周期波動的直接因素。房地產市場的供需變化是影響房地產經濟周期波動最直接的原因。主要影響機制為如市場中房地產供大于求，則房地產經濟緊縮；供小于求則房地產市場擴張。從房地產經濟的供給主體來分析，固定資產投資與國民經濟發(fā)展之間存在著密切的聯(lián)系。房地產投資周期、房地產經濟周期與國民經濟狀態(tài)之間存在著緊密的聯(lián)系。因此，深入了解并準確把握房地產投資周期對消費者與房地產企業(yè)都是十分關鍵的[3]。從國際經驗來看，發(fā)達國家房地產投資占據GDP比例的4%-6%左右。相對來說，發(fā)展中國家的變動范圍更大。中國在房地產行業(yè)飛速發(fā)展的狀態(tài)下房地產投資占據固定資產投資比例的20%，占據了GDP的10%左右。需求在經濟學中是十分重要的，如果國家對房地產的調控可以正確把握需求的規(guī)律并且從根源上影響需求，則可以對房地產市場進行更加有效的調節(jié)，并且緩解房地產價格扭曲的情況。然而經濟學者提出，房地產需求與其他一般商品需求不同，無法套用其他需求體系來進行預估。在房地產需求中可以根據消費者的目標將其分為消費需求與投機需求。調查研究數(shù)據指出，目前我國房地產消費需求的彈性相對于投資需求要更小。這就代表著政府在制定政策的時候可以根據不同類別的需求有針對性的進行調控。(二)影響房地產經濟周期波動的間接因素。1.宏觀經濟因素。我國整體的宏觀經濟環(huán)境有可能會對房地產的供給與需求雙方產生影響。如國家經濟環(huán)境處于不景氣的狀態(tài)下，政府會根據市場環(huán)境出臺擴張性政策，通過拉動內需來穩(wěn)住房地產經濟，進而拉動國民經濟發(fā)展。當國家經濟環(huán)境過度活躍，政府會根據市場狀態(tài)出臺緊縮性政策來降低需求進而抑制房地產市場發(fā)展，避免過多房地產泡沫出現(xiàn)。(1)國內生產總值我國國內生產總值呈現(xiàn)規(guī)律性周期變化，房地產經濟發(fā)展與國內生產總值變動周期之間的關系緊密。整體來看，房地產經濟波動周期的變化相對國內生產總值周期變化要發(fā)生的更早。導致這一現(xiàn)象出現(xiàn)原因是房地產行業(yè)位于產業(yè)鏈的前端，能夠預示著宏觀經濟的發(fā)展走向。同時，房地產行業(yè)的變動也會對其他行業(yè)造成一定的影響。在這一影響過程中存在著時間差。我國國內生產總值的總和全部行業(yè)的經濟總值，所以國內生產總值的變動周期會相對于房地產行業(yè)更晚。另外，國內生產總值的波動周期的整體規(guī)模相對房地產行業(yè)來說要更緩，這與國內生產總值的核算方式有關，其他行業(yè)的波動也會對GDP核算造成影響，自然會對GDP波動周期產生影響[4]。相應的，如國內生產總值持續(xù)處于上升階段，失業(yè)率降低，群眾受眾資金充分，投資者的投資行為增加會拉動房地產市場擴張；如國內生產總值降低，失業(yè)率上升，消費者手頭現(xiàn)金變少，投資者資金大幅減少，房地產市場自然收縮。(2)利率國家頒布的利率政策是干預房地產經濟周期波動最為明顯的手段之一。利率的調整會同時影響到房地產供需主體。政府會整體把握房地產市場的整體情況，進而頒布不同的利率政策，通過改變基準利率以及金融結構存貸款利率來改變利率結構。利率的改變會對房地產企業(yè)的建設成本以及消費者的購房成本造成影響，進而調節(jié)房地產建造行為與消費者的購買行為，從而實現(xiàn)調節(jié)房地產市場的目的。房地產屬于資金密集型行業(yè)，在行業(yè)發(fā)展的各個環(huán)節(jié)都會涉及巨額的資金交易。如利率下跌，則融資成本下降則會對房地產市場產生刺激，進而推動房地產的繁榮發(fā)展。在我國金融市場日益完善的背景下，利率對房地產經濟周期波動的影響越來越明顯。(3)居民消費與存儲居民消費與存儲會對房地產經濟周期波動產生影響，而居民的消費與儲蓄則會受到居民可支配收入的影響。群眾的購買力持續(xù)增加，從而加大了對房地產的需求。需求的增加又會帶動房價再次上升，拉動房地產投資。另外，我國消費者的消費理念變動也促進了房地產市場的發(fā)展。以往我國購房消費者都是使用存款買房，買房者付全款的比例較高，這種形勢不利于房地產市場資金的周轉。而近幾年來金融政策的成熟，貸款購房的引導政策大大推動了房地產市場的發(fā)展。2.人口紅利。我國人口數(shù)量與房地產需求之間的關系十分緊密。消費者對首套房的需求十分強烈，即使房價出現(xiàn)不同程度的上升，只要消費者的積蓄可以承受或未來的收入可以負擔都可以選擇購買第一套房。人口的三個方面都會對房地產經濟造成影響，即為人口總量、勞動年齡人口以及購房失靈人口。在上述三個層次中購房適齡人口是最值得關注的，這類人口還可以分為首次購房剛性需求人口以及多次購房改善性需求人口。在2016年我國勞動人口達到高峰，2015年購房適齡人口達到高峰。但是由于我國特殊的購房需求，當前適齡人口的剛性需求將逐漸薄弱，但家庭小型化與城鎮(zhèn)化對住房的需求依然在支撐。3.土地政策。土地政策是政府通過對土地進行控制來對房地造成影響的一種形式，以便讓房地產市場自我調節(jié)的形式。20世紀90年代以來，我國房地產市場一共進行了5輪調控。在第三輪調控過程中使用土地政策較為頻繁，這是由于在第三輪調控過程中但是貨幣調控政策實施的目的出現(xiàn)了沖突。房地產經濟則需要使用其他手段來進行調節(jié)，土地政策成為了政府的選擇。土地政策是干預房地產經濟周期變動的有力手段，能夠從本質上對房地產的市場供給造成影響。伴隨著土地政策的成熟，政府土地政策的出臺與實施對房地產經濟周期波動的影響中起到的作用越來越明顯。4.固定資產投資。我國是一個典型投資導向性國家，通過投資拉動經濟發(fā)展是推動我國國民經濟發(fā)展的重要手段。固定資產的投資發(fā)展形勢對房地產經濟造成了影響，甚至影響了國民經濟的發(fā)展情況。因此，在經濟不景氣的環(huán)境中，持續(xù)增加固定資產投資，拉動國內消費行為是勞動經濟發(fā)展的常見手段。但是這一方式從長遠來看卻不可取，在未來的發(fā)展過程中我國政府將會對宏觀經濟發(fā)展規(guī)律進行更加深入的了解，將固定資產投資對房地產市場波動的影響逐漸弱化。5.財政貨幣政策。就全球范圍來看，各個國家政府在房地產經濟走上政策軌道后，通常實施的政策都是逆周期政策，即為在房地產市場過度繁榮發(fā)展的階段，使用抑制房地產過熱、過快發(fā)展的調控策略，在房地產市場蕭條的階段，采用支持、帶動房地產發(fā)展政策。根據房地產經濟不同發(fā)展狀態(tài)實施不同政策的目的在于維持房地產的平穩(wěn)，抑制房地產市場過度波動。其中，財政與貨幣政策就是調節(jié)房地產市場發(fā)展的重要政策手段。第一，財政政策。財政政策是對于房地產市場來說，政府為了實現(xiàn)某種經濟目的而采用的財政手段用于干預房地產經濟活動的總稱。對于中國房地產經濟來說，財政政策對房價的影響是不容忽視的。在IS-LM經濟模型中，當政策實施擴張財政政策的階段會使得利率上升，從而導致私人投資擠出。寬松的財政政策則會導致房價持續(xù)上升，尤其是政府在進行城市基礎建設或投資時，對房價的影響更加明顯。同時，開征、取消房地產相關稅收政策也會對房價造成影響。通常來說，房地產開發(fā)稅收會增加房地產建設成本，使得房地產開發(fā)商放緩房地產建造腳步，縮小供應，導致房價上漲；相反，政策減免房地產開發(fā)稅收則會使得房地產開發(fā)商加快建造房地產腳步，擴大供應，從而導致房價下跌。第二，貨幣政策。貨幣政策對房地產市場的影響是需要傳導機制實現(xiàn)的。所以，貨幣政策的實施是否可以對房地產市場造成影響需要由傳導機制決定。從2008年金融危機開始，我國的貨幣政策呈現(xiàn)“松—緊—穩(wěn)中趨松—穩(wěn)健”的變化趨勢。2009年我國貨幣環(huán)境十分寬松，貨幣供應量同比增長達到27.7%，房地產銷售面積也持續(xù)高速增長，全面同比增長51%。2010年房地產限購、限貸政策實施，但貨幣供應量依然保持高水平，所以房地產市場增速下降，但并未出現(xiàn)大幅下跌趨勢。2010年，貨幣供應量同比增長19.7%，房地產銷售面積同比增長11.3%。綜合來看，國家實施的貨幣政策可以對房地產市場進行調整，有助于房地產平穩(wěn)發(fā)展，回歸理性發(fā)展。

三、結語

總的來說，在國民經濟發(fā)展過程中房地產行業(yè)的重要性與地位不言而喻。對房地產經濟周期波動影響因素進行摸索有助于更加準確的把握房地產經濟發(fā)展脈波，從而對房地產市場開展積極的干預、健康的引導，引導房地產經濟能夠穩(wěn)定發(fā)展，營造和諧的社會環(huán)境。

參考文獻：

[1]李惠強.當前中國宏觀經濟政策下房地產經濟周期探討[J].商場現(xiàn)代化,2010(27):121-122.

[2]羅輝.中國房地產的周期波動影響因素與傳導機制分析[J].市場論壇,2011(5):14-16.

[3]杜金剛.中國房地產經濟周期波動影響因素[J].環(huán)球市場信息導報,2015(41):18+25.

[4]譚鵬程.房地產價格波動影響因素的實證研究——基于廣州市的VAR模型[J].特區(qū)經濟,2013(10):37-39.

作者:劉洪 錢佳蓉 單位:1.南通市住房保障和房產管理局 2.南通大學 3.南京大學商學院