房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流量管理問(wèn)題及對(duì)策

時(shí)間:2022-11-12 11:16:45

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房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流量管理問(wèn)題及對(duì)策

摘要:現(xiàn)金是企業(yè)流動(dòng)性最強(qiáng)的資產(chǎn),它貫穿于企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的各個(gè)環(huán)節(jié),能否進(jìn)行有效的現(xiàn)金流管理,關(guān)系到企業(yè)生存與發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資本密集型行業(yè),具有對(duì)資金的需求量大、開發(fā)建設(shè)周期長(zhǎng)、資金回籠速度慢等特點(diǎn),與一般行業(yè)相比,面臨更高的資金風(fēng)險(xiǎn)。但是目前我國(guó)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)并沒有足夠重視對(duì)企業(yè)現(xiàn)金流的管理,也沒有建立起有效的現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制來(lái)防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。本文針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流的特點(diǎn),在分析了我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)金流量管理存在的問(wèn)題基礎(chǔ)上,提出了相應(yīng)的優(yōu)化策略,對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)現(xiàn)金流量管理具有一定的借鑒意義。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè);現(xiàn)金流量管理;優(yōu)化策略

1房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流量的特點(diǎn)

(1)資金需求量大。首先,房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行房產(chǎn)開發(fā)之前需要先購(gòu)買土地,近年來(lái)隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展,土地價(jià)格日益上漲,購(gòu)買土地需要花費(fèi)巨大的資金,另外還需要支付一定的拆遷費(fèi)用等。其次,進(jìn)行房屋建設(shè),需要承擔(dān)一定的建設(shè)成本等。這些都需要大量的資金來(lái)支持。(2)資金回收期長(zhǎng)。房地產(chǎn)企業(yè)從考察項(xiàng)目開始,需要經(jīng)歷土地招標(biāo)、土地開發(fā)、房屋建設(shè)、竣工驗(yàn)收、銷售等多個(gè)環(huán)節(jié),整個(gè)流程大概需要2年左右的時(shí)間才能完成。另外房產(chǎn)銷售基本以分期付款方式為主,因從而導(dǎo)致資金回收期很長(zhǎng)。

2房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流量管理存在的問(wèn)題

(1)現(xiàn)金流預(yù)算管理存在缺陷?,F(xiàn)金流預(yù)算是企業(yè)資金管理的核心內(nèi)容,具有一定的綜合性,需要財(cái)務(wù)部門、銷售部門、成本部門等各部門的配合。但是我國(guó)大多房地產(chǎn)企業(yè)在年度總預(yù)算方面沒有做到整體的把握,往往忽視了對(duì)整條資金鏈的循環(huán)利用,缺乏對(duì)各個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)的把控,因而造成公司在資金循環(huán)流動(dòng)中對(duì)于現(xiàn)金流量的流動(dòng)速度以及流動(dòng)方向都有一定程度上的誤判。

(2)現(xiàn)金流管理缺乏戰(zhàn)略規(guī)劃。企業(yè)現(xiàn)金流的戰(zhàn)略規(guī)劃對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展意義重大?,F(xiàn)金流的管理需要以價(jià)值創(chuàng)造為中心,與其發(fā)展戰(zhàn)略緊密結(jié)合。但是我國(guó)大多房地產(chǎn)企業(yè)近年來(lái)的現(xiàn)金流管理現(xiàn)狀表明公司并沒有很好的做到這一點(diǎn),與企業(yè)價(jià)值增值的目標(biāo)有一定程度的背離。

(3)投資活動(dòng)缺乏戰(zhàn)略性。房地產(chǎn)企業(yè)為了給企業(yè)發(fā)展提供充足的資金往往會(huì)進(jìn)行一些投資活動(dòng)。在現(xiàn)金流量管理中的投資活動(dòng),一般包括對(duì)外投資、對(duì)各類新工程的建設(shè)投資以及進(jìn)行交易金融的投資三個(gè)方面。我國(guó)大多房地產(chǎn)企業(yè)在投資活動(dòng)中普遍存在以下兩個(gè)問(wèn)題:第一,企業(yè)投資活動(dòng)與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)以及總的發(fā)展戰(zhàn)略、利潤(rùn)結(jié)合不夠緊密;第二,投資成本過(guò)高。

(4)籌資渠道單一。房地產(chǎn)企業(yè)籌資主要以債務(wù)籌資為主,籌資渠道和方式較為單一。嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)企業(yè)的資金成本和運(yùn)用效率,加大了企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

(5)缺少現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制。我國(guó)大多房地產(chǎn)企業(yè)在公司的日常經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)中,沒有制定風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和評(píng)估制度。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)的把控主要建立在財(cái)務(wù)人員的經(jīng)驗(yàn)之上,對(duì)公司財(cái)務(wù)報(bào)表及相關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)狀況進(jìn)行管理,缺少相對(duì)完善的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系,也沒有相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)管理部門對(duì)企業(yè)可能面對(duì)的風(fēng)險(xiǎn)作出預(yù)測(cè)與監(jiān)控。

3房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流量管理優(yōu)化策略

(1)提高現(xiàn)金流預(yù)算管理水平。完善現(xiàn)金流預(yù)算的編制,對(duì)企業(yè)資金進(jìn)行有效的分配,實(shí)現(xiàn)對(duì)資金的事前控制,確保資金的安全性和收益性。充分調(diào)動(dòng)各部門員工編制預(yù)算的積極性,把現(xiàn)金的長(zhǎng)期規(guī)劃、常規(guī)預(yù)算和動(dòng)態(tài)調(diào)整作為公司的例行公事,在經(jīng)營(yíng)管理的各個(gè)方面都要關(guān)注現(xiàn)金流。加強(qiáng)現(xiàn)金流預(yù)算執(zhí)行力度,確?,F(xiàn)金流預(yù)算得到良好的執(zhí)行。

(2)加強(qiáng)現(xiàn)金流量戰(zhàn)略管理。資金來(lái)源結(jié)構(gòu)應(yīng)與籌資戰(zhàn)略和發(fā)展戰(zhàn)略相匹配,與企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)保持協(xié)同,出現(xiàn)任何問(wèn)題及時(shí)分析原因,糾正錯(cuò)誤,并制定新的戰(zhàn)略方案。拓寬融資渠道,通過(guò)保持良好的交易記錄,誠(chéng)實(shí)守信,公開透明,增強(qiáng)彼此的信任,來(lái)保證融資渠道的暢通。

(3)合理安排投資活動(dòng)。完善公司的投資風(fēng)險(xiǎn)控制體系,充分利用投資預(yù)算管理制度,綜合考慮投資報(bào)告中涉及的投資現(xiàn)金流量狀況和公司風(fēng)險(xiǎn)承受能力。避免對(duì)外投資占用公司現(xiàn)金流量比例過(guò)重的情況發(fā)生。規(guī)范投資決策和執(zhí)行過(guò)程,投資現(xiàn)金流量管理委員會(huì)對(duì)于投資目標(biāo)的價(jià)值要做詳細(xì)的了解和市場(chǎng)評(píng)估,投資活動(dòng)在確保獲取收益的同時(shí)還要規(guī)避財(cái)務(wù)危機(jī)。

(4)拓展籌資渠道。采取多元化的融資方式,擺脫只通過(guò)銀行進(jìn)行融資的單一局面,從而規(guī)避因銀行貸款過(guò)多、利率波動(dòng)而帶來(lái)的信貸風(fēng)險(xiǎn)。合理安排融資的方式、規(guī)模與時(shí)間,同時(shí)發(fā)揮財(cái)務(wù)杠桿的作用,確保未來(lái)有持續(xù)有效的現(xiàn)金流入企業(yè)。合理確定企業(yè)的負(fù)債規(guī)模,避免因負(fù)債過(guò)多增加企業(yè)的償債壓力,使財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)加大,加劇企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí),在負(fù)債結(jié)構(gòu)中,應(yīng)增大長(zhǎng)期借款的比例,減少短期負(fù)債,防止因短期負(fù)債過(guò)多加重企業(yè)的償債負(fù)擔(dān)。

(5)建立健全現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制?,F(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警能夠在企業(yè)現(xiàn)金流狀況發(fā)生異常時(shí)及時(shí)為企業(yè)傳遞信息,是企業(yè)實(shí)現(xiàn)價(jià)值創(chuàng)造的保障,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)自身的實(shí)際情況建立一套完整的現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警指標(biāo)體系,現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警指標(biāo)一般涉及償債性指標(biāo)、流動(dòng)性指標(biāo)、持續(xù)性指標(biāo)、創(chuàng)值性指標(biāo)等。

通過(guò)分析各項(xiàng)指標(biāo),發(fā)現(xiàn)該公司經(jīng)營(yíng)管理中存在的問(wèn)題與不足。并且將各指標(biāo)與行業(yè)平均水平進(jìn)行比較,當(dāng)指標(biāo)低于行業(yè)平均水平時(shí),說(shuō)明企業(yè)的現(xiàn)金流管理存在較大的問(wèn)題,企業(yè)經(jīng)營(yíng)面臨一定的風(fēng)險(xiǎn),此時(shí)應(yīng)追究問(wèn)題產(chǎn)生的原因,及時(shí)化解風(fēng)險(xiǎn),從而為企業(yè)的生產(chǎn)消除隱患。

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作者:張雷 單位:西安財(cái)經(jīng)大學(xué)商學(xué)院