導(dǎo)語：房地產(chǎn)業(yè)怎樣面對新經(jīng)濟(jì)挑戰(zhàn)綜述一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

摘要：人類社會經(jīng)濟(jì)運(yùn)行軌跡的重大改變必然導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)形態(tài)的切換，而新經(jīng)濟(jì)時代的顯現(xiàn)則給中國房地產(chǎn)業(yè)既提供巨大發(fā)展空間又構(gòu)成嚴(yán)重威脅．因此，研究如何抓住機(jī)遇和應(yīng)對挑戰(zhàn)是一項(xiàng)十分緊迫的戰(zhàn)略性任務(wù)．

關(guān)鍵詞：新經(jīng)濟(jì)時代；中國房地產(chǎn)業(yè)；應(yīng)對策略

20~90年代，一場以新材料技術(shù)、信息技術(shù)、生物工程技術(shù)大突破為標(biāo)志的產(chǎn)業(yè)革命席卷全球，改變了人類社會原有的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行軌跡，推動人類社會從工業(yè)經(jīng)濟(jì)時代邁向新經(jīng)濟(jì)時代．經(jīng)濟(jì)形態(tài)的轉(zhuǎn)換既給中國房地產(chǎn)業(yè)提供了難得的歷史機(jī)遇，又對其形成了強(qiáng)力的沖擊和巨大的威脅．因此，研究中國房地產(chǎn)業(yè)怎樣順應(yīng)新經(jīng)濟(jì)潮流是我們面臨的一個重大課題．

一、經(jīng)濟(jì)形態(tài)切換對中國房地產(chǎn)業(yè)的戰(zhàn)略意義

目前，各國經(jīng)濟(jì)理論界尚無法準(zhǔn)確地描繪出新經(jīng)濟(jì)時代的全貌，但我們?nèi)钥梢罁?jù)新經(jīng)濟(jì)的某些典型特征，分析其對我國房地產(chǎn)業(yè)的正負(fù)面影響，為制定對策服務(wù)。主要以美國經(jīng)濟(jì)為代表的新經(jīng)濟(jì)有如下突出特征．

第一，虛擬資本成為推動一國經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的新興力量。與實(shí)體資本由機(jī)器設(shè)備、廠房設(shè)施、原材料、產(chǎn)成品等構(gòu)成不同，虛擬資本主要是由債券、股票、期貨、期權(quán)等各種金融工具組成。伴隨國際資本流動的自由化、科學(xué)技術(shù)的跨越式進(jìn)步以及全球資本大市場的形成，國際虛擬資本獲得了超常規(guī)的發(fā)展，l999年末超過了l50萬億美元，是同期各國國內(nèi)生產(chǎn)總值之和的5倍，也是同期全球?qū)嶓w貿(mào)易總額的25倍．虛擬資本之所以成為一國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的強(qiáng)勁動力，是因?yàn)樗仁且粐鴤鹘y(tǒng)產(chǎn)業(yè)資本流向高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的橋梁，也為風(fēng)險資本提供了一個退出渠道，從而帶動了該國高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。在全球經(jīng)濟(jì)加速一體化的今天，哪國資本市場發(fā)達(dá)、拓展空前大，就能夠吸引大量國際虛擬資本的流入，向該國高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)注入源源不斷的血液，而高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展又為虛擬資本帶來了豐厚的回報．美國經(jīng)濟(jì)一支獨(dú)秀就是得益于這種良性互動作用的強(qiáng)有力支持，尤其是專為高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)籌資的納斯達(dá)克市場為此做出了突出貢獻(xiàn)．

第二，經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長、低失業(yè)率、低通脹率三者并存．縱觀西方主要發(fā)達(dá)國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展史，其基本運(yùn)行規(guī)律是經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張給企業(yè)提供更大的獲利空間，引導(dǎo)企業(yè)追加投資、擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模，進(jìn)而打破勞動力市場的供求平衡．勞動力的短缺及其價格的連續(xù)上升，又會引發(fā)物價總水平的攀升和通貨膨脹，最終追使政府以減緩經(jīng)濟(jì)發(fā)展、甚至是經(jīng)濟(jì)倒退為代價換取通脹率回落到正常水平．但伴隨經(jīng)濟(jì)增長放慢和通脹率下降，失業(yè)率必將再次回升并逐漸成為嚴(yán)重的社會問題，政府又不得不依靠放松銀根來啟動經(jīng)濟(jì)以降低失業(yè)率．這表明經(jīng)濟(jì)連續(xù)增長雖可以降低失業(yè)率，但必然誘發(fā)通貨膨脹，西方主流派經(jīng)濟(jì)學(xué)中著名的菲利普斯曲線理論講的就是這個道理．然而，美國經(jīng)濟(jì)在過去的10年中一直保持大約4％的高增長率、3．5％的低失業(yè)率以及不到2％的低通脹率，這一事實(shí)無情地否定了上述傳統(tǒng)理論．為什么美國經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長并未引發(fā)通脹高企?主要是因?yàn)槊绹?jīng)濟(jì)擴(kuò)張的增加值中，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的貢獻(xiàn)率超過60％而這類產(chǎn)業(yè)擁有邊際收益遞增的特征．試想軟件行業(yè)開發(fā)出視窗2000，增加產(chǎn)量只需往空白光盤上拷貝，其邊際成本是微不足道的；而傳統(tǒng)汽車行業(yè)開發(fā)出新款別克2000車型，每增加一個單位的產(chǎn)量，就勢必會增加一定量的原材料成本和人工成本。兩者相比，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的優(yōu)勢不言而喻，它的大發(fā)展既能帶動經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，又不會誘發(fā)勞動力價格大幅攀升乃至通貨膨脹．

第三，經(jīng)濟(jì)信息化水平?jīng)Q定一國在經(jīng)濟(jì)全球化中的受益程度．一國經(jīng)濟(jì)若要融入經(jīng)濟(jì)全球化并從中獲益必須具備三個條件：實(shí)物資源、資本資源和人力資源的自由流動和全球合理配置．前兩個條件通過貿(mào)易自由化、跨國經(jīng)濟(jì)交流、資本的跨國自由流動(即加入WTO)并實(shí)施相關(guān)規(guī)定)便可實(shí)現(xiàn)，第三個條件卻因民族和國家的界限而很難滿足。計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，特別是互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，將這一難題迎刃而解。

實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)信息化之后，一國企業(yè)可借助互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)在全球范圍內(nèi)尋找和發(fā)現(xiàn)最適合本企業(yè)要求的人才，因而突破了國界和民族對信息交流的限制，實(shí)現(xiàn)人力資源的全球最佳配置．另外，國民經(jīng)濟(jì)信息化可以大幅度降低企業(yè)的經(jīng)營成本，因?yàn)樾畔⒒苿恿私灰追绞降母拘宰兏?。借助?jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)發(fā)展起來的電子商務(wù)與傳統(tǒng)商務(wù)相比，可以極大降低買賣雙方的交易成本、節(jié)省交易費(fèi)用，不僅方便快捷，還擴(kuò)展了選擇交易對象的空間，實(shí)現(xiàn)了更大地理范圍內(nèi)的買賣雙方最佳匹配。

美國企業(yè)勞動生產(chǎn)率增速加快，1999年達(dá)到3％比90年代初期提高了近2個百分點(diǎn)，就是得益于交易方式的電子化．全球電子商務(wù)交易額由l997年的不足3O億美元，猛增到1999年的1000億美元，2年內(nèi)增長了30倍以上，這本身就是電子商務(wù)獨(dú)特優(yōu)勢的佐證。

顯然，新經(jīng)濟(jì)時代與以往的工業(yè)經(jīng)濟(jì)時代相比，無論是從宏觀的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行規(guī)律上講，還是從微觀的行業(yè)成長環(huán)境分析，都具有明顯差異．而且，伴隨新經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步拓展，這一差異勢必更大，其影響會更廣泛和深遠(yuǎn)．因此，分析和研究新經(jīng)濟(jì)給我國房地產(chǎn)業(yè)提供的機(jī)遇與挑戰(zhàn)既有現(xiàn)實(shí)必要性又有戰(zhàn)略意義．新經(jīng)濟(jì)孕育的機(jī)遇包括：

首先，技術(shù)進(jìn)步對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的貢獻(xiàn)率迅速提高．根據(jù)測算，在過去的5年中，發(fā)達(dá)國家技術(shù)進(jìn)步對房地產(chǎn)業(yè)成長的貢獻(xiàn)率提高了154-百分點(diǎn)、超過了60％而我國同一比重僅為22％這固然與我國城鎮(zhèn)住房分配制度改革滯后有關(guān)，也是我國房地產(chǎn)業(yè)整體技術(shù)水平偏低的反映。我國在新經(jīng)濟(jì)背景下加入世貿(mào)組織后，國外房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)企業(yè)的新材料、新技術(shù)、新工藝勢必加速涌入我國市場，將會促進(jìn)我國房地產(chǎn)企業(yè)的技術(shù)進(jìn)步．外部的競爭壓力可推動我國企業(yè)成長和產(chǎn)業(yè)升級，這一點(diǎn)已為我國開放最早的家電行業(yè)的現(xiàn)實(shí)所證明．

其次，我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)需求結(jié)構(gòu)升級有望加快，這必然推動房地產(chǎn)業(yè)的繁榮．在新經(jīng)濟(jì)條件下，世界經(jīng)濟(jì)一體化進(jìn)程將會加快，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的周期性波動將會趨緩，世界經(jīng)濟(jì)有望長期平穩(wěn)運(yùn)行，這對于進(jìn)入產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級關(guān)鍵階段的中國經(jīng)濟(jì)而言，是一個難得的機(jī)遇．我國的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整應(yīng)充分發(fā)揮優(yōu)勢，一方面利用新經(jīng)濟(jì)時代新行業(yè)大量涌現(xiàn)的有利條件，大力發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)；另一方面應(yīng)重視勞動密集型產(chǎn)業(yè)的改造和產(chǎn)品的高附加值化，特別是人世之后我國的房地產(chǎn)建筑業(yè)、服務(wù)業(yè)的低成本優(yōu)勢必將凸現(xiàn)，應(yīng)充分發(fā)揮這一優(yōu)勢。發(fā)展這些產(chǎn)業(yè)還可吸納劣勢行業(yè)的下崗職工，緩解失業(yè)問題．另外，參考發(fā)達(dá)國家國民住宅消費(fèi)占總消費(fèi)比重通常為30％而我國同一比重低于10％加之我國城鎮(zhèn)地區(qū)人均GDP已達(dá)1000美元和房地產(chǎn)業(yè)固有的顯著收入需求彈性，不難看出房地產(chǎn)業(yè)將成為我國新一輪消費(fèi)需求升級的選擇目標(biāo)。再考慮到房地產(chǎn)業(yè)獨(dú)具的投資功能，使其與轎車和資訊產(chǎn)品這兩類新消費(fèi)熱點(diǎn)相比更具吸引力。因此，在產(chǎn)業(yè)升級和消費(fèi)升級的雙向拉動下，我國房地產(chǎn)業(yè)新一輪發(fā)展高潮指日可待．

再次，合理利用國際虛擬資本可加速我國房地產(chǎn)業(yè)的成長。作為新經(jīng)濟(jì)的一大特征，迅速膨脹的虛擬資本在推動美國高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮了巨大作用，但虛擬資本的培育和成長卻離不開金融業(yè)的高度發(fā)達(dá)和開放，另外，開放金融業(yè)也是人世的必要條件。因此，我國勢必進(jìn)一步開放金融業(yè)內(nèi)的銀行、保險、證券和信托四大領(lǐng)域，隨之而來的國際虛擬資本的涌入和競爭的加劇將會促進(jìn)我國金融業(yè)整體水平的迅速提高，也必然帶動對金融業(yè)依賴性極強(qiáng)的房地產(chǎn)業(yè)的超常規(guī)發(fā)展。例如，證券業(yè)的發(fā)展為房地產(chǎn)業(yè)提供了低成本融資的市場，而房地產(chǎn)企業(yè)證券化又有助于資產(chǎn)的流動和最佳配置，還使資本退出房地一產(chǎn)業(yè)更加方便和快捷．又如，銀行大力拓展住房置業(yè)擔(dān)保業(yè)務(wù)、抵押或按揭貸款業(yè)務(wù)能使更多國民用明天的錢來圓今天的住房夢。再如，保險業(yè)務(wù)和信托業(yè)務(wù)的發(fā)達(dá)可降低房地產(chǎn)交易雙方的信用風(fēng)險，提高交易和經(jīng)營效率。

第四，城市化進(jìn)程加速必將推動房地產(chǎn)業(yè)的大發(fā)展。人類社會用工業(yè)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)向新經(jīng)濟(jì)時代為中國經(jīng)濟(jì)長期健康發(fā)展創(chuàng)新了一個良好的外部條件，加上中國政府駕馭經(jīng)濟(jì)的高超能力，我們完全有能力實(shí)現(xiàn)黨的十五屆五中全會建議所提出的中國GDP在未來10年內(nèi)翻一番的目標(biāo)。發(fā)達(dá)國家經(jīng)驗(yàn)表明，經(jīng)濟(jì)增長與農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移同步推進(jìn)。按中國GDP每增長1個百分點(diǎn)便可為1．3百萬人提供就業(yè)崗位計(jì)算，在未來10年中GDP翻一番就能新增上億個城鎮(zhèn)就業(yè)機(jī)會；再按每個就業(yè)機(jī)會可供養(yǎng)1．5人計(jì)算，我國城鎮(zhèn)將新增大約2億人口；若新增人口人均住房面積為10平方米，需新增住房面積20億平方米；另外，現(xiàn)有4．5億城鎮(zhèn)居民若人均擴(kuò)大住房面積5平方米，兩者共同形成的市場需求潛力為42．5億平方米；再按每平方米1000元造價計(jì)算，未來10年中國住宅產(chǎn)業(yè)市場需求潛力將達(dá)到4．3萬億元人民幣，是2000年GDP的一半。最后，國民經(jīng)濟(jì)信息化可大幅降低房地產(chǎn)業(yè)的交易成本，提高其流動性和投資吸引力。經(jīng)濟(jì)信息化是新經(jīng)濟(jì)時代的又一特征，這對于產(chǎn)業(yè)鏈很長的房地產(chǎn)業(yè)而言，具有重大現(xiàn)實(shí)意義。

由于房地產(chǎn)業(yè)涉及建材、冶金、化工、機(jī)械、建筑、交通運(yùn)輸、通信設(shè)備等諸多相關(guān)行業(yè)，各個環(huán)節(jié)交易成本的總和在房地產(chǎn)最終產(chǎn)品的總成本中占有很大比重，交易電子信息化，尤其是BtoB電子商務(wù)模式可大量節(jié)省交易環(huán)節(jié)的費(fèi)用．所以，交易電子化打開了房產(chǎn)品價格下調(diào)的空間。另外，在經(jīng)濟(jì)信息化背景下，房地產(chǎn)買賣雙方的選擇自由度極大地提高了，促使房地產(chǎn)的流動性隨之大為改觀，使其更具吸引力和投資價值。

但是，世界經(jīng)濟(jì)形態(tài)的切換并不僅為中國房地產(chǎn)業(yè)提供機(jī)遇，也使其受到巨大的沖擊和挑戰(zhàn)。就房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部不同領(lǐng)域而言，最先直面外部壓力和沖擊的行業(yè)包括：

其一是房地產(chǎn)金融業(yè)．從主要發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)業(yè)成長歷程看，高度發(fā)達(dá)的房地產(chǎn)金融業(yè)是必備條件，尤其是進(jìn)入2O世紀(jì)90年代以后，迅速膨脹的虛擬資本成倍地放大了金融對房地產(chǎn)業(yè)正反兩方面的影響力．由于起步較晚，我國房地產(chǎn)金融業(yè)與發(fā)達(dá)國家相比明顯處于劣勢，表現(xiàn)為房地產(chǎn)抵押貸款發(fā)展緩慢、規(guī)模偏小，對供求雙方的支持力度偏弱。其深層次原因是住房儲蓄銀行系統(tǒng)發(fā)展滯后、房地產(chǎn)金融工具單一、房地產(chǎn)抵押貸款和房地產(chǎn)業(yè)尚未實(shí)現(xiàn)證券化，擔(dān)保保險業(yè)欠發(fā)達(dá)、以及真正意義上的房地產(chǎn)金融市場尚未形成。面對新經(jīng)濟(jì)和人世的挑戰(zhàn)，中國房地產(chǎn)金融業(yè)必須快速迎頭趕上，否則就將拱手讓出一大塊盈利豐厚的業(yè)務(wù)，其損失將是慘重的。

其二是房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)．在新經(jīng)濟(jì)環(huán)境下加入世貿(mào)組織后，外資房地產(chǎn)企業(yè)必然要大舉進(jìn)入中國市場，從而使中國房地產(chǎn)市場的競爭更加激烈。這些在市場競爭中成長起來的國外大型企業(yè)擁有從項(xiàng)目評估、工程投標(biāo)、成本核算、工程監(jiān)理、產(chǎn)品促銷、信用支持到售后服務(wù)一整套先進(jìn)的運(yùn)營機(jī)制，加之在房屋結(jié)構(gòu)，墻體結(jié)構(gòu)、防水保溫設(shè)計(jì)、通信設(shè)施、智能化設(shè)施，安全防范設(shè)施等重要技術(shù)方面的顯著優(yōu)勢，對我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將構(gòu)成嚴(yán)重的威脅．反觀我國房地產(chǎn)企業(yè)，由于受行業(yè)或地方保護(hù)主義的制約，普遍規(guī)模狹小，缺乏資金，技術(shù)水平落后，有的甚至仍處于秦磚漢瓦時代的原始水平。即使那些由政府推動組建的大型企業(yè)集團(tuán)，也未真正實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)領(lǐng)域、技術(shù)專長、規(guī)模結(jié)構(gòu)、營銷能力、售后服務(wù)、科研能力等方面的互補(bǔ)和共享，而只是多級獨(dú)立法人橫向聯(lián)合構(gòu)成的松散聯(lián)合體，其競爭力是令人擔(dān)憂的。

其三是房地產(chǎn)建材業(yè)。作為新經(jīng)濟(jì)的一大標(biāo)志，新材料的大突破徹底打破了房地產(chǎn)建材業(yè)原有的發(fā)展進(jìn)程，利用高新技術(shù)把材料、配件的作坊式生產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)楣I(yè)化、規(guī)模化、標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)，依靠提高建材產(chǎn)品的技術(shù)含量和附加值取勝已成為建材業(yè)的發(fā)展方向。對比我國建材業(yè)產(chǎn)品，墻體材料采用的實(shí)心粘土磚、給水用的熱鍍鋅鋼管、15升沖水量的便器仍在大量使用，政府有關(guān)部門曾聯(lián)合發(fā)文淘汰這些破壞耕地和浪費(fèi)水源的落后產(chǎn)品，但是效果不明顯。究其原因：1由于過多行政干預(yù)和地方保護(hù)，市場淘汰落后產(chǎn)品的功能無法發(fā)揮出來；2產(chǎn)業(yè)政策的調(diào)控力度尚顯不足3．新材料科研、開發(fā)、推廣、規(guī)模生產(chǎn)等環(huán)節(jié)不能有機(jī)結(jié)合，新材料、新工藝無法迅速形成新的生產(chǎn)力。

二、中國房地產(chǎn)業(yè)直面新經(jīng)濟(jì)的對策

在新經(jīng)濟(jì)潮流的推動下，發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)業(yè)技術(shù)創(chuàng)新步伐正在加快，其對中國房地產(chǎn)業(yè)的沖擊力將伴隨中國人世而更強(qiáng)、更直接和更廣泛．因此，探討和制定行之有效的對策是一項(xiàng)十分緊迫和重要的課題．

第一，培育房地產(chǎn)金融市場，構(gòu)建符合中國實(shí)際的住房金融支持體系。伴隨住房體制改革的深化和人行的積極住房信貸政策的出臺，商業(yè)銀行個人住房貸款余額于2000年9月末達(dá)到2700億元，開展此項(xiàng)業(yè)務(wù)較早地區(qū)的一些銀行的此項(xiàng)貸款余額占全部貸款余額的比重已經(jīng)接近30％使得資產(chǎn)負(fù)債期限不匹配問題浮出水面且嚴(yán)重影響了銀行資產(chǎn)的流動性，制約此項(xiàng)業(yè)務(wù)的進(jìn)一步開展。

顯然，房地產(chǎn)金融業(yè)的客觀實(shí)踐要求住房金融體制創(chuàng)新。具體設(shè)想：1建立全國性的住房抵押二級市場。由人民銀行負(fù)責(zé)組建全國性的二級抵押機(jī)構(gòu)，其職能是收購一級抵押機(jī)構(gòu)的抵押物并據(jù)此在證券市場上發(fā)行抵押債券，同時向有關(guān)一級抵押機(jī)構(gòu)提供現(xiàn)金支持以緩解其存貸款期限不匹配所引發(fā)的流動性困難．應(yīng)指出的是，上述二級抵押機(jī)構(gòu)初始資金可以由政府承擔(dān)，但在平穩(wěn)運(yùn)行一段時期后政府應(yīng)出售該機(jī)構(gòu)的部分股權(quán)，以求通過產(chǎn)權(quán)多元化實(shí)現(xiàn)內(nèi)部治理權(quán)力的合理制衡，彌補(bǔ)國有企業(yè)所有者缺位的制度缺陷。2．建立全國性的住房抵押擔(dān)保機(jī)構(gòu)．由人民銀行負(fù)責(zé)組建該機(jī)構(gòu)，其職能是按職業(yè)向不同人群提供抵押貸款擔(dān)保，如專門以軍人、大學(xué)生、醫(yī)務(wù)人員、管理人員、城鎮(zhèn)居民為對象的擔(dān)保服務(wù)，以降低商業(yè)銀行的貸款風(fēng)險．尤其是當(dāng)前應(yīng)加快《住房置業(yè)擔(dān)保管理試行辦法》在全國范圍內(nèi)的實(shí)施，以盡快建立起全國性的置業(yè)擔(dān)保體系．3組建全國性的住房儲蓄銀行．從發(fā)達(dá)國家銀行業(yè)務(wù)構(gòu)成看，住房信貸所占比重曰趨上升，已成為銀行信貸業(yè)務(wù)的重頭戲，而我國銀行此項(xiàng)業(yè)務(wù)的拓展嚴(yán)重滯后，若不迅速趕上，勢必被隨人世而來的外資銀行所搶占，但我國現(xiàn)有的各家區(qū)域性儲蓄銀行因?qū)嵙^弱而無力與國外同行抗衡，尚不能提供與對手同等的優(yōu)厚貸款條件．只有組建全國性的房住儲蓄銀行，才有實(shí)力將現(xiàn)有貸款期間由l5年延長至30年以上，并相應(yīng)降低貸款保證金比．而實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)將極大地激活我國房地產(chǎn)金融市場，帶動房地產(chǎn)業(yè)的大發(fā)展．

第二，以住房產(chǎn)品為突破口，培育中國房地產(chǎn)業(yè)的真正知名企業(yè)．房地產(chǎn)建筑業(yè)由商業(yè)房產(chǎn)、寫字樓、工業(yè)房產(chǎn)、居民住宅等子市場構(gòu)成．定位于住宅產(chǎn)品，是因?yàn)閺陌l(fā)展經(jīng)濟(jì)學(xué)角度講，人均收入在1000美元至4000美元之間是住宅購房高潮期，我國城鎮(zhèn)居民人均GDP已達(dá)到1000美元水平。新的住房消費(fèi)熱點(diǎn)伴隨收入的進(jìn)一步上升必然會迅速生成且潛力巨大。另外，住房產(chǎn)品與其他三類產(chǎn)品相比，投資周期短、投資金額少的優(yōu)勢十分明顯，有利于在較短的時間內(nèi)將企業(yè)做強(qiáng)做大．

就國有企業(yè)而言。培育大型房地產(chǎn)企業(yè)：一是要加快建立現(xiàn)代企業(yè)制度．從全國城建系統(tǒng)看。雖然多數(shù)大中型國企已基本改制完畢。但翻牌形式居多?，F(xiàn)代企業(yè)制度建設(shè)尚未到位．其中亟待完善的方面包括：產(chǎn)權(quán)多元化。特別是不同所有制之間的產(chǎn)權(quán)結(jié)合；董事長不應(yīng)兼任總經(jīng)理。以形成權(quán)力之間的制衡；外部董事應(yīng)占全部董事的半數(shù)，以利于外部力量對企業(yè)經(jīng)營活動的有效監(jiān)督．二是注重樹立企業(yè)的品牌形象．這是由中國住宅產(chǎn)品市場供大于求、空置面積居高不下，賣方之間競爭白熱化、消費(fèi)主體人格化等因素所決定的．誠然。品牌的創(chuàng)立是一個漫長而艱辛的過程，它是企業(yè)綜合實(shí)力的集中體現(xiàn)．品牌的戰(zhàn)略意義在于：向買方提供一種無形的保證。既節(jié)省了買方在購買過程中的精力投入又降低了購買風(fēng)險；顯示出本企業(yè)產(chǎn)品的獨(dú)特優(yōu)勢，這種優(yōu)勢可表現(xiàn)為價格優(yōu)勢、質(zhì)量優(yōu)勢，環(huán)境優(yōu)勢和功能優(yōu)勢．萬科花園新城之所以在“2000天津典型住宅價格指數(shù)”中走勢最強(qiáng)，是因?yàn)槿f科品牌已在消費(fèi)者心目中樹立起良好形象，人們將其與一流質(zhì)量、優(yōu)美環(huán)境、天人合一、新型生活方式、人性化設(shè)計(jì)劃等號．三是借助資本市場之力，搞好資本運(yùn)作．作為新經(jīng)濟(jì)主要特征之一，虛擬資本的超常發(fā)展正在對實(shí)體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行模式產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響，合理引導(dǎo)和利用虛擬資本可大大加快企業(yè)的擴(kuò)大，否則，就會被流動性和沖擊力極強(qiáng)的虛擬資本逼入被動挨打的困境．我國房地產(chǎn)業(yè)南北兩大知名企業(yè)萬科、華遠(yuǎn)與香港的華潤集團(tuán)三強(qiáng)聯(lián)手，借助香港和內(nèi)地的資本市場籌措巨額的低成本資金來實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展，就是充分利用資本市場的成功范例．

第三，構(gòu)建統(tǒng)一規(guī)范的全國性房地產(chǎn)業(yè)監(jiān)管體系．國外大型房地產(chǎn)企業(yè)依仗自身在高新技術(shù)方面的優(yōu)勢。必定趁中國人世而大舉搶攤中國市場，這場殘酷的競爭迫在眉睫，而開放帶來的壓力為促進(jìn)房地產(chǎn)體制改革和創(chuàng)新的動力則是贏得競爭的唯一選擇．具體的思路和對策措施有：l建立由國家建設(shè)部直接領(lǐng)導(dǎo)的跨省區(qū)房產(chǎn)地產(chǎn)合一的垂直領(lǐng)導(dǎo)體系．建設(shè)部可參照人民銀行現(xiàn)行的跨省區(qū)監(jiān)管體系的模式，根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)的獨(dú)特性來劃分區(qū)域．應(yīng)指出的是這種垂直管理體系僅僅擁有業(yè)務(wù)指導(dǎo)權(quán)是不夠的，還必須握有人事使用權(quán)，否則難于真正做到政令統(tǒng)一．2，依靠體制創(chuàng)新實(shí)現(xiàn)真正意義上的政企分開．

建設(shè)部僅保留裁判員職能，按照市場發(fā)展的要求，及時推出相應(yīng)的房地產(chǎn)政策法規(guī)，并在日后的實(shí)踐中不斷加以完善，營造出一流的投資環(huán)境．另外，應(yīng)成立專門的房地產(chǎn)國有資產(chǎn)公司，承擔(dān)建設(shè)部及各地房管部門的運(yùn)動員職能。負(fù)責(zé)國有資產(chǎn)的保值增值工作．3．提升住房產(chǎn)品其技術(shù)含量和附加值，加快住房產(chǎn)品的產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程．其實(shí)，國外大型房地產(chǎn)企業(yè)并不能將其本國的不動產(chǎn)打入我國市場，我們搶占中國市場靠的是住宅產(chǎn)品的高附加值、標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)、低能耗、高優(yōu)良品率以及高勞動生產(chǎn)率．因此，我國住宅產(chǎn)品的技術(shù)創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)化具有十分重要的戰(zhàn)略意義，但房地產(chǎn)主管部門應(yīng)主要依靠法律法規(guī)、制度、政策的力量來引導(dǎo)有關(guān)企業(yè)實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)．例如。建立落后產(chǎn)品和工藝的淘汰制，促進(jìn)新材料、新技術(shù)、新工藝的應(yīng)用．又如。實(shí)行住宅產(chǎn)品認(rèn)證制度以提高住宅產(chǎn)品質(zhì)量．再如，建立住宅產(chǎn)品的全國性標(biāo)準(zhǔn)體系。涵蓋產(chǎn)品尺寸、性能、檢驗(yàn)方法、運(yùn)輸?shù)确矫妗２⒍ㄆ诠紝徍私Y(jié)果，以促進(jìn)優(yōu)良產(chǎn)品的成長．4規(guī)范中介組織以營造公平高效的中介市場環(huán)境．目前隸屬或掛靠在各級主管部門的中介機(jī)構(gòu)須與原主管部門徹底脫鉤。并按照現(xiàn)代企業(yè)制度的要求進(jìn)行徹底改造和重組．另外。應(yīng)加快制定和實(shí)施中介服務(wù)市場的準(zhǔn)入制度和中介職業(yè)資格考試制度。提高中介服務(wù)的計(jì)算機(jī)信息化水平。進(jìn)而提升中介組織的信譽(yù)度和市場競爭力。