導(dǎo)語：試議房地產(chǎn)財(cái)務(wù)績效評價(jià)一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

一、關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)績效評價(jià)的相關(guān)內(nèi)容

1.我國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀。

我國的房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)在主要是以銷售地盤為主，另外就是公開地發(fā)行股票，也就是房地產(chǎn)股份有限公司，近年來我國房地產(chǎn)企業(yè)有幾大特征：第一，就是房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模并不壯大，雖然現(xiàn)在國內(nèi)的萬科地產(chǎn)、中海地產(chǎn)規(guī)模比較大，但是與石化、汽車等行業(yè)相比而言，規(guī)模將是一般水平。但是隨著國內(nèi)人民生活水平的提高，房地產(chǎn)行業(yè)將會迎來新的機(jī)遇。第二，房地產(chǎn)行業(yè)分布的地方并不均勻，現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭老大都集中在北京地區(qū)，隨著人們的消費(fèi)水平在不斷地提高，可是現(xiàn)在的大多數(shù)人購買力不足，房地產(chǎn)行業(yè)只能集中在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地區(qū)。第三，開發(fā)房地產(chǎn)的周期很長，要經(jīng)過策劃、施工、銷售、管理等過程，所以房地產(chǎn)企業(yè)必須有一定的周轉(zhuǎn)資金，由于房地產(chǎn)受國家政策!市場等多種因素影響，開發(fā)和銷售的難度較大，如果不能很好的做足前期工作,很可能給后期銷售帶來很大壓力。第四，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)過大，因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目周期長，需要向銀行等金融機(jī)構(gòu)借貸大量的資金，這樣就形成了一定的風(fēng)險(xiǎn)。

2.小議下企業(yè)財(cái)務(wù)績效評價(jià)的內(nèi)涵。

財(cái)務(wù)績效評價(jià)是通過財(cái)務(wù)指標(biāo)對行業(yè)內(nèi)企業(yè)進(jìn)行對比的方法，它是通過該企業(yè)的各項(xiàng)指標(biāo)與現(xiàn)在的行業(yè)水平的比較分析，給予客觀的評估。按照一定的評估標(biāo)準(zhǔn)，分為優(yōu)差檔次。通過這些客觀的評估來反映企業(yè)位于行業(yè)中的經(jīng)營狀況和管理水平，財(cái)務(wù)績效評價(jià)是公司績效評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)之一，這種評估體系是經(jīng)過科學(xué)證明的，能顯示出企業(yè)面臨的各種風(fēng)險(xiǎn)和發(fā)展空間，為企業(yè)管理者判斷企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況的總體狀況提供一定的科學(xué)依據(jù)。

3.房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)績效評價(jià)的重要意義。

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，財(cái)務(wù)績效評價(jià)體系占據(jù)著企業(yè)經(jīng)營的重要地位，由此可見，財(cái)務(wù)績效評價(jià)體系的重要性。該體系就是指導(dǎo)企業(yè)經(jīng)營者及投資者及時(shí)反饋企業(yè)信息，做出正確的決策。剛才上文已經(jīng)提到，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)項(xiàng)目周期很長，需要長期依賴銀行借貸來保證企業(yè)資金的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，正是因?yàn)檫@個(gè)原因，給企業(yè)帶來很大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)及時(shí)測量和關(guān)注營運(yùn)能力和償債能力指標(biāo),時(shí)刻關(guān)注企業(yè)的營運(yùn)能力和償債能力，保證高效的資金利用，實(shí)施財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警，財(cái)務(wù)績效評價(jià)體系就能起到了這樣的作用，它可以保證企業(yè)朝向健康的方向發(fā)展。定期的財(cái)務(wù)績效評價(jià)可以使企業(yè)了解自身的可持續(xù)增長率，掌握企業(yè)的過度增長態(tài)勢，使企業(yè)能夠時(shí)刻了解企業(yè)的財(cái)務(wù)運(yùn)轉(zhuǎn)出現(xiàn)的問題，及時(shí)地調(diào)整經(jīng)營方案來解決問題。另外，房地產(chǎn)企業(yè)績效評估的數(shù)據(jù)可以為政府出納新政策提供一定的科學(xué)依據(jù)?，F(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的龍頭行業(yè)，近年來，隨著中國市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，加快了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，但是，與國外的房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行對比，就會發(fā)現(xiàn)自身企業(yè)的差距?，F(xiàn)在我國的企業(yè)在經(jīng)營管理和技術(shù)水平相對較低，在國際市場的競爭力較弱?，F(xiàn)在，為了提高國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的競爭力，必須通過財(cái)務(wù)績效評價(jià)的結(jié)果，讓政府制定更有利地財(cái)政政策等來促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。隨著房地產(chǎn)市場競爭愈演愈烈，我國房地產(chǎn)企業(yè)必須不斷地壯大自己，企業(yè)一定要結(jié)合我國的實(shí)際情況，去引進(jìn)科學(xué)的房地產(chǎn)企業(yè)績效評價(jià)體系，對我國企業(yè)績效評價(jià)進(jìn)行一些探索性的研究，將會促進(jìn)我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

二、剖析下幾種房地產(chǎn)財(cái)務(wù)績效評價(jià)體系

1.概述下常見的杜邦分析體系。

杜邦分析體系，就是需要房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營方面的各種指標(biāo)，通過研究它們之間關(guān)系，進(jìn)行綜合分析下企業(yè)財(cái)務(wù)和經(jīng)濟(jì)效益，并對此進(jìn)行綜合評估的體系。其實(shí)杜邦分析體系就是一種比較傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)績效評價(jià)體系，這個(gè)體系是從美國杜邦公司引進(jìn)的，從深層次地理解，它就是從財(cái)務(wù)角度評價(jià)企業(yè)績效出發(fā)，用于評價(jià)股東權(quán)益回報(bào)水平和公司盈利能力的經(jīng)典方法。杜邦分析的基本原理是將企業(yè)凈資產(chǎn)收益率分為多項(xiàng)財(cái)務(wù)比率的乘積，有助于深入分析比較企業(yè)經(jīng)營的業(yè)績，這樣的話，就可以將企業(yè)內(nèi)部的各項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行有機(jī)地結(jié)合在一起，形成一套完整地評估體系。應(yīng)用杜邦分析體系的房地產(chǎn)企業(yè)想當(dāng)多，其實(shí)，簡單而言，杜邦分析就是把財(cái)務(wù)指標(biāo)作為重點(diǎn)，全面地評估企業(yè)的財(cái)務(wù)運(yùn)轉(zhuǎn)情況。使評價(jià)者對企業(yè)自身的財(cái)務(wù)狀況有深層次的認(rèn)識，進(jìn)而能夠有效的進(jìn)行財(cái)務(wù)決策。它有助于企業(yè)管理層更加清晰地發(fā)現(xiàn)總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率與銷售凈利潤率，資金流動和債務(wù)比率之間的聯(lián)系。同時(shí)，杜邦分析法也有自身的缺點(diǎn)，因?yàn)槎虐罘治龇ㄔu估的只有企業(yè)財(cái)務(wù)方面的詳細(xì)信息，而企業(yè)需要的整體績效評價(jià)，杜邦法分析的數(shù)據(jù)并不能體現(xiàn)一個(gè)企業(yè)整體的狀況，可能導(dǎo)致公司管理者的短期行為使企業(yè)過分依賴短期財(cái)務(wù)結(jié)果而忽略企業(yè)的成長價(jià)值，所以，這也成為杜邦法進(jìn)一步地廣泛應(yīng)用的障礙。

2.沃爾評價(jià)指標(biāo)體系也是企業(yè)常用財(cái)務(wù)績效評估體系之一。

沃爾評分法是通過選擇合適的財(cái)務(wù)指標(biāo)，并且根據(jù)整體的評估給予它們自身的比重，這樣就確定了標(biāo)準(zhǔn)比率，然后開始與企業(yè)每月的實(shí)際的比率進(jìn)行對比，得出最后每項(xiàng)指標(biāo)的得分，最后需要匯總出最后的分?jǐn)?shù)，這個(gè)總評估的總分為100分。通過獲評的分?jǐn)?shù)可以了解，分?jǐn)?shù)越高，證明企業(yè)的財(cái)務(wù)運(yùn)轉(zhuǎn)情況良好，如果分?jǐn)?shù)較低，則證明了企業(yè)的財(cái)務(wù)出現(xiàn)了漏洞，需要及時(shí)制定出相應(yīng)的措施來解決問題。下面具體來了解下沃爾評價(jià)體系的具體細(xì)節(jié)：首先，應(yīng)該選擇好評價(jià)的指標(biāo)，并分配相應(yīng)的比重。沃爾評分法選用流動比率、存貨周轉(zhuǎn)率、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率、凈值報(bào)酬率、資產(chǎn)凈利率、資產(chǎn)增長率、銷售凈利率、凈利增長率等八個(gè)比率指標(biāo),并分別分配權(quán)重25%、25%、15%、10%、10%、5%、5%、5%，根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)比率和實(shí)際比率計(jì)算相對比率，最后計(jì)算出各項(xiàng)比率指標(biāo)的評分值，滿分為100分，然后與其權(quán)數(shù)相乘就確定出了企業(yè)信用總評分，通過這個(gè)分?jǐn)?shù)來評估企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況。在此，沃爾評價(jià)體系的評分有自己的理想標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)評估的分?jǐn)?shù)大于這一標(biāo)準(zhǔn)，那么企業(yè)的財(cái)務(wù)運(yùn)轉(zhuǎn)無誤，否則，企業(yè)財(cái)務(wù)將出現(xiàn)嚴(yán)重的問題。實(shí)踐證明：沃爾評分法有一定的科學(xué)依據(jù)，但是技術(shù)上還出現(xiàn)一點(diǎn)問題需要探究并予以解決。

三、我國房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)績效體系仍需完善的幾個(gè)方面

近年來，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)績效評價(jià)，發(fā)現(xiàn)了我國房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)的問題，如整體償債能力不強(qiáng)、公司負(fù)債較大、周轉(zhuǎn)資金不到位、資本的營運(yùn)管理結(jié)構(gòu)不合理等問題，現(xiàn)在針對這些問題，提出我國房地產(chǎn)績效評價(jià)體系需要完善的幾個(gè)方面。

1.加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的周轉(zhuǎn)資金管理。

從上文中，我們已經(jīng)提到過房地產(chǎn)企業(yè)投資項(xiàng)目有一定的風(fēng)險(xiǎn)性，因?yàn)殚_發(fā)項(xiàng)目周期長，需要保證企業(yè)有一定量的周轉(zhuǎn)資金，所以，要改善周轉(zhuǎn)資金的管理，就要加強(qiáng)生產(chǎn)經(jīng)營管理，強(qiáng)化供應(yīng)鏈管理，加強(qiáng)成本費(fèi)用的控制，加強(qiáng)庫存管理，這樣可以減少不必要資金的流出。其次，企業(yè)需要制定更為詳細(xì)、科學(xué)的財(cái)務(wù)計(jì)劃，使企業(yè)加強(qiáng)對流動資金的監(jiān)理。除此，還要加快資金的回收力度，所以需要做好整個(gè)項(xiàng)目過程的每一個(gè)環(huán)節(jié)，從施工，銷售都要加強(qiáng)管理，加快房地產(chǎn)的銷售，盡快回收資金。最后，就是控制好企業(yè)的投資力度，因?yàn)橥顿Y具有一定的風(fēng)險(xiǎn)，所以房地產(chǎn)企業(yè)要提高財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制的意識，必須通過周密的計(jì)算和考量再確定投資的可行性。

2.進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)資本體系。

現(xiàn)在的大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)比較不科學(xué)，負(fù)債比較高，影響企業(yè)的發(fā)展，很多企業(yè)融資渠道單一，就是普遍的依靠銀行借貸，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)拓寬融資渠道，通過信托基金!和外資基金資源并購等其它方式解決公司資金需求的問題，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，進(jìn)一步加快企業(yè)的發(fā)展。首先，企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)對收賬款的管理，防止資金無法周轉(zhuǎn)。另外，還要充分地利用現(xiàn)有的固定資產(chǎn)，科學(xué)地分化流動資產(chǎn)與固定資產(chǎn)的結(jié)構(gòu)，這樣才能提高總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，保證企業(yè)的未來發(fā)展。

四、結(jié)語

房地產(chǎn)企業(yè)在我國國民經(jīng)濟(jì)占據(jù)著重要地位，所以加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)績效評價(jià)研究，不但可以提高我國房地產(chǎn)企業(yè)在市場上的競爭力，還會促進(jìn)我國國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

作者：王紅梅單位：沈陽萬怡房產(chǎn)置業(yè)有限公司