導(dǎo)語(yǔ)：市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)與土地權(quán)利獨(dú)立性研究論文一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

土地是財(cái)富之母，人類社會(huì)一切物質(zhì)財(cái)富幾乎無不來源于土地，土地制度根本目的在于有效利用土地，增進(jìn)人類福祉。能否促進(jìn)土地的利用，似乎可以說是衡量一切土地制度是否合理的唯一標(biāo)準(zhǔn)。（注：土地保護(hù)仍然是服從于土地利用的次級(jí)價(jià)值，而不是土地制度的最終目的，保護(hù)之所以必要乃是由于土地為人類根本利益所系，保護(hù)的目的是為了實(shí)現(xiàn)對(duì)土地的永久利用。）我國(guó)實(shí)行土地公有制度，作為土地所有人的國(guó)家和農(nóng)業(yè)集體組織直接經(jīng)營(yíng)土地不可能保證土地的利用效率，新中國(guó)成立以后至改革開放以前的歷史已經(jīng)充分證明了這一點(diǎn)。因此，在堅(jiān)持土地公有的前提下，最大限度地發(fā)揮土地的利用效率，必須賦予土地所有權(quán)以外的其他權(quán)利人相對(duì)獨(dú)立的權(quán)利，惟有如此，才能保證土地資源通過市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)配置優(yōu)化，并在此基礎(chǔ)上充分提高土地的利用效率。

一、土地權(quán)利獨(dú)立性塑造之必要-兩個(gè)邏輯

在保證永久利用土地前提下最大限度發(fā)揮土地的利用價(jià)值，是一切土地制度所追求的終極目的。實(shí)現(xiàn)土地資源最有效利用，必須具備兩個(gè)基本前提：第一，土地資源的配置處于最優(yōu)的狀態(tài)；第二，在土地資源配置最優(yōu)狀態(tài)下，土地利用者能夠自主經(jīng)營(yíng)土地。然而，這兩個(gè)前提的實(shí)現(xiàn)都要以土地權(quán)利的獨(dú)立化為條件。

（一）土地資源配置與土地權(quán)利獨(dú)立化

人類社會(huì)最大的浪費(fèi)莫過于土地不能充分發(fā)揮其利用價(jià)值。決定土地資源效用發(fā)揮最基本的因素是土地使用人的經(jīng)營(yíng)素質(zhì)。因此，土地利用效率如何首先取決于土地資源的配置狀態(tài)。同樣一塊土地，由富有經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)的土地經(jīng)營(yíng)專家利用，其產(chǎn)生的效率可能是由外行使用時(shí)的幾倍、幾十倍、甚至成百上千倍。只有當(dāng)土地能夠落入最善于利用該土地的人手中，才能最大限度地發(fā)揮其增進(jìn)人類福利的效用。

實(shí)現(xiàn)土地資源配置優(yōu)化，必須使得土地上各種利益的擁有者能夠根據(jù)市場(chǎng)規(guī)則轉(zhuǎn)移土地上的利益。市場(chǎng)之所以能夠發(fā)揮最佳的配置效果，其主要原因在于它考慮了土地利用者利用土地能力的差異。假設(shè)一個(gè)不善于利用土地的人，他擁有某種土地的財(cái)產(chǎn)權(quán)每年只能給他帶來100元的收益，如果他將土地上該項(xiàng)財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給一個(gè)善于利用土地的人，或者授予后者對(duì)土地進(jìn)行實(shí)際經(jīng)營(yíng)的權(quán)利能夠獲得200元的收益，他肯定愿意出讓或授予他人經(jīng)營(yíng)。同時(shí)，如果受讓人利用自己的經(jīng)營(yíng)方式，能夠從同一片土地上獲得在扣除各項(xiàng)成本和消耗后仍超過200元的收益，那么，他也會(huì)愿意受讓。這樣的交易對(duì)于土地權(quán)利的轉(zhuǎn)讓、授予者以及土地權(quán)利的受讓、被授予者來說，都是合算的。市場(chǎng)將通過這種利益機(jī)制促進(jìn)不善于經(jīng)營(yíng)土地的人將土地或土地上的某種利益轉(zhuǎn)移給更善于利用土地的人。因此，在市場(chǎng)配置土地資源的情況下，必然存在一種趨勢(shì)：土地資源逐步向最善于利用土地者手中轉(zhuǎn)移。

土地資源配置的市場(chǎng)化是通過土地權(quán)利交易而實(shí)現(xiàn)的。因此，市場(chǎng)配置土地資源，首先要求土地的權(quán)利人能夠根據(jù)其對(duì)交易收益的計(jì)算自由地轉(zhuǎn)讓土地權(quán)利，要做到這一點(diǎn)，首先被轉(zhuǎn)讓對(duì)象必須具有獨(dú)立性。也就是說，被轉(zhuǎn)讓利益的范圍、被轉(zhuǎn)讓利益與該土地上的其他利益以及相鄰?fù)恋厣系睦娴年P(guān)系必須明確。在土地權(quán)利本身不明確的情況下，除了會(huì)大量增加交易成本并可能因?yàn)槠渌酥鲝埨娑罐D(zhuǎn)讓受阻外，由于雙方對(duì)交易的利益不能進(jìn)行準(zhǔn)確計(jì)算，交易的結(jié)果未必會(huì)對(duì)土地的利用有利。因?yàn)槭袌?chǎng)優(yōu)化資源配置的作用是在交易者將自己作為經(jīng)濟(jì)人對(duì)待而進(jìn)行交易的條件下才能發(fā)揮，當(dāng)交易者不能準(zhǔn)確地計(jì)算其交易利益時(shí)，市場(chǎng)便可能發(fā)生不能優(yōu)化資源配置的結(jié)果。也就是說，在土地權(quán)利不具有獨(dú)立性的情況下，即便通過市場(chǎng)對(duì)土地資源進(jìn)行配置，其結(jié)果并不能肯定導(dǎo)致土地資源配置的優(yōu)化。

（二）資源配置效益與土地權(quán)利的獨(dú)立性

在土地資源配置處于最佳的狀態(tài)下，土地利益的享有者必須能夠自由地按照自己的意愿，在其享有的土地利益范圍內(nèi)決定土地利用的一切問題。如果他不能做到這一點(diǎn)，那么，土地資源配置即便是有效的，對(duì)于土地效用的發(fā)揮也不會(huì)有直接的積極作用。即便最善于經(jīng)營(yíng)土地的人獲得了土地的權(quán)利，但如果外部的干涉過多而使得他不能按照合理的方式對(duì)土地進(jìn)行利用，土地產(chǎn)出便不會(huì)由于他獲得了土地而有所增加。要實(shí)現(xiàn)土地資源最有效利用，必須使土地權(quán)利人能夠按照自己的意志在其權(quán)利范圍內(nèi)對(duì)土地進(jìn)行利用。如果他是一個(gè)最善于利用土地的人，那么，只有按照他自己的方式利用土地，土地的效益才可能最大限度發(fā)揮。此時(shí)，任何來自外部的干涉對(duì)于土地的利用都會(huì)產(chǎn)生消極的影響。只有在土地利用者獲得了獨(dú)立的土地權(quán)利時(shí)，他才能在其權(quán)利范圍內(nèi)完全按照自己的意志經(jīng)營(yíng)土地。

此外，土地權(quán)利獨(dú)立化也是保護(hù)土地資源的基本條件。土地權(quán)利不獨(dú)立，必然導(dǎo)致土地開發(fā)利用中相互爭(zhēng)奪利益和逃避義務(wù)的現(xiàn)象，導(dǎo)致土地利用者掠奪性開發(fā)、利用土地，忽視對(duì)土地資源的保護(hù)。

二、土地權(quán)利獨(dú)立性的內(nèi)涵-兩個(gè)關(guān)系

土地權(quán)利的獨(dú)立性程度主要取決以下兩個(gè)方面關(guān)系的處理：（一）同一土地上不同權(quán)利享有者的相互關(guān)系；

（二）土地上的各種權(quán)利享有者與外部的關(guān)系，包括與管理者國(guó)家的關(guān)系。

在農(nóng)業(yè)社會(huì)中，土地資源的利用極為有限。自給自足生活方式意味著人類的生活需求直接通過自己的勞動(dòng)成果來滿足，利用土地從事農(nóng)牧業(yè)經(jīng)營(yíng)，以獲取各種生活資料，是土地利用的一般內(nèi)容。土地利用的單一化決定，所有人利用土地是土地利用的一般形式。因此，土地資源的配置主要是通過所有權(quán)轉(zhuǎn)移實(shí)現(xiàn)的。正因?yàn)槿绱?，在所有的農(nóng)業(yè)社會(huì)中，都存在極為嚴(yán)密的土地所有權(quán)制度?，F(xiàn)代社會(huì)，隨著科技發(fā)展，人類利用土地資源的能力獲得空前提高，土地的利用也由原來的單一目的利用轉(zhuǎn)化為多目的的利用。土地多目的利用必然導(dǎo)致在同一土地上形成眾多不同的利益，土地效用是否能夠充分發(fā)揮，不僅取決于土地所有權(quán)人經(jīng)營(yíng)土地的能力，而且也取決于在土地上享有不同利益的其他人能否發(fā)揮其所控制的土地某一方面的利用價(jià)值。因此，土地資源配置的內(nèi)容便不再僅僅是土地本身的歸屬問題，而更重要的是土地利用的各種利益的歸屬問題。在我國(guó)，由于實(shí)行土地公有，本質(zhì)上就是土地所有權(quán)以外的其他權(quán)利（土地他物權(quán)）的歸屬和行使問題。土地上不同權(quán)利的相互關(guān)系處理是否使每一權(quán)利人的權(quán)利、義務(wù)范圍明確、具體、彼此獨(dú)立，是評(píng)價(jià)土地權(quán)利獨(dú)立性的基本尺度。

除此以外，土地權(quán)利的獨(dú)立性還表現(xiàn)在土地利益享有者與外部世界的關(guān)系上。在土地的外部關(guān)系中，有兩方面的關(guān)系應(yīng)予以明確：一為土地權(quán)利人與一般非權(quán)利人之間的關(guān)系，其中包括土地權(quán)利人與相鄰?fù)恋貦?quán)利人之間的關(guān)系以及土地權(quán)利人與其他非權(quán)利人之間的關(guān)系。二為土地權(quán)利人與國(guó)家的關(guān)系。此所謂國(guó)家，是指作為社會(huì)管理者的國(guó)家，而非所有權(quán)者的國(guó)家，國(guó)家作為土地所有權(quán)人與土地權(quán)利人之間的關(guān)系，屬于土地權(quán)利者內(nèi)部關(guān)系。

獨(dú)立的土地權(quán)利在對(duì)以上兩方面關(guān)系的處理上應(yīng)當(dāng)符合以下要求：

（一）各種權(quán)利體現(xiàn)的利益獨(dú)立。土地權(quán)利的獨(dú)立性首先表現(xiàn)在該項(xiàng)權(quán)利所表彰的土地上的某種利益是獨(dú)立的。土地作為一種特殊的財(cái)產(chǎn)，人們可以以不

同的目的而進(jìn)行多方面的利用。土地的這一特點(diǎn)決定人們?cè)谕煌恋厣峡梢韵碛胁煌睦?，?dāng)這些利益獲得法律的承認(rèn)和認(rèn)可時(shí)，便會(huì)形成各種不同的土地權(quán)利。土地的歸屬和總體支配的利益，在法律上便表現(xiàn)為土地所有權(quán)；對(duì)土地使用價(jià)值進(jìn)行利用的利益，在法律上便表現(xiàn)為土地用益權(quán)；而對(duì)于土地價(jià)值的支配利益，則表現(xiàn)為土地?fù)?dān)保權(quán)。各種不同的土地權(quán)利實(shí)際上是土地上不同利益在法律上的表現(xiàn)。也正因?yàn)槿绱?，土地上不同利益的?dú)立性程度決定著土地權(quán)利的獨(dú)立性程度。土地權(quán)利人是否擁有獨(dú)立的土地利益，土地上的利益是否為某一權(quán)利人認(rèn)同，這是衡量土地權(quán)利獨(dú)立性的自然尺度。如果土地上的某種利益不可能獨(dú)立于其他利益而存在，反映這種利益的土地權(quán)利也就不可能具有獨(dú)立性。因此，一方面，土地上相對(duì)獨(dú)立的利益，都可能形成與此相對(duì)應(yīng)的土地權(quán)利；另一方面，土地權(quán)利的獨(dú)立程度在很大程度上取決于土地的利益的獨(dú)立性程度。例如，基于土地相鄰關(guān)系而發(fā)生的對(duì)他人土地的利用利益，只能是一種附屬于土地相鄰關(guān)系而存在的利用權(quán)，這種權(quán)利只能是一種附屬于獨(dú)立的土地權(quán)利而存在的權(quán)利，不能獨(dú)立存在，更不能單獨(dú)地進(jìn)行處分。獨(dú)立原則并不是要求對(duì)于這種不能獨(dú)立土地權(quán)利也要賦予其獨(dú)立的性格，而是要求當(dāng)土地上的某種利益是一種獨(dú)立的利益時(shí)，就應(yīng)當(dāng)盡可能使體現(xiàn)這種利益的權(quán)利成為一種獨(dú)立的權(quán)利。

（二）權(quán)利人能夠按照自己的意志獨(dú)立行使權(quán)利。權(quán)利人行使土地權(quán)利的獨(dú)立性程度本質(zhì)上屬于土地權(quán)利的界定問題，在很大程度上取決于立法者和權(quán)利授予者的安排。立法者完全可以通過有關(guān)土地權(quán)利的立法，要求土地的用益權(quán)人接受土地所有權(quán)或公共權(quán)力不同程度的約束。從歷史發(fā)展軌跡來看，土地所有權(quán)對(duì)于其他土地權(quán)利人行使權(quán)利的約束有逐步緩和的趨勢(shì)。我們只要將封建社會(huì)土地租佃權(quán)對(duì)于土地所有權(quán)依附程度與現(xiàn)代土地用益權(quán)對(duì)于土地所有權(quán)的依附程度進(jìn)行對(duì)照，就不難得出這一結(jié)論。土地所有權(quán)與用益權(quán)制約關(guān)系的緩和，實(shí)際上是現(xiàn)代社會(huì)注重土地利用價(jià)值的結(jié)果。要充分利用土地，必須使土地的利用者獲得更大的自由和更多的利益。所有權(quán)對(duì)用益權(quán)的限制過甚，用益權(quán)人便不能完全按照自己的方式對(duì)土地進(jìn)行使用，其結(jié)果必然是：不管用益權(quán)人如何善于利用土地，由于土地所有權(quán)的障礙，土地的利用效率仍然不可能充分提高。因?yàn)樵谒袡?quán)的嚴(yán)格控制下，土地用益權(quán)人將不得不屈服于土地所有者的意志對(duì)土地進(jìn)行利用，其利用土地的能力便不可能淋漓盡致地發(fā)揮。

（三）不受其他權(quán)利人處分權(quán)利的影響。土地上某種權(quán)利的處分在何種程度上影響其他權(quán)利的存在，是衡量土地權(quán)利獨(dú)立程度的重要指標(biāo)之一。同樣，對(duì)于這個(gè)問題，立法者和土地權(quán)利創(chuàng)設(shè)者的意志也發(fā)揮著決定性作用。例如，在德國(guó)，土地上的抵押權(quán)具有較強(qiáng)獨(dú)立性，土地權(quán)利人盡可對(duì)土地所有權(quán)或其他用益權(quán)進(jìn)行處分，而土地上的抵押權(quán)不受影響。同時(shí)，抵押權(quán)作為對(duì)土地價(jià)值進(jìn)行支配的一種獨(dú)立權(quán)利，其本身便可以獨(dú)立存在，并可以單獨(dú)作為交易的對(duì)象進(jìn)行交易。而在法日等國(guó)，土地抵押權(quán)的獨(dú)立性程度則相對(duì)較差，抵押權(quán)只能作為債權(quán)的附屬權(quán)利而存在，隨債權(quán)的產(chǎn)生而發(fā)生，隨債權(quán)的變化而變化，消滅而消滅。在我國(guó)，抵押權(quán)與土地權(quán)利的關(guān)系也存在一些不應(yīng)有的牽連。例如，根據(jù)擔(dān)保法的規(guī)定，抵押人轉(zhuǎn)移土地權(quán)利，必須通知抵押權(quán)人；如果沒有通知抵押權(quán)人，則其對(duì)土地權(quán)利的轉(zhuǎn)讓無效。抵押權(quán)的存在無疑對(duì)土地使用權(quán)人對(duì)權(quán)利的處分具有重大影響。這種影響的存在也就意味著抵押權(quán)、土地使用權(quán)的獨(dú)立性仍然是十分有限。

（四）土地權(quán)利的外部制約適度并確定。土地權(quán)利受其他外部限制主要表現(xiàn)在土地權(quán)利人利用土地受相鄰?fù)恋貦?quán)利人、一般非權(quán)利人以及國(guó)家的制約程度。例如，相鄰?fù)恋貦?quán)利人對(duì)于鄰地的利用范圍的大小以及該項(xiàng)權(quán)利的發(fā)生條件；非權(quán)利人不承擔(dān)任何責(zé)任的情況下合法利用或進(jìn)入土地的條件。土地權(quán)利外部制約的最大來源是國(guó)家。這里所說的國(guó)家制約，是指國(guó)家作為公權(quán)的享有者或社會(huì)的管理者而對(duì)土地權(quán)利的制約。政府憑借其強(qiáng)大的權(quán)力完全可以消除土地權(quán)利任何程度的獨(dú)立性。對(duì)此，筆者不想進(jìn)行詳細(xì)地論證，只要回顧一下在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代政府權(quán)利如何吞噬包括土地所有權(quán)在內(nèi)的所有土地權(quán)利，便可以想象國(guó)家對(duì)土地權(quán)利的制約所可能產(chǎn)生的后果。包括土地權(quán)利在內(nèi)的任何權(quán)利都不可能是不受約束的，外部約束在適度和確定的范圍內(nèi)對(duì)于權(quán)利的獨(dú)立性并不會(huì)造成嚴(yán)重影響。如果非土地權(quán)利人或者國(guó)家可以隨意以這種或那種理由縮小土地權(quán)利的范圍，或阻止土地權(quán)利人行使權(quán)利，或?qū)ζ湫惺箼?quán)利附加條件，那么，這種土地權(quán)利就沒有獨(dú)立性可言。

三、土地權(quán)利獨(dú)立性的塑造-兩種方式

土地權(quán)利的獨(dú)立性塑造以兩種方式進(jìn)行：一是通過立法規(guī)定實(shí)現(xiàn)；二是通過契約實(shí)現(xiàn)?？梢员容^肯定地說，最初土地權(quán)利的界定是通過或者說主要是通過當(dāng)事人之間的契約而完成的。這種土地權(quán)利的界定方式直到中世紀(jì)仍然發(fā)揮著重要作用。隨著社會(huì)發(fā)展，人們漸漸地發(fā)現(xiàn)，土地權(quán)利的這種界定方式不僅成本過高，而且也不能保證其結(jié)果的公正性。到近代社會(huì)，各國(guó)逐漸放棄了契約界定土地權(quán)利的方式，而采用了更有效、更公正的法律界定方式。近代各國(guó)普遍實(shí)行物權(quán)法定主義，正是土地權(quán)利界定方式轉(zhuǎn)換的標(biāo)志。

立法方式塑造土地權(quán)利的獨(dú)立性，就是通過土地權(quán)利立法直接規(guī)定土地權(quán)利的形式，并明確各土地權(quán)利的相互關(guān)系以及土地權(quán)利的外部關(guān)系，使土地權(quán)利獲得獨(dú)立的特性。而契約方式對(duì)土地權(quán)利獨(dú)立性的塑造則是通過相關(guān)當(dāng)事人的合意而實(shí)現(xiàn)的。立法和契約對(duì)土地權(quán)利的獨(dú)立性塑造，本質(zhì)上都是土地權(quán)利界定的內(nèi)容之一。因此，我們將其放在土地權(quán)利界定的框架內(nèi)對(duì)這一問題進(jìn)行討論。

以立法方式界定土地權(quán)利，顯然具有諸多的優(yōu)越性。這主要表現(xiàn)在六個(gè)方面：

（一）立法安排可以賦予權(quán)利獨(dú)立性以法定效力。一當(dāng)權(quán)利人獲得某種權(quán)利，它便可以直接依據(jù)法律規(guī)定而取得獨(dú)立的土地的利益，無須對(duì)權(quán)利進(jìn)行重新界定。通過契約方式塑造權(quán)利的獨(dú)立性，則需要權(quán)利的授予人與被授予人之間就有關(guān)權(quán)利的內(nèi)容、范圍、效力等涉及權(quán)利的獨(dú)立性問題進(jìn)行協(xié)商談判。因此，通過立法安排，可以使某一類權(quán)利的獨(dú)立性在法律實(shí)施的范圍內(nèi)全面實(shí)現(xiàn)。而契約塑造只能分別通過個(gè)別的談判實(shí)現(xiàn)。因此，立法安排實(shí)現(xiàn)權(quán)利獨(dú)立性的成本比通過契約安排的成本要低得多。

（二）立法安排有利于權(quán)利人對(duì)權(quán)利的了解和行使。立法安排使得同一類權(quán)利獲得相同的獨(dú)立性，從而可以避免土地權(quán)利獨(dú)立性程度出現(xiàn)千差萬(wàn)別的現(xiàn)象，有利于權(quán)利人對(duì)權(quán)利的了解和行使。在立法安排的前提下，權(quán)利人知道立法怎樣規(guī)定，也就知道自己在什么范圍內(nèi)享有權(quán)利。相反，通過契約方式則不可能達(dá)到這一效果。假設(shè)通過契約的方式界定土地使用權(quán)，那么，如果某人從10個(gè)不同的所有者（或土地所有者人）那里取得10塊土地的使用權(quán)，并通過不同的合同對(duì)權(quán)利的范圍進(jìn)行了界定，此時(shí)，他必須同時(shí)了解10份土地使用權(quán)受讓合同，才能知道自己對(duì)10塊土地分別享有哪些權(quán)利。同樣，他甚至不得不采用10種不同的方式行使這些權(quán)利。這對(duì)于權(quán)利人來說，不能不說是一個(gè)繁重的負(fù)擔(dān)。

（三）立法安排有利于降低權(quán)利交易成本。立法安排使權(quán)利的獨(dú)立性獲得統(tǒng)一，從而使權(quán)利的交易節(jié)省大量的

交易成本。在契約安排的情況下，由于契約通常僅為當(dāng)事人所了解，因此，出讓人是否有權(quán)處分自己的土地權(quán)利？其所處分的權(quán)利到底包含哪些利益？存在哪些負(fù)擔(dān)？受讓方都必須進(jìn)行個(gè)別的查詢和調(diào)查，否則，他便不知道自己在購(gòu)買什么。而對(duì)于這些情況的了解，必然要花費(fèi)大量的人力和財(cái)力。

（四）立法安排有利于避免糾紛。立法安排使權(quán)利內(nèi)容通過法律而穩(wěn)定下來，從而為所有同類權(quán)利提供了一個(gè)公認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)，有利于避免就土地權(quán)利而發(fā)生糾紛；即便發(fā)生糾紛，由于存在一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，也能夠使糾紛獲得及時(shí)、完滿解決。

（五）立法安排更能獲得公正的結(jié)果。在契約安排情形下，當(dāng)事人為了避免交易成本過巨，不可能就權(quán)利的獨(dú)立性問題進(jìn)行極為縝密的考慮；而且，當(dāng)事人的品行、智力、習(xí)性等都可能對(duì)契約內(nèi)容的公正性產(chǎn)生一定的影響。而立法者在制定法律時(shí)則超脫于具體利益之外，并且，立法方式允許立法者進(jìn)行縝密地論證和周全地考慮。因而，立法安排更能獲得公正的結(jié)果。

（六）立法安排更能保證權(quán)利獨(dú)立性穩(wěn)定的存在。契約不可能永久地有效，而且，在契約的有效期間當(dāng)事人隨時(shí)都可能根據(jù)法律或按照自己的意思對(duì)契約進(jìn)行變更。因此，契約安排即便可能使某種土地權(quán)利具有較高的獨(dú)立性，也不可能保證這種獨(dú)立性能夠永久存在。

四、土地權(quán)利獨(dú)立性實(shí)現(xiàn)-六項(xiàng)原則

土地權(quán)利的內(nèi)容主要是通過立法來規(guī)定的，立法者對(duì)于土地權(quán)利如何規(guī)定，對(duì)土地權(quán)利的獨(dú)立性起著決定作用。要強(qiáng)化土地權(quán)利的獨(dú)立性，我國(guó)土地權(quán)利立法應(yīng)當(dāng)著重貫徹以下六項(xiàng)基本原則：

（一）土地權(quán)利的法定化原則

土地權(quán)利的法定化是實(shí)現(xiàn)土地權(quán)利獨(dú)立的前提性要件，法定化的基本要求是土地權(quán)利類型法定和內(nèi)容法定。通過契約方式對(duì)土地權(quán)利進(jìn)行界定，雖然也可能使某一項(xiàng)具體土地權(quán)利取得獨(dú)立性，但由于契約關(guān)系的相對(duì)性和不穩(wěn)定性，這種土地權(quán)利即便可能獨(dú)立，但也決不可能是普遍和穩(wěn)定的。值得注意的是，土地權(quán)利的法定化，并不是說當(dāng)事人對(duì)于權(quán)利存在和轉(zhuǎn)移都無能為力。實(shí)際上，當(dāng)事人的意思在一定范圍內(nèi)仍然對(duì)權(quán)利發(fā)生一定影響，只是在權(quán)利類別和權(quán)利內(nèi)容上，當(dāng)事人意思決定的范圍受到法律的嚴(yán)格限制。即便在實(shí)行最徹底的物權(quán)法定主義國(guó)家，仍然允許當(dāng)事人對(duì)于土地權(quán)利的某些問題（如土地權(quán)利的存續(xù)期間、土地使用收益的分配、土地抵押權(quán)的實(shí)行方式、抵押權(quán)所及的標(biāo)的物范圍等等）通過契約來確定。此外，法定性也不應(yīng)當(dāng)理解為當(dāng)事人的約定在與法律規(guī)定相違背時(shí)不能產(chǎn)生任何效力。作為土地權(quán)利的產(chǎn)生方式之一，土地權(quán)利創(chuàng)設(shè)契約，在契約有效的范圍內(nèi)，仍然可以發(fā)生契約債權(quán)的效力，只是這種效力僅存于契約當(dāng)事人之間，而不能產(chǎn)生對(duì)世的效果。

我國(guó)目前土地權(quán)利并未實(shí)現(xiàn)徹底法定化。其中，較為突出的是農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)在很大程度上仍然是一種契約性的土地權(quán)利。這種狀況嚴(yán)重影響了土地承包關(guān)系的穩(wěn)定，對(duì)農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展極為不利。盡快實(shí)現(xiàn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的法定化，無疑是擺在立法者面前的一項(xiàng)重要任務(wù)。

（二）土地權(quán)利明晰化原則

土地權(quán)利明晰是土地權(quán)利獨(dú)立的重要表現(xiàn)。根據(jù)土地權(quán)利明晰化原則，土地上各種權(quán)利的相互關(guān)系、土地權(quán)利人與非權(quán)利人的關(guān)系、土地權(quán)利人與國(guó)家的關(guān)系都應(yīng)當(dāng)明確、具體、確定。土地權(quán)利不明晰是我國(guó)目前土地權(quán)利立法存在的又一重大破綻。農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)尚未實(shí)現(xiàn)法定化，因而，土地權(quán)利的明晰化程度依賴于相關(guān)當(dāng)事人的交易結(jié)果。盡管有些承包合同確定的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)極為具體、明確，但是，就總體而言，承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的明晰化程度仍然相當(dāng)?shù)?。目前大量存在的承包合同糾紛大多是由于土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)關(guān)系不明晰而造成的。城市土地使用權(quán)雖然已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了法定化，但是，法律對(duì)土地使用權(quán)各方面關(guān)系的處理相當(dāng)含混。作為土地使用權(quán)授予者的國(guó)家對(duì)于土地使用權(quán)的干預(yù)過多，且不能一視同仁。相同的土地使用權(quán)人（如同為出讓土地使用權(quán)的權(quán)利人）享有的權(quán)利往往有天壤之別。這對(duì)于土地使用權(quán)市場(chǎng)的發(fā)展和土地的開發(fā)和利用，無疑會(huì)帶來消極的影響。要理順土地權(quán)利關(guān)系，必須通過立法使各種土地權(quán)利更加明晰。

（三）土地所有權(quán)與土地管理權(quán)分離原則

在土地公有制度下，國(guó)家作為土地所有者可以對(duì)土地權(quán)利設(shè)定義務(wù)，同時(shí)，作為社會(huì)的管理者也可以對(duì)土地權(quán)利設(shè)定義務(wù)。在我國(guó)，土地公有包括國(guó)家所有和集體所有兩種形式，由于國(guó)有土地管理權(quán)與所有權(quán)行使不分，國(guó)家享有對(duì)于一切土地全面的管理權(quán)，農(nóng)村集體組織雖在名義上是土地的所有權(quán)人，但實(shí)際上對(duì)于土地并沒有什么實(shí)質(zhì)性的權(quán)利。鑒于農(nóng)村集體土地所有權(quán)名存實(shí)亡的現(xiàn)狀，一些學(xué)者甚至提出實(shí)行土地的全面國(guó)有化、甚至私有化的主張。（注：王衛(wèi)國(guó)：《中國(guó)土地權(quán)利研究》，中國(guó)政法大學(xué)出版社1998年版，第108—110頁(yè)。）筆者認(rèn)為，集體土地所有權(quán)與國(guó)有土地所有權(quán)的一體化，可以通過所有權(quán)與管理權(quán)的分離而實(shí)現(xiàn)。根據(jù)所有權(quán)與國(guó)家管理權(quán)相分離原則，所有者取得對(duì)土地權(quán)行使的監(jiān)督權(quán)和土地利用收益的分配權(quán)，國(guó)家作為社會(huì)的管理者對(duì)于一切土地取得基于公共利益而進(jìn)行管理的權(quán)力。所有權(quán)作為一種最全面的私法上的權(quán)利，無論權(quán)利的客體是國(guó)有土地，還是集體土地，權(quán)利的內(nèi)容都應(yīng)保持一致。在土地所有權(quán)與國(guó)家管理權(quán)分離的前提下，可以使集體土地所有權(quán)與國(guó)家土地所有權(quán)保持統(tǒng)一，并使土地上其他權(quán)利人對(duì)于土地所有人承擔(dān)的義務(wù)一致。只是在現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，實(shí)行所有權(quán)與管理權(quán)分離后，應(yīng)弱化所有權(quán)對(duì)于土地上其他權(quán)利的制約，以鼓勵(lì)土地的開發(fā)利用；同時(shí)，強(qiáng)化國(guó)家基于公共利益而對(duì)土地的管理，以保護(hù)公共利益。這樣不僅可以理順和明晰國(guó)有土地所有權(quán)與集體土地所有權(quán)、土地所有權(quán)與國(guó)家管理權(quán)、土地所有權(quán)與其他土地權(quán)利的關(guān)系，而且也可以照顧我國(guó)土地制度的現(xiàn)狀，并在使土地權(quán)利關(guān)系明確的基礎(chǔ)上提高土地權(quán)利的獨(dú)立性。

（四）土地權(quán)利物權(quán)化原則

土地權(quán)利是否為一種物權(quán)，取決于有關(guān)該項(xiàng)土地權(quán)利的立法是否完成了這一土地權(quán)利物權(quán)化的過程。我一貫認(rèn)為，某項(xiàng)權(quán)利并非天然就是物權(quán)，是否具有物權(quán)性質(zhì)，主要看有關(guān)該權(quán)利的立法是否將它作為一種物權(quán)來進(jìn)行安排。（注：參見拙著《抵押權(quán)制度研究》，法律出版社1998年版，第79—80頁(yè)。）例如，我國(guó)擔(dān)保法規(guī)定的抵押權(quán)是否均為物權(quán)，是值得懷疑的。未經(jīng)登記的抵押合同的債權(quán)人所享有的權(quán)利與一般的債權(quán)并無實(shí)質(zhì)性差別，很難說它就是一種物權(quán)。農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)主要通過當(dāng)事人之間的承包經(jīng)營(yíng)合同決定權(quán)利的內(nèi)容，不具有對(duì)世的效力，也不能說就是一種物權(quán)。作為物權(quán)，必須具備幾個(gè)基本的特性，這就是：權(quán)利的法定性（權(quán)利類型與基本內(nèi)容的法定）、對(duì)物的直接支配性、排他性、對(duì)世的對(duì)抗性和追及性。不具有這幾個(gè)作為物權(quán)的基本特性，就不是真正意義上的物權(quán)。由此看來，我國(guó)不少學(xué)術(shù)著作中所謂的物權(quán)。事實(shí)上并不是真正的物權(quán)。土地權(quán)利的物權(quán)化，就是要通過法律賦予一些基本的土地權(quán)利以物權(quán)的效力，使它們成為真正意義上的物權(quán)。只有在土地權(quán)利物權(quán)化的基礎(chǔ)上，才能統(tǒng)一塑造土地權(quán)利的獨(dú)立性格。

（五）土地權(quán)利變動(dòng)的公示原則

土地權(quán)利

若要成為一種獨(dú)立的權(quán)利，必須全面貫徹權(quán)利變動(dòng)的公示原則。根據(jù)公示原則的要求，某種權(quán)利要取得對(duì)世的效力，對(duì)抗第三人，必須對(duì)權(quán)利狀況和權(quán)利的變動(dòng)過程進(jìn)行公開表彰。通常的公示方法是登記和占有，但由于土地權(quán)利的多重性和占有原因的多重性，因此，占有不能作為土地權(quán)利變動(dòng)的公示方法。土地權(quán)利的公示只能通過登記而實(shí)現(xiàn)。為了保證土地權(quán)利的獨(dú)立性，對(duì)于土地權(quán)利應(yīng)統(tǒng)一采用登記成立要件原則。惟有如此，才能確保在維護(hù)土地權(quán)利獨(dú)立性的同時(shí)，不會(huì)造成對(duì)社會(huì)交易安全的破壞。

（六）權(quán)利變動(dòng)公示公信原則

土地權(quán)利的獨(dú)立化，目的在于通過對(duì)土地權(quán)利獨(dú)立性的賦予而使土地權(quán)利能夠在不同的主體之間轉(zhuǎn)移，實(shí)現(xiàn)對(duì)土地資源的充分利用。公信力原則賦予登記的權(quán)利推定效力，信賴登記而受讓權(quán)利的人能夠依登記之記載而獲得其所期待的權(quán)利。物權(quán)立法如果賦予土地權(quán)利登記的公信力，土地權(quán)利交易者便盡可信賴登記而進(jìn)行交易，不必顧忌任何第三人主張權(quán)利而使自己的期待利益不能實(shí)現(xiàn)，因此，登記的公信力為土地權(quán)利交易安全提供了最徹底的保護(hù)。立法對(duì)于土地權(quán)利的界定，只能抽象地從一般意義上對(duì)不同的土地權(quán)利人之間的關(guān)系以及土地權(quán)利人與外部世界關(guān)系的角度進(jìn)行。但是，每一具體的土地權(quán)利人的權(quán)利客體、范圍（如土地的位置、面積）以及土地權(quán)利上的負(fù)擔(dān)（土地上是否設(shè)定有他人的用益物權(quán)或擔(dān)保物權(quán)）等等，不可能通過立法來規(guī)定。土地權(quán)利登記正好可以彌補(bǔ)立法的這種缺陷，使每一塊土地上的權(quán)利在具體層面上進(jìn)一步確定化。如果承認(rèn)登記的公信力，土地權(quán)利的轉(zhuǎn)移完全按照登記的記載發(fā)生權(quán)利變動(dòng)的效果，信賴登記而受讓土地權(quán)利的人無須對(duì)土地的權(quán)利狀況進(jìn)行各種費(fèi)神耗財(cái)?shù)恼{(diào)查，也無須費(fèi)盡腦汁去防范土地交易中的各種欺詐，土地交易會(huì)因此而變得既經(jīng)濟(jì)便利，又安全可靠。以促進(jìn)土地權(quán)利轉(zhuǎn)讓、實(shí)現(xiàn)土地資源優(yōu)化配置為的目的土地權(quán)利獨(dú)立化立法，才會(huì)因此而發(fā)揮淋漓盡致的作用。盡管公信力的賦予可能對(duì)土地財(cái)產(chǎn)的靜態(tài)安全產(chǎn)生一定消極影響，但這種消極影響可以通過土地權(quán)利登記制度的完善而減少到最低限度。相對(duì)于動(dòng)態(tài)的安全（交易安全）而言，適當(dāng)犧牲靜態(tài)的財(cái)產(chǎn)安全，是符合效益原則的。