導(dǎo)語(yǔ)：經(jīng)濟(jì)適用房制度存在問(wèn)題研究論文一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

內(nèi)容摘要：經(jīng)濟(jì)適用房對(duì)完善我國(guó)城鎮(zhèn)住房保障制度、促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展發(fā)揮了作用，但現(xiàn)實(shí)中，經(jīng)濟(jì)適用住房的運(yùn)作存在著若干問(wèn)題。本文針對(duì)我國(guó)現(xiàn)行的經(jīng)濟(jì)適用房制度在運(yùn)作中暴露出的問(wèn)題，提出了經(jīng)濟(jì)適用房新的運(yùn)作模式。

關(guān)鍵詞：經(jīng)濟(jì)適用房問(wèn)題模式

經(jīng)濟(jì)適用住房是政府提供政策優(yōu)惠，限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)對(duì)象和銷售價(jià)格，具有保障性質(zhì)的政策性商品住房，是我國(guó)城鎮(zhèn)住房保障制度的重要組成部分。近幾年，經(jīng)濟(jì)適用住房的開(kāi)發(fā)與建設(shè)，對(duì)改善城鎮(zhèn)中低收入居民的住房條件，完善我國(guó)城鎮(zhèn)住房保障制度，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展發(fā)揮了巨大的作用。但同時(shí)經(jīng)濟(jì)適用住房制度的運(yùn)作中也存在著很多問(wèn)題，值得我們總結(jié)、反思和完善。

經(jīng)濟(jì)適用住房制度運(yùn)作中存在的問(wèn)題

政策定位上存在的問(wèn)題

經(jīng)濟(jì)適用住房最早出現(xiàn)在國(guó)發(fā)（1998）23號(hào)文件中，其明確提出經(jīng)濟(jì)適用房面向中低收入者，并且要使經(jīng)濟(jì)適用房成為國(guó)家住房供應(yīng)體系的主體之一。按照政策的最初設(shè)計(jì)，經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)量要占到住房供應(yīng)總量的70%－80%。最近為了平抑房?jī)r(jià)，很多地方都在強(qiáng)推經(jīng)濟(jì)適用房，要求經(jīng)濟(jì)適用房占住房市場(chǎng)供給主體地位。那么，這種經(jīng)濟(jì)適用房政策定位是否可行呢？

經(jīng)濟(jì)適用住房作為國(guó)家住房供應(yīng)體系的主體政策定位源于政府“居者有其屋”的指導(dǎo)思想，即長(zhǎng)期以來(lái)政府一直把居民擁有自己的住房看作是一種使命。筆者認(rèn)為，“居者有其屋”的實(shí)質(zhì)是讓百姓都能安居樂(lè)業(yè)，并不一定要求家家都有自己的房產(chǎn)。即使在美國(guó)，仍有三分之一的人租房而居，并不是戶戶都有自己的房產(chǎn)。

我國(guó)的中低收入者數(shù)量龐大，地方政府財(cái)力無(wú)以支持大規(guī)模的開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)適用住房。而且經(jīng)濟(jì)適用住房占用的土地是劃撥用地，免交土地出讓金。而土地出讓金又是地方政府財(cái)政收入的重要來(lái)源。因此，地方政府缺乏經(jīng)濟(jì)動(dòng)力去推動(dòng)經(jīng)濟(jì)適用住房的開(kāi)發(fā)，甚至在變相地抵制開(kāi)發(fā)。即使那一小部分用于經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)的土地，也多處于偏遠(yuǎn)地段，而且配套很不完善。從2004年我國(guó)商品住宅的投資結(jié)構(gòu)看，經(jīng)濟(jì)適用房投資比重持續(xù)下降，由2003年的6.13％下降至4.61％，為1998年以來(lái)最低，近5年間減少了6個(gè)百分點(diǎn)。

經(jīng)濟(jì)適用房是政策性商品房，一個(gè)政策性商品住房的供給占主體地位的住宅市場(chǎng)，不利于土地市場(chǎng)和房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。一旦經(jīng)濟(jì)適用住房的供給占住宅市場(chǎng)的主體地位，土地市場(chǎng)上進(jìn)行交易的土地量將會(huì)大幅壓縮，不利土地市場(chǎng)的發(fā)育和完善，同時(shí)大量的土地劃撥又增加了權(quán)力尋租的可能。此外，大量政策性商品住房的開(kāi)發(fā)勢(shì)必會(huì)壓縮商品住房的發(fā)展空間，由于政策性商品住房和商品住房在競(jìng)爭(zhēng)上的不平等，沒(méi)有了市場(chǎng)的充分競(jìng)爭(zhēng)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將缺乏活力。

政府與開(kāi)發(fā)商的博弈

經(jīng)濟(jì)適用房的開(kāi)發(fā)過(guò)程，實(shí)質(zhì)是政府監(jiān)督與開(kāi)發(fā)商追逐利益的博弈。

從開(kāi)發(fā)商的角度來(lái)講，在經(jīng)濟(jì)適用住房的實(shí)際開(kāi)發(fā)運(yùn)作中，以追求高利潤(rùn)為最高目的。開(kāi)發(fā)商主要是通過(guò)變相提高房?jī)r(jià)來(lái)獲取利潤(rùn)：第一，在取得土地后，開(kāi)發(fā)商通過(guò)更改規(guī)劃圖紙等方式來(lái)提高建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和建筑面積從而變相提高銷售價(jià)格，把那些中低收入者排除在購(gòu)房者的范圍之外。第二，由于經(jīng)濟(jì)適用房的銷售環(huán)節(jié)掌握在開(kāi)發(fā)商的手中，使經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)商可以通過(guò)預(yù)先留號(hào)等暗箱操作攫取灰色利潤(rùn)，從而變相提高房?jī)r(jià)，降低了經(jīng)濟(jì)適用房的保障性。第三，把用于開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房的土地開(kāi)發(fā)成普通或高檔的商品住宅，從中獲取超額利潤(rùn)。從本質(zhì)上講，開(kāi)發(fā)商的這些行為是把政府通過(guò)開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者的優(yōu)惠占為己有，屬于開(kāi)發(fā)商的不當(dāng)?shù)美?/p>

那么，政府對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的開(kāi)發(fā)的監(jiān)管又做得如何呢？很多經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在審批的時(shí)候很嚴(yán)，但是后續(xù)的監(jiān)管跟不上，被開(kāi)發(fā)商鉆了空子，造成既成事實(shí)。另外，經(jīng)濟(jì)適用房的監(jiān)督管理成本太高也是原因之一，根據(jù)現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)適用房政策，經(jīng)濟(jì)適用房的立項(xiàng)需要政府批準(zhǔn)，開(kāi)發(fā)所用土地往往由政府撥劃，電網(wǎng)、小區(qū)配套設(shè)施等的建設(shè)需要政府負(fù)責(zé)，銷售需要政府限價(jià)等等監(jiān)督管理成本存在于各個(gè)環(huán)節(jié)中，只要一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題，可能滿盤皆輸。所以，對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的監(jiān)管陷入了“民不舉，官不究”的無(wú)奈境地。

退出機(jī)制不完善

現(xiàn)行的經(jīng)濟(jì)適用房運(yùn)作機(jī)制實(shí)際是在房屋銷售階段，通過(guò)限定房?jī)r(jià)一次性地將補(bǔ)貼劃撥給中低收入者。然而隨著經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，購(gòu)買了經(jīng)濟(jì)適用房的居民在未來(lái)幾年內(nèi)可能會(huì)有較大的收入增長(zhǎng)，不再滿足補(bǔ)貼要求，同時(shí)市場(chǎng)上也會(huì)涌現(xiàn)出新的中低收入者。顯然，這種靜態(tài)的、一次性的補(bǔ)貼方式不能充分利用有限的補(bǔ)貼資源。

經(jīng)濟(jì)適用房運(yùn)作新模式

新模式的定位

新的經(jīng)濟(jì)適用房運(yùn)作模式應(yīng)當(dāng)定位在占人口小部分的低收入者，而不是現(xiàn)在的占人口多數(shù)的中低收入者。建議根據(jù)國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，將居民收入分為高、中高、中、中低、低等收入者，將經(jīng)濟(jì)適用房的購(gòu)房者主要限定在中低收入者上，同時(shí)也允許低收入者購(gòu)買，但考慮到低收入者的實(shí)際收入情況，應(yīng)當(dāng)把廉租房作為解決低收入者住房問(wèn)題的主要方式。而中等及以上收入者的住房問(wèn)題可以通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)解決。

新模式的主要內(nèi)容

經(jīng)濟(jì)適用房新的運(yùn)作模式主要由五個(gè)部分構(gòu)成：土地利用模式、開(kāi)發(fā)模式、銷售模式、租用模式及退出機(jī)制。

土地利用模式新模式中，經(jīng)濟(jì)適用房的開(kāi)發(fā)應(yīng)采取土地批租的完全市場(chǎng)化和土地年租制。土地批租的完全市場(chǎng)化指取消劃撥土地，經(jīng)濟(jì)適用房通過(guò)土地市場(chǎng)獲取土地。土地年租的含義是，把一次性支付改成“誰(shuí)使用誰(shuí)支付”，房產(chǎn)商只支付開(kāi)發(fā)階段的租賃費(fèi)，房屋出售后，由房屋購(gòu)買者按年支付土地租賃費(fèi)用。對(duì)于購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的購(gòu)房者，政府可以根據(jù)購(gòu)買者的具體情況來(lái)決定土地年租費(fèi)的減免幅度，達(dá)到住房保障的目的。

開(kāi)發(fā)模式新模式中，經(jīng)濟(jì)適用房的開(kāi)發(fā)應(yīng)采取公開(kāi)招標(biāo)和捆綁開(kāi)發(fā)的模式。當(dāng)前經(jīng)濟(jì)適用房的開(kāi)發(fā)大部分是以小區(qū)的形式，由于經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)房者是低收入者，因此，這些小區(qū)很容易形成貧民區(qū)。所謂捆綁開(kāi)發(fā)，即住宅開(kāi)發(fā)商在申請(qǐng)項(xiàng)目立項(xiàng)審批時(shí)，政府應(yīng)要求其在項(xiàng)目中首先開(kāi)發(fā)一批質(zhì)量合格、配套完善的中低價(jià)位經(jīng)濟(jì)適用房用于出租和出售，然后才能進(jìn)行其它類型住宅的開(kāi)發(fā)。

銷售模式新模式中，經(jīng)濟(jì)適用房的銷售不應(yīng)掌握在開(kāi)發(fā)商的手中。政府應(yīng)當(dāng)成立專門的住房保障協(xié)會(huì)，受政府和民眾的監(jiān)督來(lái)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)房者的資格審查和銷售。

租用模式允許租用經(jīng)濟(jì)適用房。政府根據(jù)本地的情況，在捆綁開(kāi)發(fā)時(shí)規(guī)定一定比例的經(jīng)濟(jì)適用房按一定比例出租。開(kāi)發(fā)商可以作為這些經(jīng)濟(jì)適用房的業(yè)主，也可以轉(zhuǎn)讓給別人。用于出租的經(jīng)濟(jì)適用房免繳土地年租費(fèi)，用于降低租費(fèi)。業(yè)主只能是接受住房保障協(xié)會(huì)審查合格的租戶。例如，北京地區(qū)2004年就已經(jīng)出現(xiàn)了針對(duì)低保貧困人群的廉租房政策。

退出機(jī)制住房保障協(xié)會(huì)應(yīng)每?jī)赡陮?duì)經(jīng)濟(jì)適用房的購(gòu)房者和租戶的收入進(jìn)行審查，對(duì)于收入水平超過(guò)政府保障規(guī)定的購(gòu)房者，不再減免土地年租費(fèi)。政府對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的出售應(yīng)采取優(yōu)惠政策，如減免交易稅費(fèi)等，并可享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，以鼓勵(lì)那些不再需要經(jīng)濟(jì)適用房的住戶退出。對(duì)于不再符合資格的租戶，住房保障協(xié)會(huì)應(yīng)取消其租房資格。對(duì)于那些用于出租的經(jīng)濟(jì)適用房，業(yè)主可以在出租滿一定年限的條件下，將經(jīng)濟(jì)適用房出售。

新模式的可行性分析

從政府的角度來(lái)講，土地批租的完全市場(chǎng)化和土地年租制不但沒(méi)有減少政府獲取的土地出讓金，而且還可能增加政府從土地獲取資金的連續(xù)性，同時(shí)消除了土地劃撥中的權(quán)力尋租行為。

從中低收入者的角度來(lái)看，新模式可以有效地降低經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格，提高中低收入者的購(gòu)買能力；經(jīng)濟(jì)適用房的捆綁開(kāi)發(fā)為中低收入者提供大量的低價(jià)經(jīng)濟(jì)適用房，又可以保證這些經(jīng)濟(jì)適用房的質(zhì)量和配套設(shè)施的完善，同時(shí)使他們有了更大的選擇范圍，不必再拘泥于幾個(gè)大型的經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)；把銷售環(huán)節(jié)從開(kāi)發(fā)商手中收回，可以避免開(kāi)發(fā)商通過(guò)掌握銷售環(huán)節(jié)獲取不當(dāng)?shù)美?，從而降低中低收入者的?gòu)買成本。

從開(kāi)發(fā)商的角度來(lái)講，新模式對(duì)他們無(wú)疑提出更嚴(yán)格的要求，減少了他們的灰色收入和不當(dāng)?shù)美?。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)講，新模式促進(jìn)了市場(chǎng)的公平與競(jìng)爭(zhēng)，為開(kāi)發(fā)商提供了更成熟的市場(chǎng)環(huán)境，從而促進(jìn)整個(gè)房地場(chǎng)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

從政策的實(shí)施效果上來(lái)看，新模式把政府提供的政策優(yōu)惠越過(guò)開(kāi)發(fā)商直接提供給了消費(fèi)者，使優(yōu)惠政策的作用直接到達(dá)需要補(bǔ)貼的中低收入者，并全部轉(zhuǎn)化為消費(fèi)者的福利滿足，而不會(huì)產(chǎn)生效益流失或被生產(chǎn)者所占有，而且政府不需要付出巨額的監(jiān)督成本，提高了政府的市場(chǎng)調(diào)控效率；土地年租制的實(shí)行，從根本上消除了土地市場(chǎng)上的政府行政色彩，完全實(shí)現(xiàn)土地出讓的市場(chǎng)化，有利于土地資源的有效配置；允許租用經(jīng)濟(jì)適用房既可以提高經(jīng)濟(jì)適用房的利用率和靈活性，又可以增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用房的住房保障作用；新模式避免了一次性住房補(bǔ)貼的弊端，退出機(jī)制的建立可以保證政府把有限的資源用于最需要的居民身上。