商品房供需市場(chǎng)分析論文

時(shí)間:2022-09-23 05:00:00

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商品房供需市場(chǎng)分析論文

內(nèi)容摘要:本文從城鎮(zhèn)人均住房建筑面積、城鎮(zhèn)化率、房地產(chǎn)開發(fā)投資、商品房竣工面積等指標(biāo)入手,分析安徽省商品房的供需總量。指出在經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)的安徽省,房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給量低于需求量的局面將會(huì)長期存在,短期內(nèi)投資過熱、需求過旺的問題不突出,在國家宏觀調(diào)控的形勢(shì)下應(yīng)該采取不同于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的政策措施來發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)需求與供給統(tǒng)計(jì)分析

我國的房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入宏觀調(diào)控時(shí)期已經(jīng)有數(shù)年了,一系列調(diào)控政策和措施的頒布實(shí)施,引發(fā)了社會(huì)各界的高度關(guān)注。筆者擬以安徽省商品房的供需市場(chǎng)為研究對(duì)象,采用統(tǒng)計(jì)分析的方法,從定量和定性兩個(gè)方面對(duì)安徽省的房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行一些探討。

安徽省商品房需求市場(chǎng)的分析

(一)城鎮(zhèn)人均住房建筑面積的測(cè)定

根據(jù)國家建設(shè)部《2005年城鎮(zhèn)房屋概況統(tǒng)計(jì)公報(bào)》,安徽省城鎮(zhèn)人均住房建筑面積是22.56平方米,低于全國26.11平方米的平均水平,在內(nèi)地31個(gè)省市中處于倒數(shù)第八的地位,從這個(gè)指標(biāo)看,安徽省的房地產(chǎn)業(yè)相對(duì)欠發(fā)達(dá)。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,“十五”期間安徽省城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積平均每年增加1.146平方米,年均增長速度為6.035%,增量和增速指標(biāo)都達(dá)到了歷史最好水平。以增量指標(biāo)1.146平方米來計(jì)算,2010年安徽省城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積將達(dá)到28.29平方米(低于云南省2005年28.59平方米的水平);如果依據(jù)年均增長速度6.035%計(jì)算,則2010年安徽省的該項(xiàng)指標(biāo)為30.24平方米(低于重慶市2005年30.68平方米的水平)。因此,安徽省在“十一五”規(guī)劃中將城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積的目標(biāo)定位于28平方米,應(yīng)該是客觀實(shí)際的,同時(shí)也是保守的,沒有過旺的追求。

(二)城鎮(zhèn)住房需求量的測(cè)定

安徽省2005年總?cè)丝跒?516萬人,城鎮(zhèn)化率為35.5%(全國平均水平為40%),城鎮(zhèn)居民2313萬人。若2010年城鎮(zhèn)居民人均住房面積達(dá)到28平方米,產(chǎn)生的主動(dòng)住房需求為12582.72萬平方米;根據(jù)安徽省“十一五”規(guī)劃,2010年總?cè)丝趹?yīng)當(dāng)約束在6750萬人以內(nèi),城鎮(zhèn)化率達(dá)到42%,由此計(jì)算該省五年的新增城鎮(zhèn)人口為522萬人,從以往的慣例看,城鎮(zhèn)新增人口中約65%需要購置住房,即應(yīng)該產(chǎn)生的自動(dòng)住房需求為9500.4萬平方米;另外,在“十一五”期間安徽省每年安排的城鎮(zhèn)住房拆遷安置約為600萬平方米,五年總共需要拆遷安置的被動(dòng)住房需求為3000萬平方米。上述三項(xiàng)需求的合計(jì)是25083.12萬平方米。

考慮到按城鎮(zhèn)化水平計(jì)算的城鎮(zhèn)人口中包含部分非當(dāng)?shù)貞艏耐鈦沓W∪丝冢ò不帐⊥鈦沓W∪丝诩s占15%),而現(xiàn)有城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積是按城鎮(zhèn)戶籍人口計(jì)算的,如果按照城鎮(zhèn)化口徑人口數(shù)計(jì)算,則人均住房建筑面積有所降低。因此,“十一五”期間安徽省城鎮(zhèn)住房的需求量應(yīng)該是25083.12萬平方米的85%,即21320.65萬平方米。

(三)商品房需求市場(chǎng)的分析

商品房需求量由商品住房需求量、非居住類商品房需求量、配套公共建筑需求量三個(gè)方面構(gòu)成。首先,從商品住房需求量來看,隨著住房商品化程度的不斷提高,安徽省城鎮(zhèn)住房中商品住房的比重已經(jīng)達(dá)到70%,用這個(gè)比重測(cè)定,“十一五”期間安徽省城鎮(zhèn)商品住房需求量是14924.46萬平方米。其次,在正常情況下,各類商品房結(jié)構(gòu)中,商業(yè)用房、辦公樓、廠房等非居住商品房一般占25%左右,由于安徽省經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平與住房水平都比較低,在1995年至2005年的十一年中,商品住房的面積占商品房面積的比重超過了84%,住房所占比重過大,所以,可以考慮選擇16%的比例來測(cè)算,即“十一五”期間安徽省非居住類商品房的需求量是2387.91萬平方米。第三,配套公共建筑面積一般占住房面積的5%,14924.46萬平方米的5%是746.22萬平方米。三者合計(jì),十一五期間安徽省商品房需求總量不低于18000萬平方米。

應(yīng)當(dāng)注意的是,上述“十一五”期間安徽省商品房需求總量的分析是建立相對(duì)保守的基礎(chǔ)上,城鎮(zhèn)人均住房建筑面積、商品住房占城鎮(zhèn)住房比重、非居住類商品房標(biāo)準(zhǔn)都選擇了最低的水平,由此計(jì)算的安徽省商品房需求總量應(yīng)該是滿足需求的下限值。

安徽商品房供給市場(chǎng)分析

(一)房地產(chǎn)開發(fā)投資額的測(cè)定

自從1998年全面實(shí)行住房制度改革以來,安徽省房地產(chǎn)開發(fā)投資額保持了年均增長35%的高速度,房地產(chǎn)開發(fā)投資額與地區(qū)生產(chǎn)總值的相關(guān)性高達(dá)0.996,經(jīng)測(cè)算,1998年至2006年期間,安徽省房地產(chǎn)開發(fā)投資每增加1億元,能夠促使該省的生產(chǎn)總值增加5.85億元,房地產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)性效能較高,支柱性作用明顯(相關(guān)數(shù)據(jù)見表1)。

考慮到地區(qū)經(jīng)濟(jì)的增長要求房地產(chǎn)開發(fā)投資產(chǎn)生聯(lián)動(dòng)作用,因此以安徽省歷年的生產(chǎn)總值作為自變量x,房地產(chǎn)開發(fā)投資額作為因變量y,使用Excel工具建立有回歸模型A:,有=-433.644+

0.169458GDPi(表示房地產(chǎn)開發(fā)投資額的回歸值,置信度α=0.05)。

回歸模型中F檢驗(yàn)統(tǒng)計(jì)值等于813.45,t檢驗(yàn)統(tǒng)計(jì)值等于28.52,查表有:F0.025(1,7)=5.59,t0.025(7)=2.3646,F(xiàn)與t檢驗(yàn)統(tǒng)計(jì)值都大于各自檢驗(yàn)的臨界值,表明回歸模型具備顯著性。

按照安徽省“十一五”規(guī)劃,2010年地區(qū)生產(chǎn)總值將達(dá)到10000億元,從“十一五”開局之年的發(fā)展趨勢(shì)來看,這個(gè)規(guī)劃目標(biāo)極有可能提前實(shí)現(xiàn)。現(xiàn)在假設(shè)安徽省提前一年實(shí)現(xiàn)10000億元的地區(qū)生產(chǎn)總值,即放大自變量的取值,則2007年至2010年各年的生產(chǎn)總值分別為7226、8500、10000、11764億元,由這個(gè)放大的自變量預(yù)測(cè)出來的房地產(chǎn)開發(fā)投資額分別為790.85、1006.75、1260.94、1559.86億元。五年累計(jì)的房地產(chǎn)開發(fā)投資額達(dá)到5255.80億元。

(二)商品房竣工面積的供給量

房地產(chǎn)開發(fā)投資形成的增量供給直接通過商品房竣工面積這個(gè)指標(biāo)反映出來的,根據(jù)1998年以來安徽省房地產(chǎn)開發(fā)投資額與商品房竣工面積的數(shù)據(jù)(表1),以房地產(chǎn)開發(fā)投資額作為x變量,商品房竣工面積作為y變量,可以建立回歸模型B:(表示商品房竣工面積的回歸值,置信度α=0.05)

表2、表3表明回歸模型B可以通過顯著性檢驗(yàn)。以回歸模型A預(yù)測(cè)的房地產(chǎn)開發(fā)投資額作為自變量,則2007年至2010年安徽省商品房竣工面積分別為2696.13、3272.52、3951.17、4749.24萬平方米。“十一五”期間可以供給的商品房的竣工總面積為16736萬平方米。

結(jié)論及建議

以上分析表明,按照人均住房面積、城鎮(zhèn)化率等指標(biāo),站在遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于全國平均水平的基礎(chǔ)上,可以確定“十一五”期間安徽省商品房新增需求總量為18000萬平方米;而根據(jù)1998年以來房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的勢(shì)態(tài)去推導(dǎo),“十一五”期間安徽省商品房竣工面積供給總量不足16740萬平方米,即使商品房竣工總面積可以實(shí)現(xiàn)100%銷售,供給市場(chǎng)達(dá)到最大值,此時(shí)距離商品房需求市場(chǎng)的下限值仍然有1260多萬平方米的供需缺口,供需缺口的矛盾在“十一五”期間不可能解決。因此可以認(rèn)為:安徽省房地產(chǎn)業(yè)總體上不存在需求過旺、投資過快、發(fā)展過熱的問題。

與經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)相比,安徽省的經(jīng)濟(jì)增長雖然處于高位,勞動(dòng)者收入增長也較快,但是由于底子薄弱,城市化水平比較低,廣大的消費(fèi)者尋求更大的居住空間還缺乏物質(zhì)基礎(chǔ),目前尋求的目標(biāo)是基本的居住空間,所以,安徽省房地產(chǎn)需求在今后若干年中都應(yīng)該是總需求中的重要組成部分,是促進(jìn)安徽省經(jīng)濟(jì)增長的主要力量。進(jìn)入“十一五”之后,為保證總體規(guī)劃目標(biāo)的實(shí)現(xiàn),安徽省房地產(chǎn)業(yè)必須堅(jiān)定發(fā)展的信心,不能左顧右盼,不能盲目隨從,不能出現(xiàn)“拐點(diǎn)”。

為此本文就安徽省商品房發(fā)展現(xiàn)狀提出如下建議:安徽省應(yīng)該把國家的宏觀調(diào)控政策作為發(fā)展的準(zhǔn)繩,堅(jiān)決貫徹節(jié)約使用土地資源的基本國策,嚴(yán)格執(zhí)行土地開發(fā)建設(shè)的總體規(guī)劃,把握好土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、土地供應(yīng)方式及土地供應(yīng)時(shí)間,提高土地的使用效率,不宜像發(fā)達(dá)地區(qū)那樣緊縮發(fā)展的源頭;省內(nèi)各市要盡快全面推行廉租房制度,正確處理政府與市場(chǎng)的關(guān)系,做到有所為有所不為,要借鑒新加坡政府建設(shè)“組屋”的經(jīng)驗(yàn),切實(shí)解決中低收入家庭的住房問題,防止發(fā)達(dá)地區(qū)房?jī)r(jià)過快上漲的勢(shì)頭向省內(nèi)蔓延;大力發(fā)展節(jié)能省地型建筑,加快高耗能建材的淘汰步伐,重視節(jié)能建材的研發(fā)與推廣,在全省制定節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)體系,加強(qiáng)住宅產(chǎn)業(yè)化的研究,結(jié)合地域特征,全面推廣低耗高效的商品房,走可持續(xù)發(fā)展之路;綜合運(yùn)用規(guī)劃、土地、信貸、稅收等調(diào)控手段,充分發(fā)揮地方政府的作用,積極調(diào)動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的積極性,保障房地產(chǎn)市場(chǎng)供給與需求的總體平衡,提高房地產(chǎn)業(yè)對(duì)城鎮(zhèn)化建設(shè)和工業(yè)化建設(shè)的貢獻(xiàn)程度;積極研究符合地域特點(diǎn)的發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的制度,走制度創(chuàng)新之路,比如在省會(huì)與個(gè)別中心城市試行“一戶一房”制度,保障城鎮(zhèn)居民的基本住房需求,打擊購房投機(jī)行為等。只有把國家的宏觀調(diào)控政策作為大海航行中的燈塔,而不是禁行的紅燈,安徽省的房地產(chǎn)業(yè)才能更加安全、快速地向前進(jìn),經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)與房地產(chǎn)業(yè)欠發(fā)達(dá)的局面才會(huì)得到改觀。

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