導(dǎo)語(yǔ)：探討貸款價(jià)值管理決策的有用性一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

（一）貸款價(jià)值比是滿足房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)決策需求的關(guān)鍵財(cái)務(wù)信息

商業(yè)銀行的房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)管理決策是一項(xiàng)金融決策，本質(zhì)上是對(duì)在房地產(chǎn)抵押貸款配置過(guò)程中的戰(zhàn)略選擇權(quán)進(jìn)行估值，也就是財(cái)務(wù)信息對(duì)房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)管理決策的有用性才能夠最大化。為使商業(yè)銀行管理者能夠識(shí)別和建立戰(zhàn)略選擇權(quán)，原則上要求財(cái)務(wù)信息“相關(guān)”并且“真實(shí)”?！跋嚓P(guān)性”具體表現(xiàn)為財(cái)務(wù)信息能夠預(yù)測(cè)房地產(chǎn)抵押貸款未來(lái)的價(jià)值和財(cái)務(wù)信息能夠?qū)J款時(shí)預(yù)測(cè)的房地產(chǎn)抵押貸款組合價(jià)值進(jìn)行確認(rèn)或改變。借貸雙方都不能在事前預(yù)見(jiàn)并描述貸款發(fā)放之后貸款價(jià)值可能發(fā)生的各種情況。房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)管理決策同時(shí)要求“真實(shí)”的財(cái)務(wù)信息?！罢鎸?shí)”財(cái)務(wù)信息要求反映房地產(chǎn)抵押貸款組合價(jià)值及其變動(dòng)的本質(zhì)特點(diǎn)。具體講，第一，財(cái)務(wù)信息要有總體性，即能夠完整地反映房地產(chǎn)抵押貸款組合價(jià)值。第二，財(cái)務(wù)信息要有實(shí)時(shí)性，能夠客觀地反映房地產(chǎn)抵押貸款組合價(jià)值的初始計(jì)量和后續(xù)計(jì)量之間的價(jià)值動(dòng)態(tài)變化。最后，財(cái)務(wù)信息要有均衡性，能夠在信息成本的約束下使信息價(jià)值最大化。本文認(rèn)為，在銀行財(cái)務(wù)報(bào)告中，能夠獲得的基本具備上述各項(xiàng)質(zhì)量特征的關(guān)鍵財(cái)務(wù)信息，就是貸款價(jià)值比例（LTV），即貸款數(shù)額與抵押房地產(chǎn)價(jià)值的比例關(guān)系。首先，貸款價(jià)值比例體現(xiàn)了房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的內(nèi)在特征，也符合財(cái)務(wù)信息的“相關(guān)性”要求。根據(jù)貸款的抵押品，可將貸款區(qū)分為“依據(jù)資產(chǎn)”或者“依據(jù)現(xiàn)金流”兩種類型（梯若爾，2007）。房地產(chǎn)抵押貸款是一種典型的“依據(jù)資產(chǎn)”的貸款。在實(shí)踐中，商業(yè)銀行房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制主要是杠桿率約束。一般地，銀行在任何時(shí)候都關(guān)注確保未償付的債務(wù)價(jià)值與房地產(chǎn)資產(chǎn)中剩余的價(jià)值之間大致平衡（哈特，2006）。在發(fā)起房地產(chǎn)抵押貸款事前，貸款價(jià)值比可以幫助銀行預(yù)測(cè)房地產(chǎn)抵押貸款的未來(lái)價(jià)值；在發(fā)起貸款后，通過(guò)比較名義（或初始）貸款價(jià)值比和實(shí)際（或當(dāng)前）貸款價(jià)值比（即貸款額變動(dòng)率/房?jī)r(jià)變動(dòng)率）的差幅，能夠確認(rèn)或改變之前的預(yù)測(cè)結(jié)果。其次，貸款價(jià)值比例能夠保持與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則委員會(huì)（IASB）“真實(shí)性”內(nèi)在一致性，又能體現(xiàn)房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)決策對(duì)財(cái)務(wù)信息“真實(shí)性”的特殊要求。第一，通過(guò)一家銀行的房地產(chǎn)抵押貸款配置規(guī)模和抵押房地產(chǎn)價(jià)值規(guī)模，可以能夠完整地反映房地產(chǎn)抵押貸款組合價(jià)值的杠桿約束。第二，比較房地產(chǎn)抵押貸款組合價(jià)值與抵押資產(chǎn)價(jià)值的初始計(jì)量和后續(xù)計(jì)量的變化，能夠獲得房地產(chǎn)抵押貸款組合價(jià)值變動(dòng)的動(dòng)態(tài)信息。第三，貸款價(jià)值比可以節(jié)約財(cái)務(wù)信息成本。廣義講，可以作為房地產(chǎn)貸款抵押的不僅有房地產(chǎn)，還包括借款人的聲譽(yù)。相比審核借款人聲譽(yù)，銀行審核房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)值的信息成本更低。唯一需要單獨(dú)進(jìn)行進(jìn)一步討論的是貸款價(jià)值比的前瞻性。

（二）實(shí)物期權(quán)框架下的貸款價(jià)值比

假設(shè)房地產(chǎn)抵押貸款發(fā)放并持有到期，房地產(chǎn)抵押貸款使用歷史成本法或攤余成本方法記錄在銀行的財(cái)務(wù)報(bào)表中。歷史成本法通常在貸款到期無(wú)法償還之前并不認(rèn)定虧損，只有當(dāng)違約實(shí)際發(fā)生時(shí)才將已發(fā)生的貸款減值計(jì)入當(dāng)期損益，換言之，在貸款到期之前，在資產(chǎn)負(fù)債表上的貸款資產(chǎn)價(jià)值與違約可能性沒(méi)有太大的關(guān)系。抵押房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)值使用公允價(jià)值法計(jì)量，放在財(cái)務(wù)報(bào)表附注中。公允價(jià)值計(jì)量堅(jiān)守“現(xiàn)在”時(shí)點(diǎn)，而不是面向未來(lái)計(jì)價(jià)（任世馳等，2010）；能夠動(dòng)態(tài)地反映抵押房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)值的動(dòng)態(tài)變化，但不能單獨(dú)地預(yù)測(cè)抵押房地產(chǎn)資產(chǎn)未來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值。這就是說(shuō)，貸款價(jià)值比這一財(cái)務(wù)信息是歷史成本計(jì)量和公允價(jià)值計(jì)量混合計(jì)量的產(chǎn)物，但單獨(dú)使用其中的一種會(huì)計(jì)計(jì)量都不能直接使貸款價(jià)值比呈現(xiàn)出前瞻性特征。國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則委員會(huì)（IASB）明確指出：通用財(cái)務(wù)報(bào)告是以管理層的最佳估計(jì)、判斷和模型為基礎(chǔ)而不是基于準(zhǔn)確的描述①。因此，只要估值是所選擇的方法和應(yīng)用方法是合理恰當(dāng)?shù)摹⒛軌蛉鐚?shí)反映估值，就能符合財(cái)務(wù)信息真實(shí)性中無(wú)重大過(guò)錯(cuò)的特性，并非強(qiáng)求完全正確?；诖耍覀儼l(fā)現(xiàn)在實(shí)物期權(quán)框架下，把按照歷史成本法計(jì)量的房地產(chǎn)抵押貸款與用公允價(jià)值計(jì)量的抵押房地產(chǎn)資產(chǎn)聯(lián)系在一起，能夠顯示貸款價(jià)值比的前瞻性，同時(shí)能進(jìn)一步認(rèn)識(shí)財(cái)務(wù)信息的真實(shí)性與決策有用之間的關(guān)系。在實(shí)物期權(quán)的框架下，我們可以把房地產(chǎn)抵押貸款描述成債務(wù)人持有的一種看漲或看跌的實(shí)物期權(quán)②。假設(shè)某公司用自有的價(jià)值600萬(wàn)的某一商業(yè)房產(chǎn)作為抵押，向銀行貸款500萬(wàn)元（包括利息）。當(dāng)?shù)盅荷虡I(yè)房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值大于500萬(wàn)元（假設(shè)仍為600萬(wàn)元），則債務(wù)人會(huì)還本付息，這等于以500萬(wàn)元的價(jià)格從銀行手里買(mǎi)回價(jià)值600萬(wàn)抵押房產(chǎn)，其差額是100萬(wàn)元（600萬(wàn)~500萬(wàn)元）。但是，抵押商業(yè)房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值下跌，假設(shè)跌到為450萬(wàn)元，則債務(wù)人就會(huì)放棄抵押的商業(yè)房產(chǎn)，即不還銀行的500萬(wàn)元本息，因?yàn)橐粋€(gè)理性的債務(wù)人不會(huì)花500萬(wàn)元買(mǎi)一宗只值450萬(wàn)元的房產(chǎn)。可見(jiàn)，理性的債務(wù)人在抵押商業(yè)房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值上漲超過(guò)貸款本息時(shí)，有權(quán)按照約定價(jià)格（即貸款本息）買(mǎi)回抵押商業(yè)房產(chǎn)。這類似債務(wù)人得到一個(gè)看漲期權(quán)。我們也可以把房地產(chǎn)抵押貸款描述一個(gè)看跌期權(quán)。仍然使用上面的假設(shè)數(shù)據(jù)，現(xiàn)在我們要說(shuō)明：理性債務(wù)人在什么市場(chǎng)價(jià)格下選擇把商業(yè)房子留給銀行而不愿意歸還貸款。當(dāng)?shù)盅旱纳虡I(yè)房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值大于貸款本息500萬(wàn)元時(shí)，假設(shè)仍為600萬(wàn)元，理性的債務(wù)人不會(huì)把價(jià)值600萬(wàn)元的商業(yè)房產(chǎn)只按照500萬(wàn)元的價(jià)格出售，換言之，債務(wù)人會(huì)支付給銀行500萬(wàn)元貸款本息。但是當(dāng)作為抵押物的商業(yè)房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格下跌到500萬(wàn)元以下，例如450萬(wàn)元，理性債務(wù)人就會(huì)選擇把商業(yè)房產(chǎn)留給銀行而不愿意歸還貸款，因?yàn)檫@等于按照500萬(wàn)元的價(jià)格（即要還的貸款本息）賣(mài)給銀行只值450萬(wàn)元的商業(yè)房產(chǎn)，前提是抵押的商業(yè)房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值下跌到貸款本息以下，因而這類似債務(wù)人得到一個(gè)看漲期權(quán)?？梢?jiàn)，理性債務(wù)人是否違約的選擇，取決于抵押房地產(chǎn)資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值波動(dòng)與抵押貸款規(guī)模之間比例的變動(dòng)。一般地，當(dāng)?shù)盅悍康禺a(chǎn)價(jià)值大于貸款價(jià)值時(shí)，即貸款價(jià)值比的比值較小，債務(wù)人沒(méi)有違約激勵(lì)；當(dāng)?shù)盅悍康禺a(chǎn)價(jià)值小于抵押貸款價(jià)值時(shí)，即貸款價(jià)值比的比值較大，債務(wù)人就有違約激勵(lì)。在實(shí)物期權(quán)框架里，貸款價(jià)值比能夠產(chǎn)生一個(gè)前瞻性的財(cái)務(wù)信息，在沒(méi)有交易成本（即沒(méi)有違約金、處置費(fèi)用）的情況下，如果貸款價(jià)值比趨向于≥1時(shí)，群體性違約概率就越大，當(dāng)貸款價(jià)值比＜1且更小時(shí)，群體性違約概率就越小。由于貸款發(fā)放后在銀行資產(chǎn)負(fù)債表中未償貸款本息余額基本固定，抵押的房地產(chǎn)價(jià)值“隨行就市”因此，通過(guò)對(duì)重估抵押的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值，能夠得到貸款價(jià)值比變動(dòng)趨勢(shì)的信息。這一基本思想在美國(guó)KMV公司1997推出的KMV組合管理模型（又稱信用監(jiān)測(cè)模型，CreditMoniter’sModel）得到實(shí)現(xiàn)。不確定性程度和實(shí)物期權(quán)的價(jià)值正相關(guān)。不確定性越大，實(shí)物期權(quán)的價(jià)值越高。這是因?yàn)椴淮_定性越大，獲得或等待新信息而保持行動(dòng)靈活性的價(jià)值就越大，而保持行動(dòng)靈活性就相當(dāng)于購(gòu)買(mǎi)或建立了一個(gè)期權(quán)。因此，貸款價(jià)值比變動(dòng)趨勢(shì)信息的相關(guān)性最終體現(xiàn)在幫助商業(yè)銀行管理者識(shí)別和建立戰(zhàn)略選擇權(quán)。我們假設(shè)一個(gè)銀行要增加一個(gè)房地產(chǎn)抵押貸款組合，這個(gè)增加的貸款組合假設(shè)為10億元（類似初始成本），一年后得到的本息收入是12億元，資金的加權(quán)成本是15%，無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率是年利5%。為了簡(jiǎn)化起見(jiàn)，我們假設(shè)房?jī)r(jià)貸款比為1，即用于抵押的房地產(chǎn)總價(jià)值與貸款組合價(jià)值等價(jià)，由此，銀行預(yù)計(jì)抵押房地產(chǎn)價(jià)值將上漲20%，即1年以后的抵押房地產(chǎn)價(jià)值和貸款組合的還本付息額一致；并且我們假定出現(xiàn)群體違約，則銀行出售抵押房地產(chǎn)收回貸款本息（忽略出售成本）。這樣，我們可以用抵押房地產(chǎn)價(jià)值的變動(dòng)表示貸款組合的收益變動(dòng)。我們比較傳統(tǒng)的現(xiàn)金流量決策和期權(quán)決策的差別。按照傳統(tǒng)的現(xiàn)金流量決策：在時(shí)間0時(shí)，銀行增加貸款10億元，到時(shí)間1時(shí)，銀行通過(guò)出售抵押房地產(chǎn)得到本息支付12億元，本息收益的凈現(xiàn)值如下：凈現(xiàn)值=12/（1.15）1-10=0.43億元按照實(shí)物期權(quán)方法決策：現(xiàn)在我們進(jìn)一步假設(shè)，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)行情好，1年后抵押房地產(chǎn)價(jià)值可能上漲到14億元，但是如果房地產(chǎn)行情差，抵押房地產(chǎn)價(jià)值也可能下跌到10億元。如果1年后證實(shí)出現(xiàn)用于抵押的房地產(chǎn)價(jià)值下跌到10億元，銀行將選擇不增加房地產(chǎn)貸款組合，顯然，只有在抵押的房地產(chǎn)價(jià)值上漲到14億元時(shí)，銀行才會(huì)增加一個(gè)貸款組合。根據(jù)實(shí)物期權(quán)方法決策價(jià)值可表達(dá)為：凈現(xiàn)值=14/（1.15）2-10/（1.05）1=1.06億元按照實(shí)物期權(quán)方法決策的10億元抵押貸款組合的凈現(xiàn)值大于按照傳統(tǒng)的現(xiàn)金流量決策的凈現(xiàn)值0.63億元，換言之，假設(shè)銀行只是靠出售抵押房產(chǎn)收回本息，顯然前者優(yōu)于后者。兩者之差就是信息的價(jià)值，也就是保持靈活性或期權(quán)的價(jià)值。盡管按照現(xiàn)行的制度安排，如果債務(wù)人違約，銀行也只能從拍賣(mài)抵押房地產(chǎn)的所得中債務(wù)人必須支付的還本付息部分，剩余部分仍歸債務(wù)人。但這并不能改變我們這里給出的結(jié)論：銀行的戰(zhàn)略選擇期權(quán)決策是一個(gè)依房地產(chǎn)抵押貸款違約風(fēng)險(xiǎn)狀態(tài)變動(dòng)信息而進(jìn)行調(diào)整的行動(dòng)；而根據(jù)期權(quán)理論，房地產(chǎn)抵押貸款違約風(fēng)險(xiǎn)狀態(tài)變動(dòng)的基本驅(qū)動(dòng)因素就是貸款價(jià)值比的變動(dòng)。反過(guò)來(lái)，由貸款價(jià)值比變化驅(qū)動(dòng)的房地產(chǎn)抵押貸款違約風(fēng)險(xiǎn)狀態(tài)變動(dòng)信息的價(jià)值，最終體現(xiàn)在銀行戰(zhàn)略選擇期權(quán)的決策上。（四）簡(jiǎn)短的結(jié)論當(dāng)商業(yè)銀行管理者改善房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)管理決策、從而防止房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格崩潰沖擊銀行貸款資產(chǎn)質(zhì)量引發(fā)金融危機(jī)時(shí)，需要從銀行的財(cái)務(wù)報(bào)告中能夠得到貸款價(jià)值比變動(dòng)的信息。與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則委員會(huì)（IASB）關(guān)于決策有用性的基本原則精神保持一致，在實(shí)物期權(quán)框架下，能夠?qū)⒂?jì)量貸款的歷史成本方法和計(jì)量抵押房地產(chǎn)市值的公允價(jià)值方法結(jié)合起來(lái)，在商業(yè)銀行財(cái)務(wù)報(bào)告中充分反應(yīng)貸款價(jià)值的動(dòng)態(tài)變化，并將這一信息的有用性最大化地體現(xiàn)在銀行建立的戰(zhàn)略期權(quán)上。由此，能夠大大提高銀行財(cái)務(wù)報(bào)告信息滿足銀行管理者事先防范房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格崩潰沖擊銀行信貸質(zhì)量、從而防范金融危機(jī)的需求。

本文作者：陸克今薛恒新工作單位：南京理工大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院