導(dǎo)語(yǔ)：計(jì)量經(jīng)濟(jì)與技術(shù)經(jīng)濟(jì)透析一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

本文作者：石小杭田全華工作單位：中國(guó)社會(huì)科學(xué)院對(duì)賈經(jīng)濟(jì)研究所

一、思路與方式選擇的核心所在

城市土地作為一個(gè)投資領(lǐng)域,其價(jià)值完全取決于土地利用,即地上或地下投資的類型、密集程度與效果.事實(shí)上沒(méi)有一塊城市土地是處于原始狀態(tài)的.很明顯,測(cè)算土地價(jià)值可依據(jù)成熟的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析方法,對(duì)具體地塊的當(dāng)前與潛在利用形式、費(fèi)用與收益、風(fēng)險(xiǎn)等因素的清理與量化,將土地利用的一定時(shí)期(通常25年左右)內(nèi)各年度(也可以是季或月)的凈收益貼現(xiàn)并加總,從而得出該土地某種利用類型狀態(tài)下的價(jià)值量.如果土地被用于非贏利的公共性用途,價(jià)值測(cè)算時(shí)則可進(jìn)一步借助“成本一效益’分析方法.以技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析原則為依據(jù)的具體土地價(jià)值測(cè)算方法很多,這里僅簡(jiǎn)要介紹其中一種,即“資本化法”.不久前我們?cè)诜治龀鞘锌臻g擴(kuò)張時(shí)對(duì)農(nóng)地征用過(guò)程中的‘經(jīng)濟(jì)租,曾用“資本化法”對(duì)上海市所轄農(nóng)地價(jià)值進(jìn)行粗略計(jì)算,結(jié)果如表1.應(yīng)該說(shuō),上述的計(jì)算由于并非用于土地價(jià)值的準(zhǔn)確確定,所以選用的資本化公式十分簡(jiǎn)單,數(shù)據(jù)的處理很粗糙,許多重要因素如資產(chǎn)增值、風(fēng)險(xiǎn)性等均未考慮,故缺陷是明顯的.但這種基于技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析的土地價(jià)值測(cè)算可依據(jù)一個(gè)城市的具體經(jīng)濟(jì)社會(huì)環(huán)境(如人口、收人、土地供給與需求等)、市場(chǎng)參數(shù)(如利率、稅率、折舊率、風(fēng)險(xiǎn)度等)以及土地利用的狀態(tài)(如投資類型、邊際成本與邊際收益等)加以細(xì)化,從而進(jìn)行不同規(guī)模和不同精度的測(cè)算.說(shuō)明:《l)表中數(shù)字來(lái)耳:《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒l,89》,第747頁(yè);上海統(tǒng)計(jì)局等編.《90年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)》,第7‘(2)資本化率選取一年期儲(chǔ)蓄存軟年利卒.O)資本化公式為:獷一號(hào)土青其中:V為土地價(jià)值;。為當(dāng)前土地利用平均年收人;,為利*(資本化率);,為預(yù)期土地凈收人年增加值.(4)上海所轄農(nóng)村每畝土地平均分?jǐn)偟淖≌娣e為18.2腳氣假設(shè)平均重旦價(jià)格為300元/.’.那么每畝地住宅補(bǔ)債為,460元.因此考愈農(nóng)地征用補(bǔ)償價(jià)位時(shí).每畝土地應(yīng)為2‘332.2元.在西方一些市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家,一個(gè)得到公認(rèn)的關(guān)于城市土地價(jià)值測(cè)算的分析模型是PaulWendt提出的模型獷二Ldt提出的模型:。fx(尸,Y,S尹.,尸‘)一藝(r+O。+I,+D,)其中:土地供給;fx(i,天,c.)獷為城市土地價(jià)值;fx表示預(yù)期;尸為人口;Y為平均收人;s為競(jìng)爭(zhēng)性尸.為地區(qū)間競(jìng)爭(zhēng)性拉動(dòng);尸.為公共投資;T為財(cái)產(chǎn)或財(cái)產(chǎn)收益稅;不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本;I二為不動(dòng)產(chǎn)再投資的收益;D.為不動(dòng)產(chǎn)再投資的折舊;i率;R為投資風(fēng)險(xiǎn);c,為不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)增值的可能性.O。為為利息.該模型揭示了現(xiàn)代城市土地價(jià)值變動(dòng)的內(nèi)在關(guān)系,其構(gòu)成因素被認(rèn)為是價(jià)值測(cè)算中不能忽略的.我國(guó)城市經(jīng)濟(jì)特征有其獨(dú)特性,土地價(jià)值測(cè)算模型應(yīng)與國(guó)外有所不同.但在方式方法上仍可借鑒國(guó)外成熟的經(jīng)臉.迄今為止我國(guó)絕大多數(shù)城市級(jí)土地價(jià)值測(cè)算采取的是一種經(jīng)濟(jì)計(jì)攝學(xué)的方式,即將城市內(nèi)的燕利性土地使用者(企業(yè))的燕利狀況看成是土地、資金和勞動(dòng)投人的函數(shù),通過(guò)某種經(jīng)濟(jì)計(jì)址模型來(lái)確定每一種要素的邊際投人對(duì)燕利的邊際變動(dòng)的關(guān)系.就土地而言,這種邊際變動(dòng)關(guān)系就反映著土地的‘級(jí)差收益’,再對(duì)“級(jí)差收益,作某種處理就可求出土地的價(jià)值.這種測(cè)算方式的一個(gè)基本判斷是:由于我國(guó)基本不存在城市土地市場(chǎng),缺少市場(chǎng)數(shù)據(jù)使價(jià)值側(cè)算的技術(shù)經(jīng)濟(jì)方法難以準(zhǔn)確甚至無(wú)法進(jìn)行.因此利用現(xiàn)行企業(yè)經(jīng)營(yíng)實(shí)績(jī)報(bào)送系統(tǒng)的信息,通過(guò)計(jì)蚤模型的處理賽側(cè)算土地價(jià)值是唯一可行的途徑.按這種方式進(jìn)行測(cè)算的許多結(jié)果都通過(guò)了國(guó)家和省級(jí)技術(shù)鑒定.這種方式實(shí)際上已得到國(guó)家土地局城市土地分等定級(jí)與價(jià)值測(cè)算技術(shù)規(guī)程的認(rèn)可和推廣.因此關(guān)于這種方式實(shí)際效果的探討與論證已成為一個(gè)很大的問(wèn)題.這里我們有必要以南京市的測(cè)算為例對(duì)這種測(cè)算方式予以簡(jiǎn)單介紹.這種方式的基本程序是:1.由專家小組通過(guò)特爾菲法對(duì)影響土地價(jià)值的各種因素,如距離商業(yè)中心的遠(yuǎn)近、交通便捷程度、公共服務(wù)完善程度、環(huán)境質(zhì)量等進(jìn)行選擇和確定各自權(quán)數(shù),并對(duì)隨距離擴(kuò)大而導(dǎo)致的因素作用衰減進(jìn)行量化,計(jì)算出各‘因素作用分值表’,表2是南京市土地定級(jí)中最簡(jiǎn)單的因家作用分值表的例子.再將城市土地按一定原則劃分為若干“單元”(如南京市劃分為699個(gè)單元,單元大多在5一25ha之間),并通過(guò)如下公式確定各單元的總分位:尸‘二藝W,F‘其中:尸:為各土地單元總分值;甲:為各因素權(quán)數(shù);F‘為單元內(nèi)各因素分值.最后以各土地單元總分值為依據(jù)將城市土地劃分為若干等級(jí),從而使土地量化可進(jìn)人ffi[J算模型;.2.搜集工商企業(yè)的經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)并加以處理,求出各企業(yè)的單位用地面積平均利潤(rùn)盤、單位用地面積平均資金(不包括工資)量和單位用地面積平均工資量等土地效益數(shù)據(jù);3.模型與計(jì)算.南京市的模型如下:Y二刀。X了,x里,x笙,其中:Y為單位用地而積平均利潤(rùn);X,為企業(yè)所在土地等級(jí);X:為單位用地而積資金占用量;X3為單位用地而積工資量;夕。、口、、刀2、口3為特定參數(shù).測(cè)算結(jié)果:Y一o•3320X}‘偽,,x:j,,,x;j,,,模型通過(guò)各種檢驗(yàn).在此基礎(chǔ)上求出各級(jí)土地價(jià)值并繪制地價(jià)圖.公

二、兩種方式的比較

在城市土地價(jià)值測(cè)算中,技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析方式與計(jì)量經(jīng)濟(jì)分析方式究競(jìng)哪一種較優(yōu),需要通過(guò)比較方能得出結(jié)論.以下我們從若干角度來(lái)進(jìn)行一些初步的比較.第一,土地價(jià)值的經(jīng)濟(jì)定義是:當(dāng)土地處于現(xiàn)實(shí)的或潛在的最優(yōu)利用狀態(tài)時(shí),其凈收益的資本化值.所謂‘最優(yōu)利用’的經(jīng)濟(jì)含意可理解為:從宏觀上看,一塊土地的利用符合合理的城市或區(qū)域規(guī)劃從而單項(xiàng)開(kāi)發(fā)投資的“外差.效應(yīng)達(dá)到最低程度;從微觀上看,一塊土地上的投資規(guī)模處于‘邊際成本等于邊際收益‘的水平.現(xiàn)實(shí)中,當(dāng)一塊土地在城市規(guī)劃允許的范圍內(nèi)具有兩種以上投資選擇時(shí),那種能導(dǎo)致更大凈現(xiàn)金收益流的投資方案的收益資本化值就是該土地的價(jià)值.技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析的長(zhǎng)處在于對(duì)不同投資機(jī)會(huì)的分析過(guò)程中必然考慮各種預(yù)期因素,如資產(chǎn)增值、利率變動(dòng)、費(fèi)用或收人的變化、風(fēng)險(xiǎn)性等等,因此從方法上講它的測(cè)算結(jié)果更切合土地價(jià)值的經(jīng)濟(jì)定義.計(jì)量模型的側(cè)算方式則不然,它沒(méi)有將土地利用作為一種投資行為處理,而僅看成是現(xiàn)存經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的一種構(gòu)成要家,試圖通過(guò)計(jì)算土地質(zhì)量變動(dòng)對(duì)利潤(rùn)數(shù)量變化的理論上的邊際貢獻(xiàn)來(lái)求得土地的實(shí)際價(jià)值量,這種測(cè)算方式無(wú)法處理各種預(yù)期因素,因而其測(cè)算結(jié)果會(huì)偏離土地價(jià)值的經(jīng)濟(jì)定義.第二,土地價(jià)值測(cè)算的計(jì)量經(jīng)濟(jì)分析方式的信息來(lái)源完全依賴于贏利性工商企業(yè)的經(jīng)營(yíng)實(shí)績(jī)統(tǒng)計(jì)與報(bào)送系統(tǒng).因而對(duì)于許多非贏利性利用類型的城市土地的價(jià)值測(cè)算就無(wú)能為力.而工商性土地利用在城市土地總面積中往往只占20一30%,更大比重的土地是住宅和公共設(shè)施等非直利性用地.然而技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析的測(cè)算方式卻能處理各種類型的用地.以住宅用地為例,由于我國(guó)城市房租水平低于成本租金水平,住宅經(jīng)營(yíng)收人為負(fù)值,即住房系統(tǒng)依靠政府和單位的大量補(bǔ)貼來(lái)維持.此時(shí)用經(jīng)濟(jì)計(jì)量模型來(lái)測(cè)算住宅用地的級(jí)差收人就無(wú)法進(jìn)行.如果城市規(guī)劃將這塊地確定為住宅用地,那么用與其毗鄰的工商用地的價(jià)值量來(lái)推算其價(jià)值也不合邏輯.然而我們卻有可能依據(jù)技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析原理奮來(lái)測(cè)算這塊土地的價(jià)值¹V=R一五了一口一T一Hi+S一C其中:V為土地價(jià)值;R為年租金收人;M為維修費(fèi);O為管理費(fèi);T為不動(dòng)產(chǎn)稅;H為保險(xiǎn)費(fèi);i為投資利率;S為折舊率;C為住宅每平米造價(jià).在我國(guó)現(xiàn)行城市住宅租金水平上,依據(jù)這一公式計(jì)算出的住宅用地價(jià)值很可能是負(fù)值.其實(shí)這并不奇怪也并不違背土地價(jià)值形成的規(guī)律.負(fù)值反映著不合理政策造成的土地價(jià)值扭曲,但是需要指出,如果該住宅用地被明確納人政府的福利政策范圍,那么在確定其價(jià)值時(shí)就需在上述公式中加人一個(gè)依據(jù)“成本一效益’分析原則確定的“社會(huì)效益,變盤(此時(shí)住宅用地價(jià)值就可能“轉(zhuǎn)正”),這同樣是技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析方法所可能解決的.第三,從測(cè)算結(jié)果的實(shí)際運(yùn)用效果看,兩種方式也會(huì)有很大區(qū)別.以技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析為依據(jù)的測(cè)算方式由于緊扣城市中每一地塊的實(shí)際投資與營(yíng)運(yùn)效果以及相關(guān)的各種預(yù)期,依據(jù)其測(cè)算結(jié)果確定的政府資產(chǎn)管理和收人調(diào)節(jié)政策不會(huì)與實(shí)際市場(chǎng)交易與收人形成發(fā)生大的偏離.以計(jì)量經(jīng)濟(jì)模型推算出的土地價(jià)值基木上是“統(tǒng)計(jì)數(shù)字與技術(shù)”的結(jié)果,與市場(chǎng)實(shí)際交易中的價(jià)格與收人會(huì)有很大差距,從而形成土地價(jià)值的“雙軌制”.經(jīng).驗(yàn)證明,沒(méi)有哪個(gè)企業(yè)或居民在土地交易中會(huì)僅僅以政府頒布的價(jià)值量成交,并如實(shí)通報(bào)和納稅.土地作為一種不動(dòng)產(chǎn)極易成為投機(jī)和偷漏稅收的領(lǐng)域.因此從我國(guó)實(shí)際情況看,以計(jì)量模型測(cè)算出的土地價(jià)值作為政策基礎(chǔ)將會(huì)導(dǎo)致實(shí)際操作中的問(wèn)題.第四,我國(guó)城市土地價(jià)值測(cè)算的經(jīng)濟(jì)計(jì)量模型大都將土地使用者(工商企業(yè))的利潤(rùn)看作是三個(gè)因素,即土地區(qū)位(等級(jí))、資金投人和勞動(dòng)投人的因變量,將企業(yè)的實(shí)際數(shù)字帶人模型回歸出它們之間的數(shù)量關(guān)系.問(wèn)題在于,僅僅以區(qū)位、資金和勞動(dòng)來(lái)解釋企業(yè)利潤(rùn)是不符合現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)運(yùn)行規(guī)律的,因?yàn)楣芾砗图夹g(shù)是不能被忽視的.盡管各城市土地價(jià)值測(cè)算的計(jì)量模型結(jié)果最后都通過(guò)了檢驗(yàn),然而我們知道,計(jì)量模型往往會(huì)存在實(shí)質(zhì)上的偏差,相比之下,經(jīng)驗(yàn)與技術(shù)更多結(jié)合的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析方式在處理這類問(wèn)題上往往較為周全.在土地價(jià)值測(cè)算上,技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析的方式必然要對(duì)土地投資的不同技術(shù)方案與配置結(jié)構(gòu)的收益流進(jìn)行比較分析.盡管很難將管理和技術(shù)因素變化的效果精確量化,但技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析畢竟在這方面有其所長(zhǎng).城市土地價(jià)值側(cè)算的兩種方式還可在更多方面進(jìn)行比較,限于篇幅就不多談了.總之,城市土地價(jià)值測(cè)算是關(guān)系到我國(guó)資源配置與收人分配政策制定的基礎(chǔ)理論問(wèn)題.測(cè)算方式的研討既有學(xué)術(shù)意義,同時(shí)也為實(shí)際工作所急需.