政策對房地產(chǎn)價格影響分析論文

時間:2022-11-16 02:09:00

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政策對房地產(chǎn)價格影響分析論文

摘要:政策作為影響地價的重要因素對地價起著全面性、覆蓋性的影響作用。近年來土地價格變化較大,增長較為迅猛,部分長三角、珠三角和京津地區(qū)的增長速度較快,為此國家出臺了各項政策以調(diào)控房地產(chǎn)市場。通過建立1997—2006年上海市房地產(chǎn)價格指數(shù)的回歸模型,將房地產(chǎn)政策量化后作為影響房地產(chǎn)價格的指標進行回歸分析,驗證了政策對房地產(chǎn)價格的實際影響力。

關鍵詞:房地產(chǎn)政策;多元線性回歸;政策績效評價;房地產(chǎn)價格

一、政策背景簡述

觀察近年來實施的收緊土地、信貸從緊、穩(wěn)定房價的房地產(chǎn)新政,政策作為一項非常重要的房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控手段,包括在20世紀90年代末國家也陸續(xù)過各項政策來進行房地產(chǎn)市場的改革與調(diào)控。而政策的實際作用力究竟如何,是否真正調(diào)控房地產(chǎn)價格。為驗證政策對房地產(chǎn)價格的實際影響,本文以上海市為例,分析1997—2006年以來的房地產(chǎn)政策與房地產(chǎn)價格的數(shù)據(jù)。

二、上海市房地產(chǎn)價格分析

從1997年到2006年上海市房地產(chǎn)價格指數(shù)(以上一年價格為100)分析看來,上海市房地產(chǎn)市場大體分三個階段。第一階段:1997—2001年較為平穩(wěn),房地產(chǎn)價格略微下跌,價格波動幅度較小。第二階段:2001—2003年上海市房地產(chǎn)價格呈明顯的上升趨勢,尤其是2003年,價格指數(shù)為120.1,比2002年增長了20.1%。第三階段:2003—2005年上漲速度放緩,但是仍然保持一定的增長趨勢。直至2006年,房地產(chǎn)價格出現(xiàn)了6年來的首次下跌。

三、房地產(chǎn)政策運行效果分析

根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)可以看出,上海市的房地產(chǎn)價格在不同時期表現(xiàn)出不同的漲跌幅度。建立包括政策變量在內(nèi)的房地產(chǎn)價格指數(shù)變化驅動力模型進行定量化分析,由此可估算出我國近十年來房地產(chǎn)政策參與宏觀調(diào)控所起的實際作用,對政策進行績效評估和分析。

1.變量指標選取

房地產(chǎn)價格是多種社會因素共同作用的結果,選取其中對房地產(chǎn)價格整體水平影響較大的因素作為指標變量,建立房地產(chǎn)價格指標化驅動力模型。選取因素如下:

(1)GDP,影響區(qū)域內(nèi)地價水平高低的一個重要指標;

(2)消費價格指數(shù),物價水平的高低直接影響到居民對房地產(chǎn)市場的消費需求,間接影響到對房地產(chǎn)的投資;

(3)居民收入水平,影響區(qū)域內(nèi)人民對房地產(chǎn)投資能力。收入水平較高的時候,盈余資金更傾向于投資于房地產(chǎn);

(4)房屋竣工面積,反應房地產(chǎn)的供給量;

(5)人口變化,對房地產(chǎn)價格的影響主要表現(xiàn)在需求方面;

(6)房地產(chǎn)政策,政策參與國家宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)價格起的是直接的全面的作用。主要包括房地產(chǎn)政策,法律體制的改革和重大措施等。對政策采取分級量化的方式:國家法律、管理體制改革和重大舉措賦值3—4分,中共中央國務院發(fā)文賦值2—3分,原土地管理局和國土資源部發(fā)文賦值1—2分。

綜合分析1997年至2006年各政策的頒布情況,按照上述分級量化方式得出結果如下:

2.模型的建立和計算

在建立回歸模型前,首先要對各變量數(shù)據(jù)進行標準化,以此消除不同量綱對模型準確性的影響,在此采用的方差標準化對6個變量進行標準化;方差標準化后的變量具有均值為0,標準差為1的特征。

利用標準化后的數(shù)據(jù),通過多元線性回歸模型的分析,得出上海市房地產(chǎn)價格指數(shù)變化的回歸模型如下:

Y=0.2109784741+3.6631*GDP-0.5728*SHOURU^3-

0.5140*RENKOU^3+0.17831*GONGJI^2-1.5876*

WUJIA-0.6383*ZHENGCE

其中,Y代表上海市房地產(chǎn)價格指數(shù);GDP表示人均國內(nèi)生產(chǎn)總值,SHOURU表示人均工資收入,RENKOU表示區(qū)域內(nèi)人口數(shù)量,GONGJI表示年房地產(chǎn)竣工面積,WUJIA表示居民消費價格指數(shù),ZHENGCE表示房地產(chǎn)政策變量。

模型中各個變量均通過檢驗。R2=0.99976,F(xiàn)、P檢驗:F=2109.7012,P=0.000016。從相關數(shù)據(jù)看出,此模型擬合度高,通過檢驗,該模型有效。3.政策效果分析

從模型看出,政策變量與房地產(chǎn)價格指數(shù)呈負相關。政策力度越大房地產(chǎn)價格指數(shù)則越低。1997—2000年這一階段的政策,政策側重土地的合理利用,并進行了住房制度的改革,此時期房地產(chǎn)價格指數(shù)保持微小幅下降的水平,變化幅度不大,價格穩(wěn)定。2001—2003年,房地產(chǎn)價格指數(shù)開始攀升,此時期的政策力度相對薄弱,方向上主要為鼓勵房地產(chǎn)市場。直至2003年,上海市GDP上漲速度迅猛,2003年的房地產(chǎn)價格指數(shù)也達到120.1,較去年同比增長20%之多,迅速的攀升使其處于巔峰狀態(tài)。而2003年之后的工作核心則是穩(wěn)定房地產(chǎn)價格,規(guī)范土地出讓程序,調(diào)控土地供應結構,開始了一輪較為嚴厲的調(diào)控風暴。從2004年開始,房地產(chǎn)價格指數(shù)雖然仍然保持增長的勢頭,但增長速度開始明顯放緩,直到2006年,出現(xiàn)了4年來的首次下跌。由此看出政策對房地產(chǎn)價格的影響還是較為明顯的。從模型的分析看出,對Y,即房地產(chǎn)價格指數(shù)影響最大是GDP,影響指數(shù)達到3.6631,其次為居民消費價格指數(shù),第三即為政策,影響指數(shù)達到0.6383。

四、結論

通過對上海市房地產(chǎn)價格指數(shù)的影響因素建立的回歸模型分析來看,房地產(chǎn)政策對房地產(chǎn)價格確實起到了實質(zhì)性的作用,不同時期的房地產(chǎn)政策目標和力度不同,對房地產(chǎn)價格的影響效果也不盡相同。尤其從2004年開始,面對突飛猛進的房地產(chǎn)市場價格,國家頒布的一系列房地產(chǎn)新政對房地產(chǎn)價格的過快增長的確起到了作用,在一定程度上遏制了增長過于迅猛的房地產(chǎn)價格,穩(wěn)定了房地產(chǎn)市場。由此可見,國家進行對房地產(chǎn)市場進行的宏觀調(diào)控是有效的也是必要的,是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場非常重要的一個因素,堅持與時俱進、實事求是的原則頒布各項合理且合時宜的政策,指導房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康的發(fā)展。

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