導(dǎo)語：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)金融動態(tài)分析一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

一、研究前景

房地產(chǎn)作為一種高消費品，在市場的價值很大，因此也可以視為一種投資品。而當(dāng)它成為投資品時，房地產(chǎn)金融便應(yīng)運而生了。有人曾這樣說中國房地產(chǎn)，五年以內(nèi)，房地產(chǎn)靠政府的補助；五年到十年，市場供求規(guī)律開始能發(fā)揮作用，供過于求使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)步入低迷；十年之后家庭和人口結(jié)構(gòu)將導(dǎo)致房子絕對剩余，房子將成為不值錢的東西，房價大跌。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是國民經(jīng)濟(jì)增長的三大支柱之一，中國的房地產(chǎn)綁架了中國的經(jīng)濟(jì)。本文主要是針對有可能出現(xiàn)的因房地產(chǎn)銷售滯后而影響整個國民經(jīng)濟(jì)的情況，對中國的金融市場和房地產(chǎn)市場之間的關(guān)系進(jìn)行深入的研究，以房地產(chǎn)價格、房地產(chǎn)景氣循環(huán)等為研究的主要內(nèi)容，同時還將對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的關(guān)系進(jìn)行一些有用的說明。

二、各國住房金融政策模式比較

（一）美國的住房抵押貸款模式。住房抵押貸款方式是美國商業(yè)銀行主要的信貸方式。這種模式的顯著特點：第一，金融機構(gòu)抵押貸款形式多種多樣，并不斷進(jìn)行創(chuàng)新；第二，住房抵押市場高度完善，住房抵押市場運行機制相當(dāng)成熟，不僅具有充分有效的競爭機制，也形成了運作規(guī)范和銜接緊密的兩極市場體系；第三，政府在住房抵押市場上發(fā)揮了重要的調(diào)節(jié)作用。該模式優(yōu)點在于市場化程度高，但這種模式要求銀行等金融機構(gòu)有足夠的資金，有發(fā)達(dá)的住房抵押貸款二級市場和證券市場。（二）德國的住房儲蓄體系與抵押貸款相結(jié)合模式。德國住房金融實行依靠政府和市場相結(jié)合的辦法，儲蓄者購、建房融資建立在自愿參加、互助互利、國家鼓勵的基礎(chǔ)之上。該模式有如下特點：一是具有嚴(yán)格的法律界定，德國法律規(guī)定，只有建房互助儲蓄信貸社方能經(jīng)營住房儲蓄業(yè)務(wù)，居民自愿參加儲蓄；二是政府對個人住房投資實施獎勵政策；三是具有封閉運行的融資體系，即德國的住房儲蓄機構(gòu)只能從事住房儲蓄融資，不得參與其他金融業(yè)務(wù)。

三、稅收減免的扶持

住房占有要實現(xiàn)按x2分布演進(jìn)，離不開政府的金融政策。如果說“重保有”的稅收政策起到了“激勵”的作用，“輕交易”的稅收政策起到了“疏通”的作用，那么，金融政策就起到了“扶持”的作用。政府的金融扶持實際上就是一種“暗貼”?？梢?，在美國的住房市場上，這是美國政府對住房市場調(diào)節(jié)的重要手段，所得稅越高，購房者的相對實際負(fù)擔(dān)就越小，通過抵押貸款購房者的實際負(fù)擔(dān)更小。政府調(diào)節(jié)住房市場離不開房地產(chǎn)稅、所得稅和住房抵押貸款利息減免的三者配合。

四、政府擔(dān)保的扶持

住房信貸是銀行信貸業(yè)務(wù)中風(fēng)險比較小的一種業(yè)務(wù)。盡管如此，經(jīng)營住房抵押信貸的“利薄期長”的特點使經(jīng)營住房抵押信貸仍然會面臨一些風(fēng)險，主要包括經(jīng)濟(jì)周期風(fēng)險、資產(chǎn)流動性風(fēng)險、利率風(fēng)險、房地產(chǎn)價格風(fēng)險、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)風(fēng)險、交割風(fēng)險、借款人信用風(fēng)險、借款人還款能力風(fēng)險等。對于中低收入者的借款行為，金融機構(gòu)面臨更大的信用風(fēng)險。

五、住房公積金的探討

職工個人對交存公積金的使用，就其法律特征而言，是住房公積金所有權(quán)人對其個人資產(chǎn)占有、使用、收益和處分權(quán)利的體現(xiàn)。從建立公積金制度的總體目標(biāo)出發(fā)，對職工個人使用住房公積金做出必要的規(guī)定是完全需要的，但必須體現(xiàn)所有權(quán)人的主體資格和主體行為。與此相反，住房公積金管理機構(gòu)是依法成立的管理機構(gòu)，特別是在住房公積金實行義務(wù)性或強制性交存的前提下，其吸收的住房公積金區(qū)別于商業(yè)銀行等其他金融機構(gòu)吸收的社會資金，不能作為法人所有資產(chǎn)來管理和處分。

六、房地產(chǎn)信托（REITs）的探討

（一）國內(nèi)外REITs的發(fā)展概況。隨著新一輪的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)開發(fā)商對房地產(chǎn)信托表現(xiàn)出極大的興趣；同時，金融業(yè)對房地產(chǎn)信托卻褒貶不一。從某種程度上說，房地產(chǎn)信托給中國目前的房地產(chǎn)行業(yè)和金融行業(yè)帶來了更大的風(fēng)險。房地產(chǎn)信托是降低和分散風(fēng)險，還是加劇風(fēng)險，決定了房地產(chǎn)信托是否有存在的價值。（二）我國房地產(chǎn)信托的主要問題及其建議。我國常把房地產(chǎn)信托按照最終投資項目可分為資金型和資產(chǎn)型兩種。我國目前的房地產(chǎn)信托主要是資金型。其目的是為房地產(chǎn)開發(fā)項目融資，而不是投資有產(chǎn)權(quán)契約的收益型項目融資。

七、結(jié)束語

由于目前國內(nèi)外對房地產(chǎn)的相關(guān)研究不多，可供參考的文獻(xiàn)很少，同時由于受經(jīng)濟(jì)增長和市場管理的限制，也沒有對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長和房地產(chǎn)金融結(jié)構(gòu)之間的關(guān)系進(jìn)行深入研究的試驗。所以本文擴(kuò)大了對房地產(chǎn)金融結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟(jì)增長關(guān)系的研究的范圍，從而得出房地產(chǎn)金融結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟(jì)增長之間是彼此相互作用的關(guān)系。

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作者:劉濤 單位:中國建設(shè)銀行股份有限公司石家莊分行