導(dǎo)語：新農(nóng)村改造項目土地成本核算與稅務(wù)處理一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

一、新農(nóng)村改造項目土地成本核算的問題

參與新農(nóng)村改造項目的開發(fā)企業(yè)按土地開發(fā)成本的核算，可設(shè)置如下幾個成本項目：土地征用及拆遷補償費；前期工程費；基礎(chǔ)設(shè)施費；開發(fā)間接費。其中新農(nóng)村改造項目涉及的主要難題就是拆遷補償和安置。

（一）拆遷補償、安置費的核算問題

房屋拆遷補償形式有：貨幣補償、安置房補償、貨幣和安置補償相結(jié)合。

1．貨幣補償形式

征地補償費包括土地補償費和安置補助費，新農(nóng)村改造一般都涉及青苗和其他土地附著物的，采用貨幣補償形式的，在支付青苗補償費和其他土地附著物補償費，直接計入“開發(fā)成本———土地征用及拆遷補償費”。

2．安置房屋補償

安置房屋補償即拆遷人以易地建設(shè)或原地建設(shè)的房屋補償給被拆除房屋的所有人，也就是“拆一還一”的實物補償形式。安置房屋補償方式中相當(dāng)于被拆遷戶用貨幣補償所得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購買房屋，則安置房屋補償金額應(yīng)按房屋的公允價值計算，并將其計入開發(fā)成本中的土地成本，同時開發(fā)企業(yè)對補償?shù)姆课葑饕曂N售處理。在新農(nóng)村改造項目時有一種情況，安置房建在農(nóng)村集體土地上（即土地性質(zhì)和土地權(quán)屬保持不變），土地仍是村集體土地，與房地產(chǎn)企業(yè)無關(guān)。此時房地產(chǎn)開發(fā)公司建造的安置房，無法按照常規(guī)方式做視同銷售處理，則只能以代建安置房的方式，按建筑成本計入土地成本中。

（二）政府土地出讓金返還的問題

在新農(nóng)村改造項目中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)常會遇到政府通過返還土地出讓金、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、配套費等形式給予房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的獎勵款的問題。對這個問題的處理，目前存在三種觀點：第一種觀點認(rèn)為以實際收到的返還款直接沖減土地成本；第二種觀點認(rèn)為返還款應(yīng)作為企業(yè)的營業(yè)外收入；第三種觀點認(rèn)為這種返還款具有專項用途，應(yīng)作為政府專項資金。筆者認(rèn)為政府返還款，是政府對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的一種補助，政府會以不同名目的給予返還，并不是出讓金返還，因此在收到款項時應(yīng)“借：銀行存款，貸：營業(yè)外收入”。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地增值稅清算時因涉及土地成本加計扣除，所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和稅務(wù)機關(guān)對此有不同的看法，有的稅務(wù)機關(guān)明確規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到政府返還款只能沖減土地成本。在實際操作中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)加強與當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)的溝通。

（三）紅線外配套設(shè)施費的問題

新農(nóng)村建設(shè)以“生產(chǎn)發(fā)展，生活寬裕，鄉(xiāng)風(fēng)文明，村容整潔，管理民主”為主要內(nèi)容。政府對參與新農(nóng)村改造的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會提出許多要求，如修建道路、修建醫(yī)院、學(xué)校等。若這些配套設(shè)施在項目內(nèi)，則直接計入“開發(fā)成本”，但往往這些設(shè)施并不在項目范圍內(nèi)，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講這是一筆不小的支出，是為了取得土地必須發(fā)生的支出，因此在與政府溝通和簽訂合同時，應(yīng)力爭讓政府認(rèn)可作為土地成本支出。

（四）土地成本分?jǐn)偟膯栴}

在新農(nóng)村改造項目中政府為解決村民長期利益，在項目設(shè)計時要求開發(fā)商留下部分商業(yè)地產(chǎn)作為今后與村民分紅的產(chǎn)業(yè)，以保證村民的長遠(yuǎn)利益?，F(xiàn)以三亞新農(nóng)村改造的試點項目為例，三亞的新農(nóng)村改造項目中的政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對村莊整體進行改造，將分散落后的村莊按規(guī)劃整理出來，項目的土地劃分為三塊：一塊作為安置房用地；一塊作為企業(yè)用地；一塊作為企業(yè)與村集體共同發(fā)展用地。這樣的項目若能按區(qū)域分清各地塊的土地成本，則按各地塊單獨計算土地成本，若不能分清，則應(yīng)按占地面積合理的分?jǐn)傆嬋搿?/p>

二、新農(nóng)村改造項目土地取得環(huán)節(jié)的稅收問題

房地產(chǎn)企業(yè)在新農(nóng)村改造的過程中會涉及到的稅種主要包括契稅、營業(yè)稅、土地增值稅以及企業(yè)所得稅。和其他房地產(chǎn)開發(fā)項目相比，其特殊之處在于與安置房補償有關(guān)的稅收問題。我國現(xiàn)行稅制將農(nóng)村集體建設(shè)用地排除在稅收體系之外，現(xiàn)有的稅收相關(guān)法律法規(guī)對拆遷補償方面的規(guī)定，都是針對城市房屋拆遷的，涉及農(nóng)村土地的僅有耕地占用稅，新農(nóng)村改造項目遇到的稅收問題關(guān)鍵也在于此，如土地增值稅明確征收范圍是“國有建設(shè)用地”，不包括在農(nóng)村集體建設(shè)用地上建設(shè)的項目。因此，在新農(nóng)村改造項目中遇到的稅收問題我們也只能參照現(xiàn)行的稅法執(zhí)行。

（一）契稅的問題

《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于舊城改造中改造商辦理土地使用權(quán)證征免契稅的批復(fù)》中規(guī)定：改造商承受拆遷范圍的土地使用權(quán)進行商用或住宅用房開發(fā)的，其土地權(quán)屬轉(zhuǎn)移性質(zhì)為國有土地權(quán)出讓，房地產(chǎn)企業(yè)需繳納契稅。新農(nóng)村改造土地是農(nóng)村集體土地，但地方稅務(wù)機關(guān)往往會要求房地產(chǎn)企業(yè)繳納契稅。

（二）營業(yè)稅的問題

新農(nóng)村改造項目中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在采用安置房補償方式進行拆遷時，會涉及營業(yè)稅問題。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用本企業(yè)建造的房屋進行安置時，安置的面積與原拆遷面積相等的，按房屋的成本價計征營業(yè)稅；安置房面積超過原拆遷房屋面積的，按房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實際銷售價格或同類房屋的市場價格征收營業(yè)稅。若安置房建設(shè)在農(nóng)村集體土地上，土地權(quán)屬是村民委員會，則這樣的安置房不存在銷售價格或同類銷售價，營業(yè)稅的征收應(yīng)按“營業(yè)成本或者工程成本×（1＋成本利潤率）÷（1-營業(yè)稅稅率）”計算。2015年“營改增”的范圍將擴大到在房地產(chǎn)行業(yè)，從事新農(nóng)村改造項目的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該重點關(guān)注獲取土地環(huán)節(jié)的增值稅抵扣問題。

（三）土地增值稅的問題

根據(jù)國稅函〔2010〕220號《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》第六條規(guī)定：“關(guān)于拆遷安置土地增值稅計算問題：房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第三條第（一）款規(guī)定確認(rèn)收入，同時將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補差價款，應(yīng)抵減本項目拆遷補償費?！狈康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用自行開發(fā)房地產(chǎn)項目進行回遷戶的安置，土地成本的確認(rèn)必須按照實際銷售價格或同類房屋的市場價格。安置房如果建設(shè)在農(nóng)村集體土地上，則沒有銷售價格，也無法視同銷售。在實際操作中房地產(chǎn)公司通常采用代建安置房的方式，這樣就不存在土地增值稅的問題。

（四）拆遷過程中的票據(jù)問題

在新農(nóng)村改造中房地產(chǎn)開發(fā)公司支付的拆遷補償款都是給每家每戶村民的，按照現(xiàn)行的規(guī)定被拆遷戶取得的拆遷補償款不需要繳納營業(yè)稅，無須向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只需要依據(jù)付款收據(jù)入賬，同時附上有關(guān)政府的拆遷文件、村委會提供的被拆遷人員名冊、拆遷面積、補償標(biāo)準(zhǔn)等資料。

作者:張勁濤 單位:三亞可德金投資開發(fā)有限公司