導(dǎo)語(yǔ)：論資產(chǎn)管理在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)價(jià)值鏈的重要性一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢(xún)客服老師，歡迎參考。

傳統(tǒng)房地產(chǎn)側(cè)重拿地、開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售短平快的重資產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，開(kāi)發(fā)完成后的資產(chǎn)非租即售（本文聚焦租賃類(lèi)資產(chǎn)管理問(wèn)題的研究），突出問(wèn)題是資產(chǎn)管理缺少專(zhuān)業(yè)的管理團(tuán)隊(duì)、流程體系及資源支撐，表現(xiàn)為幾乎沒(méi)有或很少對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行維護(hù)，而是局限于對(duì)客戶(hù)反映的問(wèn)題進(jìn)行維修，側(cè)重資產(chǎn)出現(xiàn)損壞或故障后的維修（事后救火），沒(méi)有資產(chǎn)的定期維護(hù)規(guī)劃（事前預(yù)防），導(dǎo)致客戶(hù)投訴不斷，或無(wú)奈選擇退租，空置資產(chǎn)更是缺少管理，惡性循環(huán)，導(dǎo)致資產(chǎn)持續(xù)貶值，終使客戶(hù)及企業(yè)利益受損。新形勢(shì)下，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)更須重視資產(chǎn)管理，做好資產(chǎn)定期維護(hù)規(guī)劃并有效落實(shí)到位。針對(duì)資產(chǎn)管理過(guò)程中出現(xiàn)的常見(jiàn)或重復(fù)發(fā)生的問(wèn)題進(jìn)行原因分析、歸納總結(jié)，積累形成資產(chǎn)管理數(shù)據(jù)庫(kù)，倒逼設(shè)計(jì)、施工環(huán)節(jié)持續(xù)優(yōu)化提升；同時(shí)加強(qiáng)資產(chǎn)管理專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)的建設(shè)、全流程體系的打通，優(yōu)質(zhì)服務(wù)資源的引入，內(nèi)外部資源整合形成資產(chǎn)管理可持續(xù)發(fā)展的良性生態(tài)圈，正、反雙向驅(qū)動(dòng)確保優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的輸出，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值增值、提升客戶(hù)黏度，是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的必經(jīng)之路。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)圍繞微笑曲線的兩端，以產(chǎn)業(yè)為引領(lǐng)端（方向）、以服務(wù)為推動(dòng)端（發(fā)動(dòng)機(jī)）、以地產(chǎn)為載體端（船體），重在構(gòu)建產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈一體化平臺(tái)。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是以寫(xiě)字樓、辦公樓、標(biāo)準(zhǔn)化廠房、倉(cāng)庫(kù)、研發(fā)樓、金融、電商等為開(kāi)發(fā)對(duì)象，整合自然資源、社會(huì)資源、經(jīng)濟(jì)資源，打造產(chǎn)、城、創(chuàng)服務(wù)平臺(tái)，幫助政府改善區(qū)域環(huán)境，提升區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力，提升企業(yè)發(fā)展力的新型產(chǎn)業(yè)形式。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展大致會(huì)經(jīng)歷資產(chǎn)開(kāi)發(fā)、資產(chǎn)管理、管理模式及品牌輸出四個(gè)階段，大部分企業(yè)目前尚處在資產(chǎn)開(kāi)發(fā)階段。資產(chǎn)管理是一個(gè)承前啟后的階段，當(dāng)企業(yè)資產(chǎn)開(kāi)發(fā)達(dá)到一定規(guī)模，資產(chǎn)管理服務(wù)在業(yè)界形成了良好口碑，才能沉淀形成具有差異化的管理模式，當(dāng)資產(chǎn)規(guī)模、服務(wù)口碑、管理模式都具備了，企業(yè)自然也就具備了品牌輸出、引領(lǐng)行業(yè)的潛力。為了謀求轉(zhuǎn)型升級(jí)，破繭重生，房地產(chǎn)企業(yè)大都朝著產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)服務(wù)商的方向轉(zhuǎn)型，而大部分是打著產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的招牌拿地，實(shí)際仍以開(kāi)發(fā)建設(shè)為主，沒(méi)有將資產(chǎn)管理提升至價(jià)值鏈的核心位置，在資產(chǎn)管理團(tuán)隊(duì)建設(shè)、體系打通、資源配置等方面沒(méi)有有效落地。對(duì)資產(chǎn)管理維護(hù)不到位，便會(huì)導(dǎo)致質(zhì)量、設(shè)備故障問(wèn)題頻發(fā)，加之事后維修響應(yīng)不及時(shí)，亦或是多次維修治標(biāo)不治本，客戶(hù)對(duì)資產(chǎn)的基本使用功能期許無(wú)法得到滿(mǎn)足，導(dǎo)致客戶(hù)退租，資產(chǎn)空置?！凹訌?qiáng)資產(chǎn)管理、提升客戶(hù)黏度”是實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值增值的重要手段，是樹(shù)立產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)服務(wù)品牌的切入點(diǎn)，更是角逐當(dāng)下與未來(lái)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，因?yàn)閮?yōu)質(zhì)的產(chǎn)品本身就是最好的營(yíng)銷(xiāo)手段。所以必須將資產(chǎn)管理提升至公司的戰(zhàn)略高度，放置在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)價(jià)值鏈全流程的核心位置。本文重在論述資產(chǎn)管理在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)價(jià)值鏈中的重要性，分別從資產(chǎn)管理的現(xiàn)狀、原因分析、如何解決提升三個(gè)方面進(jìn)行闡述。

一、資產(chǎn)管理的現(xiàn)狀

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)服務(wù)分為兩個(gè)板塊：一是基礎(chǔ)服務(wù)板塊，即四保服務(wù)包括園區(qū)保綠、保潔、保安、保修服務(wù)；二是增值服務(wù)板塊，即根據(jù)入園企業(yè)（客戶(hù)）的不同需求，提供滿(mǎn)足客戶(hù)非核心業(yè)務(wù)的、差異化的服務(wù)產(chǎn)品，包括但不限于人力資源服務(wù)、物流服務(wù)、融資服務(wù)、政策服務(wù)、稅收服務(wù)等。按照上述劃分，資產(chǎn)管理屬于基礎(chǔ)服務(wù)板塊“保修”內(nèi)容范疇，屬于大多數(shù)企業(yè)的薄弱環(huán)節(jié)，客戶(hù)使用的“痛點(diǎn)”。資產(chǎn)管理的“保修”在當(dāng)下很多企業(yè)中只有“修”而無(wú)“保”，即局限于資產(chǎn)出現(xiàn)問(wèn)題后的事后維修，而沒(méi)有事前定期的預(yù)防性保養(yǎng)維護(hù)。交付的資產(chǎn)如廠房、倉(cāng)庫(kù)、設(shè)備等因缺少日常維護(hù)，使用1年～2年后，如同使用了5年～10年，加之維修不及時(shí)，導(dǎo)致客戶(hù)投訴、退租、資產(chǎn)空置現(xiàn)象頻出。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)各環(huán)節(jié)如設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)建設(shè)、驗(yàn)收交付效果的優(yōu)劣，站在產(chǎn)業(yè)鏈全流程的角度評(píng)價(jià)，資產(chǎn)管理階段最具發(fā)言權(quán)，從資產(chǎn)保值增值及客戶(hù)滿(mǎn)意度兩個(gè)維度評(píng)價(jià)，一個(gè)從資產(chǎn)維度評(píng)價(jià)、一個(gè)從客戶(hù)維度評(píng)價(jià)，兩者相輔相成。而前期各環(huán)節(jié)的評(píng)價(jià)往往具有一定的局限性或本位性，比如常會(huì)出現(xiàn)項(xiàng)目驗(yàn)收階段質(zhì)量合格，一段時(shí)間后各種質(zhì)量問(wèn)題就會(huì)暴露出來(lái)，常見(jiàn)的有屋面漏雨、墻體脫皮、地面裂縫、沉降及管道堵塞、設(shè)備系統(tǒng)運(yùn)行故障等問(wèn)題?？蛻?hù)投訴抱怨也主要集中在兩個(gè)方面：一是資產(chǎn)質(zhì)量或安全隱患問(wèn)題，影響其正常使用；二是企業(yè)沒(méi)有資產(chǎn)維護(hù)規(guī)劃措施，資產(chǎn)各部位、各系統(tǒng)得不到定期檢查、維護(hù)，致使問(wèn)題積累由量變到質(zhì)變，問(wèn)題產(chǎn)生后維修響應(yīng)速度較慢，且維修周期較長(zhǎng)或多次維修不妥。

二、原因分析

資產(chǎn)管理是一個(gè)全流程的概念，目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值增值、提升客戶(hù)黏度，必須從立項(xiàng)、設(shè)計(jì)，成本、建設(shè)施工等各環(huán)節(jié)嚴(yán)格把關(guān)，確保各環(huán)節(jié)嚴(yán)格按流程標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)管理的目標(biāo)。資產(chǎn)管理過(guò)程中暴露出的問(wèn)題，大多與前端環(huán)節(jié)有關(guān)，歸結(jié)如下：1．設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)：沒(méi)有結(jié)合客戶(hù)生產(chǎn)工藝、存儲(chǔ)物料、產(chǎn)品屬性等進(jìn)行消防設(shè)計(jì)，導(dǎo)致廠房、倉(cāng)庫(kù)使用性質(zhì)（丙類(lèi)）與消防設(shè)計(jì)性質(zhì)（丁類(lèi)）不符，存在重大安全隱患。施工圖評(píng)審形式化，技術(shù)部門(mén)過(guò)度依賴(lài)設(shè)計(jì)院，前端審核不嚴(yán)，如北方地區(qū)室外消防管網(wǎng)沒(méi)有考慮保溫措施，管道埋深不夠，消防系統(tǒng)采用濕式系統(tǒng)，導(dǎo)致冬季管道凍壞。2．招投標(biāo)環(huán)節(jié)：沒(méi)有充分進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，過(guò)度追求低成本目標(biāo)，采取低價(jià)中標(biāo)規(guī)則，導(dǎo)致投標(biāo)單位惡性競(jìng)價(jià)。3．施工環(huán)節(jié)：低價(jià)中標(biāo)規(guī)則下確定的施工單位，施工過(guò)程中必然偷工減料，現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)理監(jiān)督管理不到位，加之業(yè)主工期迫切要求，很難輸出高品質(zhì)的資產(chǎn)。4．運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)：前期各環(huán)節(jié)產(chǎn)生的問(wèn)題，若未能?chē)?yán)格閘口糾正一路綠燈放行，最終會(huì)在資產(chǎn)管理過(guò)程中集中暴露，加之資產(chǎn)管理環(huán)節(jié)本身存在的問(wèn)題：（1）公司高層重視程度不夠：公司高層重開(kāi)發(fā)、輕運(yùn)營(yíng)，追求資產(chǎn)開(kāi)發(fā)的規(guī)模，而忽視資產(chǎn)管理的品質(zhì)，導(dǎo)致資產(chǎn)管理在專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)、流程及服務(wù)資源建設(shè)等方面嚴(yán)重滯后。（2）缺少資產(chǎn)事前維護(hù)的流程體系：資產(chǎn)維修和資產(chǎn)維護(hù)是兩個(gè)不同的概念，前者側(cè)重問(wèn)題出現(xiàn)后的事后補(bǔ)救，后者則側(cè)重事前的預(yù)防性維護(hù)。若以維修為核心，則建立起來(lái)的流程體系、團(tuán)隊(duì)服務(wù)理念、引入的服務(wù)資源等都會(huì)圍繞事后維修開(kāi)展工作，即資產(chǎn)損壞或客戶(hù)投訴抱怨后，按維修流程操作執(zhí)行，解決問(wèn)題的效率慢、成本高、客戶(hù)投訴多。（3）維修效果不可控：資產(chǎn)問(wèn)題出現(xiàn)后缺少現(xiàn)場(chǎng)的有效溝通、核實(shí)，終端報(bào)修什么，接口部門(mén)就接修什么；維修單位出具的維修方案沒(méi)有經(jīng)過(guò)專(zhuān)業(yè)技術(shù)部門(mén)的論證，方案的可行性不可控，維修的效果及質(zhì)量無(wú)從保證，這也是問(wèn)題重復(fù)發(fā)生、重復(fù)維修的根源所在。5．監(jiān)督缺失：立項(xiàng)、設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、施工、運(yùn)營(yíng)等每個(gè)環(huán)節(jié)均有對(duì)應(yīng)的流程體系支撐業(yè)務(wù)的實(shí)施，但各環(huán)節(jié)流程的實(shí)施效果缺少監(jiān)督和管理，存在流程與實(shí)際兩張皮的問(wèn)題，且存在本位主義，缺少全流程的有效協(xié)同，導(dǎo)致內(nèi)部管理成本較高、執(zhí)行效率低。

三、解決提升

針對(duì)各環(huán)節(jié)存在的上述問(wèn)題，正確的解決思路和方法，應(yīng)將資產(chǎn)管理提升至價(jià)值鏈的核心位置，確立以實(shí)現(xiàn)“資產(chǎn)保值增值、提升客戶(hù)黏度”為核心的資產(chǎn)開(kāi)發(fā)目標(biāo)，加強(qiáng)資產(chǎn)管理團(tuán)隊(duì)、流程體系及服務(wù)資源的優(yōu)化建設(shè)，建立資產(chǎn)管理數(shù)據(jù)庫(kù)，通過(guò)數(shù)據(jù)分析結(jié)論倒逼設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)建設(shè)等環(huán)節(jié)的持續(xù)提升：1．公司高層重視：將資產(chǎn)管理目標(biāo)提升至公司戰(zhàn)略高度，各環(huán)節(jié)工作須圍繞實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)管理目標(biāo)開(kāi)展工作。2．專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)的建立：成立資產(chǎn)管理中心，公司副總及以上級(jí)別領(lǐng)導(dǎo)獨(dú)立分管，組建資產(chǎn)管理專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)，同時(shí)引入外部專(zhuān)業(yè)服務(wù)資源，對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行定期維護(hù)保養(yǎng)。（1）成立資產(chǎn)管理中心或資產(chǎn)管理小微公司：整合內(nèi)部專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)，發(fā)揮內(nèi)部團(tuán)隊(duì)優(yōu)勢(shì)。（2）成立合資公司：若內(nèi)部資源有限，可與外部專(zhuān)業(yè)資源合作成立合資公司，由合資公司負(fù)責(zé)資產(chǎn)管理及經(jīng)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)雙方優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的同時(shí)，內(nèi)可提升資產(chǎn)管理的品質(zhì)，培養(yǎng)團(tuán)隊(duì)專(zhuān)業(yè)素養(yǎng)，外可拓展新的市場(chǎng)領(lǐng)域。3．全流程體系的建立（1）流程建立：資產(chǎn)管理中心牽頭，設(shè)計(jì)、成本、招標(biāo)、工程等共同參與，圍繞“資產(chǎn)管理、加強(qiáng)資產(chǎn)事前維護(hù)、實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值增值、提升客戶(hù)黏度”的同一目標(biāo)，建立一套完整的資產(chǎn)管理體系，并對(duì)流程的執(zhí)行效果進(jìn)行監(jiān)督、糾偏。（2）流程執(zhí)行：資產(chǎn)管理中心全流程參與項(xiàng)目實(shí)施，事前參與施工圖評(píng)審、招標(biāo)；事中參與施工巡檢；事后主導(dǎo)項(xiàng)目查驗(yàn)接管及資產(chǎn)管理，制定資產(chǎn)維護(hù)規(guī)劃推進(jìn)實(shí)施，確保流程執(zhí)行到位。4．建立資產(chǎn)管理數(shù)據(jù)庫(kù)：將資產(chǎn)在立項(xiàng)、設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)建設(shè)及運(yùn)營(yíng)等各環(huán)節(jié)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)信息整合，重點(diǎn)將資產(chǎn)日常維護(hù)管理信息導(dǎo)入，通過(guò)數(shù)據(jù)分析為項(xiàng)目設(shè)計(jì)、建設(shè)、客戶(hù)服務(wù)提供優(yōu)化意見(jiàn)及建議，并為公司進(jìn)行相關(guān)決策提供支持。

四、結(jié)論

房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過(guò)近三十年的發(fā)展，現(xiàn)已進(jìn)入房地產(chǎn)后時(shí)代，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是房地產(chǎn)后時(shí)代的方向和趨勢(shì)，核心競(jìng)爭(zhēng)力在于管理模式及品牌的輸出，而要打造核心競(jìng)爭(zhēng)力，加強(qiáng)資產(chǎn)品質(zhì)的提升，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值增值，提升客戶(hù)黏度是切入點(diǎn)。唯有腳踏實(shí)地的潛心研究資產(chǎn)管理現(xiàn)階段存在的問(wèn)題，正視客戶(hù)痛點(diǎn)，將資產(chǎn)管理提升至價(jià)值鏈的核心位置，建立專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)、全流程體系、引入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)管理服務(wù)資源，通過(guò)資產(chǎn)管理端倒逼各環(huán)節(jié)全流程的優(yōu)化提升，才能最終輸出優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值增值，提升客戶(hù)黏度，為打造產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在管理模式及品牌建設(shè)核心競(jìng)爭(zhēng)力上奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。作者簡(jiǎn)介：王旭光，對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)國(guó)際商學(xué)院在職人員高級(jí)課程研修班學(xué)員；研究方向：企業(yè)管理。

作者:王旭光 單位:對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)國(guó)際商學(xué)院