導(dǎo)語(yǔ)：房地產(chǎn)企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)管理研究一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

［摘要］隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們生活水平的提升，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，房地產(chǎn)商在面臨決策選擇時(shí)，應(yīng)當(dāng)慎重選擇，多方面進(jìn)行考慮。在我國(guó)出臺(tái)了一些對(duì)于住宅房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的政策之后，商業(yè)地產(chǎn)就成為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的新領(lǐng)地和新方向。因此，持有性物業(yè)成為房地產(chǎn)開發(fā)的投資新模式，這種模式屬于一種長(zhǎng)期投資的模式，對(duì)于資金、市場(chǎng)、規(guī)劃以及物業(yè)的要求都比較嚴(yán)格，具有長(zhǎng)期收益的優(yōu)勢(shì)，這個(gè)模式的發(fā)展可以體現(xiàn)出我國(guó)整體的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及可持續(xù)性發(fā)展的能力。而且，隨著國(guó)外資本對(duì)于我國(guó)優(yōu)質(zhì)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的購(gòu)買，我國(guó)不少房企也將經(jīng)營(yíng)性物業(yè)作為自身發(fā)展的戰(zhàn)略方向。文章將從國(guó)內(nèi)的持有型商業(yè)物業(yè)基本概念入手，分析其發(fā)展過(guò)程中所遇到的問(wèn)題，研究持有型商業(yè)物業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略。

［關(guān)鍵詞］資產(chǎn)管理;房地產(chǎn)投資;經(jīng)營(yíng)性物業(yè);戰(zhàn)略方向

物業(yè)投資有多種形式，它的分類是由其現(xiàn)金流形式來(lái)決定的，根據(jù)其產(chǎn)生兩種現(xiàn)金流形式可以將其分為售型物業(yè)和經(jīng)營(yíng)性物業(yè)。當(dāng)我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)開始實(shí)施宏觀調(diào)控之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸趨于平穩(wěn)，所以，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)成為更多房地產(chǎn)投資者的最優(yōu)選擇，和之前的銷售模式相比，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)可以產(chǎn)生長(zhǎng)期穩(wěn)定的收益，比如酒店、商場(chǎng)、寫字樓以及購(gòu)物中心等，在投資前需要考慮到每一個(gè)產(chǎn)業(yè)的特性

1經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的概念、產(chǎn)品及其經(jīng)營(yíng)特性

所謂經(jīng)營(yíng)性區(qū)別傳統(tǒng)的售型物業(yè)，它是以經(jīng)營(yíng)房屋為主要業(yè)務(wù)的物業(yè)，比如酒店、寫字樓、公寓、工業(yè)產(chǎn)房、貨倉(cāng)以及購(gòu)物中心等。這些經(jīng)營(yíng)性物業(yè)最主要的特性就是具有商業(yè)性質(zhì)，其主要的目的就是開發(fā)商要在經(jīng)營(yíng)性物業(yè)當(dāng)中獲取最大的經(jīng)濟(jì)效益。所以，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的經(jīng)營(yíng)特性的主要目的就是獲取利益，即物業(yè)的管理企業(yè)通過(guò)科學(xué)高效能的管理方式以及管理服務(wù)，最大限度地發(fā)揮出其物業(yè)的作用，以此來(lái)提升出租率、出售率以及其營(yíng)業(yè)的利潤(rùn)收益，保證物業(yè)是處于一種保值或者增值的狀態(tài)，從而最大限度地滿足委托方的目標(biāo)收入以及盈利要求，提升租金的收益。經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的這一大特點(diǎn)使得物業(yè)在管理方面更加具有優(yōu)勢(shì)，使得物業(yè)管理附加了更高的價(jià)值，超過(guò)了傳統(tǒng)的交換式勞動(dòng)范疇，因?yàn)樵诮?jīng)營(yíng)性管理之中，當(dāng)物業(yè)進(jìn)行出租之后，由于多出了一部分物業(yè)管理的價(jià)值，使得物業(yè)管理不論是在使用時(shí)間期限還是在使用功能方面都有了很大的提升，從而吸引越來(lái)越多的顧客和租客。在這個(gè)時(shí)候，物業(yè)管理就成為一種特殊的勞動(dòng)，它是可以資本化的勞動(dòng)方式，能夠?yàn)槠湓黾痈嗟母郊觾r(jià)值。

2我國(guó)發(fā)展經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的意義

2.1從國(guó)家宏觀角度進(jìn)行分析。我國(guó)發(fā)展經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，不僅有利于經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，還可以有效地扼制房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。首先，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)具有三個(gè)特點(diǎn)，即經(jīng)營(yíng)性、收益性以及房地產(chǎn)發(fā)展的長(zhǎng)期性，這三個(gè)特點(diǎn)不僅可以拉動(dòng)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，還可以帶動(dòng)其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，例如餐飲業(yè)、零售業(yè)還有娛樂(lè)產(chǎn)業(yè)等，這些產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)息息相關(guān)，可以促進(jìn)其發(fā)展與繁榮。其次，企業(yè)長(zhǎng)期持有經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，不僅可以避免經(jīng)營(yíng)性物業(yè)對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的障礙沖擊，還可以縮小房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行投機(jī)取巧的行動(dòng)，促使經(jīng)營(yíng)性物業(yè)發(fā)揮出經(jīng)營(yíng)特性。2.2從企業(yè)微觀角度進(jìn)行分析。從企業(yè)角度來(lái)看我國(guó)發(fā)展經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的意義。其一，它可以調(diào)整我國(guó)企業(yè)的資產(chǎn)解雇，有利于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行結(jié)構(gòu)重組以及其現(xiàn)金流的穩(wěn)定。在我國(guó)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控的大背景下，房地產(chǎn)企業(yè)面臨重重考驗(yàn)，首要的就是企業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展的問(wèn)題，這種情況下，一些依賴內(nèi)生資金提高其業(yè)績(jī)水平，拓寬其范圍的企業(yè)更加容易吸引投資者的目光，得到投資者的青睞。售型房地產(chǎn)與經(jīng)營(yíng)性地產(chǎn)之間就可以形成一種資產(chǎn)組合，這種組合就成為房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流的固定器，可以有效地穩(wěn)定房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流;其二，發(fā)展經(jīng)營(yíng)性物業(yè)還可以增加企業(yè)的自身自有的資產(chǎn)，這就是房地產(chǎn)企業(yè)向不動(dòng)產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)變的最佳途徑。不動(dòng)產(chǎn)企業(yè)與開發(fā)商相比較而言，不動(dòng)產(chǎn)企業(yè)具有更加強(qiáng)大的抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力以及可持續(xù)性發(fā)展的能力，所以，通過(guò)發(fā)展經(jīng)營(yíng)性物業(yè)來(lái)增加企業(yè)的自有資產(chǎn)是企業(yè)向不動(dòng)產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)變的最佳路徑;其三，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)講究的方法是只租不售，這樣可以有效地阻止企業(yè)之間惡性競(jìng)爭(zhēng)價(jià)格，價(jià)格居高不下的問(wèn)題，發(fā)展經(jīng)營(yíng)性物業(yè)可以使企業(yè)區(qū)別于那些追求短期利益的企業(yè)。

3房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展對(duì)持有經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的運(yùn)用以及影響其發(fā)展的因素

目前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然在發(fā)展經(jīng)營(yíng)性物業(yè)并且已經(jīng)取得了一些成績(jī)，但是仍有一些問(wèn)題存在。萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理有限公司就是我國(guó)最大的全國(guó)性連鎖商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)，其經(jīng)營(yíng)管理模式覆蓋全國(guó)的萬(wàn)達(dá)，更值得我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展經(jīng)營(yíng)性物業(yè)時(shí)進(jìn)行借鑒參考。以下講述了三點(diǎn)影響房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的原因。第一，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)只租不售為何還要按照售型模式繳納稅務(wù)，按照我國(guó)的稅務(wù)規(guī)定，發(fā)展經(jīng)營(yíng)性物業(yè)不僅需要在其經(jīng)營(yíng)期內(nèi)繳納相關(guān)的稅費(fèi)，還需要根據(jù)售型物業(yè)繳納企業(yè)所得稅，這就使得企業(yè)多出了一部分稅費(fèi)的支出，影響企業(yè)在進(jìn)行選擇物業(yè)模式時(shí)猶豫不決。第二，房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道單一，很多企業(yè)沒(méi)有建造經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的資金，這成為企業(yè)建造經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的最大問(wèn)題。第三，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的收益無(wú)法保障。提高企業(yè)收益的最佳方法就是加強(qiáng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的管理水平，但是對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，提高經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的管理水平并非一朝一夕就可以完成，因?yàn)槲覈?guó)目前雖然有成功的案例，但是還是缺少科學(xué)管理的經(jīng)驗(yàn)以及人才。

4促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略路徑

4.1改善原有的稅收規(guī)定。對(duì)于傳統(tǒng)的自用經(jīng)營(yíng)性物業(yè)稅收規(guī)定進(jìn)行分析細(xì)化，可以將企業(yè)的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)分為兩類，并且依據(jù)其自身的特點(diǎn)制定相關(guān)稅收規(guī)定。第一種是把經(jīng)營(yíng)性物業(yè)進(jìn)行分割出售的企業(yè)，他們會(huì)把部分經(jīng)營(yíng)性物業(yè)轉(zhuǎn)為自用的部分，對(duì)于這部分可以根據(jù)市場(chǎng)的銷售價(jià)格進(jìn)行估價(jià)并且進(jìn)行繳稅。第二種則是不予分割的，將其整體全部轉(zhuǎn)為自用的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，這種經(jīng)營(yíng)性物業(yè)不必按照市場(chǎng)銷售價(jià)格進(jìn)行繳納稅務(wù)。4.2拓展經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的融資渠道。其一，發(fā)展多元化的金融市場(chǎng)和金融產(chǎn)品，形成一種包括房地產(chǎn)信托、基金、債券等在內(nèi)的金融體系，并且對(duì)于包括房產(chǎn)中介、保險(xiǎn)以及貸款等服務(wù)的金融服務(wù)體系進(jìn)行幫助扶持;其二，支持房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行金融市場(chǎng)的創(chuàng)新，拓寬其融資渠道，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，保證其現(xiàn)金流穩(wěn)定，并且提供一些相應(yīng)的幫助扶持政策。4.3限制國(guó)外投資。為了保障國(guó)家對(duì)于經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的有效控制，促使其科學(xué)發(fā)展，國(guó)家應(yīng)當(dāng)對(duì)國(guó)外的投資進(jìn)行有效的限制，加大國(guó)外投資的監(jiān)管，完善其登記的制度管理，加大查處力度，避免出現(xiàn)投機(jī)現(xiàn)象以及行為。4.4加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的管理能力。首先，應(yīng)當(dāng)加大對(duì)于人才的教育以及培養(yǎng)力度，在高校開設(shè)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的相關(guān)專業(yè)。其次，引進(jìn)國(guó)外的優(yōu)秀人才以及科學(xué)的管理模式，取其精華，棄其糟粕。最后，應(yīng)當(dāng)扶持鼓勵(lì)企業(yè)發(fā)展經(jīng)營(yíng)性物業(yè)。

5結(jié)語(yǔ)

隨著購(gòu)房者理念的理性化以及國(guó)家進(jìn)行宏觀調(diào)控力度的加大，房地產(chǎn)市場(chǎng)之間各企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，其投資建設(shè)應(yīng)當(dāng)跟上市場(chǎng)的發(fā)展腳步，科學(xué)的進(jìn)行投資決策。經(jīng)營(yíng)性物業(yè)因?yàn)榫哂虚L(zhǎng)期盈利的穩(wěn)定性，是投資者進(jìn)行投資的最佳選擇。但是，目前經(jīng)營(yíng)性物業(yè)在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的發(fā)展還面臨著種種考驗(yàn)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)采取科學(xué)有效的方法來(lái)發(fā)展我國(guó)的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，實(shí)現(xiàn)其現(xiàn)金流的穩(wěn)定以及長(zhǎng)期穩(wěn)定的利潤(rùn)收益。

參考文獻(xiàn):

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作者:吳琪 單位:湖北保利投資有限公司