導(dǎo)語(yǔ)：商業(yè)地產(chǎn)資金管理與成本控制分析一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢(xún)客服老師，歡迎參考。

摘要：現(xiàn)階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，資本的優(yōu)化管理成為提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的重要手段。本文對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展背景進(jìn)行闡述，立足于當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)在資金、成本方面的管控現(xiàn)狀，挖掘出多個(gè)方面存在的問(wèn)題，并提出科學(xué)有效的解決對(duì)策，力求企業(yè)通過(guò)在資金規(guī)劃中兼顧成本控制，在成本控制中考慮資金管理，使二者有機(jī)結(jié)合起來(lái)，形成合力服務(wù)于企業(yè)生產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展。

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)資金管理成本控制

過(guò)去幾年，房地產(chǎn)行業(yè)的黃金時(shí)期逐漸逝去，開(kāi)始進(jìn)入到回落過(guò)程，未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)仍然存在著諸多不確定性。商業(yè)地產(chǎn)要想在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中獲得一席發(fā)展之地，需要通過(guò)強(qiáng)化內(nèi)部管理的方式，提高經(jīng)濟(jì)效益。房產(chǎn)行業(yè)具有資金需求大、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)等特點(diǎn)，因此做好資金管理與成本控制顯得十分必要。

1商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展背景

現(xiàn)階段，人們生活水平日漸提升，對(duì)住房問(wèn)題給予高度關(guān)注，房地產(chǎn)問(wèn)題始終是社會(huì)熱點(diǎn)話(huà)題，除了高昂的房?jī)r(jià)之外，還屬于我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支柱型產(chǎn)業(yè)，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有較大的促進(jìn)作用。在政策與市場(chǎng)的雙重影響下，越來(lái)越多的商家進(jìn)軍房地產(chǎn)行業(yè)，使該行業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)變得越發(fā)激烈。2018年，我國(guó)GDP增長(zhǎng)速度相對(duì)放緩，房產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)也更加沉重，對(duì)此，我國(guó)央行實(shí)施房產(chǎn)改革政策，雖然部分一線(xiàn)城市的房產(chǎn)行業(yè)獲得了一絲喘息空間，但由于二三線(xiàn)城市房產(chǎn)占比過(guò)大，房產(chǎn)行業(yè)仍處于疲軟狀態(tài)。相關(guān)專(zhuān)家指出，我國(guó)目前中長(zhǎng)期的剛需人口數(shù)量減少，房產(chǎn)行業(yè)的“黃金時(shí)期”已成為過(guò)去，房產(chǎn)泡沫現(xiàn)象明顯，從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展來(lái)看，房產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)很難持續(xù)擴(kuò)張。在此背景下，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)模式，不斷尋找新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，從內(nèi)部管理出發(fā)，充分認(rèn)識(shí)到資金管理與成本控制的重要性，并使二者的作用充分發(fā)揮，使企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益、競(jìng)爭(zhēng)力得到顯著提升[1]。

2商業(yè)地產(chǎn)資金與成本管控現(xiàn)狀

2.1資金與成本融合意識(shí)淡薄。資金管理立足于融資與使用角度進(jìn)行規(guī)劃，保障企業(yè)資本能夠良好運(yùn)轉(zhuǎn)，有效防止資金鏈斷裂等情況發(fā)生，且最大限度地提高資金利用率；成本控制是對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全過(guò)程中花費(fèi)的成本進(jìn)行監(jiān)控，達(dá)到優(yōu)化生產(chǎn)、節(jié)約成本的目標(biāo)。二者的工作重心有所區(qū)別，在原理、方法上也存在差異。資金管理更偏向資金運(yùn)轉(zhuǎn)情況，利用資金監(jiān)控、規(guī)劃的方式開(kāi)展，而成本管理則更偏向節(jié)約成本，采用全程監(jiān)控、成本規(guī)劃等方式實(shí)施。正因如此，企業(yè)往往會(huì)忽視二者之間的聯(lián)系，即缺乏資金與成本間的融合意識(shí)，使二者被分離開(kāi)來(lái)難以形成合力。在部分房產(chǎn)企業(yè)中，還將二者分別由不同的部門(mén)負(fù)責(zé)管理，使二者融合成為泡影，在實(shí)際工作中很難實(shí)現(xiàn)全局性的規(guī)劃。2.2資金規(guī)劃忽視成本控制。資金管理一般包含投資、融資、資金調(diào)度等工作，資金規(guī)劃的初期需要將籌資、融資以及日常資金流動(dòng)等考慮其中，這對(duì)于商業(yè)房企來(lái)說(shuō)十分重要。在資金規(guī)劃中，企業(yè)通常只停留在資金管理的表面，忽視了與之相關(guān)的成本控制措施，具體如下：一是在籌資決策中單純注重債務(wù)與成本，忽視資產(chǎn)結(jié)構(gòu)產(chǎn)生的成本支出；二是投資決策中將重心放置在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的掌控方面，忽視成本構(gòu)成合理性的評(píng)價(jià)；三是資金調(diào)度規(guī)劃只以運(yùn)營(yíng)是否順利作為衡量標(biāo)準(zhǔn)，沒(méi)有站在全局的角度判斷規(guī)劃的合理性。由于在資金規(guī)劃中忽視成本控制，使規(guī)劃的實(shí)施只能確保資金的良好運(yùn)轉(zhuǎn)，卻很難對(duì)成本控制起到較大作用，甚至還會(huì)產(chǎn)生負(fù)面影響。2.3成本控制過(guò)程忽視資金管理在成本控制中，主要包括成本計(jì)劃編制、計(jì)劃執(zhí)行監(jiān)督、成本差異分析與糾正等。其中，第一項(xiàng)和最后一項(xiàng)十分關(guān)鍵，成本控制可以看成是編制成本計(jì)劃后執(zhí)行，每次計(jì)劃的更新與優(yōu)化都需以成本差異分析為參考。在房企成本控制中，成本計(jì)劃編制的方式眾多，如預(yù)算法、指標(biāo)分解法與定額法等，采用何種方式進(jìn)行制定通常需要綜合多種因素，資金管理方式便是其中之一。但大部分房企均忽視了這一點(diǎn)，導(dǎo)致成本計(jì)劃與資金實(shí)際相脫離，使執(zhí)行道路面臨多重阻礙，也在無(wú)形中使成本差異分析和糾正難度提高[2]。

3商業(yè)地產(chǎn)資金與成本管控的有效措施

3.1提高資金與成本的融合意識(shí)?，F(xiàn)階段，大部分房企針對(duì)資金與成本分別制定了完善的制度，二者的結(jié)合實(shí)際上并不難，但首先要樹(shù)立并提高二者的融合意識(shí)。在企業(yè)內(nèi)部管理中，各項(xiàng)活動(dòng)都是在意識(shí)的指導(dǎo)下進(jìn)行，如管理者有了利潤(rùn)最大化的意識(shí)后才會(huì)采取相應(yīng)的行動(dòng)。同樣的道理，只有管理者樹(shù)立資金與成本的融合意識(shí)，才會(huì)在該意識(shí)的指導(dǎo)下開(kāi)展相應(yīng)活動(dòng)，促使二者發(fā)揮合力，更好地服務(wù)于企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。對(duì)此，相關(guān)部門(mén)人員應(yīng)正確認(rèn)識(shí)二者間的區(qū)別與聯(lián)系，不可片面的混淆，如此可能實(shí)現(xiàn)二者互幫互助，共同進(jìn)步。如若在資金管理時(shí)忽視成本控制，則會(huì)影響成本控制效率的提升；如若成本控制中忽視資金管理，則會(huì)阻礙管理目標(biāo)的達(dá)成，只有二者相互促進(jìn)，才能夠產(chǎn)生協(xié)同效應(yīng)。另外，資金與成本兩個(gè)部門(mén)的負(fù)責(zé)人也應(yīng)建立緊密聯(lián)系，確保溝通渠道暢通，也可以設(shè)置專(zhuān)門(mén)的機(jī)構(gòu)或者小組，為資金與成本管控提供便利的同時(shí)，也促進(jìn)企業(yè)的健康迅猛發(fā)展。3.2資金規(guī)劃與成本控制相結(jié)合。3.2.1資金規(guī)劃兼顧成本。在資金規(guī)劃過(guò)程中，不應(yīng)單純考慮商業(yè)房產(chǎn)的規(guī)劃項(xiàng)目，還應(yīng)考慮到籌資、投資與資金調(diào)度等內(nèi)容，屬于資金管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，這對(duì)于房企來(lái)說(shuō)十分重要。在資金規(guī)劃中，還應(yīng)兼顧成本控制，這對(duì)成本控制目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)具有較大的促進(jìn)作用。從當(dāng)前發(fā)展現(xiàn)狀來(lái)看，房企應(yīng)立足于籌資、融資與資金調(diào)度，并與成本控制相結(jié)合，制定出科學(xué)合理的項(xiàng)目開(kāi)展計(jì)劃。在籌資規(guī)劃方面，包括是資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化與具體籌資方案制定，企業(yè)應(yīng)考慮到籌資成本的多少以及財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)的可能性。為了避免財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，可將資本結(jié)構(gòu)、資產(chǎn)結(jié)構(gòu)相對(duì)應(yīng)，確保長(zhǎng)期資產(chǎn)的短期資金控制在合理范圍。而籌資成本自身便是資本聚集的過(guò)程，屬于成本控制范圍，如若在籌資規(guī)劃中忽視成本，便會(huì)使資產(chǎn)結(jié)構(gòu)發(fā)生改變，進(jìn)而帶來(lái)一系列的成本變化。因此，資金規(guī)劃應(yīng)與項(xiàng)目成本構(gòu)成相結(jié)合，立足于全局角度進(jìn)行分析，使資金調(diào)度能夠與項(xiàng)目成本控制相符合[3]。3.2.2成本控制考慮資金規(guī)劃。在成本控制中，成本計(jì)劃編制與差異分析是關(guān)鍵環(huán)節(jié)，只要在編制與優(yōu)化過(guò)程中將資金規(guī)劃考慮其中，才能夠打破資金管理的阻礙作用，使二者之間相互協(xié)調(diào)，發(fā)揮合力服務(wù)于企業(yè)發(fā)展。具體措施為：在成本計(jì)劃編制中，首先要明確企業(yè)資源的日后去向與來(lái)源，預(yù)測(cè)出資金緊張期，對(duì)不同時(shí)期內(nèi)資金狀況對(duì)控制方案實(shí)施產(chǎn)生的不同作用；其次按照資金現(xiàn)狀采取合適的成本編制方法；最后，當(dāng)成本編制完畢后，還應(yīng)根據(jù)資金管理計(jì)劃對(duì)局部進(jìn)行修正，盡可能地減少實(shí)施中存在的障礙。3.3實(shí)施最低營(yíng)運(yùn)資金管理模式?？v觀我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展史，很容易看出最受影響的因素便是資金鏈，大部分放地上的營(yíng)運(yùn)資金來(lái)源于銀行貸款、施工墊資、業(yè)主預(yù)付款等，資金鏈不夠穩(wěn)固。在房?jī)r(jià)飛速上漲的背景下，由于許多潛在消費(fèi)者持幣觀望、政策緊縮、施工現(xiàn)金流緊張等因素影響，很容易增加企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，一旦企業(yè)無(wú)法及時(shí)填補(bǔ)財(cái)務(wù)缺口，便會(huì)導(dǎo)致資金鏈斷裂。通常情況下，為了強(qiáng)化營(yíng)運(yùn)資金管理效率，房企管理者一般會(huì)采取以下措施：提高投資決策科學(xué)性，確保項(xiàng)目可行性，拓展融資渠道，加強(qiáng)營(yíng)運(yùn)資金管理力度，這些均屬于基本工作。為了獲得更加顯著的實(shí)施效果，還應(yīng)在此基礎(chǔ)上實(shí)施最低營(yíng)運(yùn)資金管理模式。在盈利能力方面，與固定資產(chǎn)相比，流動(dòng)資產(chǎn)的盈利能力較低，為企業(yè)帶來(lái)的直接經(jīng)濟(jì)利益較少。在實(shí)際經(jīng)營(yíng)中，流動(dòng)資產(chǎn)不可或缺，但卻無(wú)法為企業(yè)帶來(lái)豐厚的收益，因此在總資金結(jié)構(gòu)中占比越少，固定資產(chǎn)的占比越大，盈利能力便越強(qiáng)。在具體實(shí)施中，最低營(yíng)運(yùn)資金管理下應(yīng)盡量減少流動(dòng)資金數(shù)量，使其在總營(yíng)業(yè)中的占比盡可能減小，力求以最小的流動(dòng)資產(chǎn)獲取最多的企業(yè)利潤(rùn)。在該模式實(shí)施中，還應(yīng)不斷挖掘企業(yè)的潛力，為該模式的發(fā)展?fàn)I造良好的條件，具體措施如下。(1)提高生產(chǎn)設(shè)備，改善生產(chǎn)條件，節(jié)約項(xiàng)目生產(chǎn)時(shí)間，加速營(yíng)運(yùn)資源的周轉(zhuǎn)速度。(2)加強(qiáng)營(yíng)運(yùn)資金管理與激勵(lì)機(jī)制，強(qiáng)化內(nèi)審監(jiān)督的力度與效率。(3)房企管理者應(yīng)對(duì)商品房建設(shè)與銷(xiāo)售情況進(jìn)行分析，明確營(yíng)運(yùn)資產(chǎn)的數(shù)量，提高銷(xiāo)售效率。當(dāng)房產(chǎn)市場(chǎng)處于旺季時(shí)，企業(yè)應(yīng)適當(dāng)增加投入的資金數(shù)量，當(dāng)市場(chǎng)處于淡季時(shí)，由于商業(yè)房產(chǎn)的銷(xiāo)售量減少，可適當(dāng)降低流動(dòng)資產(chǎn)數(shù)量；還可以通過(guò)開(kāi)展促銷(xiāo)活動(dòng)的方式提高銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，減少庫(kù)存與營(yíng)運(yùn)成本。3.4實(shí)施目標(biāo)管理，節(jié)省分項(xiàng)目成本。在商業(yè)房產(chǎn)建設(shè)與開(kāi)發(fā)中，目標(biāo)管理模式得到廣泛應(yīng)用，為了滿(mǎn)足新時(shí)期的新需求，還應(yīng)對(duì)其進(jìn)行完善和優(yōu)化，其中最為重要的便是節(jié)省分項(xiàng)目成本，具體措施如下。(1)制定科學(xué)的分項(xiàng)目成本標(biāo)的，將各項(xiàng)內(nèi)容落實(shí)到各班組、各部門(mén)、個(gè)人。由項(xiàng)目經(jīng)理對(duì)成本費(fèi)用進(jìn)行及時(shí)的分析，使各項(xiàng)管理工作能夠分項(xiàng)目的開(kāi)展，不但要完善工作責(zé)任，還應(yīng)落實(shí)成本責(zé)任。在管理檢查過(guò)程中，應(yīng)堅(jiān)持全面化、具體化的原則，一旦發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，應(yīng)立即采取行之有效的解決對(duì)策。施工部門(mén)在確保工程質(zhì)量、工期的前提下，還應(yīng)積極引入先進(jìn)技術(shù)節(jié)約成本投入；控制部門(mén)需要強(qiáng)化合同預(yù)算，嚴(yán)格控制工程進(jìn)度，做好進(jìn)度匯報(bào)與催款工作；財(cái)務(wù)部分應(yīng)根據(jù)收支情況，對(duì)資金合理配置，并靈活運(yùn)用合法的避稅手段[4]。(2)在房產(chǎn)項(xiàng)目施工中，應(yīng)控制好機(jī)械、人工、材料等成本投入。對(duì)此，根據(jù)房產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)際情況確定工人數(shù)量，并控制非生產(chǎn)人員數(shù)量；完善各項(xiàng)勞動(dòng)制度，杜絕出現(xiàn)偷懶懈怠、資源浪費(fèi)等情況；實(shí)施科學(xué)的獎(jiǎng)懲制度，提高員工的工作熱情；強(qiáng)化崗位技能培訓(xùn)，提高施工質(zhì)量與效率；根據(jù)實(shí)際工程所需，投入適量的機(jī)械設(shè)備，重視設(shè)備維護(hù)與保養(yǎng)，提高利用率；在材料采購(gòu)方面，應(yīng)完善監(jiān)管制度，條件允許的企業(yè)還可實(shí)施材料設(shè)備招標(biāo)。對(duì)于項(xiàng)目經(jīng)理部門(mén)來(lái)說(shuō)，應(yīng)完善材料進(jìn)場(chǎng)驗(yàn)收、合理存儲(chǔ)材料、限額領(lǐng)料、運(yùn)輸管理等各項(xiàng)制度，盡可能地減少浪費(fèi)，制定并落實(shí)相應(yīng)的材料節(jié)約措施，合理使用各項(xiàng)材料，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目成本的有效控制。

4結(jié)語(yǔ)

綜上所述，房產(chǎn)企業(yè)作為資金密集型企業(yè)，開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)、資金需求量較大，資金與成本的管控作用被突顯出來(lái)，對(duì)企業(yè)發(fā)展具有重要意義?，F(xiàn)階段，房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)逐漸放緩，企業(yè)更應(yīng)提高資金與成本管控結(jié)合的意識(shí)，采取多樣化措施，發(fā)揮二者合力，促使企業(yè)實(shí)現(xiàn)更大的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

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作者:趙鵬 單位:榮盛康旅投資有限公司