導(dǎo)語(yǔ)：房地產(chǎn)法制建設(shè)論文一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

一、我國(guó)房地產(chǎn)金融安全亟待法治化

我認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)化包括兩個(gè)方面，一是供給的市場(chǎng)化，二是需求的市場(chǎng)化，只有這兩個(gè)方面都市場(chǎng)化了，才是真正的市場(chǎng)化。按現(xiàn)狀，我國(guó)的房地產(chǎn)在需求面上表現(xiàn)為過(guò)度市場(chǎng)化，房地產(chǎn)的供給并沒(méi)有實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化，商品房沒(méi)有任何替代品，因而定價(jià)權(quán)當(dāng)然掌控在供給者手中。由此，導(dǎo)致了高房?jī)r(jià)?；蛘哒f(shuō)，是房地產(chǎn)業(yè)供給的壟斷和需求的過(guò)度市場(chǎng)化引發(fā)了房地產(chǎn)泡沫。我國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)已成為暴利產(chǎn)業(yè)和泡沫產(chǎn)業(yè)，嚴(yán)重危害著實(shí)體經(jīng)濟(jì)安全，將可能導(dǎo)致金融危機(jī)的局部性或全局性爆發(fā)。因此，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的法治化，建設(shè)房地產(chǎn)業(yè)的基本制度、配套制度、監(jiān)管制度和與之相適應(yīng)的財(cái)稅制度已成為我國(guó)建設(shè)健康的實(shí)體經(jīng)濟(jì)、應(yīng)對(duì)金融危機(jī)的緊迫需要。經(jīng)濟(jì)學(xué)家吳敬璉說(shuō)：“發(fā)生金融危機(jī)不是幻象，而是現(xiàn)實(shí)危險(xiǎn)?！狈康禺a(chǎn)業(yè)與銀行的密切關(guān)系主要是由房地產(chǎn)業(yè)投入大、價(jià)值高的特點(diǎn)決定的。有關(guān)資料顯示，房地產(chǎn)項(xiàng)目中來(lái)自于銀行的資金高達(dá)六成。因此，在政府的干預(yù)下，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在一段時(shí)期內(nèi)進(jìn)行了調(diào)整。若不作出調(diào)整，既有可能阻礙產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級(jí)和國(guó)內(nèi)消費(fèi)市場(chǎng)的解放，又會(huì)為金融危機(jī)埋下禍根。為長(zhǎng)效管控起見(jiàn)，我國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域金融安全亟待法治化。

二、我國(guó)房地產(chǎn)法律體系存在的問(wèn)題及可資借鑒之處

（一）我國(guó)目前房地產(chǎn)法律體系存在三大問(wèn)題

我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)法律成單行法律法規(guī)有《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》等，也有散見(jiàn)于《民法通則》、《中華人民共和國(guó)合同法》中的若干條款，從總體上看較為零散，尚未形成一個(gè)完整的體系。

1.國(guó)家權(quán)力與房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人權(quán)利不匹配?，F(xiàn)行房地產(chǎn)管理存在著濃重的行政特色。國(guó)家既是土地所有者，又是社會(huì)管理機(jī)構(gòu)，行政部門(mén)制定房地產(chǎn)方面的法律法規(guī)，往往從管理者的角度對(duì)有關(guān)的權(quán)利進(jìn)行規(guī)范，即行政權(quán)力與民事權(quán)利不分，造成國(guó)家權(quán)力超出應(yīng)有限度，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人的權(quán)利極度萎縮。

2.房地產(chǎn)立法內(nèi)容不全面。目前，我國(guó)房地產(chǎn)法律體系缺少“相互配合、相互協(xié)調(diào)”的相關(guān)法律法規(guī)。房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)的產(chǎn)業(yè)，門(mén)類(lèi)眾多，范圍廣泛，非常需要大量“相互配合、相互協(xié)調(diào)”的法律、法規(guī)和規(guī)章來(lái)加以規(guī)范，房地產(chǎn)立法內(nèi)容的不全面會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)規(guī)制的不完善。

3.房地產(chǎn)立法相對(duì)滯后。立法部門(mén)往往根據(jù)“房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)需要和經(jīng)驗(yàn)總結(jié)”形成法律制度，導(dǎo)致法律規(guī)定不恰當(dāng)、法律表達(dá)不嚴(yán)謹(jǐn)，法律作用難發(fā)揮。從內(nèi)容上看，房地產(chǎn)法律條文比較簡(jiǎn)單，缺乏可直接操作的規(guī)范。國(guó)家政策時(shí)常起著法的作用，降低了法制適用的效力。

（二）英美國(guó)家、我國(guó)香港地區(qū)房地產(chǎn)法律體系可借鑒的地方

英美國(guó)家和香港特別行政區(qū)已經(jīng)形成一整套較為完備的房地產(chǎn)法律體系，可供我國(guó)借鑒。英國(guó)是較早制定住房法規(guī)的國(guó)家，有關(guān)房地產(chǎn)交易的法律、法規(guī)、條令最常見(jiàn)的有50多種。英國(guó)還建立了先審查后開(kāi)發(fā)的土地許可制度，土地開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)交易明顯受城市規(guī)劃的約束和指導(dǎo)，非常重視環(huán)境保護(hù)和土地的有效利用，房地產(chǎn)交易若違反城市規(guī)劃法，將被視為無(wú)效。美國(guó)憲法規(guī)定，使用土地必須給予土地所有者必要的補(bǔ)償。美國(guó)房地產(chǎn)交易法規(guī)幾乎涉及有關(guān)土地、房產(chǎn)、金融等所有方面。美國(guó)法律要求必須保持土地在科學(xué)、歷史、生態(tài)、環(huán)境、水資源、風(fēng)景等方面的價(jià)值和質(zhì)量。違反法律規(guī)定利用、占有、開(kāi)發(fā)公有土地，破壞公有土地的環(huán)境質(zhì)量，將受到處罰。我國(guó)香港特別行政區(qū)房地產(chǎn)法律體系，包括房地產(chǎn)權(quán)歸屬的規(guī)定、城市規(guī)劃和建筑物方面的技術(shù)立法，以及房地產(chǎn)管理和房地產(chǎn)司法審裁等各方面的法律。從土地開(kāi)發(fā)到建筑工程，乃至房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理、房地產(chǎn)爭(zhēng)議的解決等，都有章可循，有法可依，比

較系統(tǒng)、完善。歸納起來(lái)，英美國(guó)家和我國(guó)香港地區(qū)的房地產(chǎn)法律體系有如下可借鑒的地方。1.要有可持續(xù)發(fā)展思想。房地產(chǎn)法律體系注重生態(tài)環(huán)境保護(hù)，注重國(guó)家利益和個(gè)人利益關(guān)系，注重人與自然的和諧關(guān)系，注重加強(qiáng)房地產(chǎn)建設(shè)與城市規(guī)劃、區(qū)域規(guī)劃、環(huán)境保護(hù)之間的配合。

2.改變立法思維模式。房地產(chǎn)法律體系要以保護(hù)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人的權(quán)利為主，改變以行政部門(mén)為主的管理模式。

3.注重房地產(chǎn)法與其他法規(guī)的協(xié)調(diào)和配合。房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、租賃、抵押、轉(zhuǎn)讓、使用時(shí)，必須遵循原則性規(guī)定和一般法律制度，房地產(chǎn)的立法還應(yīng)考慮其他法律的制約因素。

三、加快我國(guó)房地產(chǎn)法制建設(shè)步伐

近年來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，但相應(yīng)的房地產(chǎn)法律體系尚不健全，整治房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序、健全房地產(chǎn)法律體系是立法部門(mén)應(yīng)該重視的一項(xiàng)重要工作，只有通過(guò)制度改革和建設(shè)，才能使其走向法治化的發(fā)展軌道。

（一）相關(guān)制度的建設(shè)

1.基本制度。公民的居住選擇權(quán)應(yīng)得到法律的尊重和維護(hù)；公民購(gòu)買(mǎi)住房應(yīng)享有消費(fèi)者的一切權(quán)利；政府提供適量保障性住房；征收住房轉(zhuǎn)讓所得稅等。

2.公示制度。出臺(tái)公務(wù)員(包括其他公職人員)財(cái)產(chǎn)申報(bào)和公示制度。

3.稅制制度。健全中央和地方財(cái)力與事權(quán)相匹配的體制。完善省以下財(cái)政體制，增強(qiáng)基層政府提供公共服務(wù)的能力。

（二）相關(guān)法律的建設(shè)

1.加強(qiáng)對(duì)公民居住權(quán)的保護(hù)力度。我國(guó)現(xiàn)行《憲法》沒(méi)有明確規(guī)定居住權(quán)的內(nèi)容，有關(guān)民事法律規(guī)范在公民居住權(quán)保護(hù)方面存在著缺陷，導(dǎo)致現(xiàn)實(shí)生活中人們的居住權(quán)無(wú)法得到公平的保護(hù)。應(yīng)在憲法層面明確保護(hù)公民的居住權(quán)，使居住權(quán)不再被定位為純粹的私權(quán)，應(yīng)將居住權(quán)“社會(huì)化”或“公益化”。

2.完善和制定可操作法規(guī)。近些年我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有了質(zhì)的飛躍，社會(huì)結(jié)構(gòu)日益呈現(xiàn)出多元化色彩，使得房地產(chǎn)法律關(guān)系日益復(fù)雜，這就要求房地產(chǎn)行業(yè)的法律調(diào)整手段更加精細(xì)化、專(zhuān)業(yè)化，注重調(diào)控的有效性。因此，完善現(xiàn)有相關(guān)法規(guī)及相關(guān)稅法，增加法律對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)的針對(duì)性和可操作性，顯得十分迫切。

3．健全房地產(chǎn)法律體系。房地產(chǎn)行業(yè)作為一個(gè)完整的行業(yè)體系，理應(yīng)擁有健全完善的房地產(chǎn)法律體系。而目前房地產(chǎn)行業(yè)遠(yuǎn)未建立起完善的法律體系，長(zhǎng)期以來(lái)一直依賴(lài)《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》等僅有的幾部法規(guī)發(fā)揮作用。而《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》和相關(guān)稅法等有關(guān)法律在我國(guó)法治環(huán)境中屬于綜合性的法律規(guī)范，因而對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)制作用相對(duì)較弱。就目前狀況而言，可先行制定一部專(zhuān)門(mén)的《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)監(jiān)管法》，該法規(guī)不僅要監(jiān)管市場(chǎng)違規(guī)行為，還要監(jiān)管監(jiān)管部門(mén)及監(jiān)管人的監(jiān)管行為。

作者:郁鴻元單位:上海市發(fā)展改革委員會(huì)