導(dǎo)語：住宅風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目建設(shè)論文一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

1問題的提出

本文針對(duì)目前商品住宅建設(shè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)現(xiàn)狀，探索建立一個(gè)評(píng)價(jià)住宅建設(shè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的指標(biāo)體系，并使用該指標(biāo)體系進(jìn)行某一地區(qū)的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)。項(xiàng)目建設(shè)方能夠使用該指標(biāo)體系評(píng)價(jià)方法，快速地獲取獲取投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)信息，選擇自身所能夠承受的風(fēng)險(xiǎn)水平項(xiàng)目。該結(jié)論還能夠?yàn)榛怙L(fēng)險(xiǎn)提供一些建議措施，指導(dǎo)項(xiàng)目建設(shè)方的項(xiàng)目建設(shè)行為，服務(wù)住宅項(xiàng)目建設(shè)行業(yè)的發(fā)展。目前國內(nèi)對(duì)住宅項(xiàng)目建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)的指標(biāo)還未形成系統(tǒng)的理論和認(rèn)識(shí)，建立科學(xué)合理的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，并通過該體系有效評(píng)估項(xiàng)目建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)具有重大現(xiàn)實(shí)意義。BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)是神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)模型中最經(jīng)典成熟的一種模型，它能通過良好的自學(xué)習(xí)能力完成網(wǎng)絡(luò)參數(shù)的訓(xùn)練，并通過訓(xùn)練好的網(wǎng)絡(luò)參數(shù)反饋評(píng)估指標(biāo)，是一種優(yōu)異的非線性映射。本文主要采用BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)模型確定項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)水平，再通過專家打分法計(jì)算出項(xiàng)目具體風(fēng)險(xiǎn)值，給出各個(gè)風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)的風(fēng)險(xiǎn)貢獻(xiàn)。

2商品住宅建設(shè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)體系的建立

建立商品住宅建設(shè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)體系是進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)的第一步。風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系可以反映出項(xiàng)目建設(shè)的風(fēng)險(xiǎn)受哪些因素的影響，通過對(duì)這些因素的評(píng)估來反映出項(xiàng)目整個(gè)的風(fēng)險(xiǎn)值，是對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行定性分析和定量測算的基礎(chǔ)。商品住宅項(xiàng)目有著不同于其它項(xiàng)目的獨(dú)特風(fēng)險(xiǎn)，有國內(nèi)城鎮(zhèn)化進(jìn)程剛性住房需求的支撐，同時(shí)又受城市規(guī)劃和區(qū)域發(fā)展目標(biāo)和交通、環(huán)境等因素的制約。完備性和致密性是對(duì)建立風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)體系的基本要求。住宅建設(shè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)體系應(yīng)該涵蓋此類項(xiàng)目全壽命周期的全過程，在從前期可行性研究到項(xiàng)目策劃，再到獲取土地使用權(quán)，直至項(xiàng)目建設(shè)、預(yù)售、交房、物業(yè)服務(wù)的整個(gè)過程中考慮其可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)因素，將其提取出來。做到了以上這一點(diǎn)，我們就實(shí)現(xiàn)了風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)體系的完備性。但在保證風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)體系的完備性的同時(shí)，還要保證風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)體系的致密性。致密性是指風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)體系各個(gè)指標(biāo)之間的互不包含性，各指標(biāo)之間無交集，避免風(fēng)險(xiǎn)因素的重復(fù)。在保證完備性和致密性的同時(shí)，根據(jù)構(gòu)件模型和數(shù)據(jù)處理的需要，我們還要堅(jiān)持一下原則。指標(biāo)要真實(shí)可靠，否則就不能反映出實(shí)際情況且無法完成BP網(wǎng)絡(luò)模型預(yù)知的訓(xùn)練。指標(biāo)要能夠靈敏反映出各因素對(duì)風(fēng)險(xiǎn)值得影響。指標(biāo)建立還要考慮數(shù)據(jù)獲取的可行性，一些指標(biāo)是定性的指標(biāo)，很難把它轉(zhuǎn)化成定量數(shù)據(jù)，這樣的指標(biāo)也失去了評(píng)價(jià)的意義。同時(shí)還要保證指標(biāo)的系統(tǒng)性、前瞻性、始源性、可比性。在以上原則指導(dǎo)下，在目前我國政治穩(wěn)定，國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)保持穩(wěn)定較快發(fā)展的大背景下，結(jié)合住宅項(xiàng)目建設(shè)自身特點(diǎn)，去除不會(huì)發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)因素，構(gòu)建商品住宅建設(shè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)體系。商品住宅建設(shè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)由大到小可以分為:宏觀環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)、房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、住宅項(xiàng)目施工建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)。宏觀環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)包括:住房制度變化風(fēng)險(xiǎn)、金融市場風(fēng)險(xiǎn)、能源環(huán)保政策變化風(fēng)險(xiǎn)、城市規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)包括:市場供求風(fēng)險(xiǎn)、投資變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、同行競爭風(fēng)險(xiǎn)、建材價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)。住宅開發(fā)項(xiàng)目自身風(fēng)險(xiǎn)包括:開發(fā)項(xiàng)目策劃風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目合同風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目管理風(fēng)險(xiǎn)。

3BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)模型的構(gòu)建

在以上商品住宅建設(shè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)體系的基礎(chǔ)上，建立十二個(gè)輸入指標(biāo)的BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)模型，通過網(wǎng)絡(luò)的自學(xué)習(xí)能力，訓(xùn)練成熟的網(wǎng)絡(luò)參數(shù)。完成BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)閾值訓(xùn)練之后，就可以運(yùn)用該網(wǎng)絡(luò)模型對(duì)特定區(qū)域的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估。BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)模型輸出的是一個(gè)定性的風(fēng)險(xiǎn)值，在BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)輸出風(fēng)險(xiǎn)值的基礎(chǔ)上，運(yùn)用專家打分法加權(quán)處理各個(gè)風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)的數(shù)據(jù)，可以得到具體的風(fēng)險(xiǎn)值和各個(gè)指標(biāo)的風(fēng)險(xiǎn)貢獻(xiàn)。BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)是一種按誤差逆向傳播算法訓(xùn)練的多層前饋網(wǎng)絡(luò)，是目前應(yīng)用最廣泛的神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)模型之一。BP網(wǎng)絡(luò)能學(xué)習(xí)和存貯大量的輸入－輸出模式映射關(guān)系，而無需事前揭示描述這種映射關(guān)系的數(shù)學(xué)方程。它的學(xué)習(xí)規(guī)則是使用最速下降法，通過反向傳播來不斷調(diào)整網(wǎng)絡(luò)的權(quán)值和閾值，使網(wǎng)絡(luò)的誤差平方和最小。BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)模型拓?fù)浣Y(jié)構(gòu)包括輸入層、隱含層和輸出層。根據(jù)確定的商品住宅建設(shè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)體系的風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)數(shù)，把BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的輸入層單元數(shù)設(shè)計(jì)為12層，對(duì)應(yīng)12個(gè)風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)，采用專家打分法把12個(gè)指標(biāo)定量化。根據(jù)BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)隱含層的特性，隨著層數(shù)增多，誤差向后傳播的過程計(jì)算會(huì)越來越復(fù)雜，導(dǎo)致網(wǎng)絡(luò)訓(xùn)練時(shí)間急劇增加，且隱含層的增加，還會(huì)導(dǎo)致局部最小誤差增加。所以把BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)隱含層的單元數(shù)設(shè)計(jì)為3個(gè)。評(píng)價(jià)風(fēng)險(xiǎn)大小只需一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)值即可，輸出層單元數(shù)設(shè)計(jì)為1個(gè)。綜上所述，本文建立的BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)為12－3－1型的神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)。

4實(shí)證研究

根據(jù)建立的BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)，設(shè)計(jì)輸入輸出值。輸入值設(shè)計(jì)區(qū)間0～1，輸出值區(qū)間也為0～1，值越大代表風(fēng)險(xiǎn)越大。規(guī)定輸出值落在0～0.2區(qū)間的代表風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)為低，輸出值落在0.2～0.4區(qū)間的代表風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)為較低，輸出值落0.4～0.6區(qū)間的代表風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)為一般，輸出值落0.6～0.8區(qū)間的代表風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)為較高、輸出值落0.8～1區(qū)間的代表風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)為高。十二個(gè)風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)作為輸入值，建立8個(gè)訓(xùn)練樣本，在MAT-LAB7.0對(duì)BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行訓(xùn)練。建立的8各訓(xùn)練樣本要求有很高的準(zhǔn)確性和代表性。不準(zhǔn)確、沒有代表性的樣本會(huì)導(dǎo)致網(wǎng)絡(luò)的失真。本文樣本來源于哈爾濱市不同區(qū)域、不同住宅層次、不同住宅類型的8個(gè)住宅項(xiàng)目，要求被調(diào)查者是哈爾濱市有代表性的住宅項(xiàng)目相關(guān)企業(yè)及事業(yè)單位的工作人員，對(duì)本市的住宅項(xiàng)目有著全面的了解，可以保證數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性。為了保證了數(shù)據(jù)的真實(shí)性和時(shí)效性，本文選擇的哈爾濱市8個(gè)樓盤截止到2012年底都已全部售完。將8個(gè)訓(xùn)練樣本輸入MATLAB7.0中進(jìn)行閾值訓(xùn)練，然后對(duì)訓(xùn)練輸出值與專家打分值進(jìn)行比較，模型的輸出值已經(jīng)很接近打分值。在BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)閾值的訓(xùn)練逼近圖中，訓(xùn)練后誤差達(dá)到2.14096e－007，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出目標(biāo)要求值1e－005，表明閾值訓(xùn)練成功，本BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)已經(jīng)成熟，可以使用該網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測了。利用訓(xùn)練成功的BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)，輸入2013年初哈爾濱市整體商品住宅項(xiàng)目建設(shè)項(xiàng)目的資料，進(jìn)行評(píng)價(jià)。根據(jù)模型在MATLAB7.0進(jìn)行運(yùn)算，該市2012年初的住宅建設(shè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)值為0.4696，落在0.4～0.6區(qū)間，風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)為一般。運(yùn)用專家調(diào)查法對(duì)各風(fēng)險(xiǎn)因素及輸出風(fēng)險(xiǎn)值進(jìn)行評(píng)估，經(jīng)過數(shù)據(jù)加權(quán)處理后的風(fēng)險(xiǎn)值為0.0674，各個(gè)風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)的風(fēng)險(xiǎn)貢獻(xiàn)分別為0.1084、0.0429、0.0613、0.1640、0.0877、0.0440、0.1642、0.0039、0.1373、0.0130、0.1044、0.0689。

5結(jié)語

在12個(gè)風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)中，投資變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、金融市場風(fēng)險(xiǎn)最大，分別為0.1642、0.1640。目前我國住宅建設(shè)項(xiàng)目一般自有資金投入在30%左右，大部分依靠銀行貸款，一旦銷售不暢將嚴(yán)重影響項(xiàng)目的投資變現(xiàn)，很多項(xiàng)目開盤搞活動(dòng)有優(yōu)惠也是這個(gè)道理，建設(shè)方希望盡快回籠資金。另一方面，住宅建設(shè)與金融風(fēng)險(xiǎn)密切相關(guān)，世界金融危機(jī)會(huì)嚴(yán)重影響此類項(xiàng)目的建設(shè)。項(xiàng)目策劃風(fēng)險(xiǎn)、住房制度風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)為第二檔風(fēng)險(xiǎn)，貢獻(xiàn)分別為0.1373、0.1084、0.1044。住宅建設(shè)市場受國家宏觀調(diào)控影響較大，國家保障房計(jì)劃的開啟及保障房項(xiàng)目的陸續(xù)入市也對(duì)商品住宅項(xiàng)目產(chǎn)生較大影響。此外，項(xiàng)目銷售策劃和營銷會(huì)對(duì)潛在購買者產(chǎn)生較大的影響，左右項(xiàng)目的銷售目標(biāo)。其余指標(biāo)都屬于第三檔風(fēng)險(xiǎn)，城鎮(zhèn)化是我國發(fā)展的大趨勢，而且目前城市中年輕人自住購房的剛性需求和中老年人的改善性需求不減，這些都導(dǎo)致了住宅建設(shè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的總體平穩(wěn)性。經(jīng)過以上分析，總體上來說，該模型的評(píng)價(jià)結(jié)果與哈爾濱市住宅項(xiàng)目建設(shè)的具體情況相吻合，說明該風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系和評(píng)價(jià)模型是有效的，能夠較為準(zhǔn)確的評(píng)價(jià)出具體地區(qū)特定時(shí)間的風(fēng)險(xiǎn)值，可以作為建設(shè)方的決策參考。

作者：于秉坤工作單位：黑龍江農(nóng)墾建工有限公司