導(dǎo)語(yǔ)：論司法實(shí)務(wù)中房屋按揭的法律問(wèn)題一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

摘要：目前我國(guó)絕大多城市銀行相繼開(kāi)展了商品房按揭業(yè)務(wù)，但在我國(guó)目前任何一個(gè)全國(guó)性適用的規(guī)范性法律文件中均沒(méi)有出現(xiàn)“按揭”這兩個(gè)字，導(dǎo)致了在解決按揭糾紛時(shí)沒(méi)有法律可遵循。筆者認(rèn)為，要解決這一問(wèn)題，關(guān)鍵在于理清商品房按揭法律關(guān)系。本文從商品房按揭法律關(guān)系的主體、客體和內(nèi)容三個(gè)方面進(jìn)行認(rèn)真細(xì)致的分析，以期對(duì)當(dāng)下中國(guó)的商品房按揭相關(guān)問(wèn)題有所助益。

關(guān)鍵詞：按揭貸款擔(dān)保抵押貸款

一、按揭的詞源

按揭一詞來(lái)自香港，是香港人對(duì)于英美法上一種物的擔(dān)保方式“mortgage”的翻譯。英文mortgage由詞根mort和gage復(fù)合而成。其中，mort來(lái)源于拉丁語(yǔ)mortum，其意義為“永久，永遠(yuǎn)”,gage原義為“質(zhì)押，擔(dān)保”。二者合在一起，便具有“永久質(zhì)、死擔(dān)保、死質(zhì)”的含義。[1]

對(duì)于mortgage在我國(guó)的法律文獻(xiàn)中，一般將其譯為“抵押”。[2]在我國(guó)香港則將其譯為“按揭”。[3]有學(xué)者認(rèn)為:在中國(guó)古代，“按”有押的意義，從字而上來(lái)看，按與押都有“壓住不動(dòng)”的含義，即將一定的物從其他物中分離出來(lái)，專門(mén)為特定的債權(quán)擔(dān)保，但“按”的這一意義主要在客家人中使用。“揭”實(shí)際上是mortgage一詞的后半部分gage的音譯，故將mortgage譯為按揭。[4]

依英美法學(xué)者見(jiàn)解，近代法上的mortgage從其木意來(lái)說(shuō)，是指為擔(dān)保債務(wù)人債務(wù)的履行，由債務(wù)人將一定的財(cái)產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移與債權(quán)人，債權(quán)人在債務(wù)人不履行義務(wù)時(shí)，可以取得擔(dān)保財(cái)產(chǎn)的絕對(duì)的所有權(quán)。在英國(guó)論述mortgage最權(quán)威的著作是《菲舍爾和萊特伍德的按揭法》(FisherandLightwoodsLawofMortgage)，該書(shū)認(rèn)為，”mortgage是一種由合同創(chuàng)設(shè)的擔(dān)保形式，它授予可以在履行附息或不附息支付一定款項(xiàng)的合同條件或履行其他條件下解除的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)都可以設(shè)定mortgage。"[5]可見(jiàn)，就法律構(gòu)成而言，原本意義上的mortgage應(yīng)同時(shí)具備三個(gè)要素：第一，特定財(cái)產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移；第二，在債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人可以確定的取得所有權(quán)；第三，債務(wù)人享有通過(guò)履行債務(wù)而贖回?fù)?dān)保物的權(quán)利，同時(shí)債權(quán)人負(fù)有交還財(cái)產(chǎn)的義務(wù)。因此，從其本意觀之，mortgage是一種債務(wù)人通過(guò)將特定財(cái)產(chǎn)權(quán)讓渡與債權(quán)人的形式實(shí)現(xiàn)擔(dān)保債權(quán)的目的的物的擔(dān)保方式，權(quán)利轉(zhuǎn)移是其最基本的規(guī)定。

二、“按揭”在中國(guó)的發(fā)展及相關(guān)的法律依據(jù)

按揭制度源于英國(guó)，但是尋求其在我國(guó)的發(fā)展，是20世紀(jì)90年代初傳入我國(guó)的。在此之前，我國(guó)只有房地產(chǎn)抵押貸款的概念，以在建甚至未建的預(yù)售商品房作為取得貸款的擔(dān)保物是隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)興而逐漸為立法者所接受的。在我國(guó)傳統(tǒng)的民法理論中，一般認(rèn)為，房地產(chǎn)抵押的標(biāo)的物是現(xiàn)實(shí)存在的土地及其地上建筑物或定著物，尚未建造的或未建成的房屋不能成為抵押物。

1988年4月2日頒行的《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國(guó)民法通則>若干問(wèn)題的意見(jiàn)(試行)》第113條規(guī)定:“以自己不享有所有權(quán)或經(jīng)營(yíng)管理權(quán)的財(cái)產(chǎn)作抵押物的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定抵押無(wú)效”，從而在法律上明文否定了預(yù)售商品房作為抵押擔(dān)保物。

建設(shè)部于*年6月1日頒布施行了《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》，該辦法首次明確規(guī)定了預(yù)購(gòu)商品房可以設(shè)定抵押，而且還對(duì)預(yù)購(gòu)商品房抵押的設(shè)立、登記等事項(xiàng)作出了具體的規(guī)定。

*年5月9日施行的《中國(guó)人民銀行個(gè)人住房貸款管理辦法》是目前銀行操作期房按揭貸款的基本依據(jù)。該辦法雖然規(guī)定了有關(guān)按揭貸款的管理辦法，但對(duì)按揭貸款當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)規(guī)定不具體，僅僅是從銀行辦理貸款的角度進(jìn)行了規(guī)定。

*年12月13日施行的《最高人民法院關(guān)于適用(中華人民共和國(guó)擔(dān)保法>若干問(wèn)題的解釋》對(duì)抵押、質(zhì)押等也作出了相關(guān)規(guī)定。

*年6月1日施行的《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》其中也有涉及按揭的相關(guān)規(guī)定。

然而，令人驚訝的是，盡管上述法律、法規(guī)、規(guī)章、司法解釋是處理涉及按揭糾紛的法律依據(jù)，但在我國(guó)目前任何一個(gè)全國(guó)性適用的規(guī)范性法律文件中均沒(méi)有出現(xiàn)“按揭”這兩個(gè)字。這個(gè)現(xiàn)象，在一定程度上也揭示出我國(guó)立法機(jī)關(guān)、司法機(jī)關(guān)及有關(guān)行政機(jī)關(guān)對(duì)“按揭”的認(rèn)識(shí)尚未達(dá)成一致，表明了現(xiàn)行法律對(duì)商品房按揭的法律定性尚無(wú)明確的規(guī)定。但是，實(shí)踐早已超越立法的步伐---自上個(gè)世紀(jì)90年代我國(guó)銀行推出按揭業(yè)務(wù)以來(lái)，“按揭”這個(gè)詞已被越來(lái)越多的人聽(tīng)到、看到、談到，也越來(lái)越頻繁的出現(xiàn)在各種新聞媒體中。時(shí)至今日，作為一種融資購(gòu)樓方式，按揭越來(lái)越廣泛地為我國(guó)各地所接受并備受推崇，已成為商品房買(mǎi)賣(mài)的一種主要方式。

三、我國(guó)按揭的種類

自上個(gè)世紀(jì)90年代初期商品房按揭在中國(guó)南方出現(xiàn)后，中國(guó)大陸大中等城

市銀行相繼開(kāi)展了按揭業(yè)務(wù)，經(jīng)過(guò)十幾年的實(shí)踐，從目前中國(guó)大陸實(shí)行的商品房按揭來(lái)看，按照樓宇按揭的對(duì)象不同，分為兩種類型:現(xiàn)房按揭、樓花按揭。

（一）現(xiàn)房按揭又稱商品房現(xiàn)售按揭，是指在商品房建成后，購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同的同時(shí)支付一定比例的購(gòu)房款，剩余部分向銀行申請(qǐng)貸款，并將所購(gòu)商品房的有關(guān)權(quán)屬證明提交銀行作為購(gòu)買(mǎi)商品房的一種擔(dān)保方式。在銀行實(shí)務(wù)中此類按揭稱作乙類按揭貸款?，F(xiàn)樓按揭在銀行的業(yè)務(wù)中，其做法不盡一致，有的要求將購(gòu)房者的產(chǎn)權(quán)證書(shū)移交給銀行；有要求將購(gòu)房者的產(chǎn)權(quán)證書(shū)移交給銀行的同時(shí)還要求必須辦理抵押物登記；有的只要求辦理抵押物登記。

（二）樓花按揭又稱期房按揭，是在商品房開(kāi)發(fā)建設(shè)中由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、銀行、預(yù)購(gòu)方共同參加的一種融資購(gòu)房行為，是指商品房預(yù)售合同中買(mǎi)方在支付首期購(gòu)房款后，余款由購(gòu)房者向銀行申請(qǐng)貸款，并將所購(gòu)商品房設(shè)定擔(dān)保由銀行收存購(gòu)房者有關(guān)的購(gòu)房證書(shū)和文本，同時(shí)開(kāi)發(fā)商作為購(gòu)房人不能按期還款付息的擔(dān)保人，向銀行承擔(dān)回購(gòu)保證義務(wù)。在銀行商品房按揭實(shí)務(wù)中，此類按揭稱為甲類按揭貸款。對(duì)于樓花按揭，中國(guó)建設(shè)部*年頒布的《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》稱之為預(yù)購(gòu)商品房抵押貸款，該辦法第3條規(guī)定:“預(yù)購(gòu)商品房抵押貸款，是指購(gòu)房人在支付首期規(guī)定的房?jī)r(jià)款后，由貸款銀行代其支付其余的購(gòu)房款，將所購(gòu)商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為?！笨梢?jiàn)，《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》規(guī)定的預(yù)購(gòu)商品房抵押貸款，實(shí)際上就是按揭的一種類型，即樓花按揭。

四、我國(guó)商品房按揭法律關(guān)系分析

通過(guò)對(duì)我國(guó)商品房按揭的現(xiàn)實(shí)考察，了解到我國(guó)的商品房按揭所涉及的法律關(guān)系復(fù)雜，而且在實(shí)踐中存在的問(wèn)題太多，而法律又未對(duì)按揭作出明確規(guī)定，解決糾紛沒(méi)有法律依據(jù)可以遵循，導(dǎo)致了按揭糾紛的日漸其多，筆者認(rèn)為，要解決這一系列的問(wèn)題，關(guān)鍵在于理清商品房按揭法律關(guān)系。任何的民事法律關(guān)系均包括主體、客體和內(nèi)容三個(gè)方面的內(nèi)容，下文就僅對(duì)商品房按揭法律關(guān)系的主體、客體和內(nèi)容三個(gè)方面進(jìn)行認(rèn)真細(xì)致的分析。

（一）商品房按揭法律關(guān)系的主體

在分析商品房按揭業(yè)務(wù)涉及的法律關(guān)系時(shí)，筆者主張了商品房按揭法律關(guān)系的主體僅僅涉及到按揭人和按揭權(quán)人。但是商品房按揭法律關(guān)系的三方主體說(shuō)在我國(guó)也占有重要的地位，即按揭人---商品房買(mǎi)賣(mài)合同中的買(mǎi)受人；按揭權(quán)人---提供按揭貸款的銀行；擔(dān)保人---房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。按揭人是指將自己所購(gòu)物業(yè)作為擔(dān)保向銀行保證履行債務(wù)的人，自然人、法人均可作為按揭人。由于按揭人要對(duì)自己的財(cái)產(chǎn)或權(quán)益進(jìn)行處分，所以按揭人應(yīng)是具有完全民事行為能力的人。根據(jù)《民法通則》的有關(guān)規(guī)定，無(wú)民事行為能力或限制民事行為能力的公民，不能作為商品房按揭人。

按揭權(quán)人是指享有按揭權(quán)并發(fā)放貸款的人，即主債權(quán)人。由于按揭是一種擔(dān)保貸款業(yè)務(wù)，按揭權(quán)人是特定的，一般為銀行或其他的相應(yīng)的金融機(jī)構(gòu)。

保證人即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也是按揭法律關(guān)系的當(dāng)事人的說(shuō)法，實(shí)際上是將商品房按揭法律關(guān)系主體混淆為商品房按揭相關(guān)法律關(guān)系的主體。的確，在商品房按揭貸款業(yè)務(wù)中，往往會(huì)涉及到三方甚至四方主體形成多個(gè)的法律關(guān)系，開(kāi)發(fā)商所參與的是保證關(guān)系和回購(gòu)關(guān)系，這兩個(gè)關(guān)系固然與商品房按揭法律關(guān)系聯(lián)系緊密，但是這兩個(gè)法律關(guān)系分別是依據(jù)擔(dān)保法和合同法而產(chǎn)生的。開(kāi)發(fā)商在按揭業(yè)務(wù)中既是售房人，又往往是按揭貸款的保證人，主要是因?yàn)樵谏唐贩康慕ㄔO(shè)過(guò)程中存在很多風(fēng)險(xiǎn)，如房屋不能建成、開(kāi)發(fā)商的欺詐等，多是因房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商造成的。為了防范風(fēng)險(xiǎn)，銀行一般要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司承擔(dān)保證按揭人履行還款義務(wù)的保證人。

商品房按揭法律關(guān)系的主體僅僅限于銀行(按揭權(quán)人)和購(gòu)房人(按揭人)，

而不應(yīng)該包括開(kāi)發(fā)商(保證人)，主要基于以下兩個(gè)原因:（1）商品房按揭登記以按揭權(quán)人為登記權(quán)利人，按揭人為登記義務(wù)人，而開(kāi)發(fā)商不是權(quán)利人也不是義務(wù)人。（2）商品房按揭權(quán)利保障上，按揭權(quán)人得行使按揭權(quán)，處分按揭標(biāo)的物而優(yōu)先受償；按揭人則有義務(wù)提供按揭標(biāo)的物令按揭權(quán)人優(yōu)先受償。開(kāi)發(fā)商對(duì)按揭標(biāo)的物不享有權(quán)利不負(fù)有義務(wù)。即使在約定開(kāi)發(fā)商回購(gòu)房產(chǎn)的商品房按揭合同中，開(kāi)發(fā)商亦不是對(duì)按揭標(biāo)的物負(fù)有義務(wù)，而僅是對(duì)銀行負(fù)有受讓按揭標(biāo)的合同上的義務(wù)。

（二）商品房按揭法律關(guān)系的客體

商品房按揭法律關(guān)系的客體向來(lái)是爭(zhēng)議較大的問(wèn)題，因?yàn)槠涫抢斫獍唇曳申P(guān)系的核心，也是把按揭和其他的擔(dān)保方式區(qū)別開(kāi)來(lái)的關(guān)鍵所在。隨著商品房按揭的發(fā)展，關(guān)于其客體的不同主張主要由以下幾種：第一種是*年之前許多學(xué)者認(rèn)為商品房按揭客體是以預(yù)售合同而產(chǎn)生的交房請(qǐng)求權(quán)，并且許多文章都把商品房按揭定性為債權(quán)質(zhì)。第二種是[6]銀行的格式合同中將按揭中的擔(dān)保物稱之為“《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》內(nèi)的全部權(quán)益”避開(kāi)了關(guān)于該擔(dān)保物是債權(quán)還是物權(quán)的紛爭(zhēng)。第三種是近期有文章認(rèn)為商品房按揭的標(biāo)的為“期待權(quán)”。筆者贊同第三種觀點(diǎn)。

筆者認(rèn)為，在商品房按揭合同成立后，預(yù)購(gòu)人實(shí)際受讓房屋并辦理有關(guān)產(chǎn)權(quán)登記前，對(duì)商品房尚無(wú)現(xiàn)實(shí)的支配權(quán)，也就是不具有所有權(quán)。此時(shí)其具有的僅僅是在合同中約定的日期到來(lái)時(shí)，請(qǐng)求移交房屋的權(quán)利(早期的文章就是依此為依據(jù)定性為債權(quán)質(zhì)的)和對(duì)將來(lái)獲得商品房的期待。這種期待能否上升為一種權(quán)利，并得到法律的認(rèn)可和保護(hù)，這是一個(gè)非常值得研究的問(wèn)題。

在民法理論上，權(quán)利為可以享受特定利益之法律實(shí)力，民事權(quán)利有既得權(quán)和期待權(quán)的分類，其劃分的標(biāo)準(zhǔn)是:權(quán)利的全部要件是否齊備。通常所謂之權(quán)利大多為確定的既得的權(quán)利，權(quán)利人現(xiàn)時(shí)即可享受某種法律上的特定利益，被稱為既得權(quán)。但也有很多權(quán)利并非能完全地現(xiàn)時(shí)享有，只具備了權(quán)利的部分要件，須待特定事件的發(fā)生或一定時(shí)間的經(jīng)過(guò)，權(quán)利人才可以完全行使其權(quán)利并享受特定的利益，此類權(quán)利則被稱為期待權(quán)。

1.期待權(quán)的基本理論

人們對(duì)期待權(quán)的承認(rèn)有很大的爭(zhēng)議，但為了對(duì)一定情形的權(quán)利取得人提供更大程度的保護(hù)，這種承認(rèn)是必要的。從手邊可查的資料來(lái)看，德國(guó)早在19世紀(jì)對(duì)于期待權(quán)的討論就己經(jīng)十分的熱烈。所謂的期待權(quán)之概念是德文Anwartschaftsrech之翻譯，一向?yàn)槲覈?guó)臺(tái)灣地區(qū)學(xué)說(shuō)判例所沿用，其是以權(quán)利取得的希望為其本意的，是指“為權(quán)利取得必要條件和某部分雖己實(shí)現(xiàn)，但獨(dú)未全部實(shí)現(xiàn)之暫時(shí)的權(quán)利狀態(tài)?！庇袑W(xué)者認(rèn)為，期待權(quán)是指因具備取得權(quán)利的部分要件，受法律保護(hù)，具有權(quán)利性質(zhì)的法律地位。[7]期待權(quán)是指法律保護(hù)的具備部分成立要件，待將來(lái)有可能具備其他要件而發(fā)生實(shí)際權(quán)利而言的一種利益，因此，期待權(quán)是成立之中的權(quán)利。[8]各大法學(xué)家對(duì)期待權(quán)的表述雖然不同，但是卻有一點(diǎn)達(dá)成了共識(shí)，即“期待權(quán)就其實(shí)質(zhì)，是法律對(duì)于形成中的權(quán)利的提前保護(hù)?！憋@然，期待權(quán)是一種權(quán)利，在當(dāng)事人期待的利益上被賦予了法律之力，它并不同于單純的期待。[9]

期待只是一種法律狀態(tài)，其本身尚未具備一個(gè)獨(dú)立權(quán)利認(rèn)定的全部要素和必要性。因此從“期待”之法律狀態(tài)到取得“期待權(quán)”之法律地位，區(qū)分之關(guān)鍵因素在于后者乃是一項(xiàng)獨(dú)立的“權(quán)利”，受法律的保護(hù)。依王澤鑒先生的觀點(diǎn)，應(yīng)具備何種取得權(quán)利要件之地位，始足于構(gòu)成期待權(quán)，應(yīng)予考慮者有二：即（1）此種地位是否已受法律之保護(hù)；（2)此種地位有否賦予權(quán)利性質(zhì)之必要。[10]

根據(jù)以上分析，筆者認(rèn)為一項(xiàng)期待權(quán)的構(gòu)成應(yīng)具備以下條件:

第一，己經(jīng)具備取得權(quán)利的部分要件，并且對(duì)未來(lái)取得某種完整權(quán)利的期待。

所謂己經(jīng)具備取得權(quán)利的部分要件，是指權(quán)利主體己確定，并且所期待的特定利益的內(nèi)容或范圍己經(jīng)確定。在此之前，當(dāng)事人當(dāng)然也可以盼望取得某種權(quán)利，但如果僅僅是屬于心理上主觀之希望，則在法律上就不具有任何意義。期待是一種對(duì)在法律上己經(jīng)或多或少受到保障的權(quán)利產(chǎn)生的希望，這種取得的希望建立在這種權(quán)利通常的取得要件己經(jīng)部分地實(shí)現(xiàn)，并且其要件的完全完成以很大的可能性被指望著。期待權(quán)是一種構(gòu)成要件介于“己經(jīng)實(shí)現(xiàn)”和“猶未實(shí)現(xiàn)”之間的法律地位，正如王澤鑒先生所講的：期待權(quán)有兩個(gè)特征:“從消極意義而言，取得權(quán)利尚未發(fā)生；從積極意義而言，權(quán)利之取得雖未完成，但己進(jìn)入完成之過(guò)程，當(dāng)事人己有所期待。這種期待，因具備取得權(quán)利之部分要件而發(fā)生。”

第二，期待權(quán)是一種受法律保護(hù)的地位。

期待權(quán)在法律理論中能否使用，取決于是否能找到相應(yīng)的法律規(guī)范，這些法律規(guī)范是否賦予這一權(quán)利取得的“先期階段”以獨(dú)立的權(quán)利意義。在王澤鑒先生所主張的“此種地位是否己受法律保護(hù)”中并沒(méi)有回答為什么該法律地位可以受到法律的保護(hù)，從而成為期待權(quán)。應(yīng)該說(shuō)，對(duì)于何種法律地位可以構(gòu)成期待權(quán)，純粹是立法者的價(jià)值選擇問(wèn)題。但立法者何以判斷一種法律地位具有賦予權(quán)利性質(zhì)的必要，應(yīng)受法律的保護(hù)，被承認(rèn)為一種期待權(quán)呢?筆者認(rèn)為，“期待”與“期待權(quán)”之區(qū)分應(yīng)從以下幾點(diǎn)出發(fā)進(jìn)行考慮:（1）期待權(quán)所指稱的法律地位應(yīng)具有一定的確定性。事實(shí)上的“期待”可以是一種取得權(quán)利的期望，這種期望可以很弱，但法律上的“期待權(quán)”則必須具有一定的確定性，否則不能稱其為一種權(quán)利。（2）期待權(quán)所指稱的法律地位應(yīng)具有一定的利益。利益乃是權(quán)利的第一要素，是權(quán)利的靈魂，沒(méi)有利益的法律地位，是沒(méi)有保護(hù)價(jià)值的。（3）期待權(quán)是在機(jī)能上獨(dú)立的權(quán)利狀態(tài)，并且是得到法律承認(rèn)的法律地位。與僅僅是權(quán)利取得的希望不同，期待權(quán)具有法律所承認(rèn)的獨(dú)立機(jī)能。法律對(duì)期待權(quán)所指稱的法律地位的承認(rèn)，可以直接賦予其以權(quán)利的性質(zhì)，也可以規(guī)定相對(duì)人或第三人以義務(wù)。因?yàn)椤盁o(wú)義務(wù)即無(wú)權(quán)利”，若相對(duì)人或第三人對(duì)當(dāng)事人一方并不負(fù)任何義務(wù)，則當(dāng)事人一方自無(wú)權(quán)利可言。若法律課以相對(duì)人或第三人以義務(wù)，則當(dāng)事人一方的期待即可晉升為期待權(quán)，成為受法律保護(hù)的地位。

綜上所述，期待權(quán)具備了權(quán)利取得之部分要件，且相對(duì)人或第三人對(duì)其負(fù)有特定義務(wù)，因而受到法律的特別保護(hù)。同時(shí)，依社會(huì)經(jīng)濟(jì)觀點(diǎn)，該法律地位具有財(cái)產(chǎn)價(jià)值，為使其成為交易客體，特賦予其具有權(quán)利性質(zhì)之法律地位。

關(guān)于期待權(quán)的性質(zhì)，有認(rèn)為是屬于形成權(quán)者，有認(rèn)為是相對(duì)權(quán)者，也有認(rèn)為是絕對(duì)權(quán)者。我們應(yīng)該清楚，我們這里所說(shuō)的期待權(quán)概念還包括著內(nèi)容各不相同的多種法律地位。期待權(quán)人所期待的，不是抽象的權(quán)利，而是內(nèi)容不同的具體權(quán)利，如債權(quán)、物權(quán)或無(wú)形財(cái)產(chǎn)權(quán)。

2．我國(guó)商品房按揭法律關(guān)系的客體---期待權(quán)的確立

在商品房按揭合同簽訂時(shí)，按揭人購(gòu)買(mǎi)的商品房是尚未建造的或正在建造中的房屋，按揭人依據(jù)預(yù)售合同開(kāi)始了兩項(xiàng)不同權(quán)利的取得過(guò)程，即交房請(qǐng)求權(quán)和取得商品房所有權(quán)的期待。所謂交房請(qǐng)求權(quán)，只要其權(quán)利的要件包括了合法生效的商品房買(mǎi)賣(mài)合同和已屆交房的履行期即可行使，但是預(yù)售合同中預(yù)購(gòu)人已取得了第一個(gè)要件，尚未完成第二個(gè)要件，故而購(gòu)房人只享有交房請(qǐng)求權(quán)的期待。而對(duì)于商品房所有權(quán)的期待，一般的講其享有權(quán)利的全部要件包括:（1）交易對(duì)方持有房產(chǎn)；（2）有轉(zhuǎn)移房產(chǎn)的約定；（3）已屆履行期；（4）已履行完產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)。預(yù)購(gòu)人就此權(quán)利己具備了第二個(gè)要件，尚未完成剩余的三個(gè)要件，因而也成立了對(duì)商品房所有權(quán)的期待。但是這一期待是否構(gòu)成了期待權(quán)?

購(gòu)房人按揭貸款時(shí)提供給銀行的擔(dān)保物是種預(yù)期的期待，只有當(dāng)承購(gòu)人按期還本付息、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商按期將房屋建成驗(yàn)收交付后，這種期待的物權(quán)才能實(shí)現(xiàn)，在這一過(guò)程中這兩項(xiàng)期待能否成為受法律保護(hù)的獨(dú)立權(quán)利---期待權(quán)，正如劉得寬先生所言“乃在于法規(guī)之是否承認(rèn)其獨(dú)立的法律地位以斷”，[11]即應(yīng)考慮該請(qǐng)求權(quán)是否己為現(xiàn)行的法律規(guī)定和司法判例所保護(hù)，至少是承認(rèn)的?！敖环空?qǐng)求權(quán)是一項(xiàng)附期限的權(quán)利，在期限到來(lái)之前還不生效，但是己經(jīng)成立一個(gè)對(duì)債權(quán)的期待。對(duì)于債權(quán)的期待我國(guó)法律是有保護(hù)的，例如在《合同法》中設(shè)立了預(yù)期違約制度和不安抗辯權(quán)制度，因此可以說(shuō)我國(guó)己經(jīng)承認(rèn)對(duì)交付請(qǐng)求權(quán)的期待成立了期待權(quán)。對(duì)于商品房所有權(quán)的期待可否成立期待權(quán)?套用上述的期待權(quán)的構(gòu)成要件:(1)按揭當(dāng)事人己經(jīng)依法簽訂了合同，開(kāi)始了取得商品房所有權(quán)這一權(quán)利的過(guò)程；（2）該項(xiàng)期待經(jīng)預(yù)告登記后受到法律的特殊保護(hù)。我國(guó)《城市商品房預(yù)售管理辦法》中將預(yù)售合同的登記作為一項(xiàng)強(qiáng)制性的規(guī)定。綜上分析，對(duì)于商品房所有權(quán)的期待也己經(jīng)上升為期待權(quán)。

曾有一段時(shí)間學(xué)者們把交房請(qǐng)求權(quán)作為商品房按揭的客體，筆者承認(rèn)其有一定的道理，但是筆者認(rèn)為交房請(qǐng)求權(quán)實(shí)現(xiàn)的目的也是為了取得房屋的所有權(quán)，認(rèn)為交房請(qǐng)求權(quán)和房屋所有權(quán)的期待權(quán)是為了同一個(gè)目的兩個(gè)不同的表述而己，并且前者應(yīng)該包括后者在內(nèi)。購(gòu)房人在期限到來(lái)之前擁有期待權(quán)，當(dāng)期限到來(lái)并經(jīng)房屋過(guò)戶手續(xù)后擁有房屋所有權(quán)。所以，在簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同并交付了首期購(gòu)房款之后，購(gòu)房人取得的是一種“所有權(quán)的期待權(quán)”。將商品房所有權(quán)期待權(quán)作為按揭關(guān)系的客體，即可足以保證按揭權(quán)人順利的實(shí)現(xiàn)按揭權(quán)，同時(shí)可以有效的保證按揭人的合法權(quán)益，不至于使按揭人因?yàn)榘唇谊P(guān)系的復(fù)雜而處于非常不利的地位。筆者認(rèn)為，這里的期待權(quán)因?yàn)槭峭ㄟ^(guò)交房請(qǐng)求權(quán)的方式實(shí)現(xiàn)，所以具有債權(quán)的性質(zhì)，但是最終實(shí)現(xiàn)的目的是取得商品房的所有權(quán)，其又具有物權(quán)效力，這就會(huì)造成商品房按揭法律關(guān)系客體性質(zhì)的不明確，因此也沒(méi)有必要拘泥于該期待權(quán)是債權(quán)性質(zhì)還是物權(quán)性質(zhì)這一爭(zhēng)論當(dāng)中，只需要明確是從哪一個(gè)角度認(rèn)識(shí)這個(gè)問(wèn)題即可。筆者比較的傾向于將商品房按揭法律關(guān)系的客體從目的性出發(fā)，認(rèn)定為對(duì)商品房所有權(quán)的期待權(quán)。

（三）商品房按揭法律關(guān)系的內(nèi)容

商品房按揭法律關(guān)系的內(nèi)容，是按揭人和按揭權(quán)人享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)的總稱。根據(jù)權(quán)利義務(wù)相對(duì)性原則，筆者只分析按揭當(dāng)事人的權(quán)利。

1.按揭權(quán)人的權(quán)利

（1）有關(guān)證書(shū)、文件的持有權(quán)。商品房按揭經(jīng)登記生效后，按揭權(quán)人有權(quán)占有按揭人的《商品房預(yù)售合同》等有關(guān)證書(shū)、文件，并于其上加注按揭字樣。

（2）優(yōu)先受償權(quán)。按揭人未清償?shù)狡趥鶆?wù)時(shí)，按揭權(quán)人就按揭標(biāo)的的交換價(jià)值享有優(yōu)先于其他債權(quán)人受償?shù)臋?quán)利。實(shí)務(wù)中的格式合同對(duì)此只有模糊的約定，比較明確的一種方式是:按揭權(quán)人依約定由開(kāi)發(fā)商回購(gòu)房產(chǎn)實(shí)現(xiàn)其交換價(jià)值。如果沒(méi)有約定，按揭權(quán)人則可以直接的依據(jù)按揭合同，享有商品房的一切權(quán)益，待商品房建成后請(qǐng)求開(kāi)發(fā)商交付房屋，當(dāng)然，銀行的日的并不是得到商品房，一般的情況下，銀行會(huì)通過(guò)拍賣(mài)、折價(jià)、變賣(mài)等方式變現(xiàn)按揭標(biāo)的物實(shí)現(xiàn)其權(quán)利。

（3）物上代位權(quán)。按揭標(biāo)的因保險(xiǎn)事故毀損滅失或喪失權(quán)利，按揭人由此取得的保險(xiǎn)金應(yīng)作為按揭標(biāo)的的代位物，按揭權(quán)人有權(quán)就該代位物優(yōu)先受償。

（4）代為申領(lǐng)房產(chǎn)證并辦理抵押登記的權(quán)利。簽訂按揭合同時(shí)，因?yàn)樯唐贩可胁淮嬖冢⑽崔k理房產(chǎn)證，一般格式合同中都會(huì)另行約定，按揭人授權(quán)按揭權(quán)人或開(kāi)發(fā)商代其向房管機(jī)關(guān)申請(qǐng)房產(chǎn)證，并辦抵押登記手續(xù)，使商品房按揭可順利地、無(wú)錯(cuò)漏地轉(zhuǎn)化為抵押貸款，從而保護(hù)按揭權(quán)人的擔(dān)保權(quán)，保證其不會(huì)落空。

2.按揭人的權(quán)利

（1）按揭人保有交房請(qǐng)求權(quán)和在開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)移商品房產(chǎn)權(quán)時(shí)登記為房屋所有權(quán)人的權(quán)利。商品房按揭中，按揭人雖將對(duì)商品房的期待權(quán)設(shè)定按揭，但仍享有交房請(qǐng)求權(quán)，仍得以買(mǎi)主名義請(qǐng)求開(kāi)發(fā)商交付房產(chǎn)，另外在按揭貸款中雖然己約定接受辦理中領(lǐng)房產(chǎn)證的權(quán)利授予按揭權(quán)人或發(fā)展商，按揭人仍有權(quán)要求在房產(chǎn)證上記載為房屋所有權(quán)人，確認(rèn)為屋主的身份。

（2）權(quán)證文件返請(qǐng)求權(quán)。按揭人清償完貸款后享有請(qǐng)求銀行返還移轉(zhuǎn)占有的《預(yù)售合同》等有關(guān)證書(shū)、文件的權(quán)利。

（3）按揭標(biāo)的變現(xiàn)后，就超過(guò)債務(wù)部分金額有返還請(qǐng)求權(quán)。按揭人不清償債務(wù)時(shí)，按揭權(quán)人得變現(xiàn)價(jià)款優(yōu)先受償，但受償金額以未償還債務(wù)為限，對(duì)超出擔(dān)保額部分，按揭人作為標(biāo)的物所有權(quán)人身份得收回其剩余價(jià)值。

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