導(dǎo)語(yǔ)：小議地產(chǎn)評(píng)估現(xiàn)狀及對(duì)策探討一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

摘要：中國(guó)的資產(chǎn)評(píng)估是伴隨著改革開(kāi)放的大潮興起的。房地產(chǎn)評(píng)估屬于資產(chǎn)評(píng)估中的一類，是資產(chǎn)評(píng)估的重要組成部分。房地產(chǎn)是房產(chǎn)與地產(chǎn)的一種實(shí)體與權(quán)利的結(jié)合，待估對(duì)象較復(fù)雜，對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員有很高的專業(yè)能力和整體素質(zhì)要求。房地產(chǎn)并不是一個(gè)孤立的對(duì)象，周圍環(huán)境的變化對(duì)其價(jià)值會(huì)有很大的影響。本文通過(guò)分析金融危機(jī)下房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀，提出房地產(chǎn)評(píng)估中出現(xiàn)的問(wèn)題，并據(jù)此尋求解決的途徑。

關(guān)鍵詞房地產(chǎn)評(píng)估從業(yè)人員

Abstract：China''''sassetassessmentisaccompaniedbytheriseofthetideofreformandopeningup.Assessmentofrealestateappraisalisaclassofassetsisanimportantpartofassetvaluation.Realestateisrealestateandrealestateentitiesandrightsofacombinationofmorecomplexobjectstobeestimated,ontheassessmentagenciesandpractitionerswithhighprofessionalcompetenceandoverallqualityrequirements.Realestateisnotanisolatedobject,changesintheenvironmenthaveasignificantimpactonitsvalue.Byanalyzingthestatusofthefinancialcrisistherealestateindustryputforwardtheproblemsintherealestateassessment,andaccordinglyseekasolution.

KEYWORDRealEstateAssessmentEmployees

第一節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)的基本權(quán)益

一、房地產(chǎn)估價(jià)基本權(quán)意

顧名思義，房地產(chǎn)估價(jià)可以簡(jiǎn)單地理解為估測(cè)房地產(chǎn)的價(jià)格。但科學(xué)、準(zhǔn)確且具有法律效力的評(píng)估，必須是由專業(yè)估價(jià)人員根據(jù)據(jù)估價(jià)目的，遵循房地產(chǎn)價(jià)格的形成規(guī)律與估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，運(yùn)用科學(xué)的估價(jià)方法，并結(jié)合估價(jià)人員的豐富經(jīng)驗(yàn)所進(jìn)行的評(píng)估。因此，理解房地產(chǎn)估價(jià)首先必須掌握如下有關(guān)概念。

二、房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)人員

房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)人員是指經(jīng)房地產(chǎn)估價(jià)人員資格考試合格，由有關(guān)主管部門(mén)審定注冊(cè)，取得執(zhí)業(yè)資格證書(shū)后專門(mén)從事房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)的專業(yè)人才。在我國(guó)，房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)人員被稱為估價(jià)師，在英國(guó)和香港等地被稱為測(cè)量師，在日本和韓國(guó)被稱為不動(dòng)產(chǎn)鑒定士。

1.基本要求

（1）有扎實(shí)的房地產(chǎn)估價(jià)理論、方法及房地產(chǎn)制度政策、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、城市規(guī)劃、建筑等方面的知識(shí)。

（2）有豐富的房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)。

（3）具有較高的市場(chǎng)調(diào)查、推理判斷技能。

（4）有良好的職業(yè)道德修養(yǎng)。

2.注冊(cè)管理

為了達(dá)到上述要求，建設(shè)部根據(jù)《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》和有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，于1998年8月頒布了《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)管理辦法》，自1998年9月1日起施行。該辦法共九章三十四條，規(guī)定房地產(chǎn)估價(jià)人員須經(jīng)全國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格統(tǒng)一考試合格，按規(guī)定注冊(cè)，取得《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證》，才能從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)。未經(jīng)注冊(cè)的人員，不得以“房地產(chǎn)估價(jià)師”的名義從事房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)，不得簽署具有法律效力的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告書(shū)。估價(jià)師分為全國(guó)注冊(cè)的和地方注冊(cè)的，分別由國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)和省、市、自治區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)管理注冊(cè)工作。該辦法對(duì)初始注冊(cè)、注冊(cè)變更、續(xù)注冊(cè)、撤銷注冊(cè)、執(zhí)業(yè)、權(quán)利與義務(wù)、法律等等作出了具體規(guī)定。

三、估價(jià)目的

估價(jià)目的就是評(píng)估房地產(chǎn)的動(dòng)機(jī)，即評(píng)估所服務(wù)經(jīng)濟(jì)行為的具體類型的價(jià)值的真實(shí)。

如是為了買(mǎi)賣、租賃還是為了抵押、典當(dāng)?shù)榷u(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值。估價(jià)目的不同，所采用的評(píng)估方法及具體操作過(guò)程也有所不同，導(dǎo)致估價(jià)結(jié)果也出現(xiàn)相應(yīng)的差異。

四、估價(jià)原則

估價(jià)原則是指評(píng)估人員在估價(jià)過(guò)程中應(yīng)當(dāng)遵守的標(biāo)準(zhǔn)或注意事項(xiàng)。主要包括最有效使用原則、合法原則、預(yù)測(cè)原則等。

五、估價(jià)程序

一般而言，房地產(chǎn)估價(jià)的基本程序是固定的，但運(yùn)用某種估價(jià)方法評(píng)估的具體程序則有一定差異。詳見(jiàn)本章第五節(jié)。

六、估價(jià)方法

科學(xué)實(shí)用的估價(jià)方法，必須具備兩個(gè)條件：既有科學(xué)的理論依據(jù)，又能反映現(xiàn)實(shí)交易行為。因此，房地產(chǎn)價(jià)格通?？梢詮娜缦氯齻€(gè)途徑來(lái)求?。?.參照類似房地產(chǎn)近期的市場(chǎng)交易價(jià)格；2.參照重新建造類似房地產(chǎn)所需要的費(fèi)用；3.依據(jù)該房地產(chǎn)的收益能力大小來(lái)衡量其價(jià)值。

由此形成了房地產(chǎn)估價(jià)的三大基本方法，即：市場(chǎng)比較法、成本法和收益法。除此之外還有一些其他方法，如假設(shè)開(kāi)發(fā)法、路線價(jià)法、長(zhǎng)期趨勢(shì)法、殘余法、購(gòu)買(mǎi)年法、利潤(rùn)法、分配法等。其他估價(jià)方法實(shí)質(zhì)上是三大基本方法的派生，而且不同的估價(jià)方法有其不同的用途。

每種估價(jià)方法都有一定的適用條件，運(yùn)用不同的方法評(píng)估同一房地產(chǎn)會(huì)得出不同的結(jié)論。

第二節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)對(duì)象

房地產(chǎn)估價(jià)的對(duì)象就是房地產(chǎn)。從實(shí)物形態(tài)上來(lái)看，房地產(chǎn)存在三種形態(tài)，即單純的土地、單純的建筑物以及房地合一的復(fù)合房地產(chǎn)。另外，房地產(chǎn)估價(jià)是評(píng)估待估房地產(chǎn)的一定權(quán)益的價(jià)格，因此，估價(jià)對(duì)象也涉及到物權(quán)。依據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)的需要及其特點(diǎn)，這里將按用途將評(píng)估對(duì)象劃分為居住、商業(yè)、工業(yè)、其他用途房地產(chǎn)及土地五種類型，并分別介紹它們的估價(jià)特點(diǎn)、常用方法及主要注意事項(xiàng)等。

一、居住房地產(chǎn)

居住房地產(chǎn)主要包括普通住宅、公寓、別墅等。居住房地產(chǎn)不同于一般商品，甚至也不同于其他房地產(chǎn)，它不但具有等價(jià)交換、按質(zhì)論價(jià)、供求決定價(jià)格等商品的共性，還帶有鮮明的社會(huì)保障性，房地產(chǎn)估價(jià)師必須充分掌握居住房地產(chǎn)的這一特點(diǎn)。

（一）居住房地產(chǎn)的分類。住宅可按多種方式分類，依據(jù)估價(jià)需要。一般可按檔次和市場(chǎng)化程度劃分。

1.按檔次劃分：

（1）普通住宅。它是為普通居民提供的，符合國(guó)家住宅標(biāo)準(zhǔn)的住宅。普通住宅符合國(guó)家一定時(shí)期的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，符合國(guó)家人口、資金和土地資源等基本國(guó)情。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)也會(huì)逐漸呈階段性提高?，F(xiàn)階段，我國(guó)建國(guó)以來(lái)修建的標(biāo)準(zhǔn)住宅仍員普通住宅范疇，但在進(jìn)行估價(jià)時(shí)，應(yīng)視其與新居住標(biāo)準(zhǔn)的差距和改造的難易程度，給予適當(dāng)?shù)恼劭邸?/p>

（2）高級(jí)住宅。它是為滿足市場(chǎng)中高收入階層的特殊需求而建造的高標(biāo)準(zhǔn)豪華型住宅，包括高級(jí)公寓、花園住宅和別墅等。這類住宅的戶型和功能空間多樣化；建筑面積較大；裝修、設(shè)施和設(shè)備高檔化，較多地采用進(jìn)口和出口高級(jí)裝飾材料和潔具設(shè)備；戶外環(huán)境要求高；服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)高，管理系統(tǒng)完善，往往采取封閉式安全保衛(wèi)措施和高質(zhì)量的物業(yè)管理。高級(jí)住宅稅費(fèi)額度大，其工程造價(jià)和市場(chǎng)售價(jià)均較高。

（3）簡(jiǎn)易住宅。主要指建筑年代較早、功能短缺、設(shè)備不全、設(shè)施陳舊、結(jié)構(gòu)單薄的住房。簡(jiǎn)易住宅中的公房一般不出售，有待拆除重建；私房售價(jià)（扣除地價(jià)）一般較低。

2.按市場(chǎng)化程度劃分：

（1）社會(huì)保障性住宅。體現(xiàn)政府、單位、個(gè)人三者共同負(fù)擔(dān)投資和稅費(fèi)的原則，為保障居民必要的居住水平，以優(yōu)惠的稅費(fèi)和價(jià)格向居民提供的住宅，如為中、低收入者提供的住宅。

（2）市場(chǎng)化商品住宅。市場(chǎng)化住宅包括向高收入職工家庭出售的實(shí)行市場(chǎng)價(jià)的公有住房，單位和個(gè)人在市場(chǎng)上購(gòu)買(mǎi)的住宅商品房，以及其他以市場(chǎng)價(jià)格交易的各類住宅。

（二）住宅評(píng)估的標(biāo)的物。以住宅作為估價(jià)對(duì)象可以分為：戶（居住單元）、住宅單元、住宅樓、居住小區(qū)等。

1.居住戶。居住戶可以是獨(dú)立的，獨(dú)院獨(dú)棟的，也可以是與鄰居有共墻、共用空間和用地的平房或樓房居住戶。

2.住宅單元。為適應(yīng)住宅建筑大規(guī)模發(fā)展的需要，常將一幢住宅分為幾個(gè)標(biāo)準(zhǔn)段，并把這種標(biāo)準(zhǔn)段稱為單元。單元的劃分可大可小，多層住宅一般以數(shù)戶圍繞一個(gè)樓梯可劃分為單元。

3.住宅樓。住宅樓由多戶或多個(gè)居住單元構(gòu)成，并包括住宅建筑基底占地及其四周合理間距的紅線內(nèi)用地。

4.居住小區(qū)。居住小區(qū)是由多棟住宅（低層、多層、中高層和高層）為主體構(gòu)成，并包括道路、水電、燃?xì)?、供熱、綠化等用地及公共服務(wù)設(shè)施等。不同的評(píng)估標(biāo)的物，應(yīng)當(dāng)有明確的建筑與用地界定和明晰的產(chǎn)權(quán)。

（三）住宅的價(jià)格構(gòu)成?；谖覈?guó)目前的住房制度與政策，住宅價(jià)格的市場(chǎng)價(jià)與國(guó)家指導(dǎo)價(jià)并存。前者為商品化價(jià)格，由生產(chǎn)過(guò)程中消耗的物化勞動(dòng)的轉(zhuǎn)移價(jià)值和活勞動(dòng)創(chuàng)造的剩余價(jià)值構(gòu)成；

后者由成本價(jià)格與不完全成本價(jià)格構(gòu)成。

（四）住宅價(jià)格的影響因素。影響住宅價(jià)格的因素，除了一般政治、經(jīng)濟(jì)、政策等因素之外，主要有以下一些因素：（1）建筑結(jié)構(gòu)、類型和等級(jí)；（2）裝修；（3）設(shè)施與設(shè)備；（4）質(zhì)量；（5）朝向；（6）樓層；（7）地段；（8）環(huán)境；（9）住宅樓的公用面積數(shù)；（10）交易時(shí)間；（11）交易情況。

為了更加科學(xué)合理地對(duì)住宅進(jìn)行評(píng)估，應(yīng)當(dāng)對(duì)上述各項(xiàng)因素對(duì)價(jià)值的影響程度進(jìn)行調(diào)查和統(tǒng)計(jì)分析，確定價(jià)值增減數(shù)額或價(jià)值增減率標(biāo)準(zhǔn)，以便于比較修正。

（五）居住房地產(chǎn)的估價(jià)方法。新建居住房地產(chǎn)、舊有居住房地產(chǎn)和拆遷房屋的補(bǔ)償價(jià)格，三者在估價(jià)作業(yè)上有較明顯的差異。

1.新建居住房地產(chǎn)一般采用成本法與市場(chǎng)比較法進(jìn)行綜合評(píng)估。

估價(jià)剛剛建成或在建的居住房地產(chǎn)，由于各項(xiàng)成本資料容易收集確定，所以首先采用成本法進(jìn)行整體估價(jià)；同時(shí)還可收集其他同類地價(jià)區(qū)、較近時(shí)期發(fā)生交易的、類似該新建居住房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格的資料，并進(jìn)行整體性比較評(píng)估。最后對(duì)成本法與市場(chǎng)比較法的估價(jià)結(jié)果進(jìn)行比較分析、綜合得出最終結(jié)論。

2.評(píng)估舊有居住房地產(chǎn)，一種方式是對(duì)土地和房屋分別估價(jià)，合并計(jì)算。其中，地價(jià)主要采用市場(chǎng)比較法和基準(zhǔn)地價(jià)修正法進(jìn)行評(píng)估，房?jī)r(jià)采用重置成本法進(jìn)行評(píng)估。另一種方式是直接運(yùn)用市場(chǎng)比較法進(jìn)行整體評(píng)估。通過(guò)評(píng)估，再對(duì)兩種方式的評(píng)估結(jié)果進(jìn)行分析，綜合得出最終結(jié)論。

3.拆遷居住房屋的補(bǔ)償價(jià)格。在城市建設(shè)和舊城改造過(guò)程中，估價(jià)人員經(jīng)常會(huì)遇到擬拆除房屋的作價(jià)補(bǔ)償問(wèn)題。應(yīng)根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的規(guī)定，作價(jià)補(bǔ)償?shù)慕痤~按照所拆房屋的建筑面積的重置價(jià)格結(jié)合成新結(jié)算。

二、商業(yè)房地產(chǎn)

商業(yè)房地產(chǎn)包括商店（商場(chǎng)、購(gòu)物中心、商鋪和市場(chǎng)等）、旅館、寫(xiě)字樓、餐館和游藝場(chǎng)館（娛樂(lè)城、歌舞廳、高爾夫球場(chǎng)等）。

（一）商業(yè)房地產(chǎn)的特點(diǎn)

1.收益性。商業(yè)房地產(chǎn)的收益方式是多種多樣的。有的是業(yè)主自己經(jīng)營(yíng)，有的是出租給他人經(jīng)營(yíng)，有的是以聯(lián)營(yíng)形式經(jīng)營(yíng)。

2.經(jīng)營(yíng)內(nèi)容多。在同一宗商業(yè)房地產(chǎn)中，往往會(huì)有不同的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容，如商品零售、餐飲、娛樂(lè)等。不同的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容（或者說(shuō)不同的用途）一般會(huì)有不同的收益率，如果用收益法估價(jià)，則應(yīng)對(duì)各部分采用不同的還原利率（或稱資本化率）。

3.轉(zhuǎn)租經(jīng)營(yíng)多。商業(yè)房地產(chǎn)的業(yè)主常常將其房地產(chǎn)出租給別人經(jīng)營(yíng)，有的承租人從業(yè)主手上整體承租后，又分割轉(zhuǎn)租給第三者。因此，在進(jìn)行商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)要調(diào)查清楚產(chǎn)權(quán)狀況。

4.裝修高檔而復(fù)雜。商業(yè)房地產(chǎn)通常會(huì)有非常高檔的裝修，而且形式各異，要準(zhǔn)確估算其價(jià)值必須單獨(dú)計(jì)算。另外，商業(yè)用房裝修折舊快，在有些地方，買(mǎi)下或承租別人經(jīng)營(yíng)的商業(yè)用房后，一定要重新裝修，因此在估價(jià)時(shí)應(yīng)充分注意。

（二）影響商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的主要區(qū)域因素

1.地段繁華程度。影響商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的首要因素是所處地段的商業(yè)繁華程度，這是由房地產(chǎn)所處的是哪一級(jí)商業(yè)中心區(qū)來(lái)確定。

2.交通條件。商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，要從兩方面考慮交通條件：一是顧客方面，從現(xiàn)階段一般情況來(lái)看，主要是公共交通的通達(dá)度，可用附近公交線路的條數(shù)、公交車輛時(shí)間間隔及公交線路聯(lián)結(jié)的居民區(qū)人數(shù)等指標(biāo)來(lái)衡量，另外還要考慮機(jī)動(dòng)車和非機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)地是經(jīng)營(yíng)者方面，?？紤]進(jìn)貨交通和卸貨的便利程度。

（三）影響商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的主要個(gè)別因素

1.臨街狀況。一般來(lái)說(shuō)，臨街面越寬越好。如果幾面臨街，則有利于商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值的提高。

2.內(nèi)部格局。商業(yè)用房的內(nèi)部格局應(yīng)有利于柜臺(tái)和貨架的布置和顧客的停留。一些大型商業(yè)用房往往要分割出租，因此，要求內(nèi)部空間能夠靈活地間隔。

3.樓層。一般來(lái)說(shuō)，位于底層的商業(yè)用房較優(yōu)，但如果有自動(dòng)扶梯，樓上的商業(yè)用房與底層之間的不利差距將大大縮小。

4.面積。應(yīng)有與經(jīng)營(yíng)要求相適應(yīng)的面積。

5.凈高。商業(yè)房地產(chǎn)的室內(nèi)凈高應(yīng)適宜。凈高偏低則難免產(chǎn)生壓抑感，不利于經(jīng)營(yíng)；若凈高超過(guò)合適的高度，建筑成本會(huì)提高，也無(wú)助于房地產(chǎn)價(jià)值的提高。

6.儲(chǔ)存空間。

7.裝修和結(jié)構(gòu)構(gòu)造。裝修在商業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)值中往往占有很大分量。同樣的房屋，僅僅由于裝修不同，價(jià)值會(huì)有很大的差別。此外，建筑結(jié)構(gòu)構(gòu)造因采用的材料不同，其價(jià)值也有很大的差別。

8.轉(zhuǎn)租的可能性。有些業(yè)主或中間承租人規(guī)定，承租人不能再轉(zhuǎn)租，這將影響投資（承租）商業(yè)房地產(chǎn)的靈活性，從而影響該商業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)值。

9.使用年限和折舊情況。

（四）商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法。商業(yè)房地產(chǎn)的一個(gè)主要特點(diǎn)是能夠用以獲得收益，商業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)值往往也正是體現(xiàn)在它的獲取收益的能力上，所以收益法是商業(yè)房地產(chǎn)最為常用的估價(jià)方法。

商業(yè)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)售轉(zhuǎn)租比較頻繁，特別是小型商用，因此，較易獲得比較案例。所以，在商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，市場(chǎng)比較法也是一種常用方法。

對(duì)于將要轉(zhuǎn)變用途的商業(yè)房地產(chǎn)，有時(shí)也可用成本法作為輔助評(píng)估方法。

三、工業(yè)房地產(chǎn)

工業(yè)房地產(chǎn)主要包括廠房及工廠區(qū)內(nèi)的其他房地產(chǎn)、倉(cāng)庫(kù)及其他倉(cāng)儲(chǔ)用房地產(chǎn)。

（一）工業(yè)房地產(chǎn)的特點(diǎn)

1.涉及的行業(yè)多。各類工業(yè)有各自的行業(yè)特點(diǎn)、生產(chǎn)要求，即使生產(chǎn)同一產(chǎn)品的工業(yè)企業(yè)，由于工藝、流程的不同，對(duì)廠房、用地的要求也可能截然不同。因此，進(jìn)行工業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，首先應(yīng)該了解相應(yīng)企業(yè)生產(chǎn)的一些行業(yè)知識(shí)。

2.非標(biāo)準(zhǔn)廠房多、單價(jià)差異大。

3.受腐蝕的可能性大。廠房常常會(huì)受到腐蝕，估價(jià)時(shí)要注意房屋使用年限與受到腐蝕的嚴(yán)重程度。

（二）影響工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值的主要區(qū)域因素

1.交通條件。工業(yè)企業(yè)通常需要大量運(yùn)進(jìn)原材料及燃料，運(yùn)出產(chǎn)品，因此，必須有便捷的交通條件。如果鄰近或與公路交通干線相連，有鐵路專用線進(jìn)入廠區(qū)，鄰近通航河道（或海岸）且有專用碼頭等，則都有利于工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的提高。

2.基礎(chǔ)設(shè)施。工業(yè)生產(chǎn)對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施依賴較強(qiáng)，當(dāng)?shù)氐碾娏?yīng)情況，生產(chǎn)用水能否滿足需要，排污及污染治理，通訊條件等等，都是影響工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值的主要區(qū)域因素。

3.地理位置。有些工業(yè)生產(chǎn)要求特定的地理位置，例如造紙需要大量排放污水，所以通常需要鄰近河道；化工企業(yè)則不應(yīng)設(shè)在山溝里。否則不利于廢氣的排放；水泥廠的附近若有煤礦和石灰礦則可減少原材料的運(yùn)輸費(fèi)用。

（三）對(duì)工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值影響較大的個(gè)別因素

1.用地面積。廠區(qū)用地面積大小應(yīng)該合理，面積太小無(wú)法滿足生產(chǎn)需要，太大則多渠的部分并不能增加房地產(chǎn)價(jià)值，但有時(shí)要考慮廠區(qū)擴(kuò)建預(yù)留用地；用地形狀、地勢(shì)應(yīng)符合生產(chǎn)要求，便于布置生產(chǎn)線，不同的生產(chǎn)工藝常常要求不同的用地形狀及地勢(shì)。

2.地質(zhì)和水文條件。

3.房地產(chǎn)用途。在評(píng)估時(shí)要考慮該房地產(chǎn)改作其他用途以及用干其他產(chǎn)品生產(chǎn)的可能性。

4.廠房面積、結(jié)構(gòu)、高度與設(shè)備安裝情況。有些工業(yè)設(shè)備安裝是和建筑物（廠房）的修建同時(shí)進(jìn)行的。例如，很多設(shè)備的基座就和廠房的基座連為一體。

（四）工業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法

工業(yè)房地產(chǎn)通常缺少同類交易案例，特別是非標(biāo)準(zhǔn)廠房，所以，一般不具備采用市場(chǎng)比較法估價(jià)的條件。但在一些新興工業(yè)地帶，往往有較多的標(biāo)準(zhǔn)廠房，其租售案例通常較多，可以考慮采用市場(chǎng)比較法。

根據(jù)以上所述，工業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)采用較多的是成本法。標(biāo)準(zhǔn)廠房較易確定統(tǒng)一的重置價(jià)格，非標(biāo)準(zhǔn)廠房重置價(jià)格的確定主要有兩個(gè)途徑：一是參考預(yù)算價(jià)格，二是利用標(biāo)準(zhǔn)廠房的重置價(jià)格，根據(jù)面積、結(jié)構(gòu)、跨度、柱距、高度等差異加以修正確定。

四、其他用途房地產(chǎn)

其他用途房地產(chǎn)指用于除上述居住、商業(yè)、工業(yè)目的以外的其他目的的房地產(chǎn)，如政府機(jī)關(guān)辦公樓、學(xué)校、高爾夫球場(chǎng)、加油站、停車場(chǎng)、宗教房地產(chǎn)、墓地等。

（一）其他用途房地產(chǎn)及其估價(jià)的特點(diǎn)

1.特殊規(guī)格的房屋及構(gòu)筑物多。其他用途房地產(chǎn)的房屋規(guī)格較多，往往有很多構(gòu)筑物，例如油庫(kù)，會(huì)有很多地下或地面儲(chǔ)油槽、輸油管道等等，因此，需要估價(jià)人員有構(gòu)筑物造價(jià)方面的知識(shí)。

2.用途對(duì)價(jià)值影響較大。其他用途房地產(chǎn)往往有比較固定的用途，如果其用途可以轉(zhuǎn)變，則應(yīng)按最有效使用原則估價(jià)；如果其用途改變受到限制較多，則房地產(chǎn)價(jià)值也會(huì)受到相應(yīng)的影響。

3.估價(jià)對(duì)經(jīng)驗(yàn)和知識(shí)要求高。其他用途房地產(chǎn)的估價(jià)業(yè)務(wù)一般較少，可供借鑒的經(jīng)驗(yàn)和案例也少，因此，除了需要慎重選擇估價(jià)方法，還需要估價(jià)人員有較為豐富的估價(jià)經(jīng)驗(yàn)并能靈活運(yùn)用，同時(shí)還要求估價(jià)人員具有較廣博的其他相關(guān)專業(yè)知識(shí)。只有這樣，才能較為準(zhǔn)確地評(píng)估出其他用途房地產(chǎn)的價(jià)格。

（二）其他用途房地產(chǎn)估價(jià)的主要方法

其他用途的房地產(chǎn)一般缺少同類房地產(chǎn)的交易案例，所以難以采用市場(chǎng)比較法估價(jià)。由于其他用途房地產(chǎn)往往收益各異，客觀收益較難確定，所以一般也不采用收益法估價(jià)。通常，其他用途房地產(chǎn)的估價(jià)以成本法為主，而且在沒(méi)有同類房屋（或構(gòu)筑物）的重置成本資料的情況下，只能參照預(yù)算定額等資料具體計(jì)算。

五、土地

土地估價(jià)包括宗地價(jià)格評(píng)估和城市基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估。在實(shí)際評(píng)估中，經(jīng)常遇到的是宗地估價(jià)。

（一）土地的分類

依據(jù)估價(jià)的需要，一宗土地可按用途分為居住、商業(yè)、工業(yè)、其他用地四類，每種土地的估價(jià)特點(diǎn)及注意事項(xiàng)可結(jié)合前面分別介紹的該類房地產(chǎn)的情況加以理解。值得注意的是，宗地估價(jià)除可選用三種基本估價(jià)方法外，還可采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法及基準(zhǔn)地價(jià)修正法評(píng)估。

（二）影響宗地價(jià)格的主要因素

從評(píng)估的角度來(lái)看，對(duì)一塊工地應(yīng)掌握如下內(nèi)容。

1.坐落位置；2.面積大小；3.形狀；4.周圍環(huán)境；5.土地權(quán)利狀況；6.土地利用現(xiàn)狀；7.規(guī)劃設(shè)計(jì)要求；8.生熟地程度；9.地質(zhì)、水文和氣象條件；10.其他。

第三節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)的內(nèi)涵

最初房地產(chǎn)評(píng)估是包含在資產(chǎn)評(píng)估中的，因?yàn)樵谄髽I(yè)重組、兼并、破產(chǎn)等需要評(píng)估機(jī)構(gòu)為其出具一份具有說(shuō)服力的價(jià)值報(bào)告時(shí)，不僅包括各種往來(lái)款項(xiàng)的收付，還涉及到機(jī)器設(shè)備、廠房宿舍、新技術(shù)生產(chǎn)線等的作價(jià)評(píng)估，由一個(gè)機(jī)構(gòu)來(lái)評(píng)估不會(huì)有交涉問(wèn)題，有很多方便之處。可是后來(lái)，越來(lái)越多的僅針對(duì)于房地產(chǎn)的評(píng)估案例，包括房地產(chǎn)抵押擔(dān)保、土地所有權(quán)評(píng)估等等，迫切的要求房地產(chǎn)評(píng)估分離出來(lái)，形成一個(gè)獨(dú)立的概念。

房地產(chǎn)評(píng)估是指以房地產(chǎn)為對(duì)象，由專業(yè)估價(jià)人員，根據(jù)估計(jì)目的，遵循估計(jì)原則，按照估價(jià)程序，運(yùn)用估價(jià)方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)客觀合理價(jià)格的估計(jì)、推測(cè)或判斷。

第二章房地產(chǎn)估價(jià)存在的問(wèn)題及原因分析

第一節(jié)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)現(xiàn)狀

一、房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)管理體系交叉

依我國(guó)目前管理體制，評(píng)估行業(yè)現(xiàn)有資產(chǎn)評(píng)估、房地產(chǎn)評(píng)估和土地評(píng)估，且分屬于國(guó)有資產(chǎn)管理部、建設(shè)部和國(guó)土資源部等國(guó)屬事業(yè)單位，相應(yīng)的評(píng)估人員也分為資產(chǎn)評(píng)估師、房地產(chǎn)估價(jià)師和土地估價(jià)師，三個(gè)子行業(yè)各自形成了自上而下的管理系統(tǒng)，管理辦法多從本部門(mén)出發(fā)，各部門(mén)之間卻未經(jīng)過(guò)很好的協(xié)調(diào)與溝通。當(dāng)一份房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告有爭(zhēng)議時(shí)，土地評(píng)估機(jī)構(gòu)和資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)無(wú)法對(duì)其進(jìn)行評(píng)價(jià)，從而導(dǎo)致一個(gè)部門(mén)的評(píng)估結(jié)果不被其他部門(mén)認(rèn)可。這種現(xiàn)象直接限制了公平競(jìng)爭(zhēng)和優(yōu)勝劣汰，不利于評(píng)估行業(yè)的發(fā)展。

二、評(píng)估機(jī)構(gòu)從業(yè)人員的壓力增大

一方面，評(píng)估行業(yè)自身受區(qū)域影響較大，不同的區(qū)域?qū)υu(píng)估的需求不同，業(yè)務(wù)普遍較少，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，對(duì)評(píng)估人員有很高的要求。而且，從各級(jí)房地產(chǎn)管理部門(mén)脫離出來(lái)，進(jìn)行脫鉤改制后，廣大經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)的地區(qū)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)出現(xiàn)不同程度的減少，有的甚至完全消失，從業(yè)人員的工作量增多，壓力加大。

另一方面，評(píng)估機(jī)構(gòu)從原政府部門(mén)或事業(yè)單位完全脫離出來(lái)，其從業(yè)人員也失去了依靠，真正面對(duì)市場(chǎng)，成為市場(chǎng)人，壓力在不知不覺(jué)中增大，不能很快適應(yīng)市場(chǎng)的運(yùn)轉(zhuǎn)方式。并且由于市場(chǎng)環(huán)境經(jīng)常變化，房地產(chǎn)價(jià)格常常會(huì)受到很大影響，對(duì)從事房地產(chǎn)評(píng)估的人員提出更高的要求。

第二節(jié)實(shí)例驗(yàn)證

下面的例子說(shuō)明房地產(chǎn)價(jià)格隨環(huán)境變化，對(duì)估價(jià)人員提出更大的挑戰(zhàn)。

評(píng)估對(duì)象為云南昆明滇池路老小區(qū)，背景為昆明城中村正在進(jìn)行改造項(xiàng)目。該項(xiàng)目的陸續(xù)推進(jìn)為滇池路板塊價(jià)值的提升帶來(lái)了契機(jī)，區(qū)域房產(chǎn)評(píng)估價(jià)也有了上升空間。去年，南亞30號(hào)片區(qū)的城中村改造開(kāi)了好頭，滇池路板塊內(nèi)漁堆、河尾、陸家地等居民小組也相繼啟動(dòng)。受城中村改造及新項(xiàng)目面市的拉動(dòng)，未來(lái)區(qū)域評(píng)估價(jià)有一定的提升空間。尤其是南亞風(fēng)情第壹城（原南亞風(fēng)情商業(yè)廣場(chǎng)）已經(jīng)確定進(jìn)駐項(xiàng)目，主要有昆明第一個(gè)白金五星級(jí)酒店、西南地區(qū)第一個(gè)A級(jí)超市旗艦店、西南地區(qū)最大的五星級(jí)電影院以及國(guó)內(nèi)一流的百貨業(yè)等商業(yè)項(xiàng)目，預(yù)計(jì)今年年底開(kāi)盤(pán)。

“滇池路北段區(qū)域內(nèi)，一般性普通住宅評(píng)估價(jià)在4000元/平方米上下徘徊，品質(zhì)較高的樓盤(pán)，評(píng)估價(jià)也相對(duì)高些，最高評(píng)估價(jià)每平方米將會(huì)接近6000元?！崩ッ髟朴⒑惴康禺a(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司總經(jīng)理李林介紹。

這是一宗對(duì)住宅地價(jià)格評(píng)估的案例。房地產(chǎn)并不是一個(gè)孤立的評(píng)估對(duì)象，在對(duì)其本身的價(jià)值進(jìn)行評(píng)定估算之后，周圍的環(huán)境如交通便利程度、距市中心的距離、周圍基礎(chǔ)設(shè)施的完善程度等，都會(huì)對(duì)其的價(jià)格造成很大的影響，住宅亦是如此。本例中，由于昆明城中村改造項(xiàng)目的啟動(dòng)以及多個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的上馬，滇池路中段在商業(yè)價(jià)值上面臨更大的機(jī)會(huì)，周圍良好的消費(fèi)環(huán)境及生活條件使得原來(lái)的滇池路老小區(qū)的房?jī)r(jià)上升了近50%。在評(píng)估此案例時(shí)，需要評(píng)估人員在按照估價(jià)方法計(jì)算出待估對(duì)象價(jià)格后，根據(jù)其周圍環(huán)境適當(dāng)調(diào)整。

第三節(jié)房地產(chǎn)評(píng)估存在問(wèn)題及考驗(yàn)

一、不公平競(jìng)爭(zhēng)和惡性競(jìng)爭(zhēng)同時(shí)存在

現(xiàn)有的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)分為兩類：

（一）原各級(jí)房管部門(mén)成立的評(píng)估機(jī)構(gòu)，脫鉤改制后成為股份制公司。然而，雖然雖然與管理部門(mén)脫離了聯(lián)系，但管理部門(mén)為了自身利益往往會(huì)把業(yè)務(wù)交給這些公司來(lái)完成。

（二）沒(méi)有政府背景，按市場(chǎng)化運(yùn)作的評(píng)估公司。它們中有些依附于前者公司，賺取部分利潤(rùn)，有些則與前者公司在本就“凄涼”的市場(chǎng)上展開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)。為了多爭(zhēng)取業(yè)務(wù)，迎合顧客的不合理要求，各評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員多置評(píng)估規(guī)程和規(guī)范于不顧，或過(guò)度降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，或給客戶主管回扣。這樣的過(guò)程既損害了國(guó)家和集體的合法利益，導(dǎo)致國(guó)有資產(chǎn)、資源的嚴(yán)重流失，使得資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)產(chǎn)生時(shí)保護(hù)國(guó)有資產(chǎn)的目的得不到實(shí)現(xiàn)，同時(shí)擾亂了市場(chǎng)秩序，違背了房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)公正、公平、公開(kāi)的原則。

二、房地產(chǎn)評(píng)估人員整體素質(zhì)偏低

從整個(gè)評(píng)估行業(yè)來(lái)看，專業(yè)評(píng)估人員數(shù)量較少。有評(píng)估執(zhí)業(yè)資格的房地產(chǎn)估價(jià)師和土地估價(jià)師等專業(yè)人員總數(shù)不超過(guò)6萬(wàn)人，而實(shí)際在各類房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)中工作的大概只有4萬(wàn)人。大約1/3的兼職人員掛靠，并且極個(gè)別單位在注冊(cè)后把注冊(cè)資金抽走。

另一方面，各地對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試前的資格審查松緊不一，考生作弊現(xiàn)象嚴(yán)重；而且房地產(chǎn)估價(jià)師考試為一次性考試制度，并且通過(guò)后的注冊(cè)也只有一個(gè)級(jí)別，不能總體體現(xiàn)估價(jià)師的水平高低和資歷深淺，不能激勵(lì)估價(jià)師為提高業(yè)務(wù)水平而繼續(xù)學(xué)習(xí)和深造。

三、評(píng)估機(jī)構(gòu)所出具評(píng)估報(bào)告的可信度降低

當(dāng)前評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估人員主要包括兩類：一類是專業(yè)注冊(cè)估價(jià)師和估價(jià)人員；二類是非專職的注冊(cè)估價(jià)師。自從房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)成為合伙制企業(yè)后，正式注冊(cè)的房地產(chǎn)估價(jià)師大多成了評(píng)估機(jī)構(gòu)的領(lǐng)導(dǎo)者或合伙人，他們將主要精力放在抓業(yè)務(wù)上，對(duì)自己的評(píng)估能力要求降低，商人性質(zhì)嚴(yán)重，真正做評(píng)估工作的是那些根本沒(méi)有評(píng)估師資格，估價(jià)經(jīng)歷也很少的人。這些人員多數(shù)對(duì)于房地產(chǎn)評(píng)估操作一知半解，對(duì)于各項(xiàng)指標(biāo)、數(shù)據(jù)只簡(jiǎn)單地、機(jī)械地計(jì)算套用公式，在評(píng)估報(bào)告模板上進(jìn)行修改，由此出具的房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的可信度大打折扣。

四、國(guó)外對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的沖擊較大

中國(guó)加入WTO后，加大對(duì)外開(kāi)放程度，使得中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與國(guó)際接軌，有大量國(guó)外的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)駐國(guó)內(nèi)市場(chǎng)。由于國(guó)外資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)起步早，有一百多年的歷史，而且對(duì)評(píng)估行業(yè)非常重視，業(yè)務(wù)滲透至各行各業(yè)，發(fā)展非常迅速。無(wú)論是思想體系還是方法理論，都較國(guó)內(nèi)的先進(jìn)，并且國(guó)外機(jī)構(gòu)還具有良好的品牌形象和先進(jìn)的理念，有世界知名的評(píng)估機(jī)構(gòu)，他們的加入必將搶占我們的市場(chǎng)，對(duì)國(guó)內(nèi)機(jī)構(gòu)發(fā)展造成很大的沖擊。

第三章房地產(chǎn)估價(jià)問(wèn)題解決對(duì)策

第一節(jié)目前存在的問(wèn)題

一、管理不善

（一）政出多門(mén)。房地產(chǎn)評(píng)估收益頗豐，由于利益的驅(qū)動(dòng)，對(duì)這一市場(chǎng)和業(yè)務(wù)行使管理或施加影響的政府職能部門(mén)很多，有的概括為“一塊肥肉，三把刀”，即房地產(chǎn)管理部門(mén)、國(guó)家管理部門(mén)、土地管理部門(mén)“三巨頭”各自為政。還有的形容是“四駕馬車”，即再加上物價(jià)管理部門(mén)。依筆者所見(jiàn)，由于金融部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估干預(yù)和壟斷的力度也越來(lái)越大，因此實(shí)際形成了“五馬分尸”的局面。這五個(gè)部門(mén)在管理上各施其政，在政策上各行其是，無(wú)法形成統(tǒng)一的法規(guī)規(guī)定、管理制度，把完整的房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)和業(yè)務(wù)管理分割的七零八落，無(wú)法實(shí)施系統(tǒng)的規(guī)范化管理，使得評(píng)估機(jī)構(gòu)和執(zhí)業(yè)人員無(wú)所適從。

（二）政企不分。以上各部門(mén)都程度不同地利用行政職能干預(yù)評(píng)估業(yè)務(wù)，搞行業(yè)壟斷，有的是行政部門(mén)直接干預(yù)，有的是成立一個(gè)行使行政職能的事業(yè)單位，一方面從事評(píng)估管理及其與評(píng)估相關(guān)的行政管理，一方面又承接除行政性評(píng)估以外的經(jīng)營(yíng)性評(píng)估業(yè)務(wù)。有的甚至“戴上有色眼鏡”看待其它評(píng)估所的評(píng)估報(bào)告，或宣布其評(píng)估報(bào)告有問(wèn)題（實(shí)際是暗示無(wú)效），或強(qiáng)調(diào)須經(jīng)本部門(mén)（包括金融單位）“確認(rèn)”。如一宗房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或抵押，上述有關(guān)部門(mén)或所屬評(píng)估所都可以從管理的角度說(shuō)明其中的評(píng)估非我莫屬，搞“指定評(píng)估”，否則要么對(duì)其他評(píng)估所的評(píng)估報(bào)告“雞蛋里面挑骨頭”不予承認(rèn)，要么在管理上不予通過(guò)或“確認(rèn)”，委托單位只好忍氣吞聲，搞“曲線救國(guó)”，往往重復(fù)委托評(píng)估，其評(píng)估的結(jié)果懸殊。更有甚者，建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》已明確規(guī)定房地產(chǎn)抵押價(jià)值可以由抵押當(dāng)事人協(xié)商議定，也可以由房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估確定。作為抵押人為減少抵押費(fèi)用，往往不愿意通過(guò)評(píng)估所評(píng)估，但是有關(guān)部門(mén)卻硬性規(guī)定非經(jīng)評(píng)估不得辦理抵押貸款手續(xù)。上述行為扭曲了評(píng)估市場(chǎng)，導(dǎo)致有行政職能的評(píng)估機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)“吃不了”，而多數(shù)經(jīng)營(yíng)型的評(píng)估機(jī)構(gòu)又“吃不飽”，評(píng)估行業(yè)難以在競(jìng)爭(zhēng)中發(fā)展，評(píng)估市場(chǎng)得不到充分發(fā)育。

二、素質(zhì)不高

（一）估價(jià)師“少而不精”。到目前為止，全國(guó)共有房地產(chǎn)估價(jià)師7200名，遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上評(píng)估業(yè)務(wù)發(fā)展的需求。以南京為例1996年只有39名估價(jià)師（其中注冊(cè)24名），而評(píng)估所卻有37家，平均每個(gè)所只有0.65名注冊(cè)估價(jià)師（如加上最近公布的名額也不到2名），于是大量的業(yè)務(wù)靠兼職估價(jià)師和估價(jià)員操作?，F(xiàn)有的估價(jià)師隊(duì)伍也有缺陷：一是由于估價(jià)師考試限制條件偏寬，尤其是對(duì)相關(guān)專業(yè)工作經(jīng)歷和從事評(píng)估業(yè)務(wù)年限要求過(guò)低且沒(méi)有嚴(yán)格的審核程序，于是一大批走出校門(mén)不久從未從事過(guò)評(píng)估業(yè)務(wù)的“考試專業(yè)戶”通過(guò)臨時(shí)掛靠考入估價(jià)師行列，他們只能“紙上談兵”，而許多真正多年從事評(píng)估工作的業(yè)務(wù)骨干卻因?qū)W歷不夠被卡在門(mén)外（其實(shí)其他職稱評(píng)定對(duì)學(xué)歷要求都是先寬后嚴(yán)）。其結(jié)果是有估價(jià)師的資格的不一定能做業(yè)務(wù)，而業(yè)務(wù)骨干卻不一定有估價(jià)師資格，加上不少評(píng)估機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)單一，很多估價(jià)人員也會(huì)一、二種方法，各個(gè)部門(mén)的估價(jià)人員一般只熟悉與本部門(mén)管理業(yè)務(wù)相關(guān)的評(píng)估業(yè)務(wù)，而對(duì)其他類型的評(píng)估業(yè)務(wù)只能用自已掌握的方法生搬硬套。二是注冊(cè)估價(jià)師系列設(shè)置單一，沒(méi)有高級(jí)估價(jià)師和水電、設(shè)備等配套專業(yè)的估價(jià)師?，F(xiàn)行的估價(jià)師只相當(dāng)于中級(jí)職稱，估價(jià)員只相當(dāng)于初級(jí)職稱中的“員”，這兩個(gè)檔次估價(jià)人員的業(yè)務(wù)層次和素質(zhì)不能適應(yīng)復(fù)雜的房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的要求。三是注冊(cè)估價(jià)師的地位得不到確認(rèn)。按有關(guān)規(guī)定注冊(cè)估價(jià)師可以在評(píng)估報(bào)告上簽字，但沒(méi)有賦予注冊(cè)估價(jià)師簽字生效權(quán)，這就給不具備條件的估價(jià)人員留下可乘之機(jī)，同時(shí)也降低了注冊(cè)估價(jià)師的業(yè)務(wù)責(zé)任感。四是估價(jià)師注冊(cè)條件過(guò)寬，對(duì)有犯罪前科和受過(guò)行政處罰處分的只作一定年限的限制，而在歐美、港臺(tái)等地有前科的人員一般是禁止從事估價(jià)師職業(yè)的。有關(guān)部門(mén)可能把這一職業(yè)看作是解決就業(yè)的一個(gè)途徑，作這樣的規(guī)定有似于讓“小偷”當(dāng)“警察”，有損估價(jià)師隊(duì)伍的純潔性，尤其對(duì)職業(yè)道德建設(shè)有害無(wú)益。

（二）評(píng)估機(jī)構(gòu)“小馬拉大車”。“關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)資格等級(jí)管理的若干規(guī)定”已出臺(tái)，依筆者所見(jiàn)這一規(guī)定顯示得偏寬，據(jù)此所建立的評(píng)估所規(guī)模偏小，難以承擔(dān)相應(yīng)等級(jí)的評(píng)估業(yè)務(wù)。其中對(duì)三個(gè)等級(jí)評(píng)估機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)人員的構(gòu)成要求過(guò)低（臨時(shí)資格則無(wú)要求），主要反映在估價(jià)師職數(shù)偏少，總體估價(jià)人員應(yīng)占職工總數(shù)70％的規(guī)定太模糊，沒(méi)有估價(jià)專職人員定編的總量限定，容易造成各個(gè)等級(jí)評(píng)估所的評(píng)估人員要么七拼八湊（掛靠兼職的多），要么有業(yè)務(wù)時(shí)臨時(shí)招兵買(mǎi)馬。其次是對(duì)包括臨時(shí)資格在內(nèi)的四個(gè)等級(jí)評(píng)估機(jī)構(gòu)的營(yíng)業(yè)范圍規(guī)定的不科學(xué)，一、二級(jí)機(jī)構(gòu)基本上無(wú)業(yè)務(wù)量的限定（二級(jí)機(jī)構(gòu)只限定在省內(nèi)接受業(yè)務(wù)），三級(jí)機(jī)構(gòu)可評(píng)估建筑面積5萬(wàn)平方米，土地面積1.5萬(wàn)平方米以下的項(xiàng)目，臨時(shí)機(jī)構(gòu)則沒(méi)有明確限定，因此除一級(jí)機(jī)構(gòu)外其余三個(gè)等級(jí)機(jī)構(gòu)都可以“小馬拉大車”，有些一級(jí)機(jī)構(gòu)人員不到位也有類似現(xiàn)象。

三、制約不力

對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估的技術(shù)規(guī)范和規(guī)程以及職業(yè)道德標(biāo)準(zhǔn)至今仍停留于理論探討，沒(méi)有出臺(tái)一部有權(quán)威的系統(tǒng)科學(xué)的法律或法規(guī)，因此評(píng)估機(jī)構(gòu)和執(zhí)業(yè)人員沒(méi)有一個(gè)遵循的規(guī)則，全憑個(gè)人悟性或自由發(fā)揮，往往同一宗或條件相似的房地產(chǎn)評(píng)估結(jié)果相差甚遠(yuǎn)。筆者曾親眼看到有的評(píng)估報(bào)告其評(píng)估價(jià)值即為財(cái)務(wù)報(bào)表的帳面值，有的標(biāo)的權(quán)屬不清就估出價(jià)值，有的把地價(jià)漏算或多算，更有甚者有的項(xiàng)目具有幾百萬(wàn)元甚至幾千萬(wàn)元的價(jià)值，其評(píng)估報(bào)告只有一張紙，沒(méi)有評(píng)估程序，沒(méi)有計(jì)算過(guò)程，令人啼笑皆非。有些機(jī)構(gòu)和人員違反職業(yè)道德，有的收取禮金，有的超越資格限定承攬業(yè)務(wù)，有的出賣評(píng)估機(jī)構(gòu)的資格（即為沒(méi)有資格的機(jī)構(gòu)或人員所做的評(píng)估報(bào)告蓋章收費(fèi)），有的甚至搞欺詐，使其從事的評(píng)估業(yè)務(wù)偏離了公平、公正、科學(xué)、合法的軌道。而對(duì)于低劣的評(píng)估報(bào)告和不正當(dāng)?shù)慕?jīng)營(yíng)行為沒(méi)有評(píng)判的依據(jù)，更無(wú)處罰的手段，攪亂了評(píng)估市場(chǎng)，禁錮了評(píng)估行業(yè)的發(fā)展。

四、自律不夠

（一）行業(yè)自律不夠。國(guó)外房地產(chǎn)評(píng)估一般是依靠估價(jià)師協(xié)會(huì)管理，一方面在培訓(xùn)、考試、資格管理和提供信息等方面協(xié)會(huì)有較強(qiáng)的吸引力：一方面在技術(shù)規(guī)范規(guī)程、行規(guī)行約等方面有較強(qiáng)的約束力。這幾年建設(shè)部做了大量的工作，成立了估價(jià)師學(xué)會(huì)，但這個(gè)行業(yè)學(xué)會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有到位，還沒(méi)有承擔(dān)起行業(yè)管理的重任，各地也只有少數(shù)省市成立學(xué)會(huì)，多數(shù)還是空白，地方上的行業(yè)自律差距就更大了。

（二）法人自律不夠?，F(xiàn)階段我國(guó)評(píng)估機(jī)構(gòu)的性質(zhì)模糊不清，表面上看是獨(dú)立運(yùn)作，實(shí)際上只是各有關(guān)行政部門(mén)的附屬物，沒(méi)有成為自主經(jīng)營(yíng)的法人實(shí)體和中介組織，濃厚的行政色彩使這些評(píng)估所的評(píng)估行為變成行政行為，因此評(píng)估水平的高低和評(píng)估報(bào)告的優(yōu)劣難以與評(píng)估所及估價(jià)人員掛鉤。雖然有關(guān)法規(guī)規(guī)定“評(píng)估機(jī)構(gòu)違反有關(guān)法律法規(guī)和職業(yè)道德，情節(jié)嚴(yán)重的取消其評(píng)估資格”，“在評(píng)估活動(dòng)中因違法違紀(jì)或嚴(yán)重失誤造成的經(jīng)濟(jì)損失，評(píng)估機(jī)構(gòu)和估價(jià)師都應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任，”但由于沒(méi)有保障機(jī)制，加上有些評(píng)估所有管理權(quán)，委托人即使吃了苦頭也不敢吭聲，因此這些條款形同虛設(shè)，有些評(píng)估機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員在業(yè)務(wù)活動(dòng)中就無(wú)所顧忌不需自律。

五、競(jìng)爭(zhēng)不當(dāng)

出于沒(méi)有形成市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和行業(yè)約束機(jī)制，行業(yè)管理不到位，有關(guān)部門(mén)該管的管不過(guò)來(lái)，不該管的又相互交叉和插手，因此評(píng)估市場(chǎng)比較混亂，承接業(yè)務(wù)不擇手段，有的靠行業(yè)壟斷，有的靠壓價(jià)，有的靠回扣，有的甚至以評(píng)估結(jié)果迎合委托評(píng)估單位的需求（即有評(píng)估價(jià)值的彈性吸引客戶）。上述現(xiàn)象在某些地區(qū)和機(jī)構(gòu)引起惡性循環(huán)，敗壞了評(píng)估行業(yè)、評(píng)估機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員的信譽(yù)，導(dǎo)致國(guó)有資產(chǎn)流失，有關(guān)當(dāng)事人的權(quán)益得不到保障，引發(fā)了經(jīng)濟(jì)糾紛。

第二節(jié)建議采取的對(duì)策

一、加強(qiáng)行業(yè)管理

（一）發(fā)揮學(xué)會(huì)作用。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下房地產(chǎn)評(píng)估應(yīng)由行業(yè)學(xué)會(huì)（協(xié)會(huì)）管理，建議分兩步走，第一步從上至下成立估價(jià)師學(xué)會(huì)，建設(shè)主管部門(mén)或房管部門(mén)分層次負(fù)責(zé)估價(jià)師和評(píng)估機(jī)構(gòu)的資格管理，其他工作，如估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試、繼續(xù)教育、制定技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和職業(yè)道德規(guī)范等工作由政府委托介于政府與中介機(jī)構(gòu)之間的民間機(jī)構(gòu)——估價(jià)師學(xué)會(huì)負(fù)責(zé)管理。第二步待條件成熟后所有評(píng)估的管理工作由估價(jià)師學(xué)會(huì)承擔(dān)，隨著國(guó)家機(jī)構(gòu)改革步伐加快上述職能的轉(zhuǎn)換也應(yīng)加快速度，在轉(zhuǎn)換后過(guò)程中要理順前述五個(gè)部門(mén)的關(guān)系，一方面逐步淡化行政管理職能，一方面將房地產(chǎn)估價(jià)師、土地估價(jià)師、資產(chǎn)評(píng)估師、注冊(cè)會(huì)計(jì)師、審計(jì)師等與從事房地產(chǎn)評(píng)估相關(guān)的執(zhí)業(yè)資格并軌，在此基礎(chǔ)上成立不受部門(mén)限制的全國(guó)及各地房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)，考慮到相關(guān)專業(yè)的相容性，也可稱其為不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)，其成員包含獲得各種相關(guān)職稱和執(zhí)業(yè)資格的估價(jià)人員。

（二）實(shí)行政企分開(kāi)。行政行為與評(píng)估業(yè)務(wù)如果混合在一起，評(píng)估機(jī)構(gòu)就變成“陰陽(yáng)臉”，既是行政管理者，又是經(jīng)營(yíng)者，大量的評(píng)估業(yè)務(wù)就難以走向市場(chǎng)，房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)就永遠(yuǎn)跳不出怪圈。因此要實(shí)行政企分開(kāi)，與房地產(chǎn)評(píng)估相關(guān)的行政職能，如房地產(chǎn)交易，土地出讓、轉(zhuǎn)讓，國(guó)有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易等或由政府有關(guān)部門(mén)直接行使，或由政府委托下屬事業(yè)單位行使，但無(wú)論采取哪一種方式都應(yīng)將行政行為與從事評(píng)估的經(jīng)營(yíng)行為嚴(yán)格劃分，取消管理和評(píng)估“二塊牌子一套人馬”的做法?，F(xiàn)有的評(píng)估所大多數(shù)要改為企業(yè)走向市場(chǎng)，尤其是賦予行政職能的事業(yè)單位充其量只能從事少量屬于行政行為且不收費(fèi)的評(píng)估業(yè)務(wù)，而經(jīng)營(yíng)行為的評(píng)估業(yè)務(wù)只能由獨(dú)立的評(píng)估所進(jìn)行，這一類評(píng)估機(jī)構(gòu)只能是中介單位，不隸屬政府任何一個(gè)部門(mén)，其原有的行政職能要?jiǎng)冸x。這就要求加快政府機(jī)構(gòu)和事業(yè)單位改革的步伐，并通過(guò)立法確定評(píng)估機(jī)構(gòu)的中介地位，唯有這樣才能從根本上克服和解決行業(yè)壟斷的問(wèn)題。

（三）加強(qiáng)法制建設(shè)。在行政管理向行業(yè)管理轉(zhuǎn)換的過(guò)程中行政職能應(yīng)該先強(qiáng)化后淡化，尤其是初始階段要充分運(yùn)用行政手段（廣義地講是政府通過(guò)法律的、行政的、經(jīng)濟(jì)的手段）盡快規(guī)范評(píng)估市場(chǎng)，待市場(chǎng)秩序正常環(huán)境凈化后行業(yè)管理才能取代行政管理。因此現(xiàn)階段仍然要發(fā)揮行政管理的作用。首先要加強(qiáng)評(píng)估的立法工作，與發(fā)達(dá)的資本主義國(guó)家或地區(qū)相比，我們的法律體系尚未形成，立法工作任重道遠(yuǎn)，因此要盡快制定房地產(chǎn)評(píng)估的法律法規(guī)，并將一些法規(guī)規(guī)章上升等級(jí)形成法律法規(guī)。其次要加強(qiáng)執(zhí)法監(jiān)督，現(xiàn)在評(píng)估市場(chǎng)違規(guī)違法現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，不合格的評(píng)估報(bào)告屢見(jiàn)不鮮，不正當(dāng)?shù)慕?jīng)營(yíng)行業(yè)屢禁不止，這就迫切需要發(fā)揮行政執(zhí)法的作用，加大監(jiān)督檢查的力度，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處罰，將上述評(píng)估市場(chǎng)存在的問(wèn)題降低到最低限度。

二、嚴(yán)格市場(chǎng)準(zhǔn)入

（一）“準(zhǔn)入”的系列要科學(xué)。市場(chǎng)準(zhǔn)入應(yīng)是雙重準(zhǔn)入，即執(zhí)業(yè)人員和機(jī)構(gòu)都實(shí)行三級(jí)準(zhǔn)入制。首先要完善估價(jià)專業(yè)人員的系列，根據(jù)人才的“寶塔結(jié)構(gòu)”房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)分高級(jí)和中級(jí)，初級(jí)應(yīng)為估價(jià)員，并設(shè)置水電、設(shè)備等配套專業(yè)的估價(jià)師。應(yīng)建立三個(gè)等級(jí)的臺(tái)階制，即從初級(jí)到高級(jí)每一個(gè)臺(tái)階都要有一定的學(xué)歷和執(zhí)業(yè)時(shí)間的限定，跨入第一個(gè)臺(tái)階以及由低一級(jí)臺(tái)階向上一級(jí)升級(jí)，必須經(jīng)過(guò)考核，考試，注冊(cè)，才能取得資格，并規(guī)定每一個(gè)等級(jí)的估價(jià)人員只能做一定范圍的評(píng)估業(yè)務(wù)（主要從評(píng)估項(xiàng)目的價(jià)值和建筑面積上限制）。而且要實(shí)行估價(jià)人員責(zé)任制，評(píng)估所所長(zhǎng)和項(xiàng)目負(fù)責(zé)人必須是中級(jí)以上估價(jià)師，所有評(píng)估報(bào)告必須經(jīng)中級(jí)以上估價(jià)師簽字才能生效，其中一級(jí)資格的評(píng)估所所做評(píng)估報(bào)告和二級(jí)評(píng)估所所做的特大或高難度項(xiàng)目的評(píng)估報(bào)告必須經(jīng)高級(jí)估價(jià)師簽字生效，涉及到配套專業(yè)的評(píng)估報(bào)告必須有相關(guān)配套專業(yè)的估價(jià)師介入。其次現(xiàn)階段評(píng)估機(jī)構(gòu)的系列設(shè)置也應(yīng)調(diào)整，目前臨時(shí)資格的條件和業(yè)務(wù)限定含糊，導(dǎo)致一些臨時(shí)機(jī)構(gòu)隨意拼湊一些人就承攬大的評(píng)估業(yè)務(wù)，攪亂了評(píng)估市場(chǎng)。隨著房地產(chǎn)評(píng)估的發(fā)展，評(píng)估所逐步走向規(guī)范，對(duì)其要求也應(yīng)逐步提高。因此要取消臨時(shí)資格，不具備三級(jí)資格的機(jī)構(gòu)不能執(zhí)業(yè)，只能積極創(chuàng)造條件，待條件具備再申報(bào)三級(jí)。就三個(gè)等級(jí)而言，對(duì)二級(jí)機(jī)構(gòu)所評(píng)估的項(xiàng)目在建筑面積和價(jià)值上限定比地域限定更有制約力，應(yīng)允許二級(jí)機(jī)構(gòu)到外地承接業(yè)務(wù)，但要有控制范圍，要比一級(jí)低一個(gè)檔次。原規(guī)定的三級(jí)機(jī)構(gòu)的5萬(wàn)平方米建筑面積和1.5萬(wàn)平方米土地面積限制又過(guò)寬，應(yīng)縮小其承接評(píng)估業(yè)務(wù)的范圍。總之三個(gè)等級(jí)機(jī)構(gòu)承接業(yè)務(wù)范圍應(yīng)是階梯式的均衡地向上遞增。

（二）“準(zhǔn)入”的標(biāo)準(zhǔn)要嚴(yán)格。一是與三個(gè)等級(jí)估價(jià)人員相適應(yīng)，要確立非常嚴(yán)格的高級(jí)估價(jià)師專業(yè)資格考試和注冊(cè)條件。要改變現(xiàn)行估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格的考試和注冊(cè)條件偏寬的做法，其中考試條件要增加每一個(gè)等級(jí)估價(jià)人員的相關(guān)專業(yè)工作經(jīng)歷和從事評(píng)估實(shí)務(wù)的年限，一般應(yīng)增加2－3年，筆試內(nèi)容涉及業(yè)務(wù)面要寬，要增加面試，注冊(cè)時(shí)要提供2－3份有代表性的評(píng)估報(bào)告。對(duì)有犯罪前科的應(yīng)不準(zhǔn)注冊(cè)（滿五年以上的充其量只能從事估價(jià)員工作，但最好不開(kāi)這個(gè)口子），受行政處罰處分的應(yīng)滿五年才準(zhǔn)予注冊(cè)。隨著評(píng)估業(yè)務(wù)的發(fā)展估價(jià)師考試和注冊(cè)條件要逐步收緊，直至形成非常嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)。二是三個(gè)等級(jí)評(píng)估機(jī)構(gòu)的資格條件偏寬，根據(jù)“房地產(chǎn)法”第五十七條關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)具備條件的規(guī)定，每一個(gè)等級(jí)機(jī)構(gòu)有注冊(cè)資金，估價(jià)師人數(shù)，總體從事評(píng)估人數(shù)，機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)年限以及已做評(píng)估業(yè)務(wù)數(shù)量等方面都應(yīng)提高標(biāo)準(zhǔn)，如三個(gè)等級(jí)評(píng)估機(jī)構(gòu)的估價(jià)師人數(shù)應(yīng)增加，尤其要規(guī)定一、二級(jí)機(jī)構(gòu)必設(shè)高級(jí)估價(jià)師，所有機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)人數(shù)不能以抽象的70％的比例作限定，而應(yīng)規(guī)定每一個(gè)等級(jí)的機(jī)構(gòu)應(yīng)有具體數(shù)量的專業(yè)人員，還應(yīng)增加評(píng)估所硬件設(shè)施和信息儲(chǔ)存量（將來(lái)信息共享，應(yīng)規(guī)定評(píng)估所有提供信息的義務(wù)）的要求。

（三）“準(zhǔn)入”要?jiǎng)討B(tài)管理。一是對(duì)估價(jià)人員實(shí)行分檔管理。估價(jià)人員有接受繼續(xù)教育的權(quán)利和義務(wù)，政府或?qū)W會(huì)有組織實(shí)施繼續(xù)教育的責(zé)任，因此有關(guān)部門(mén)或?qū)W會(huì)應(yīng)制定不同等級(jí)的繼續(xù)教育大綱和教材，并設(shè)法在有條件的大專院校開(kāi)設(shè)房地產(chǎn)評(píng)估專業(yè)或?qū)I(yè)方向。還應(yīng)規(guī)定每獲得一個(gè)等級(jí)資格的估價(jià)人員都要接受更高一級(jí)資格的繼續(xù)教育，經(jīng)過(guò)一定年限的實(shí)踐和考試獲得更高一級(jí)執(zhí)業(yè)資格，因故未能注冊(cè)的要重新接受培訓(xùn)和考試，并達(dá)到繼續(xù)教育標(biāo)準(zhǔn)才能注冊(cè)。二是對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)實(shí)行跟蹤管理，評(píng)估機(jī)構(gòu)的發(fā)展總是不平衡的，在獲得某一等級(jí)資格后其業(yè)務(wù)水準(zhǔn)、經(jīng)營(yíng)實(shí)力和職業(yè)道德都處于變化之中，有的向上發(fā)展，有的走下坡路，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的條件下，這是正常現(xiàn)象，與此相適應(yīng)其等級(jí)資格要優(yōu)升劣降，基本做法是一年一次年審，二年一次等級(jí)評(píng)定，年審不合格的應(yīng)降低或取消其等級(jí)資格，并在兩次年審的基礎(chǔ)上進(jìn)行等級(jí)評(píng)定，根據(jù)機(jī)構(gòu)的變化情況及時(shí)進(jìn)行等級(jí)調(diào)整，業(yè)績(jī)突出進(jìn)步大的給予升級(jí)，反之要降級(jí)，堅(jiān)決不搞等級(jí)資格的“鐵交椅”。

三、強(qiáng)化行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)

（一）制定和強(qiáng)制推行技術(shù)規(guī)范和規(guī)程。出于沒(méi)有一個(gè)權(quán)威的房地產(chǎn)評(píng)估技術(shù)規(guī)范和程程，連最簡(jiǎn)單的專業(yè)術(shù)語(yǔ)的名稱叫法也不同，解釋各異，至于評(píng)估的方法程序等更是“八仙過(guò)海，各顯神通”，孰優(yōu)孰劣無(wú)法評(píng)判，尤其對(duì)劣制報(bào)告，沒(méi)有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)作為否定處罰的依據(jù)。為確保房地產(chǎn)估價(jià)師為客戶所提供的估價(jià)服務(wù)的準(zhǔn)確性、有效性和不至于誤導(dǎo)市場(chǎng)，避免給委托單位和有關(guān)當(dāng)事人造成經(jīng)營(yíng)損失，有必要參照國(guó)際上通行的做法，結(jié)合我國(guó)的實(shí)際情況制定房地產(chǎn)評(píng)估技術(shù)規(guī)范和規(guī)程，劉洪玉、廖俊平、董黎明等專家都曾撰文論述過(guò)，見(jiàn)地很深，本文不再涉及，只希望估價(jià)師學(xué)會(huì)組織更多的專家探討這一問(wèn)題，以便盡快制定出這一類標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)評(píng)估原則、評(píng)估目的、評(píng)估方法；專業(yè)術(shù)語(yǔ)、技術(shù)參數(shù)、計(jì)算公式、技術(shù)程序、評(píng)估報(bào)告的格式和應(yīng)包含的內(nèi)容等都作出規(guī)范的分類和界定，為估價(jià)人員提供一個(gè)共同遵循的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。

（二）建立和完善職業(yè)道德標(biāo)準(zhǔn)。最近幾年出臺(tái)的相關(guān)的法律法規(guī)對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估職業(yè)道德都有所涉及，但都散落在有關(guān)條款中，內(nèi)容不系統(tǒng)不完善，規(guī)定過(guò)于原則不便執(zhí)行。國(guó)外對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)道德有專門(mén)的法律法規(guī)，如估價(jià)師守則對(duì)估價(jià)師行業(yè)有詳盡的規(guī)定。我們應(yīng)借鑒國(guó)外的做法，制定“房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)職業(yè)道德標(biāo)準(zhǔn)”，“房地產(chǎn)估價(jià)師守則”等規(guī)定，規(guī)范評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估師的行為，讓他們明確應(yīng)該怎么做，哪些能做，哪些不能做，做錯(cuò)了應(yīng)受到什么樣的處罰，從而形成一道“緊箍咒”，凡是不能為的就不敢為，約束估價(jià)師的行為，使行業(yè)自律落實(shí)到實(shí)處，從根本上提高評(píng)估行業(yè)的信譽(yù)。

四、建立競(jìng)爭(zhēng)機(jī)構(gòu)

（一）開(kāi)放市場(chǎng)。按照建立統(tǒng)一開(kāi)放競(jìng)爭(zhēng)有序的房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)的要求，在前述政企分開(kāi)的前提下制定市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)規(guī)則，要取消行業(yè)壟斷和不正當(dāng)?shù)母?jìng)爭(zhēng)，承接評(píng)估業(yè)務(wù)要由委托單位依據(jù)其業(yè)務(wù)大小和難易程度自由選擇相應(yīng)等級(jí)和信譽(yù)高的評(píng)估機(jī)構(gòu)。尤其是管理部門(mén)或有行政職能的評(píng)估所不得指定評(píng)估機(jī)構(gòu)，不得刁難其他評(píng)估所所做的評(píng)估報(bào)告。特大評(píng)估項(xiàng)目可以選擇幾家相應(yīng)等級(jí)的評(píng)估機(jī)構(gòu)投標(biāo)或議標(biāo)，將投標(biāo)單位的等級(jí)、業(yè)務(wù)水準(zhǔn)、經(jīng)營(yíng)實(shí)力、業(yè)績(jī)、收費(fèi)、服務(wù)等條件以打分制的形式進(jìn)行綜合評(píng)標(biāo)，高分者中標(biāo)。

（二）機(jī)構(gòu)獨(dú)立。根據(jù)“公司法”和“房地產(chǎn)法”的要求，所有評(píng)估機(jī)構(gòu)必須是獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任的中介組織，第一步可成立有限責(zé)任公司，待條件成熟時(shí)可過(guò)渡到無(wú)限責(zé)任公司?，F(xiàn)有事業(yè)性質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)與行政部門(mén)脫鉤，推動(dòng)評(píng)估機(jī)構(gòu)走向市場(chǎng)，讓他們獨(dú)立地承接評(píng)估業(yè)務(wù)，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中或生存發(fā)展，或落伍淘汰，讓強(qiáng)的更強(qiáng)，差的消亡，通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)促使評(píng)估機(jī)構(gòu)及估價(jià)人員提高其業(yè)務(wù)水平。

（三）責(zé)任加大。與評(píng)估機(jī)構(gòu)的法人地位相適應(yīng)要建立賠償責(zé)任和保險(xiǎn)制，并應(yīng)允許注冊(cè)估價(jià)師實(shí)行高薪制。如果評(píng)估所作業(yè)失誤給委托單位造成損失，委托單位可以依法上訴要求賠償損失。評(píng)估機(jī)構(gòu)在承擔(dān)賠償責(zé)任后可追索有關(guān)估價(jià)人員責(zé)任，但是賠償責(zé)任必須以評(píng)估機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員向保險(xiǎn)公司投保作為保證。由于估價(jià)師個(gè)人難以全部承擔(dān)責(zé)任，而評(píng)估機(jī)構(gòu)全部承擔(dān)又不利于估價(jià)師責(zé)任到位，因此應(yīng)規(guī)定如果評(píng)估出現(xiàn)失誤評(píng)估機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員各承擔(dān)一定比例的保險(xiǎn)賠償，具體比例可商定。這就要求評(píng)估機(jī)構(gòu)和估價(jià)師除完成資格登記和注冊(cè)登記外，還必須向保險(xiǎn)公司投保簽約，而保險(xiǎn)公司一般不會(huì)與未經(jīng)登記素質(zhì)不高且經(jīng)常出錯(cuò)或違反職業(yè)道德的評(píng)估機(jī)構(gòu)及其估價(jià)師簽約，委托單位也不會(huì)委托不投保的評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估，這就迫使估價(jià)師提高專業(yè)水平，敬職敬業(yè)，遵守職業(yè)道德，同時(shí)也促進(jìn)評(píng)估機(jī)構(gòu)加強(qiáng)內(nèi)部管理，提高業(yè)務(wù)水準(zhǔn)，約束估價(jià)師的執(zhí)業(yè)行為，這就有利于評(píng)估機(jī)構(gòu)和估價(jià)師整體素質(zhì)的提升。

（四）收費(fèi)合理?，F(xiàn)行收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不盡合理，高的太高，低的太低，應(yīng)作適當(dāng)調(diào)整。一是100萬(wàn)元以下的項(xiàng)目應(yīng)再細(xì)分檔次并提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，否則面廣量大的小評(píng)估項(xiàng)目因收費(fèi)少而導(dǎo)致虧損（有的甚至不夠支出交通費(fèi)），就沒(méi)有人肯承接。二是2000萬(wàn)元以上尤其是1億元以上也應(yīng)再細(xì)分檔次并適當(dāng)降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，否則容易助長(zhǎng)相互壓價(jià)競(jìng)爭(zhēng)和給回扣，也會(huì)給委托單位增加經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。三是土地評(píng)估費(fèi)也應(yīng)參照上述原則作適當(dāng)調(diào)整。四是實(shí)行優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)，即收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)因評(píng)估機(jī)構(gòu)的級(jí)別和評(píng)估報(bào)告的優(yōu)劣而有所區(qū)別，以利于提高評(píng)估的質(zhì)量。

根據(jù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中逐漸凸顯的問(wèn)題，評(píng)估行業(yè)的中介服務(wù)作用越來(lái)越重要。評(píng)估范圍越來(lái)越廣，評(píng)估對(duì)象越來(lái)越復(fù)雜，每項(xiàng)評(píng)估都可能是好幾種專業(yè)評(píng)估的交叉，往往需要各學(xué)科專業(yè)人才組成聯(lián)合評(píng)估團(tuán)隊(duì)共同完成，因此各類評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)協(xié)作，建立長(zhǎng)期穩(wěn)定的合作伙伴關(guān)系，這樣才有利于行業(yè)整體的發(fā)展。

開(kāi)放中國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)，一定要在保護(hù)好國(guó)內(nèi)評(píng)估市場(chǎng)利益的前提下，有利于本國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。我國(guó)的評(píng)估行業(yè)有很大的發(fā)展空間，通過(guò)開(kāi)放的市場(chǎng)環(huán)境，不斷從發(fā)達(dá)國(guó)家“取經(jīng)”，去其糟粕，取其精華，建立健全適合我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制的行業(yè)體系，并不斷完善，未來(lái)的房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)一定會(huì)有很大的進(jìn)步，在世界經(jīng)濟(jì)上站穩(wěn)腳跟。

結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)評(píng)估在我國(guó)是一個(gè)新興的行業(yè)，它從起步到今天僅有十多年的歷史，真正發(fā)展比較快的時(shí)期也只是1992年黨的“十四”大以來(lái)的五年多時(shí)間。由于我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)以“十四”大為起點(diǎn)開(kāi)始走向市場(chǎng)，它推動(dòng)房地產(chǎn)評(píng)估在理論研究和實(shí)際運(yùn)作方面都取得了可喜的成就，房地產(chǎn)評(píng)估制度開(kāi)始建立，評(píng)估市場(chǎng)不斷擴(kuò)大，評(píng)估隊(duì)伍和評(píng)估機(jī)構(gòu)得以迅速發(fā)展。

隨著房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的蓬勃發(fā)展，各種問(wèn)題也接踵而至。我們?cè)谌〉贸删偷耐瑫r(shí)，更要認(rèn)清房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)目前的現(xiàn)狀、所面臨的問(wèn)題，在實(shí)際運(yùn)用中合理的應(yīng)對(duì)，使評(píng)估行業(yè)平穩(wěn)、和諧、健康的發(fā)展。

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