導(dǎo)語：確定抵押地塊價值防范風險論文一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

編者按：本文主要從以土地抵押發(fā)放的房地產(chǎn)開發(fā)貸款；劃撥土地抵押應(yīng)注意的問題；關(guān)于房地產(chǎn)抵押估價管理應(yīng)注意的問題；對土地使用權(quán)出讓合同的審查；土地儲備貸款的法律風險進行論述。其中，主要包括：開發(fā)商取得土地證，將土地抵押給銀行取得貸款，房屋銷售時銀行發(fā)放按揭并逐步收回貸款、涉及劃撥土地抵押的規(guī)定比較多、商業(yè)銀行在發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款前，普遍采用評估的方式確定房地產(chǎn)抵押價值、開發(fā)區(qū)管理委員會作為出讓方與受讓方訂立的土地使用權(quán)出讓合同無效、受讓方擅自改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、土地收購資金過分依賴銀行貸款、土地收購儲備機構(gòu)不是嚴格意義上的市場主體、土地儲備機構(gòu)只具有有限的民事行為能力、抵押貸款中的法律問題等，具體請詳見。

一、以土地抵押發(fā)放的房地產(chǎn)開發(fā)貸款

目前銀行與開發(fā)商合作的理想模式大多是，開發(fā)商取得土地證，將土地抵押給銀行取得貸款，房屋銷售時銀行發(fā)放按揭并逐步收回貸款。這一模式看似合理，其實銀行也存在著較大風險。一是作為抵押物的國有土地使用權(quán)，在沒有開發(fā)前是有實在價值的，但一旦開發(fā)以后，則其價值事實上已隨售房行為逐步轉(zhuǎn)移到房價之中。二是已開發(fā)土地在實踐中是無法執(zhí)行與拍賣的，實際擔保價值基本喪失。一旦開發(fā)商惡意不還貸款，銀行就土地擔保其實是無法變現(xiàn)的。銀行在發(fā)放貸款后，應(yīng)控制住開發(fā)商的資金回籠，在銷售達到一定比率（如30%）后應(yīng)逐步收貸款，在銷售過大半時（如70%）應(yīng)收清貸款。在操控上，銀行可在土地抵押后，先發(fā)放部分貸款，待開工逐步追加在建工程抵押，再陸續(xù)放款。這樣一來，開發(fā)商每買一套房屋，都必須先取得銀行同意，方可在房管部門備案銷售，銀行可完全控制住銷售回籠，也避免了已開發(fā)土地難以變現(xiàn)的弊端。

二、劃撥土地抵押應(yīng)注意的問題

涉及劃撥土地抵押的規(guī)定比較多。1997年國家土地管理局《關(guān)于土地使用權(quán)抵押登記有關(guān)問題的通知》中第二部分第2款規(guī)定“以劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)，由抵押人委托具有土地估價資格的中介機構(gòu)進行地價評估，經(jīng)土地管理部門確認，并批準抵押，核定出讓金數(shù)額后，由抵押人和抵押權(quán)人簽訂抵押合同。”2001年《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第45條規(guī)定“以劃撥方式取得的土地使用權(quán)連同地上建筑物設(shè)定的房地產(chǎn)抵押進行處分時，應(yīng)當從處分所得的價款中繳納相當于應(yīng)當繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償”。2004年1月15日國土資源部《關(guān)于劃撥國有土地使用權(quán)抵押登記有關(guān)問題的通知》明確了“以國有劃撥土地使用權(quán)為標的物設(shè)定抵押，土地行政管理部門依法辦理抵押登記手續(xù)，即視同已經(jīng)具有審批權(quán)限的土地行政管理部門批準，不必再另行辦理土地使用權(quán)抵押的審批手續(xù)?！?/p>

從上述有關(guān)文件的變化過程中可以看出，劃撥土地使用權(quán)可以抵押，但要實現(xiàn)抵押權(quán)，將抵押物拍賣后必須先繳納土地出讓金，還要支付金額不菲的過戶費用。因此在辦理涉及劃撥土地的房地產(chǎn)抵押時，銀行應(yīng)充分考慮處置抵押物的費用，適當降低貸款成數(shù)，以控制風險。

三、關(guān)于房地產(chǎn)抵押估價管理應(yīng)注意的問題

商業(yè)銀行在發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款前，普遍采用評估的方式確定房地產(chǎn)抵押價值。這一點，在2006年1月13日建設(shè)部、人民銀行、銀監(jiān)會等三部委聯(lián)合的《關(guān)于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價管理有關(guān)問題的通知》（以下簡稱《通知》）中被進一步規(guī)范?！锻ㄖ分赋?房地產(chǎn)抵押估價原則上由商業(yè)銀行委托，但商業(yè)銀行與借款人另有約定的，從其約定。估價費用由委托人承擔。房地產(chǎn)估價機構(gòu)的選用，由商業(yè)銀行內(nèi)信貸決策以外的部門，按照公正、公開、透明的原則，擇優(yōu)決定。商業(yè)銀行內(nèi)部對房地產(chǎn)抵押價值進行審核的人員，應(yīng)當具備房地產(chǎn)估價專業(yè)知識和技能，不得參與信貸決策。

以往商業(yè)銀行一般不承擔評估費用，由借款人作為委托人來承擔。今后商業(yè)銀行必須就評估一事與借款人簽訂協(xié)議，明確哪一方作為委托人，即付費方。另外在銀行內(nèi)部決策部門和審核人員上也應(yīng)調(diào)整，即不能由信貸決策部門選用評估機構(gòu)，按《通知》要求，審核人員還應(yīng)當是具備房地估價專業(yè)知識和技能的專業(yè)資格人員，并不得參與信貸決策。形成兩股相對獨立、相互制約的機構(gòu)。

四、對土地使用權(quán)出讓合同的審查

于2005年8月1日生效的最高人民法院《關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》中的部分條款對金融機構(gòu)的債權(quán)有較大影響。

一是開發(fā)區(qū)管理委員會作為出讓方與受讓方訂立的土地使用權(quán)出讓合同無效。但起訴前開發(fā)區(qū)管理委員會作為出讓方與受讓方訂立的土地使用權(quán)出讓合同，經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門追認的，可以認定合同有效。鑒于此，金融機構(gòu)在辦理土地使用權(quán)抵押貸款時，必須要做好主體審查，對以前有以開發(fā)區(qū)管委會作為出讓方出讓土地使用權(quán)的出讓合同，應(yīng)采取有力措施，盡快督促借款人、抵押人將這部分合同得到市、縣人民政府土地管理部門的追認。

二是經(jīng)市、縣人民政府批準同意以協(xié)議方式出讓的土地使用權(quán)，出讓金低于訂立合同時當?shù)卣凑諊乙?guī)定確定的最低價的，應(yīng)當認定土地使用權(quán)出讓合同約定的價格條款無效。鑒于此，金融機構(gòu)辦理土地使用權(quán)抵押時，應(yīng)審查土地出讓金的實際繳納情況，以及出讓金是否低于國家規(guī)定的最低價，是否已及時足額繳納。

三是受讓方擅自改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途，出讓方請求解除合同的，應(yīng)予支持。鑒于此，金融機構(gòu)應(yīng)注意關(guān)注土地使用權(quán)人是否按土地使用權(quán)出讓合同約定的用途、容積率、綠化率等條件進行開發(fā)。若有改變，是否經(jīng)有權(quán)部門批準，也要防范“超過合同約定動工開發(fā)日期二年后未動工開發(fā)的土地，政府可以無償收回”的法律風險。

五、土地儲備貸款的法律風險

商業(yè)銀行普遍認為土地儲備機構(gòu)風險較低。但從法律上分析，土地儲備貸款也存在一定風險，主要表現(xiàn)在：

1、土地收購資金過分依賴銀行貸款。目前各地的土地收購儲備機構(gòu)在資金籌措上大部分依賴銀行貸款，很多地區(qū)達80-90%左右。一旦經(jīng)濟形勢或國家有關(guān)政策變化，土地市場不活躍，儲備的土地供不出去，土地儲備機構(gòu)無法還款時，即使銀行抵押了大量土地，亦難以處置。過高的貸款比例也給土地儲備中心帶來了沉重的利息負擔，其發(fā)展前景將受到影響。

2、土地收購儲備機構(gòu)不是嚴格意義上的市場主體。土地收購儲備機構(gòu)是由政府組建的不以營利為目的的特殊機構(gòu)，按政府委托或授權(quán)行使一些特定的職能，形式上主要有事業(yè)單位、土地開發(fā)公司兩種，但它們都不具有嚴格意義上的市場主體地位，只是地方政府經(jīng)營城市的一個機構(gòu)。因此，在法律上尚未解決土地儲備機構(gòu)在市場經(jīng)濟條件下的市場定位問題。

3、土地儲備機構(gòu)只具有有限的民事行為能力。土地儲備機構(gòu)名義上都是獨立法人，但是否有償還能力，其儲備的土地是否就是它的財產(chǎn)，是否有權(quán)處分等都還不確定，其能夠獨立支配的財產(chǎn)也是有限的。如果以儲備的土地使用權(quán)抵押貸款，就等于儲備中心有權(quán)處置土地使用權(quán)，這從當前的有關(guān)規(guī)定來看是沒有法律依據(jù)的。

4、現(xiàn)有的土地儲備制度缺乏足夠的法律支持和保障。雖然很多地方政府已建立了土地儲備制度并制定了相關(guān)規(guī)定，但基本停留在“地方規(guī)章”的層次，沒有上升到地方法規(guī)的高度，且目前沒有法律、行政法規(guī)及全國統(tǒng)一的部門規(guī)章來規(guī)范?！锻恋毓芾矸ā?、《土地管理法實施條例》都沒有明確土地收購儲備機構(gòu)的職能定位、收購范圍等，導(dǎo)致土地收購儲備制度缺乏法律依據(jù)，當事人的合法權(quán)益得不到有效保障。

5、抵押貸款中的法律問題。土地儲備機構(gòu)一般是將收購、收回的土地先辦證到自己名下，再到銀行辦理抵押貸款。但作為抵押物的土地使用權(quán)到底是一種什么性質(zhì)的土地使用權(quán)，目前在法律上尚無定論。土地儲備機構(gòu)將土地通過征用、征購、收回等方式儲備后，原土地使用權(quán)被注銷，在其被重新出讓、劃撥及出租前，土地使用權(quán)處于虛置狀態(tài)，只有經(jīng)過法定程序以出讓、出租及劃撥等方式才能重新設(shè)置土地使用權(quán)。但土地儲備機構(gòu)并不是實質(zhì)上的土地使用者，只是代行政府部分職權(quán)的機構(gòu)，因而對其儲備的土地也就談不上擁有使用權(quán)。當前國家對國有土地的管理主要是通過對國有土地使用權(quán)設(shè)定、處置等環(huán)節(jié)來實現(xiàn)，而國有土地使用權(quán)的設(shè)定、處置是規(guī)劃、土地管理、計劃等政府職能部門的法定職權(quán)，是通過《土地管理法》、《城市規(guī)劃法》等相關(guān)法律來確定的。目前尚無法律法規(guī)對土地儲備機構(gòu)授權(quán)，因此從職權(quán)法定認定，土地儲備機構(gòu)代國家行使土地使用權(quán)還沒有法律依據(jù)。銀行抵押的地塊，將來的用途、建筑密度、容積率等規(guī)劃指標會與收購前會有較大差異?？梢姡恋厥召弮錂C構(gòu)以收購具體地塊抵押貸款時，其土地使用權(quán)的性質(zhì)和價值都是不確定的。

綜上所述，金融機構(gòu)在辦理以土地使用權(quán)抵押擔保方式的貸款過程中，應(yīng)留意國家相關(guān)政策變化，制定切實可行的貸后管理方案，防范金融風險。商業(yè)銀行應(yīng)優(yōu)先選擇經(jīng)濟發(fā)展前景好、土地市場活躍的地區(qū)開展土地儲備貸款并通過城市規(guī)劃等有關(guān)信息盡可能確定抵押地塊的未來價值，選擇升值潛力大或預(yù)期收益高的地塊作抵押。