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摘要：房地產泡沫及其破裂對一個國家的整體金融穩(wěn)定有著重要的影響，特別是在那些銀行業(yè)在整個金融體系中占據(jù)舉足輕重地位的國家，更是如此。在開放的金融市場環(huán)境下，如果有效的審慎監(jiān)管尚未充分建立，金融體系更容易受到房地產價格波動的沖擊。本文通過研究房地產周期和銀行信貸風險的關系，揭示了銀行房地產貸款危機的成因，并分別從監(jiān)管者和銀行業(yè)的角度探討了如何防范銀行體系的房地產信貸風險危機。

關鍵詞：房地產貸款；信貸風險；房地產周期

一、前言

20世紀70年代以來，伴隨著金融自由化和全球化的浪潮，世界上不同發(fā)展水平的國家相繼實施了金融市場開放政策和金融自由化的措施，放松金融管制，國內金融市場和國際金融市場日益融合。當金融業(yè)對外開放時，如果有效的審慎監(jiān)管尚未充分建立，整個金融體系更容易受到房地產價格波動的沖擊。金融自由化后，由于新的金融機構進入，貸款利率拉低，激烈的競爭和管制的放松，使銀行更有沖動去增加高風險的房地產貸款。銀行在整個房地產周期中起著推波助瀾的作用。

雖然房地產周期和銀行危機并不是必然相伴而生，但是兩者卻經常緊密相連。特別是在那些銀行業(yè)在整個金融體系中占據(jù)舉足輕重地位的國家，更是如此。銀行業(yè)及其借貸政策在房地產循環(huán)中起著重要作用，房地產泡沫的破裂對銀行體系往往又造成災難性的影響。近幾十年來典型的例子如，19世紀70年代晚期和80年代早期的西班牙，80年代末和90年代初期的芬蘭、丹麥、挪威和瑞典等北歐國家，20世紀90年代的日本，以及泰國、馬來西亞、印度尼西亞等東南亞諸國。雖然這些危機發(fā)生的背景和原因十分復雜，觸發(fā)點也不盡相同，但是研究那些曾經受到房地產泡沫破裂嚴重沖擊的銀行體系之后，就會發(fā)現(xiàn)銀行危機總是有著驚人的相同或相似之處。

中國加入世界貿易組織之后，堅持入世承諾，穩(wěn)步推進銀行業(yè)對外開放，并自2006年12月之后向外國競爭者全面開放銀行業(yè)務。在房地產信貸這一傳統(tǒng)的高盈利高風險業(yè)務上，國內的銀行面臨著更為激烈的競爭，風險會進一步加大?？偨Y歷史上曾經發(fā)生的由房地產價格波動帶來的銀行危機，對中國銀行業(yè)增強防范房地產信貸風險的能力，有著重要的意義。

二、房地產市場周期與銀行信貸風險

房地產泡沫繁榮—破裂周期大致可分為三個階段：第一階段是金融自由化、放松管制、長期擴張性財政政策和貨幣政策導致信貸擴張、房地產價格上漲，泡沫膨脹；第二階段是由于利率、稅率提高，或其他因素觸發(fā)房地產泡沫破裂，價格崩潰，持續(xù)時間可能是數(shù)天、數(shù)月或者更長的時間；第三階段的特征是資產價格下跌，銀行收緊信貸，泡沫時期購買房地產的抵押貸款者財務狀況嚴重惡化，大量拖欠還款。房地產價格波動給銀行帶來的信貸風險，主要表現(xiàn)為抵押房地產價格大幅下降和借款人違約率增加的風險。

房地產貸款主要分為：房地產抵押貸款；房地產開發(fā)、建筑貸款；利用房地產抵押獲得的其他類型的貸款。對銀行房地產貸款來說，信貸風險是最需要關注的風險。房地產價格下降是引發(fā)信貸風險的主要因素。

住宅抵押貸款通常被認為很安全，因為住宅一般是作為消費品，并且償還貸款的資金來自相對穩(wěn)定的家庭收入。再則，由于房地產具有不可移動、不可隱藏、壽命長久、相對保值等特點，抵押貸款往往被認為是一種頗為安全的貸款。然而，不可忽視的是，房地產抵押貸款的安全性是以抵押物的足值、易變現(xiàn)和抵押權的有效性為前提的。房地產抵押貸款仍存在著不少的風險，如：借款人無法還款時，抵押房地產依法處理后不足清償；抵押物存在滅失或損毀風險；法律制度造成銀行難以收取和處置不良貸款的抵押物等。房地產價格越趨昂貴和反復，估值就越難確定，銀行就這些房地產的借款人所承擔的風險也會越來越大。

發(fā)展商和建筑商的貸款風險比抵押貸款的風險更高，因為其貸款的償還需要房地產完工后，以銷售收入或租金收入來支持。當房地產價格下降時，發(fā)展商和建筑商的財務狀況惡化，甚至破產，房地產貸款違約的可能性增大，銀行貸款質量因而惡化。值得注意的是，房地產信貸風險并不局限于與房地產有關的貸款。銀行實際承擔的房地產貸款風險往往會更大。因為房地產也廣泛用于其他類型貸款的抵押，而與房地產貸款有關的統(tǒng)計數(shù)字往往不計算以房地產作為抵押所得的其他個人及公司貸款，銀行實際承受的風險可能會較統(tǒng)計數(shù)字顯示的高得多。房價波動通過資產負債表渠道對銀行業(yè)有廣泛的影響。房價下跌，借款人借款能力下降，從而形成財務約束，限制新投資的規(guī)模并降低企業(yè)利潤。因而，銀行其他類型貸款的信貸風險也隨之增加，加劇了銀行業(yè)的脆弱性。

除了信貸風險影響外，房地產價格下跌也可能通過間接渠道導致銀行盈利減少。在房地產價格下降時，抵押品價值下跌，銀行呆壞賬撥備增加導致盈利減少。此外，由于建筑活動和借貸活動減少，銀行從房地產有關的交易中獲取的收費和傭金收入減少。因而，房地產價格的下降會對整體經濟產生負面的影響。此類型的風險，由于其性質，更難規(guī)避且影響整個銀行業(yè)。

三、銀行業(yè)房地產貸款風險成因

（一）災難短視癥

即大的經濟沖擊極少發(fā)生，以致銀行往往低估沖擊發(fā)生的概率（HerringandWachter2002）。TverskyandKahneman(1982)認為，一個事件的主觀概率是由決策者能夠設想事件發(fā)生的難易程度決定的，這一難易程度又取決于這一事件發(fā)生的頻率。對于高頻率發(fā)生的沖擊事件，如信用卡貸款違約和汽車貸款違約，銀行往往有必要的知識和動力去適當估計事件發(fā)生的概率，并做出充分的預防損失的措施。否則，銀行將會很快受到高頻率事件的沖擊，從而導致破產這一毀滅性損失。因此，高頻率事件（諸如估計信用卡違約概率）的主觀概率可能會與實際概率非常接近。

而當某一沖擊發(fā)生的主觀概率低于一定的臨界點時，基于已有的知識和經驗，或拇指法則(ruleofthumb)，銀行管理層會認為沖擊發(fā)生的概率可以忽略不計。由于決策者傾向于尋求與關注加強他們樂觀預期的信息，早期的警告信號往往被忽視。

由于房地產周期通常持續(xù)的時間較長，在房地產價格持續(xù)多年快速上升的情況下，房地產貸款的還款記錄會保持在一個良好的水平。因此，房地產業(yè)繁榮時期，隨著房價的上漲，銀行通常會產生一種安全錯覺，過分樂觀地低估房地產信貸風險和高估利潤，進而擴大貸款。銀行往往成為房地產價格上漲的推動力量，但同時也因而更易受到房地產價格崩潰的重創(chuàng)。

（二）羊群效應

災難短視癥并不是僅僅發(fā)生在個別銀行身上。當一些銀行由于災難短視癥認為某些經濟沖擊的概率為零時，那些正確地評估沖擊發(fā)生概率的銀行，在同災難短視的銀行進行競爭時處于劣勢（GuttentagandHerring,1986）。由于激烈的競爭，災難短視的銀行迫使審慎的銀行采取寬松的房地產貸款標準，或者退出這一業(yè)務領域。當下輪沖擊發(fā)生時，災難短視的銀行可能成為市場的主導，這些銀行并沒有任何應對特殊沖擊的預防措施，這種情況往往被稱為銀行的羊群效應。

銀行管理層或許已經正確地察覺到了外部沖擊發(fā)生的可能性，但可能會有意忽視房地產貸款的風險，因為他們認為如果災難性沖擊來臨時，將會受到政府的保護，損失由政府承擔，而銀行則享受由高風險敞口帶來的豐厚利潤?！疤喽荒艿埂钡恼?，即當銀行業(yè)整體面臨倒閉風險的時候，政府更有可能介入去拯救陷入危機的銀行，實際上在激勵銀行從事那些使他們的資產負債表風險與其他銀行同業(yè)高度相關的活動，這是另一種形式的羊群效應。

（三）安全網引發(fā)的道德風險

經濟繁榮時，投資者可能會意識到，銀行過度借貸于房地產市場使銀行更易受到市場波動的打擊，但他們也知道銀行都在從事這些業(yè)務，政府不會讓整個銀行體系崩潰。由于存在這種政府的隱性擔保，即使沒有諸如存款保險之類明確的政府擔保，銀行投資者和存款人往往會低估銀行冒進貸款政策的風險，而任其發(fā)展。安全網為銀行的冒險行為提供了激勵因素。另外，投資者過于自信自己評估市場的能力，認為可以先于其他人在市場崩潰前的適當時機退出，因此，投資者往往毫不猶豫地提供資金給冒進的銀行，進一步鼓勵了銀行過度借貸于過熱的房地產市場。

（四）信息不對稱

銀行通常使用控制按揭貸款成數(shù)（loan-to-valueratio）的方法，將按揭貸款限制在抵押房地產價值的一定比例內，以防當房地產價格下跌、借款人違約時，銀行被迫出售借款者所抵押的房地產時產生損失。按揭貸款成數(shù)在防范銀行房地產貸款風險中起著重要的作用。從理論上講，如果該比率能夠維持在一個足夠低的水平，則足以控制借款人違約的風險。

然而，實際上，當房地產價格大幅下降時，降低按揭貸款成數(shù)并不能夠保證銀行免于信貸損失。即使是看起來相當保守的按揭貸款成數(shù)，也可能不足以彌補損失。這是因為，在房地產價格大幅下跌時，抵押房產的價值可能會很快下降到未償還貸款額以下，從而刺激借款人放棄抵押物，選擇違約不償還貸款。在房地產市場繁榮時期，銀行過度樂觀地認為可以接受較高的按揭貸款成數(shù)，同業(yè)的激烈競爭也迫使銀行管理層放寬貸款標準。造成這種情況的主要原因在于，在實際操作中，貸款本息＝按揭貸款成數(shù)×抵押物評估值，而由于信息不充分，即使在市場最好的情況下，銀行也很難準確估計房地產的價值，造成當前的抵押物評估價值經常被高估，即使不被高估，反映的也是當時的市場價值甚至是過去的價值，而不是變現(xiàn)價值，變現(xiàn)價值往往與市場價值存在較大差距，從而造成銀行可能會低估房地產貸款高風險敞口的風險。

（五）不適當?shù)臅嫛⑿畔⑴都胺煽蚣?/p>

在不透明的會計核算方法，不適當?shù)男畔⑴稖蕜t和不良貸款撥備制度下，銀行業(yè)對自身的財務狀況如果缺乏充分的披露，在房地產價格下跌時，往往掩蓋銀行資產的惡化程度，并且使銀行管理人員、所有者、債權人和監(jiān)管者等無法有效監(jiān)控風險敞口，對銀行施行監(jiān)督和約束，進而使那些高風險業(yè)務被當作是高盈利性的業(yè)務。如日本大藏省于1992年9月對外公布的主要銀行不良貸款總額，僅為略高于12萬億日元，而如果銀行業(yè)當時對不動產行業(yè)的風險敞口數(shù)額和不動產價格下降因素作一個合理的估計，所得出的數(shù)字有可能兩倍甚至三倍于公布的數(shù)字（Goldstein等，1993）。在進行貸款分類時，如果僅僅按照貸款的償還情況對貸款抵押品的市值、借款人的資信狀況和當前的償付能力進行評估，可能會造成不良貸款的規(guī)模被低估、銀行資本真正能夠發(fā)揮的緩沖作用被高估。

（六）監(jiān)管部門的寬容性監(jiān)管

監(jiān)管者的職責是通過監(jiān)督銀行業(yè)和維持健康的銀行體系保護納稅人。為什么監(jiān)管者在有些情況下不能約束銀行從事高風險的增長策略？在有些情況下，可能是出于監(jiān)管者不能控制的原因，例如人手不夠或預算約束使監(jiān)管部門不能有效監(jiān)管銀行體系。但是，在許多情況下，監(jiān)管部門出于多種原因不愿去約束銀行業(yè)。其中，主要的原因是，當金融自由化作為一系列促進經濟增長的宏觀政策的一部分時，監(jiān)管部門可能對約束那些采取高風險策略的銀行心存顧慮，畢竟從短期來看，高風險的經營策略對銀行來說是有利可圖的，高盈利掩蓋了潛在的風險。監(jiān)管者往往很難約束那些看起來能夠獲得高盈利的銀行。其次，當金融部門的擴張被視為經濟增長的重要推動力量時，監(jiān)管部門要承擔更大的壓力。再次，對監(jiān)管者來說，從自利性的角度考慮，拖延采取糾正措施，可能是更優(yōu)的選擇。特別是時間不一致性（timeinconsistency），即今天的損失直到將來的某一日期才會變?yōu)楝F(xiàn)實，而那時可能已經是其他人在履行監(jiān)管職責，因而，監(jiān)管當局有內在動力采取寬容、遷就的態(tài)度對待問題銀行，加大了銀行承擔更大風險的內在動力。

四、防范

（一）防范銀行災難短視癥

在銀行業(yè)對外開放的環(huán)境下，監(jiān)管部門應改變職能而不是取消職能。監(jiān)管當局必須確保一個行之有效的機制，以防止銀行過度承擔風險，打消其盈利歸個人、損失由社會承擔的想法。

首先，提前鑒別出脆弱的銀行。在對付災難短視癥及不可預知的重大沖擊方面，傳統(tǒng)的銀行監(jiān)管過程重在評估銀行的現(xiàn)狀，并鑒別出脆弱的銀行，雖然有助于處理危機，但不足以防范危機。為了防范危機，監(jiān)管過程必須把那些承受能力差、有可能會成為脆弱的銀行提前鑒別出來，防止它們的風險敞口達到對整個金融體系構成威脅的水平。明確要求銀行必須通過經常性的壓力測試，界定銀行應該具備的、能夠承受外部沖擊的最低程度，是提前鑒別出脆弱銀行的一個有效方法。其次，監(jiān)管當局可以要求銀行提高房地產貸款信息的透明度，降低市場的不明朗因素以及連鎖效應的風險，并使銀行業(yè)在市場的監(jiān)察下更為自律。此外，詳盡的房地產貸款統(tǒng)計數(shù)據(jù)，有助于監(jiān)管當局監(jiān)察及評估銀行承受房地產貸款的風險。

（二）安全網改革

在對銀行的行為施加影響時，不應只把注意力集中在對問題的解決上，要注意采用事前審慎監(jiān)管的方式，及早警覺房地產價格泡沫征兆，防范房地產市場繁榮時期銀行房地產貸款的過度膨脹。監(jiān)管部門不能僅僅滿足于達到相關的國際監(jiān)管標準，而是根據(jù)本地銀行業(yè)自身行業(yè)發(fā)展狀況和經濟環(huán)境的變化，采取更高的監(jiān)管標準，力求做到最好。在監(jiān)管實施過程中，監(jiān)管機構必須及時采取糾正行動，迅速解決問題。如果沒有一個以規(guī)則為基礎的監(jiān)管體制，就難以對要求寬容性監(jiān)管的巨大壓力形成有效的制衡。公務員之家

（三）道德風險的防范

監(jiān)管部門要想防范道德風險，必須終止隱含的存款保險制度。首先，將存款保險的金融機構控制在一個適當?shù)姆秶幌蛩袀鶛嗳颂峁┤~存款擔保，特別是那些大金額的債權人，以促使大額債權人對銀行施加約束。其次，對有問題銀行及時采取懲戒措施使其恢復正常，如果仍沒有改觀，監(jiān)管當局需要在銀行將要發(fā)生資不抵債之前迅速關閉問題銀行，降低銀行即將破產時為死而復生而孤注一擲的可能性。再次，實行嚴格的資本充足制度。通過制約商業(yè)銀行資產規(guī)模的無限制擴張，保證銀行穩(wěn)健、安全經營，增強銀行抵御非預期損失的能力。一旦銀行的資本狀況惡化，監(jiān)管當局馬上采取糾正行動，避免當銀行資本狀況嚴重惡化時，股東和管理層采取孤注一擲的方式，導致?lián)p失大幅增加。

（四）市場基礎設施的建設

通過技術與金融創(chuàng)新，改善市場基礎設施建設，可以減緩銀行資產負債不匹配的情況，把過去不具流動性的資產轉換成流動性的資產。例如按揭貸款證券化是解決這一問題的途徑之一。銀行通過將住宅按揭貸款證券化，獲得流動性資金，可以解決流動性不足的問題。通過證券化，還可以將完全集中在銀行身上的住房抵押貸款風險分散和轉移給投資者，分散銀行信貸資產過度集中于房地產市場的風險。

五、小結

銀行危機對一國經濟會帶來災難性的影響，除了要花費納稅人的巨額資金為銀行注資外，銀行危機對經濟有長期的負面影響。審視那些曾經發(fā)生過的系統(tǒng)性危機，可以發(fā)現(xiàn)其中有許多共同的因素，諸如災難短視癥、羊群效應、安全網引發(fā)的道德風險、信息不對稱、會計與信息披露及法律框架的不完善、監(jiān)管部門的寬容性監(jiān)管等，更好地理解這些因素，可以使我們更好地防范銀行危機。對于監(jiān)管部門來說，防范銀行業(yè)由于房地產貸款過度膨脹而承擔過多的風險，穩(wěn)健有效的審慎監(jiān)管至關重要。但單靠加強監(jiān)管并不能從根本上防范房地產貸款風險，銀行自身必須審慎經營，提防過度借貸給已經過熱的資產市場。