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一、房地產(chǎn)信貸風(fēng)險的含義及影響因素

一般情況下，商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險指的是商業(yè)銀行的經(jīng)濟業(yè)務(wù)由于內(nèi)部因素以及外部因素而導(dǎo)致銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)中最終實現(xiàn)的財務(wù)方面的實際盈利數(shù)額與之前預(yù)期的相關(guān)業(yè)務(wù)盈利指標(biāo)之間存在的較大差額的情況。銀行這部分業(yè)務(wù)達不到預(yù)期指標(biāo)甚至發(fā)生的虧損。這些都是房地產(chǎn)信貸風(fēng)險的體現(xiàn)。目前我國商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險主要受以下幾種因素影響:①匯率風(fēng)險。②國家規(guī)定的利率帶來的風(fēng)險。③個人信用風(fēng)險。④商業(yè)銀行的投資及融資風(fēng)險。

二、我國目前房地產(chǎn)行業(yè)面臨的風(fēng)險現(xiàn)狀

(一)房地產(chǎn)經(jīng)濟周期波動。房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟周期大致可以分為四個階段:復(fù)蘇，繁榮，衰退，蕭條。從目前的房地產(chǎn)市場來看，我國一二線城市的房地產(chǎn)市場較為火爆，但作為重要基數(shù)的其他房地產(chǎn)市場因為供給以及價格關(guān)系的影響，市場較為慘淡。此時房地產(chǎn)開發(fā)商對于資金的回收情況并不樂觀，由此導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)公司資金緊張并且進一步形成開發(fā)商不能按時對商業(yè)銀行的貸款進行按時還款。(二)銀行本身的內(nèi)部操作風(fēng)險。造成這種現(xiàn)象的大體可以分為以下兩種原因:①商業(yè)銀行在審核房地產(chǎn)企業(yè)貸款的操作及發(fā)放資金環(huán)節(jié)不遵守相應(yīng)的規(guī)章制度②商業(yè)銀行對房地產(chǎn)信貸審批管理制度不完善，沒有建立系統(tǒng)、完善的信貸風(fēng)險度量指標(biāo)體系。(三)不確定的市場風(fēng)險。政策風(fēng)險以及市場風(fēng)險因為其對房地產(chǎn)行業(yè)影響的全面性和長久性，會對商業(yè)銀行發(fā)放給房地產(chǎn)行業(yè)的貸款造成非常巨大的沖擊。另外，市場風(fēng)險也會由于國家政策的調(diào)整而受到較大程度的影響。當(dāng)市場風(fēng)險和政策風(fēng)險同時影響房地產(chǎn)行業(yè)時，兩者不容易被區(qū)分出來。(四)信用風(fēng)險。信用風(fēng)險主要體現(xiàn)為兩個方面:一是個人對于每月應(yīng)當(dāng)償還的房貸利息及本金無力全部償還或部分償還;二是房地產(chǎn)企業(yè)或開發(fā)商對于到期應(yīng)還的商業(yè)銀行貸款無力支付或無意愿進行償還。

三、商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險防范建議

(一)商業(yè)銀行角度。1．控制房地產(chǎn)信貸規(guī)模過快增長。對于商業(yè)銀行來說要加快采取相關(guān)措施監(jiān)管房地產(chǎn)的快速發(fā)展，特殊情況下應(yīng)該遏制對房地產(chǎn)行業(yè)的過快投資。具體可通過加強對房地產(chǎn)信貸的監(jiān)管和防范力度，嚴格控制貸款的發(fā)放，達到減少商業(yè)銀行信貸風(fēng)險的目的。2．加強風(fēng)險管理意識。加強商業(yè)銀行信貸人員風(fēng)險防范意識，加強對房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理理念的宣傳。3．完善操作體系。先對于貸款申請人的申請資格應(yīng)當(dāng)嚴格審查，做到無違規(guī)操作的發(fā)生(擅自放寬貸款條件等)。其次，加強內(nèi)部的貸款監(jiān)督防范力度，對于出現(xiàn)的違規(guī)操作應(yīng)當(dāng)進行嚴肅處理，防止更大規(guī)模的損失。最后，對于風(fēng)險分析研究不能一味的依靠人工監(jiān)管控制，應(yīng)當(dāng)尋求更先進的國際標(biāo)準(zhǔn)的風(fēng)險計量工具，達到科學(xué)的風(fēng)險研究預(yù)防。4．提高信貸人員整體專業(yè)素質(zhì)。目前商業(yè)銀行的信貸工作人員的專業(yè)素質(zhì)參差不齊，高端的專業(yè)人才缺失是我國商業(yè)銀行存在的巨大問題，為應(yīng)對以上人才缺失問題，商業(yè)銀行必須盡快培養(yǎng)出高素質(zhì)、專業(yè)能力強的風(fēng)險管理防范型人才。例如組織信貸人員進行必要課程的進修培訓(xùn)，加強后備人員的儲備，另一方面，商業(yè)銀行可以通過對高素質(zhì)人才的引進來快速提高銀行內(nèi)部的專業(yè)素質(zhì)。(二)政府角度。1．加強對房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管、調(diào)控。首先，政府應(yīng)對房地產(chǎn)市場進行全面的統(tǒng)計調(diào)查，分析建立全國范圍內(nèi)的房地產(chǎn)預(yù)警體系。其次，國家應(yīng)當(dāng)監(jiān)督地方政府的土地買賣行為，杜絕隨意的土地買賣，控制土地的持有量。2．完善房地產(chǎn)信貸法律體系。通過建立良好的房地產(chǎn)信貸法律體系可以有效地促進金融系統(tǒng)的穩(wěn)定性，減少商業(yè)銀行因房地產(chǎn)信貸違約而產(chǎn)生的損失，幫助商業(yè)銀行盡可能達到信貸資金的預(yù)期收益，促進房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。(三)房地產(chǎn)企業(yè)角度。拓寬融資渠道。房地產(chǎn)行業(yè)具有資金密集型、融資渠道單一、開發(fā)周期長等行業(yè)特點，如何實現(xiàn)融資多元化是保證房地產(chǎn)行業(yè)可以穩(wěn)定發(fā)展的關(guān)鍵，我國目前的房地產(chǎn)企業(yè)大都選擇商業(yè)銀行貸款進行融資。這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)更應(yīng)尋求更寬的融資渠道，將目前的過于集中于商業(yè)銀行的現(xiàn)狀慢慢轉(zhuǎn)變?yōu)榉康禺a(chǎn)信托、房地產(chǎn)融資基金等渠道，這種發(fā)展模式會降低房地產(chǎn)的融資成本，同時分散商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險。總之對商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險計量方法的研究，不僅有助于商業(yè)銀行更準(zhǔn)確地衡量自身風(fēng)險狀況，而且有利于及時調(diào)整自身風(fēng)險資本比率，提高其運行安全性。

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作者:胡恒川 單位:西安財經(jīng)大學(xué)