導(dǎo)語(yǔ)：稅收籌劃增加收入利潤(rùn)論文一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢(xún)客服老師，歡迎參考。

摘要：當(dāng)前的金融危機(jī)對(duì)全球?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生了很大影響，房地產(chǎn)業(yè)也受到了巨大的沖擊。合理利用稅收籌劃，有效降低企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本，對(duì)于幫助房地產(chǎn)業(yè)走出困境有很大的現(xiàn)實(shí)意義。從稅收籌劃的必要性、可行性進(jìn)行論述并提出了一些具體的做法。

關(guān)鍵詞：稅收籌劃；成本控制；房地產(chǎn)業(yè)

在金融風(fēng)暴席卷全球的背景下，我國(guó)經(jīng)濟(jì)也不可避免地受到影響，特別是地產(chǎn)置業(yè)，房地產(chǎn)市場(chǎng)萎縮，投資增速回落，預(yù)售情況不佳，再加上前期宏觀調(diào)控的壓力，房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流出現(xiàn)幾乎枯竭的狀態(tài)。

在不違反稅法的前提下進(jìn)行精心的稅收籌劃，規(guī)避潛在納稅風(fēng)險(xiǎn)，節(jié)約合理納稅成本，是企業(yè)的合法權(quán)利。據(jù)專(zhuān)家測(cè)算，企業(yè)有15％~20％的節(jié)稅空間。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是典型的資金密集型行業(yè)，進(jìn)行必要的稅收籌劃，對(duì)企業(yè)有效降低運(yùn)營(yíng)成本，增加收入利潤(rùn)，具有相當(dāng)重要的意義。

1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅收籌劃的必要性

企業(yè)繳納的稅款是企業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本之一，有效地進(jìn)行稅收籌劃、合理合法地減少企業(yè)繳納的稅款額，是一條有效降低企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本的途徑。下面以一個(gè)案例進(jìn)行說(shuō)明：

某公司2005年3月在湖南注冊(cè)成立，注冊(cè)資金2000萬(wàn)元人民幣。該公司的主營(yíng)業(yè)務(wù)是汽車(chē)租賃，年?duì)I業(yè)額達(dá)1000萬(wàn)元人民幣。按照5％的營(yíng)業(yè)稅率，該公司每年至少交50萬(wàn)元的營(yíng)業(yè)稅；按照10％的租賃行業(yè)利率，該公司每年應(yīng)繳納33萬(wàn)元的所得稅；加上每年約5萬(wàn)元的附加稅，該公司每年應(yīng)繳納的總稅額在88萬(wàn)元左右（見(jiàn)圖1）。其稅收籌劃解決方案：

（1）通過(guò)安置下崗失業(yè)人員獲得稅收優(yōu)惠。財(cái)稅2002年208號(hào)文件規(guī)定，如果服務(wù)性企業(yè)安置下崗失業(yè)人員達(dá)到其員工總數(shù)30％，可以免3年?duì)I業(yè)稅、3年企業(yè)所得稅和城建、教育等其他附加稅種。該公司主營(yíng)業(yè)務(wù)是汽車(chē)租賃，屬于服務(wù)性行業(yè)，對(duì)招收員工的學(xué)歷知識(shí)水平的要求不會(huì)太高，完全有能力招收一部分失業(yè)下崗人員作為員工。因此，如果該公司能夠安置超過(guò)30％的下崗失業(yè)人員，就可以免繳3年的營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅以及附加稅。

（2）通過(guò)安置退伍軍人獲得稅收優(yōu)惠。財(cái)稅2004年93號(hào)文件規(guī)定，如果服務(wù)性企業(yè)安置軍隊(duì)退役士官達(dá)到其員工總數(shù)的30％，企業(yè)可以免繳3年?duì)I業(yè)稅、企業(yè)所得稅和其他附加稅。因此，如果該企業(yè)租賃公司能夠依此招收部分軍隊(duì)退役士官作為其員工，就可以在3年內(nèi)免繳營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅和附加稅。

以上是稅收籌劃方式的一個(gè)小的運(yùn)用，可帶來(lái)可觀的經(jīng)濟(jì)效益。隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)日趨成熟，由于納稅風(fēng)險(xiǎn)、稅收制度的多變以及稅收籌劃知識(shí)的廣泛傳播等因素的存在，稅收籌劃將越來(lái)越被智慧的企業(yè)家們所接受。稅收籌劃正走上經(jīng)濟(jì)前臺(tái)，成為企業(yè)控制成本的利器。

2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅收籌劃的可行性

2．1從稅收政策看稅收籌劃的可行性

國(guó)家關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的稅收政策，雖然不斷完善，但由于行業(yè)發(fā)展快，會(huì)出現(xiàn)一些新的情況和問(wèn)題，因此稅法可能存在覆蓋面上的空白點(diǎn)、銜接上的間隙處和掌握尺度上的模糊界限等。加之會(huì)計(jì)處理方法與稅法之間存在著差異，因而企業(yè)如何納稅，往往存在多個(gè)可選擇的方案。企業(yè)可以通過(guò)對(duì)自身行為的調(diào)整，避開(kāi)稅收所要限制的方面，達(dá)到國(guó)家規(guī)定的政策條件。

2．2從納稅觀念看稅收籌劃的可行性

計(jì)劃經(jīng)濟(jì)年代，人們把稅收看作企業(yè)對(duì)國(guó)家應(yīng)有的貢獻(xiàn)，側(cè)重從作為征稅主體的國(guó)家角度研究稅收，卻忽視了作為納稅主體的企業(yè)在依法納稅過(guò)程中的合法權(quán)利。隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，理論界開(kāi)始重視從納稅主體的角度研究稅收，企業(yè)財(cái)務(wù)管理者開(kāi)始認(rèn)識(shí)到稅收在現(xiàn)代企業(yè)財(cái)務(wù)管理中有不可估量的作用，研究企業(yè)納稅籌劃的思想障礙已經(jīng)基本消除。

2．3從合法地位看稅收籌劃的可行性

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和國(guó)家稅法體系的完善，國(guó)家對(duì)企業(yè)的稅收籌劃行為也持肯定和支持的態(tài)度。2001年，國(guó)家稅務(wù)總局正式公開(kāi)承認(rèn)了稅收籌劃的合法地位，并且在其主管的專(zhuān)業(yè)報(bào)紙《中國(guó)稅務(wù)報(bào)》上開(kāi)辟《籌劃專(zhuān)刊》，專(zhuān)門(mén)討論稅收籌劃的理論和實(shí)踐知識(shí)。

3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅收籌劃的具體做法

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)涉及的稅種比較多，但并不是所有的稅種都適合進(jìn)行稅收籌劃。當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以進(jìn)行稅收籌劃的主要有：營(yíng)業(yè)稅、上地增值稅、企業(yè)所得稅。由于不同稅種的性質(zhì)不同，稅收籌劃的途徑、方法及收益也不同。

3．1營(yíng)業(yè)稅籌劃

營(yíng)業(yè)稅是對(duì)在我國(guó)境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)和銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的行為為課稅對(duì)象所征收的一種稅。

3．1．1合作建房籌劃法

所謂合作建房，就是指一方提供資金，一方提供土地使用權(quán)，兩方共同建造房屋的行為。合作建房有純粹“以物易物”和成立“合營(yíng)企業(yè)”兩種方式。兩種方式納稅義務(wù)不同，納稅人可以利用這些規(guī)定中的差異進(jìn)行稅收籌劃。以“以物易物”方式為例：甲乙兩企業(yè)合作建房，甲提供土地，乙提供資金。兩企業(yè)約定，房屋建好后，雙方均分。完工后，經(jīng)評(píng)估該建筑物價(jià)值4000萬(wàn)元，甲乙各分得2000萬(wàn)元的房屋。此時(shí)，甲企業(yè)通過(guò)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)擁有了部分新建房屋的所有權(quán)，應(yīng)以轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算營(yíng)業(yè)稅，其轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的營(yíng)業(yè)額為2000萬(wàn)元，甲應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅＝2000×5％＝100（萬(wàn)元），而乙企業(yè)則無(wú)須繳納營(yíng)業(yè)稅。

3．1．2承包合同籌劃法

工程承包公司是否與建設(shè)單位簽訂承包合同，將適用不同的稅率。承包公司與建設(shè)單位簽訂合同時(shí)，建房屬于建筑業(yè)，適用3％的稅率；不簽訂合同時(shí)，只是負(fù)責(zé)工程的組織協(xié)調(diào)業(yè)務(wù)，屬于服務(wù)業(yè)，應(yīng)繳納5％的營(yíng)業(yè)稅。根據(jù)上述規(guī)定，納稅人在承包工程時(shí)，一定要與建設(shè)單位簽訂建筑安裝工程合同。這樣，其承包收入只需按建筑業(yè)適用3％的稅率。否則，其承包收入就需按服務(wù)業(yè)適用5％的稅率，營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加的稅負(fù)也會(huì)相應(yīng)加重。

3．1．3減少應(yīng)稅項(xiàng)目流轉(zhuǎn)次數(shù)籌劃法

我國(guó)稅法規(guī)定，房地產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓屬于營(yíng)業(yè)稅的納稅范疇，而營(yíng)業(yè)稅是按次重復(fù)征收的，轉(zhuǎn)讓次數(shù)增加便會(huì)導(dǎo)致重復(fù)納稅。如：甲企業(yè)曾為建筑房屋向乙企業(yè)借入2億元人民幣，約定到期后以開(kāi)發(fā)的部分房屋充抵借款。最終，甲企業(yè)用300套住宅抵頂借款，依據(jù)稅法規(guī)定應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅1000萬(wàn)元，城市維護(hù)稅70萬(wàn)元及教育費(fèi)附加30萬(wàn)元，以上二項(xiàng)稅合計(jì)1100萬(wàn)元。而乙企業(yè)接受這300套住宅后為收回欠款，轉(zhuǎn)手銷(xiāo)售，再次支付相關(guān)稅1100萬(wàn)元，乙企業(yè)實(shí)際只收回欠款1．89億元。300套住房被銷(xiāo)售了兩次，所以交納了兩次營(yíng)業(yè)稅。若乙企業(yè)幫助甲企業(yè)銷(xiāo)售這300套住房，并約定住房銷(xiāo)售后，銷(xiāo)售款優(yōu)先償還原先欠款。這樣使300套住房?jī)H被銷(xiāo)售一次，只需交納一次營(yíng)業(yè)稅，乙房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際可以收回的借款就是2億元了。

3．2土地增值稅籌劃

土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得增值額征收的稅種。

3．2．1成本核算對(duì)象的籌劃

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可設(shè)立一家獨(dú)立的裝飾公司，專(zhuān)門(mén)為購(gòu)房戶(hù)裝修。具體可與購(gòu)房戶(hù)簽訂兩份合同，一份是開(kāi)發(fā)企業(yè)與購(gòu)房戶(hù)簽訂的房地產(chǎn)銷(xiāo)售合同，另一份是裝飾裝演公司與購(gòu)房戶(hù)簽訂的裝修合同。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)只就銷(xiāo)售合同上注明的房款的增值額繳納土地增值稅，而裝修合同上注明的金額屬于勞務(wù)收入，繳納營(yíng)業(yè)稅，不繳土地增值稅。通過(guò)分散經(jīng)營(yíng)收入，從而減少稅基，降低稅率，節(jié)省稅款。

3．2．2利息扣除方式的籌劃

《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不得超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和的5％以?xún)?nèi)計(jì)算扣除；凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，利息支出不能單獨(dú)計(jì)算，而應(yīng)并入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中一并計(jì)算扣除。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和的10％以?xún)?nèi)計(jì)算扣除。房地產(chǎn)企業(yè)據(jù)此可以選擇：如果企業(yè)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目主要依靠負(fù)債籌資歷，利息費(fèi)用所占比例較高，則可計(jì)算分?jǐn)偟睦⒉⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明，據(jù)實(shí)扣除；反之，主要依靠權(quán)益資本籌資歷，預(yù)計(jì)利息費(fèi)用較少，則可不計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偟睦?，這樣可以多扣除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用。

3．2．3合理確定增值額進(jìn)行籌劃

根據(jù)《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20％的，免繳土地增值稅；如果增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的20％的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定納稅。同時(shí)對(duì)納稅人既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用這一免稅規(guī)定。土地增值稅適用30％~60％的超率累進(jìn)稅率，價(jià)格越高，相同條件下增值額越大，適用稅率越高，有些情況下價(jià)高未必利大。因此，在確定房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格時(shí)，要全盤(pán)考慮，既要考慮價(jià)格的競(jìng)爭(zhēng)力又要考慮企業(yè)的最終收益。

3．3企業(yè)所得稅籌劃

與營(yíng)業(yè)稅等流轉(zhuǎn)稅籌劃相比，企業(yè)所得稅籌劃的效益更大也更直接。因?yàn)榱鬓D(zhuǎn)稅籌劃的效益并不是最終的節(jié)稅效益，只有扣除對(duì)企業(yè)所得稅的影響后才是真實(shí)的效益。

3．3．1選擇投資地區(qū)籌劃

選擇投資地區(qū)進(jìn)行稅收籌劃，是伴隨著國(guó)家對(duì)部分地區(qū)的稅收優(yōu)惠政策出臺(tái)而產(chǎn)生的，符合國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策，因此得到官方承認(rèn)與支持。納稅人經(jīng)過(guò)核算其成本和收益，可在經(jīng)濟(jì)特區(qū)、經(jīng)濟(jì)開(kāi)放區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)、西部地區(qū)等稅收優(yōu)惠政策較多的地區(qū)注冊(cè)。如果企業(yè)已經(jīng)在無(wú)優(yōu)惠政策的地區(qū)成立，則可通過(guò)一定的策劃，與某些能享受優(yōu)惠待遇的企業(yè)或產(chǎn)業(yè)掛靠，使自己也能符合優(yōu)惠條件。

3．3．2選擇從屬機(jī)構(gòu)籌劃

企業(yè)的從屬機(jī)構(gòu)主要包括子公司、分公司和辦事處。這三種形式的從屬機(jī)構(gòu)在設(shè)立手續(xù)、核算、納稅形式以及稅收優(yōu)惠等方面是不同的。子公司雖是獨(dú)立法人，設(shè)立手續(xù)復(fù)雜，獨(dú)立核算和繳納所得稅等，但可以享受當(dāng)?shù)氐亩愂諆?yōu)惠政策；而分公司和辦事處則設(shè)立手續(xù)簡(jiǎn)單，不獨(dú)立核算，也不獨(dú)立繳納所得稅，由總公司匯總繳稅，稅負(fù)較輕，但不享受稅收優(yōu)惠政策。因此，在進(jìn)行稅收籌劃時(shí)，應(yīng)該根據(jù)具體情況分析，選擇促使企業(yè)獲得最大利益、稅負(fù)較輕的方案實(shí)施。

3．3．3利用稅前扣除項(xiàng)目籌劃

我國(guó)稅法規(guī)定的企業(yè)所得稅稅率為25％，納稅人每一納稅年度的收入總額減去準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目后的余額為應(yīng)納稅所得額。準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目是納稅人每一納稅年度發(fā)生的，與取得應(yīng)納稅收入有關(guān)的所有必要和正常的成本、費(fèi)用、稅金和損失。從具體扣除項(xiàng)目來(lái)看，可以進(jìn)行納稅籌劃的項(xiàng)目主要有主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加、土地使用權(quán)、廣告費(fèi)與業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)與會(huì)議費(fèi)等。