導(dǎo)語：房地產(chǎn)企業(yè)競爭影響分析論文一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

3.1一般企業(yè)競爭力的四大影響要素

根據(jù)前面對企業(yè)競爭力的分析，影響企業(yè)競爭力的主要因素可以分為四類，包括企業(yè)制度、企業(yè)能力、企業(yè)資源、外部環(huán)境。企業(yè)之間的競爭力的差異，既源于企業(yè)掌握的競爭所需的資源和能力的異質(zhì)性，也受到外部市場、政治經(jīng)濟(jì)體制、社會(huì)、文化、自然環(huán)境等多方面的影響。這些內(nèi)外部的因素對企業(yè)競爭力的影響方式和影響大小程度是不同的。一方面，在同一時(shí)期不同因素對企業(yè)競爭力的影響大小不同；另一方面，同一因素在不同時(shí)期對企業(yè)競爭力的貢獻(xiàn)也不一樣。所以，研究企業(yè)的競爭力的形成、變化以及發(fā)展，必須從深入研究這些因素對企業(yè)競爭力的影響。

3.1.1企業(yè)制度

企業(yè)制度是企業(yè)有效運(yùn)轉(zhuǎn)和穩(wěn)定發(fā)展的基本保障，它包括產(chǎn)權(quán)安排和治理結(jié)構(gòu)，解決企業(yè)的決策、激勵(lì)、監(jiān)控、企業(yè)家選擇等問題。制度決定機(jī)制，機(jī)制決定活力，活力決定效益，效益決定發(fā)展。良好的企業(yè)制度決定企業(yè)整體運(yùn)作效率水平的高低，進(jìn)而影響企業(yè)競爭力的高低，最終決定企業(yè)的績效。

3.1.2企業(yè)能力

企業(yè)能力是企業(yè)資源實(shí)現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的一種素質(zhì)與潛能，它包括三個(gè)方面的內(nèi)容：一是核心能力，指企業(yè)在長期發(fā)展過程中建立與發(fā)展起來的能使企業(yè)保持持續(xù)競爭優(yōu)勢，獲得穩(wěn)定超額利潤的、又不易為競爭對手取代的能力和知識(shí)體系；二是輔助能力，指企業(yè)用以與競爭對手相抗衡，對核心能力起保護(hù)和輔助作用的能力；三是由核心能力和輔助能力延伸出來的能力。企業(yè)能力通過企業(yè)的技術(shù)創(chuàng)新能力、生產(chǎn)制造能力、管理能力、市場營銷能力、財(cái)務(wù)運(yùn)作能力等具體的職能活動(dòng)表現(xiàn)出來。在當(dāng)今市場需求日趨多樣化，產(chǎn)品生命周期日趨縮短，企業(yè)經(jīng)營日益國際化、市場競爭白熱化的今天，企業(yè)之間的優(yōu)劣勢轉(zhuǎn)換越來越快，單一的競爭策略和競爭能力已很難保持長期競爭優(yōu)勢，因?yàn)楹苋菀诪楦偁帉κ炙７?、跟隨、甚至超越。面對日益嚴(yán)峻與復(fù)雜的競爭環(huán)境，企業(yè)不僅要關(guān)注外部環(huán)境變化給企業(yè)帶來的機(jī)會(huì)與威脅，更要積極積累企業(yè)自身資源優(yōu)勢，培育企業(yè)的核心競爭力。

3.1.3企業(yè)資源

企業(yè)資源包括有形資源與無形資源。有形資源包括土地、廠房等不動(dòng)產(chǎn)；生產(chǎn)設(shè)備、運(yùn)輸工具等固定資產(chǎn)；原材料、產(chǎn)品、半成品、流動(dòng)資金等流動(dòng)資產(chǎn)。無形資源包括企業(yè)商標(biāo)、商譽(yù)、品牌、企業(yè)文化、專利、經(jīng)驗(yàn)等。企業(yè)必須注重開發(fā)那些不易獲得卻能帶來超額收益的稀缺資源，如特殊裝備、高技術(shù)人才和管理人才、特有專利和技術(shù)、著15名商標(biāo)等，這些資源是企業(yè)競爭力的源泉。

3.1.4企業(yè)外部環(huán)境

企業(yè)生存所依賴的外部環(huán)境不同，會(huì)使企業(yè)競爭力產(chǎn)生差異，居于有利的環(huán)境之中，企業(yè)易于獲得或維持競爭優(yōu)勢，相反，則會(huì)產(chǎn)生諸多劣勢。企業(yè)的外部環(huán)境因素包括市場結(jié)構(gòu)、宏觀經(jīng)濟(jì)與政治、社會(huì)文化、自然資源與環(huán)境。其中，自然資源是長期，也是一旦破壞就難以修復(fù)的環(huán)境因素，國民素質(zhì)也是需要長期培育才能改善的因素，這兩個(gè)因素對企業(yè)競爭力產(chǎn)生長期而深刻的影響；政治經(jīng)濟(jì)體制、基礎(chǔ)設(shè)施、融資體制等屬于中期影響因素；而市場結(jié)構(gòu)、政府的非制度性干預(yù)對企業(yè)的競爭力產(chǎn)生迅速而直接的影響。企業(yè)制度、能力、資源和環(huán)境這四個(gè)要素之間并不是孤立的，而是相互作用、相輔相成的。如企業(yè)環(huán)境可以決定資源的獲得難易，影響企業(yè)制度的形式和企業(yè)能力的發(fā)揮；而企業(yè)資源又企業(yè)能力的基礎(chǔ)，企業(yè)能力是企業(yè)制度、資源和環(huán)境的一種表現(xiàn)形式。在“競爭力之桶”的模型中，企業(yè)制度是“桶”的底板，企業(yè)能力、資源、環(huán)境構(gòu)成了“桶”的側(cè)板，企業(yè)能力相當(dāng)于側(cè)板中最短的一塊，是企業(yè)競爭力中的決定性因素。因此，在企業(yè)競爭力的要素分析中，必須特別注意企業(yè)能力的分析[26]。

3.2房地產(chǎn)企業(yè)競爭力的影響要素

房地產(chǎn)行業(yè)從傳統(tǒng)認(rèn)識(shí)上，房地產(chǎn)企業(yè)的主要競爭力要素可以概括為土地資源、資本規(guī)模與資金運(yùn)作能力、市場開發(fā)經(jīng)營能力、企業(yè)發(fā)展?jié)摿λ膫€(gè)方面。當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)走向成熟。特別是在WTO之后的開放條件下，市場經(jīng)營環(huán)境的改變直接導(dǎo)致了競爭要素的實(shí)質(zhì)也在發(fā)生著變化[27]。

3.2.1土地資源在我國地價(jià)是構(gòu)成

房地產(chǎn)成本的主要因素。因此，獲得優(yōu)質(zhì)低價(jià)的土地成為房地產(chǎn)開發(fā)的最為關(guān)鍵的能力。隨著土地市場交易的規(guī)范化，土地資源的重要性大大降低了。但由于土地本身的稀缺性、增值保值性以及對房地產(chǎn)開發(fā)的基礎(chǔ)性作用決定了這一資源在可預(yù)見的時(shí)期內(nèi)還將是房地產(chǎn)企業(yè)的基礎(chǔ)性競爭力要素。

3.2.2資本規(guī)模與資金運(yùn)作能力

房地產(chǎn)作為資金密集型行業(yè)，特別是在中國人民銀行關(guān)于房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理政策出臺(tái)后，自有資金的實(shí)力將不但決定進(jìn)入門檻，更是決定企業(yè)運(yùn)作房地產(chǎn)這樣周期較長，回款較慢的行業(yè)成敗的關(guān)鍵因素，而企業(yè)在資本規(guī)模上的優(yōu)勢將會(huì)帶來明顯的規(guī)模經(jīng)濟(jì)。房地產(chǎn)業(yè)與金融產(chǎn)業(yè)的融合，房地產(chǎn)中的很多風(fēng)險(xiǎn)可以通過金融工具進(jìn)行分解，而金融市場又為房地產(chǎn)市場提供著充足的資金，因此，資本規(guī)模這個(gè)競爭要素，往往又體現(xiàn)為企業(yè)的資金運(yùn)營能力。16

3.2.3市場開發(fā)能力與產(chǎn)品競爭力

房地產(chǎn)的開發(fā)必須具有一定的前瞻性，這就要求企業(yè)能夠了解需求動(dòng)向，準(zhǔn)確把握市場，并為客戶提供最多的讓渡價(jià)值。產(chǎn)品是一切企業(yè)生存的根本，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，樹立產(chǎn)品競爭力就是在全面審核項(xiàng)目自身優(yōu)勢資源，在研究和判斷市場及目標(biāo)客戶消費(fèi)需求基礎(chǔ)上，打造出最符合該項(xiàng)目風(fēng)格要求、質(zhì)量要求以及主體要求的高品質(zhì)產(chǎn)品。從這方面的要求來看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須具備很強(qiáng)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)能力、持續(xù)創(chuàng)新能力、市場推廣能力、產(chǎn)品品質(zhì)管理能力和客戶服務(wù)能力[28]。其次，產(chǎn)品競爭力還包括價(jià)格競爭力的方面，簡單地說，樹立價(jià)格競爭力就是在確立營銷的合理尺度基礎(chǔ)上，以合理價(jià)格，整合產(chǎn)品形象競爭力，搶占消費(fèi)市場。

3.2.4企業(yè)發(fā)展?jié)摿?/p>

房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展?jié)摿χ饕溉肆Y源競爭力、品牌形象競爭力、企業(yè)文化三個(gè)方面。這三方面作為企業(yè)較高層次的競爭力要素，能夠給企業(yè)帶來持久的競爭能量。形象競爭力就是將主題理念競爭力融入到強(qiáng)勢品牌效應(yīng)競爭力中，從而整合與提升出的競爭力要素[29]。

3.3影響中小房地產(chǎn)企業(yè)競爭力的兩大主要因素

結(jié)合本章前幾節(jié)關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)主要競爭要素分析，中小房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中面臨的問題和困難主要來自政策、經(jīng)濟(jì)兩個(gè)方面。

3.3.1政策——土地門檻提高

房地產(chǎn)行業(yè)近些年突飛猛進(jìn)的發(fā)展，由于其剛性需求明顯，利潤空間大，資本增值空間巨大，催使一些企業(yè)紛紛進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)淘金，吸引了大量資金的涌入，房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量驟增。這其中除了一些從業(yè)時(shí)間長、行業(yè)資格老、規(guī)模日漸大的大型本土房地產(chǎn)企業(yè)和國際知名企業(yè)，大約有95%以上都是中小房地產(chǎn)企業(yè)，其開發(fā)份額已占到近八成，中小房地產(chǎn)企業(yè)已成為我國房地產(chǎn)業(yè)的重要組成部分。2007年底其數(shù)量已占全國同類企業(yè)總數(shù)的94.6%，行業(yè)同類商品銷售額的53.8%，同行業(yè)同類商品稅收額的44.5%。最為讓人關(guān)注的一點(diǎn)是：國家房地產(chǎn)行業(yè)80%左右的就業(yè)崗位是由中小型企業(yè)提供的。對解決社會(huì)就業(yè)壓力，緩解社會(huì)就業(yè)緊張程度都具有舉足輕重的意義。由此可見，中小型房地產(chǎn)企業(yè)的生存與發(fā)展不僅關(guān)系著房地產(chǎn)行業(yè)自身發(fā)展的穩(wěn)定和提高，更可以說直接關(guān)系著國計(jì)民生。從“關(guān)系競爭”到“資本競爭”和專業(yè)化水平的競爭。越來越規(guī)范和完善的土地二級(jí)市場操作程序和越來越高的進(jìn)入門檻，對于下游房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)生了很大沖擊。土地二級(jí)市場的建立使資源信息不對稱的問題得到解決。在競拍前，地方政府從財(cái)政收入最大化和拍賣方商業(yè)利益因素考慮，都非常重視有關(guān)項(xiàng)目的宣傳推廣，普遍采用預(yù)告公告的形式將擬出讓地塊的數(shù)量、方位、底價(jià)，以及土地出讓時(shí)間、出讓方式、用途及標(biāo)17準(zhǔn)要求一并，這無形中擴(kuò)大了有實(shí)力企業(yè)的參與程度，也使得過去在開發(fā)用地取得上曾經(jīng)給發(fā)展商帶來巨大潛收益的“渠道關(guān)系”大大貶值，迫使企業(yè)只能真金白銀地參與“招拍掛”。高額的拍賣保證金和嚴(yán)格的付款要求迫使房地產(chǎn)企業(yè)由過去熱衷的“關(guān)系競爭”迅速進(jìn)入到“資本競爭”的新階段。以參加土地拍賣的保證金為例，越來越高的保證金已經(jīng)讓大量中小房地產(chǎn)企業(yè)望“地”興嘆。譬如廣州市從2004年4月開始規(guī)定，拍得者受讓土地后7天支付總額的一半，余款必須在6個(gè)月內(nèi)交清，若逾期30天不能按約付款，國土局有權(quán)解除合同，追討違約賠償，并且對前期已收款項(xiàng)不予退還。這些硬杠子不僅直接將中小房地產(chǎn)企業(yè)拒之門外，就是對短期財(cái)務(wù)稍微有點(diǎn)不理想的大企業(yè)也是一個(gè)警示[30]。大面積土地資源出讓和多企業(yè)聯(lián)手參拍阻擋了中小房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)入?，F(xiàn)在地方政府為了保證城市建設(shè)的高水平，一般都推出大幅土地進(jìn)行拍賣，同時(shí)參與的大企業(yè)學(xué)習(xí)香港經(jīng)驗(yàn)，常常是多個(gè)發(fā)展商組成一個(gè)團(tuán)體聯(lián)手投標(biāo)。因此近兩年以來，各地開發(fā)價(jià)值大的土地資源基本上為國內(nèi)少數(shù)幾個(gè)大發(fā)展商獲得。這樣，就從開發(fā)用地儲(chǔ)備這個(gè)源頭上對中小房地產(chǎn)企業(yè)予以致命的打擊，無形之中資金實(shí)力成了房地產(chǎn)市場的唯一杠桿。土地二級(jí)市場上的激烈競爭也直接考驗(yàn)了房地產(chǎn)企業(yè)的專業(yè)化水平。目前，政府對參與拍賣的土地項(xiàng)目都設(shè)置了許多細(xì)致的硬性指標(biāo)，要求競買人必須按照有關(guān)要求對地塊一次性編制規(guī)劃設(shè)計(jì)，規(guī)劃設(shè)計(jì)不入圍者不能參加競拍，這也極大地提升了進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的專業(yè)門檻，促使企業(yè)在加強(qiáng)資金實(shí)力的同時(shí)還要不遺余力地提高專業(yè)化素質(zhì)。隨著國家宏觀政策的調(diào)整，提高了房地產(chǎn)開發(fā)門檻，加之房地產(chǎn)行業(yè)本身對國家政策導(dǎo)向性反應(yīng)敏感，在開發(fā)過程中受其他行業(yè)聯(lián)動(dòng)性大，受資源、資金、市場環(huán)境等影響大，整個(gè)行業(yè)面臨新一輪的行業(yè)調(diào)整，這就需要開發(fā)企業(yè)有很強(qiáng)的資源整合能力等行業(yè)特許多大型房地產(chǎn)企業(yè)開始認(rèn)識(shí)并追求核心競爭力的塑造和培育，中小房地產(chǎn)企業(yè)盡管仍然存在著持續(xù)且大幅度的成長空間，但目前還是被很多問題困擾。就整體情況而言，資產(chǎn)負(fù)債率高、管理欠規(guī)范、人力資源匱乏、經(jīng)營能力薄弱等普遍存在，嚴(yán)重影響和制約著我國中小房地產(chǎn)企業(yè)的競爭能力。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展離不開土地，而土地又屬國家所有，所以國家對于土地政策的出臺(tái)，無疑會(huì)對房地產(chǎn)企業(yè)尤其是占絕大多數(shù)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力差的中小房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生巨大的影響。近年來，不少城市的房價(jià)上漲過快、過猛，引起了社會(huì)上的廣泛關(guān)注，國務(wù)院也出臺(tái)了很多政策，如2004年的“831”土地大限，不但沒有限制住房價(jià)的上漲，反而促成了房價(jià)的一路狂奔。于是，2005年從政府管理部門到金融機(jī)構(gòu)，乃至稅務(wù)機(jī)關(guān)，一只只“穩(wěn)定”樓市、“擠壓”泡沫的“看得見的手”紛紛向樓市“重拳”出擊。“控制”、“穩(wěn)定”了近兩年來政府出臺(tái)相應(yīng)政策的主題詞，這些舉措都意在推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)朝著健康有序的方向發(fā)展[31]。主要表現(xiàn)在以下方面：18

3.3.1.1房地產(chǎn)開發(fā)

1994年頒布的《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》對房地產(chǎn)開發(fā)的行為和房地產(chǎn)公司的設(shè)立條件進(jìn)行了界定和規(guī)定：除了要求具備公司設(shè)立的一般條件外，特別指明注冊資本必須在100萬元以上，且流動(dòng)資金不低于100萬元：有兩名以上持有專業(yè)證書的房地產(chǎn)、建筑、工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，2名以上持有專業(yè)證書的專職會(huì)計(jì)人員。在2000年4月建設(shè)部頒布了《房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》，調(diào)整了企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)級(jí)別數(shù)，由原來的5個(gè)級(jí)別改為4個(gè)級(jí)別，修訂了企業(yè)資質(zhì)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，一級(jí)注冊資金增至5000萬元，二級(jí)增至2000萬元，三級(jí)800萬元，取消了對兼營房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的企業(yè)資質(zhì)審批，規(guī)范了承擔(dān)業(yè)務(wù)的范圍[32]。隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，最初的規(guī)定已經(jīng)不能形成房地產(chǎn)企業(yè)任意開發(fā)的壁壘。2003年6月25日，央行了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，即121文件。通知要求，房地產(chǎn)企業(yè)申請銀行貸款，其自有資金應(yīng)不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資的30%。2004年4月27日，國務(wù)院發(fā)出通知，決定適當(dāng)提高鋼鐵、電解鋁、水泥、房地產(chǎn)開發(fā)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資金比例。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目（不含經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目）自有資金比例由20%提高到35%[33]。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局顯示，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中有70-80%的資金來源于銀行。這對于那些原本資金實(shí)力不足、過分依賴銀行貸款的中小房地產(chǎn)商而言，在國家逐漸抬高房地產(chǎn)行業(yè)的資金進(jìn)入壁壘的同時(shí)，將會(huì)有越來越多的企業(yè)被屏蔽在房地產(chǎn)行業(yè)的大門之外。

3.3.3.2土地使用權(quán)

出讓、轉(zhuǎn)讓制度《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》和《房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)用地的取得有三種形式，對于公用地以協(xié)議轉(zhuǎn)讓的形式，對于特殊項(xiàng)目的經(jīng)營性用地可以采取掛牌協(xié)議轉(zhuǎn)讓的形式，對于經(jīng)營性開發(fā)用地實(shí)行招標(biāo)、拍賣或者掛牌的方式進(jìn)行公開交易。2004年被稱為經(jīng)營性土地運(yùn)作的“大限”，3月31日，國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》（簡稱“71號(hào)令”）要求各地要在8月31日前將歷史遺留問題處理完畢，否則國家土地管理部門有權(quán)收回土地，納入國家土地儲(chǔ)備體系。此外，2005年3、4月間，國務(wù)院辦公廳先后下發(fā)了《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房價(jià)格的通知》（即老國八條）和“加強(qiáng)房地產(chǎn)市場引導(dǎo)和調(diào)控的八條措施”（即新國八條）。其中指出，要加大土地供應(yīng)調(diào)控力度，嚴(yán)格土地管理[34]。這是對以前很多中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)靠關(guān)系拿地、批地的經(jīng)營方式的一種顛覆，雖然有三種形式可以取得土地，但對于經(jīng)營性開發(fā)用地國家明令限制實(shí)行招標(biāo)、拍賣或者掛牌的交易形式。隨著土地價(jià)格的不斷上漲，越來越多的中小房地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)沒有資金實(shí)力來取得具有開發(fā)價(jià)值的土地，這不僅加劇了房地產(chǎn)商之間的競爭，同時(shí)也加快了中小房地產(chǎn)企業(yè)被洗牌出局的步伐。19

3.3.3.3房地產(chǎn)企業(yè)稅收

根據(jù)我國現(xiàn)行的法律規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中涉及到的主要稅種有：城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、房產(chǎn)稅、契稅、印花稅、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、外國企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅等。稅費(fèi)過多過高造成了房地產(chǎn)價(jià)格的居高不下，近幾年，國家在鼓勵(lì)住房消費(fèi)的稅收政策上有了實(shí)質(zhì)性的突破，房地產(chǎn)交易過程中所涉及的營業(yè)稅、契稅及個(gè)人所得稅給予了相應(yīng)的減免優(yōu)惠，使稅負(fù)有較大幅度下降，取消了對房地產(chǎn)投資15%的固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅（原先這項(xiàng)稅種只是對國外境外投資者免征），降低房屋交易契稅及其他相關(guān)費(fèi)用，契稅稅率從6%降到3.5%，降低房屋租賃稅費(fèi)等，有效地控制了房價(jià)的上漲。稅費(fèi)的降低，不但有助于降低商品房的價(jià)格，同時(shí)也少了中小房地產(chǎn)開發(fā)商的負(fù)擔(dān)和在開發(fā)項(xiàng)目中的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。在我國所頒布的房地產(chǎn)業(yè)法律法規(guī)中，政策性規(guī)范較多，法律規(guī)范較少；暫行性的法規(guī)、規(guī)章多，長期性法律、法規(guī)少；適應(yīng)計(jì)劃體制的法規(guī)多，適應(yīng)市場體制的法律、法規(guī)少。這也從一個(gè)側(cè)面反映出我國房地產(chǎn)業(yè)的投資行為、市場秩序都有待于進(jìn)一步規(guī)范。從2002年到2005年期間這一系列調(diào)控房地產(chǎn)市場的政策被稱為“房地產(chǎn)新政”。國家在逐漸規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)，力在使這個(gè)資本密集型的行業(yè)通過兼并重組一些資質(zhì)低、自身資金不足的中小房地產(chǎn)企業(yè)，對有限的資源進(jìn)行整合，從而使房地產(chǎn)市場步入理性發(fā)展軌道，各種跡象都表明中國的房地產(chǎn)業(yè)要開始一場大范圍深層次的洗牌運(yùn)動(dòng)[35]。

3.3.2經(jīng)濟(jì)——資金壓力陡增

近些年，增加開發(fā)商資金壓力的政策頻出。2003年“121”號(hào)文件和提高準(zhǔn)備金率給開發(fā)商資金運(yùn)轉(zhuǎn)和經(jīng)營性舉債能力帶來直接的政策沖擊，2004年的調(diào)控緊縮更是給整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)帶來了強(qiáng)大的政策沖擊[36]。土地和信貸成為房地產(chǎn)行業(yè)承受政府調(diào)控緊縮和行業(yè)整頓的兩個(gè)主要受力點(diǎn)。2004年1至8月，國家和地方出臺(tái)的各項(xiàng)主要政策進(jìn)一步增加了房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力：終止經(jīng)營性土地協(xié)議出讓、實(shí)行“招拍掛”市場轉(zhuǎn)讓和控制新增土地規(guī)模，增加了房地產(chǎn)企業(yè)土地儲(chǔ)備成本；房地產(chǎn)開發(fā)貸款受到嚴(yán)格控制、項(xiàng)目自有資金提高，降低了開發(fā)商的債務(wù)杠桿；此外，建筑企業(yè)貸款和住房消費(fèi)貸款的嚴(yán)格監(jiān)管，進(jìn)一步限制了開發(fā)商慣用的經(jīng)營性負(fù)債能力。土地儲(chǔ)備資金壓力最為明顯。運(yùn)用應(yīng)付賬款和預(yù)收賬款的經(jīng)營性負(fù)債杠桿在受到央行“121號(hào)文件”等調(diào)控政策約束后，開發(fā)商項(xiàng)目開發(fā)資金壓力驟然緊張。除此之外，去年以來開發(fā)商加快了土地和項(xiàng)目儲(chǔ)備的步伐，這進(jìn)一步繃緊了開發(fā)商的資金鏈條。譬如，房地產(chǎn)龍頭企業(yè)“萬科”在央行“121號(hào)文件”后至今，總共增加至少185萬平米土地儲(chǔ)備，需要支出的現(xiàn)金約43億元。整個(gè)行業(yè)的土地儲(chǔ)備擴(kuò)張帶來的資金支出壓力不僅源自土地儲(chǔ)備面積的絕對增長，還體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：（1）土地出讓金支付方式的規(guī)范。政府加強(qiáng)了開發(fā)商土地價(jià)款的支付時(shí)間管理；（2）土地交易市場化推動(dòng)出讓價(jià)格上漲。據(jù)統(tǒng)計(jì)，公開競標(biāo)土地出讓20價(jià)格一般高出底價(jià)40%左右，掛牌出讓高出底價(jià)15%左右。嚴(yán)格推行“招拍掛”市場化出讓的“71號(hào)文件”更是增加價(jià)格上漲預(yù)期；（3）土地價(jià)格直接上漲。2004年上半年全國土地交易價(jià)格同比上漲9.5%，部分城市價(jià)格漲幅較高，如杭州為66.3%、上海23.7%、南昌22.1%、天津19.9%；（4）中央推行土地垂直管理，從土地規(guī)劃、儲(chǔ)備、出讓和投資方面加強(qiáng)土地一級(jí)市場調(diào)控；（5）出讓載體類型有所變化，如上海等地開始推行“熟地”出讓。在“生地”轉(zhuǎn)讓下，開發(fā)商可以借用經(jīng)營性杠桿減少資金支出和獲取高額回報(bào)；“熟地”出讓既增加了資金支出壓力，也降低了投資回報(bào)[37]。

3.4其他外部因素對中小房地產(chǎn)企業(yè)競爭力的影響

3.4.1銷售方式可能出現(xiàn)的變化對中小房地產(chǎn)企業(yè)競爭力的影響

商品房預(yù)售制度是1994年國家《城市房地產(chǎn)管理法》公布之后，政府在總結(jié)各地經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上正式確立起來的，商品房預(yù)售許可證也隨之產(chǎn)生。此后國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》、建設(shè)部《城市商品房預(yù)售管理辦法》等，均對這一制度做了詳細(xì)的規(guī)定。經(jīng)過十幾年的發(fā)展，目前各大主要城市的商品房預(yù)售比例普遍都在80%左右，部分城市甚至高達(dá)90%以上。2005年8月15日，由中國人民銀行房地產(chǎn)金融分析小組撰寫的《2004年中國房地產(chǎn)金融報(bào)告》中指出，當(dāng)前房地產(chǎn)市場上的很多市場風(fēng)險(xiǎn)和交易問題都源于商品房新房的預(yù)售制度，鑒于目前經(jīng)營良好的房地產(chǎn)商已經(jīng)積累了一定的實(shí)力，因此可以考慮取消現(xiàn)行的房屋預(yù)售制度，改期房銷售為現(xiàn)房銷售。根據(jù)測算，以預(yù)售方式進(jìn)行銷售的項(xiàng)目外幾乎已經(jīng)沒有其他可供選擇的融資方式，因此，預(yù)售制度實(shí)際上已經(jīng)成為房地產(chǎn)開發(fā)融資的重要手段。據(jù)統(tǒng)計(jì)，近幾年房地產(chǎn)開發(fā)的資金來源中，大約有40%是由商品房預(yù)售而獲得的。然而在制度實(shí)施的過程中，部分開發(fā)商在建設(shè)過程中往往一味追趕進(jìn)度，以求獲取預(yù)售許可證后可以回收資金，實(shí)現(xiàn)盈利的目的。在這種情形之下，產(chǎn)品的建設(shè)質(zhì)量和品質(zhì)自然就會(huì)被忽視，使消費(fèi)者的合法權(quán)益得不到應(yīng)有的保障。此外，開發(fā)商通過將已抵押的商品房預(yù)售或者將已預(yù)售的商品房抵押或重復(fù)預(yù)售，就可以獲得價(jià)格上漲所帶來的資本收益，導(dǎo)致群體投機(jī)行為時(shí)有發(fā)生，這成為房地產(chǎn)泡沫形成的主要誘因之一。取消了預(yù)售制度，有利于房地產(chǎn)市場運(yùn)作效率的提高，同時(shí)對銀行金融風(fēng)險(xiǎn)的化解也有一定的幫助作用，使房地產(chǎn)市場的開發(fā)經(jīng)營更加容易與國際市場迅速接軌。對絕大多數(shù)開發(fā)商而言，取消房屋預(yù)售對開發(fā)商自有資金的要求將大大提高，一些資金實(shí)力弱、靠銀行貸款支撐的中小房地產(chǎn)企業(yè)要么被淘汰出局，要么投靠有實(shí)力的發(fā)展商，使得資金和土地逐漸集中到少數(shù)開發(fā)商手中，造成行業(yè)的大清場。盡管業(yè)內(nèi)人士稱市場風(fēng)險(xiǎn)和交易問題的產(chǎn)生并不能歸咎于預(yù)售制度，而是由于國家缺乏一整套嚴(yán)格的監(jiān)管措施，而且建設(shè)部新聞發(fā)言人于2005年8月24日明確指出，國家近期內(nèi)不會(huì)取消商品房的預(yù)售制度，但是從社會(huì)發(fā)展的角度來看，國家難免會(huì)在幾年后取消商品房屋的預(yù)售制度。如21果此制度一經(jīng)取消而實(shí)施現(xiàn)房銷售制度，無異于是對房地產(chǎn)企業(yè)尤其是中小房地產(chǎn)企業(yè)釜底抽薪，斷炊斷糧。因此，中小房地產(chǎn)企業(yè)必須及早的做出準(zhǔn)備以應(yīng)對未來可能出現(xiàn)的形勢的變化[38]。

3.4.2我國加入WTO對中小房地產(chǎn)企業(yè)的影響

我國加入WTO后，由于關(guān)稅降低、國內(nèi)市場更加開放、擴(kuò)大了出口及對外投資，從而刺激我國國民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，經(jīng)濟(jì)的全面啟動(dòng)、中心城市的國際化特征日益濃厚，將首先直接刺激我國中心城市的商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展，像成都這樣地處西部地區(qū)的中心城市自然也是商家青睞的對象，大量外資的不斷進(jìn)入，也增加了對于寫字樓、賓館、商場、廠房等非住宅類房屋及高檔公寓、別墅和其它商品房的需求，同時(shí)，汽車關(guān)稅的大幅度降低也刺激了鄰近郊區(qū)的住宅和其他房地產(chǎn)的需求；而且，加入WTO后，房地產(chǎn)企業(yè)可以利用發(fā)達(dá)國家的先進(jìn)技術(shù)、先進(jìn)工藝、高科技建材提高我國房地產(chǎn)的勞動(dòng)生產(chǎn)力水平和經(jīng)營管理水平；進(jìn)口建材成本的降低也有利于降低房地產(chǎn)的開發(fā)成本、減少經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)；金融、保險(xiǎn)、旅游等一系列市場的開放必然會(huì)有利于整個(gè)土地資源的優(yōu)化配置并進(jìn)行集約化經(jīng)營，提高房地產(chǎn)的利用效率。但是由于國外強(qiáng)勁競爭對手的進(jìn)入，商業(yè)房地產(chǎn)市場份額必然有一部分被國外同行所占據(jù)，競爭壓力無疑將增大，商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的企業(yè)尤其是一些沒有競爭優(yōu)勢的中小房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)勝劣汰將加速進(jìn)行。開發(fā)商原來對于土地資源的比較優(yōu)勢將不復(fù)存在，外資企業(yè)在資本技術(shù)、管理經(jīng)驗(yàn)、人力資源等方面有著很強(qiáng)的競爭優(yōu)勢，這對于資金薄弱、技術(shù)落后、生產(chǎn)效率低的中小房地產(chǎn)商來說，在競爭處于不利的地位。同時(shí)，由于房地產(chǎn)具有較高回報(bào)率、投機(jī)性強(qiáng)等特點(diǎn)，所以成為了國外資本的主要投資對象，在經(jīng)濟(jì)繁榮階段，會(huì)引起房地產(chǎn)業(yè)的大量炒作，也會(huì)加大中小房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)[39]。

3.4.3人民幣匯率升值對中小房地產(chǎn)企業(yè)的影響

2008年1月2日中國外匯交易中心的最新數(shù)據(jù)顯示，2007年12月人民幣對美元與平均匯率報(bào)7.3676，較前月上升了557個(gè)基點(diǎn)，同比則大幅走高4562個(gè)基點(diǎn)[40]。從一般情況來看，人民幣升值對國際貿(mào)易的影響是最為直接的，同時(shí)也會(huì)給中國的房地產(chǎn)行業(yè)帶來巨大的影響。前兩年對人民幣升值的預(yù)期已經(jīng)讓大量的海外游資以各種正常和非正常的渠道進(jìn)入了我國，在目前，其他影響房地產(chǎn)市場和貨幣資本化率因素不變的情況下，人民幣升值預(yù)期已經(jīng)實(shí)現(xiàn)但是還沒有達(dá)到預(yù)期的升值幅度，所以大量的國外游資仍會(huì)繼續(xù)進(jìn)入我國房地產(chǎn)市場[41]。大量的國外房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也紛紛與內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)姻，雖然目前來看合作的層面比較低，但是隨著人民幣的逐漸升值，基于各種利益的驅(qū)動(dòng)，外資將加速尋找在中國的人。國內(nèi)的具有較強(qiáng)競爭力的房地產(chǎn)企業(yè)將成為外資合作的首選伙伴，這種合作將對中國房地產(chǎn)的融資模式、開發(fā)模式和運(yùn)營模式、企業(yè)文化、組織結(jié)構(gòu)等產(chǎn)生重大影響。同時(shí)，這種強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，也加速了房地產(chǎn)行業(yè)的洗牌速度。