導語：房地產(chǎn)上市公司業(yè)績管理論文一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

摘要

我國的房地產(chǎn)行業(yè)是隨著經(jīng)濟發(fā)展和住房體制的改革而逐步興起的一個行業(yè)，在國民經(jīng)濟中有著重要的地位和作用。房地產(chǎn)上市公司作為行業(yè)中的佼佼者和代表者更是受到各方的關(guān)注。房地產(chǎn)業(yè)是一個資金密集型產(chǎn)業(yè)，其對資金的需求量比較大而且資金的使用周期也較長。房地產(chǎn)業(yè)直接和每一個城鎮(zhèn)居民相關(guān)，因此保持房地產(chǎn)的平穩(wěn)發(fā)展是一國政府宏觀調(diào)控的重要目標，房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績的影響因素很多，可以分為外因與內(nèi)因。本文研究的外因主要有物價水平、GDP、貨幣發(fā)行量、貸款利率等，內(nèi)因主要是股權(quán)結(jié)構(gòu)、資產(chǎn)規(guī)模。本文首先提出研究的意義和背景，接著對本研究的國內(nèi)外近年來的理論及實踐成果進行回顧和綜述，通過對深滬兩市56家房地產(chǎn)上市公司的統(tǒng)計分析，本文構(gòu)建了基于logit模型的房地產(chǎn)企業(yè)影響因素的模型，并進行實證檢驗。最后，結(jié)合本文分析的結(jié)果及江蘇A房地產(chǎn)公司案例對我國中小型房地產(chǎn)上市公司的發(fā)展提了幾點建議。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)，上市公司，業(yè)績，logit模型

目錄

摘要

Abstract

1緒論

1.1研究背景

1.2研究意義

1.3己有研究的回顧

1.3.1關(guān)于企業(yè)業(yè)績的影響因素研究狀況

1.3.2房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績影響因素研究現(xiàn)狀

1.4研究思路

2業(yè)績影響的相關(guān)理論

2.1業(yè)績

2.1.1業(yè)績的定義

2.1.2公司業(yè)績

2.2業(yè)績影響因素的相關(guān)理論

2.2.1規(guī)模經(jīng)濟理論

2.2.2股權(quán)結(jié)構(gòu)理論

2.2.3貨幣傳導機制理論

3我國房地產(chǎn)上市公司業(yè)績影響因素的實證研究

3.1指標的選擇

3.1.1被解釋變量

3.1.2解釋變量

3.2樣本的選擇及數(shù)據(jù)來源

3.2.1樣本的選擇

3.2.2數(shù)據(jù)來源.

3.3LoGIsTIc模型說明

3.4實證研究及分析

3.4.1因子分析

3.4.2業(yè)績變化顯著的Logit回歸分析

3.4.3小結(jié)

4分析及建議

4.1公司概況.

4.2總股本對江蘇A房地產(chǎn)公司業(yè)績的影響

4.3貨幣政策對江蘇A房地產(chǎn)公司業(yè)績的影響

4.4股權(quán)結(jié)構(gòu)對江蘇某某房地產(chǎn)公司業(yè)績的影響

4.5對以江蘇A房地產(chǎn)企業(yè)為代表的中小型房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展建議

5結(jié)束語

6本文局限性

致謝

參考文獻

附錄

1緒論

1.1研究背景

房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為中國經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，對經(jīng)濟的發(fā)展和經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整都發(fā)揮著越來越重要的作用。房地產(chǎn)業(yè)是集房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營管理和維修服務為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)，具有單位價值高、投資大、生產(chǎn)周期長等特點。房地產(chǎn)業(yè)直接和每一個城鎮(zhèn)居民相關(guān)，因此保持房地產(chǎn)的平穩(wěn)發(fā)展是一國政府宏觀調(diào)控的重要目標，從市場發(fā)達國家的經(jīng)驗教訓來看，房地產(chǎn)市場和金融市場的宏觀調(diào)控也往往是聯(lián)系在一起的。由于房地產(chǎn)業(yè)存在生產(chǎn)周期長，占用資金較大的特點，屬于資金密集型的行業(yè)，因此公司規(guī)模對于房地產(chǎn)企業(yè)的影響很大。由于銀行借貸、發(fā)行債券、上市募集資金等方式成為房地產(chǎn)公司獲得資金的重要渠道，所以貨幣政策、利率政策必然影響房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績。綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)不僅受內(nèi)部因素的影響，如企業(yè)股權(quán)結(jié)構(gòu)等的影響，還受到企業(yè)外部環(huán)境的影響。現(xiàn)階段，房地產(chǎn)業(yè)具有以下特點:

l)房地產(chǎn)業(yè)的區(qū)域差異大、級差收益明顯。我國是一個幅員遼闊、各地區(qū)社會經(jīng)濟發(fā)展水平極不平衡的國家?，F(xiàn)實的地區(qū)差異使房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟活動在地區(qū)差異方面相當巨大，而且這種差異將會隨著地區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展變化處于不斷的變動和發(fā)展之中。房地產(chǎn)業(yè)自身這種區(qū)域性的產(chǎn)業(yè)特征，會使得各個地區(qū)房地產(chǎn)價格、房地產(chǎn)業(yè)及其房地產(chǎn)企業(yè)的收益有較大的區(qū)別，從而形成明顯的級差收益現(xiàn)象。

2)高度綜合性和高度關(guān)聯(lián)性。房地產(chǎn)業(yè)的綜合性和高度關(guān)聯(lián)性體現(xiàn)在它是橫跨生產(chǎn)、流通和消費的產(chǎn)業(yè)部門。

3)高投資、高收益、高風險。房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟活動過程，是大量資金的投入及其運作過程。與其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)業(yè)是一個高投資的行業(yè)。但同時，因為房地產(chǎn)業(yè)的投資數(shù)量巨大、投資周期相對較長、資產(chǎn)變現(xiàn)能力差、受宏觀經(jīng)濟和政策影響較大，因此容易出現(xiàn)較大的價格波動變化，其涉及到的風險如金融風險、財務風險、政策風險等既較為復雜又往往牽一發(fā)而動全身。因此，房地產(chǎn)業(yè)也是一個高風險的行業(yè)。

4)對國家政策和法律制度具有很強的依賴性。其產(chǎn)業(yè)的特殊性和產(chǎn)品的特殊性使國家的投資、財政稅收、金融政策，土地、住房政策決定和影響著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

5)在相當程度上關(guān)系到社會和政局的穩(wěn)定。房地產(chǎn)以其獨特的功能在社會穩(wěn)定中發(fā)揮著相當重要的作用。住房問題是一個社會生活水平和社會保障的重要標志，在一定情況下，房地產(chǎn)還成為一種政治問題，關(guān)系政局的穩(wěn)定。

綜上所述，房地產(chǎn)行業(yè)是一個與外界關(guān)聯(lián)性很強的行業(yè)，其業(yè)績受很多因素影響，是眾多因素資源之間博弈的結(jié)果。研究其業(yè)績影響因素對國家制定政策，房地產(chǎn)企業(yè)管理有重要意義。

1.2研究意義

影響房地產(chǎn)公司的業(yè)績的因素很多，為了獲取數(shù)據(jù)方便，本文以上市公司為研究對象。對深滬房地產(chǎn)上市公司的影響因素進行實證研究。在實證研究的基礎(chǔ)上進行分析，比較有說服力。對于單一因素或兩個因素對于房地產(chǎn)業(yè)績的影響的研究較多，本文選取的影響因素較多，且考慮因素之間的多重共線性，分析更為真實。并在此基礎(chǔ)上結(jié)合案例分析，對國家政策制定，房地產(chǎn)企業(yè)管理有參考價值，特別是中小型房地產(chǎn)企業(yè)有較大研究意義。

1.3已有研究的回顧

1.3.1關(guān)于企業(yè)業(yè)績的影響因素研究狀況

關(guān)于企業(yè)業(yè)績的影響因素是多方面，在國內(nèi)外都作了相關(guān)的研究。經(jīng)濟學者對影響公司業(yè)績因素的研究較多，大多數(shù)研究認為影響公司業(yè)績的因素為公司規(guī)模、公司市場份額、公司發(fā)展戰(zhàn)略、金融環(huán)境和國家經(jīng)濟環(huán)境等宏觀因素。其中國外有Bergeretal(1995)等證實產(chǎn)品市場的多元化與企業(yè)績效存在相關(guān)性。SteenThomsen與TorbinPedersen(1998)等驗證了公司績效與股權(quán)集中度有顯著相關(guān)性。國內(nèi)有研究了中國上市公司股權(quán)結(jié)構(gòu)與公司績效的關(guān)系。林浚清、黃祖輝等驗證了我國上市公司的薪酬差距和公司績效存在正相關(guān)。關(guān)于企業(yè)資本結(jié)構(gòu)與企業(yè)業(yè)績的關(guān)系，其主要是從1958年Modigliani和”iller在《美國經(jīng)濟評論》上發(fā)表《資本結(jié)構(gòu)、公司財務和投資理論》，他們首先提出定理“任何企業(yè)的市場價值與其資本結(jié)構(gòu)無關(guān)”開始，首次提出現(xiàn)代資本結(jié)構(gòu)的理論，后來圍繞這個問題經(jīng)歷幾十的爭論與發(fā)展，其主要有引入破產(chǎn)成本的巴克特、斯蒂格利茨等，探討破產(chǎn)成本資本結(jié)構(gòu)的關(guān)系，同時法拉、塞爾文、貝南等引入稅率不同對資本結(jié)構(gòu)的影響;后來引進信息不對稱的原理，詹森和麥林提出成本說，羅思與蘭等發(fā)展成信號模型財務契約論等。理論發(fā)展的同時，實證也在不斷的前進，其中主要有LinS和RoPer(2001)的實證研究表明債務資金與股東價值存在正相關(guān)，但也有人作出相反的實證，其中主要有Friend和Land，Titman和weSSels(1998)，Rajan和等，他們通過實證發(fā)現(xiàn)獲利與杠桿負相關(guān)。關(guān)于資本結(jié)構(gòu)與企業(yè)業(yè)績的關(guān)系在我國也有不少的實證分析。其中主要有發(fā)現(xiàn)資產(chǎn)收益率與負債率并非呈一種簡單的單調(diào)關(guān)系，總資產(chǎn)收益率不受負債率的影響。但通過實證證實了公司債務融資與公司市凈率、凈資產(chǎn)收益率存在正相關(guān)，公司業(yè)績對債務融資的影響顯著性為正。通過實證驗證了公司的規(guī)模和成長性與財務杠桿正相關(guān)，而流動性和盈利能力與財務杠桿負相關(guān)。對我國上市公司中的30家ST公司與非ST公司進行比較分析發(fā)現(xiàn)，上市公司的資本結(jié)構(gòu)與企業(yè)的盈利能力負相關(guān)，與非ST公司的成長性、資產(chǎn)的營動能力和資產(chǎn)變現(xiàn)能力正相關(guān)，而與ST公司不相關(guān)。

1.3.2房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績影響因素研究現(xiàn)狀

運用線性回歸的方法，選取流動負債率和長期負債率、有息融資率和無息融資率、長期借款率和短期借款率分別作為資本結(jié)構(gòu)的衡量指標，而將總資產(chǎn)貢獻率和總資產(chǎn)利潤率分別作為公司業(yè)績的衡量指標。研究結(jié)果表明:總體來看，各項指標相關(guān)性不顯著，但是就所有指標而言，正負相關(guān)的傾向還是比較明顯的。就這一實證結(jié)果，本文結(jié)合我國房地產(chǎn)行業(yè)的實際情況，分別從房地產(chǎn)行業(yè)所處的階段特征、政策面的影響以及公司治理結(jié)構(gòu)方面進行了分析。運用數(shù)據(jù)包絡分析(DEA)模型評價房地產(chǎn)上市公司績效，關(guān)注房地產(chǎn)上市公司的經(jīng)營效率、管理效率及資本配置總體效率的價值評判標準，以我國房地產(chǎn)業(yè)23家具有代表性的房地產(chǎn)上市公司為研究對象，通過設立多輸入和多輸出的指標進行綜合評價，找出相對有效的行業(yè)標桿，同時分析行業(yè)整體和單個公司的資源配置效率，并提出了優(yōu)化資源配置和提高房地產(chǎn)上市公司績效的途徑。從我國上市公司績效影響因素及貨幣政策、物價變動與績效相關(guān)性的一般理論思考出發(fā)，揭示出了我國上市公司績效受國家宏觀政策影響的理論依據(jù)。(嚴格意義上來說績效評價體系包括業(yè)績目標、業(yè)績輔導和業(yè)績評價。但是現(xiàn)在一般都模糊了這種概念，把兩者視為一樣)從MM理論出發(fā)，引進貨幣傳導機制理論和兩權(quán)分離的相關(guān)理論，得出房地產(chǎn)這個行業(yè)的所有績效指標都與貨幣政策、CP工存在一定相關(guān)性。得到物價上漲會對房地產(chǎn)這個行業(yè)的經(jīng)濟績效產(chǎn)生一定的負面影響，國家的宏觀政策對地產(chǎn)行業(yè)影響甚微的結(jié)論。分析比較了目前上市公司經(jīng)營業(yè)績評價的主要方法，并剖析其存在的不足之處，在此基礎(chǔ)上引入因子分析模型，并構(gòu)建評價上市公司經(jīng)營業(yè)績的指標體系，然后應用該模型對我國房地產(chǎn)上市公司經(jīng)營業(yè)績做實證研究，最后得出研究結(jié)論，并指出了由于會計信息失真等因素的存在，使得該研究方法存在一些局限性，從而在一定程度上影響了研究結(jié)果的現(xiàn)實指導意義。《我國房地產(chǎn)上市公司經(jīng)營業(yè)績實證研究》選取GDP作為衡量經(jīng)濟發(fā)展的數(shù)據(jù)支持，以房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額作為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的適合量度，運用協(xié)整分析方法對我國房地產(chǎn)行業(yè)與經(jīng)濟增長之間的動態(tài)均衡關(guān)系作相關(guān)研究。結(jié)論是:房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展狀況對當前GDP變動的影響并不是很顯著，我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與經(jīng)濟增長之間不存在明顯的因果關(guān)系。認為人民幣升值通過兩種途徑對不同行業(yè)產(chǎn)生影響。一是因人民幣升值所導致的資本成本和收入的提升，將在長時期內(nèi)改變我國的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，重新賦予行業(yè)不同的成長速度，并使不同行業(yè)的企業(yè)業(yè)績出現(xiàn)分化。二是人民幣升值在短期內(nèi)改變行業(yè)內(nèi)企業(yè)的資產(chǎn)、負債、收入、成本等賬面價值，通過外匯折算差異影響其經(jīng)營業(yè)績。最后認為人民幣升值將使房地產(chǎn)行業(yè)受益。而從理論分析的角度得出人民幣升值對房地產(chǎn)行業(yè)的影響有利好、利空兩方面。利空影響:貨幣持續(xù)過度升值會導致經(jīng)濟減速(因為FDI下降、凈出口下降)，外資需要下降，從而使房地產(chǎn)需求下降并會導致通脹水平下降，從而使房地產(chǎn)價格漲速下降。利好影響:第一，升值預期導致外資對房地產(chǎn)的投資需求加大。貨幣升值預期會導致外資的涌入，并大量投資到房地產(chǎn)上。從而增加房地產(chǎn)投資需求，推高房價，這是貨幣升值過程中必然發(fā)生的;第二，收入效應及財富效應導致國內(nèi)房地產(chǎn)需求增加。張敏利用理論結(jié)合模型回歸分析研究了股權(quán)結(jié)構(gòu)的三個關(guān)鍵因素(股權(quán)集中度、股權(quán)屬性及股權(quán)流通性)與公司治理績效的關(guān)系。得到結(jié)論(1)房地產(chǎn)行業(yè)的股權(quán)集中度低于市場平均水平，而且股東之間的力量比較均衡，大多數(shù)公司的股權(quán)結(jié)構(gòu)都呈現(xiàn)出多元共治的局面，并且第一大股東控股比例與公司績效沒有明顯關(guān)系。(2)分析股權(quán)控制類型時，發(fā)現(xiàn)國有控股企業(yè)與法人控股企業(yè)、流通股主導型企業(yè)的公司績效都沒有明顯的差別。(3)國有股比重、流通股比重與經(jīng)營績效沒有顯著相關(guān)關(guān)系。而法人股比重與公司績效有著顯著負相關(guān)關(guān)系。(4)控股股東相對控制權(quán)越大，公司績效越差。采用單位根檢驗、協(xié)整分析、誤差修正模型以及Granger因果關(guān)系檢驗等現(xiàn)代經(jīng)濟學計量方法，對湖北省房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與經(jīng)濟增長的關(guān)系進行實證研究。發(fā)現(xiàn)湖北省經(jīng)濟增長是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的Granger原因，經(jīng)濟的快速增長帶動了房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展，反之房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟拉動作用卻不顯著。介紹房地產(chǎn)開發(fā)投資與GDP關(guān)系的研究方法，并通過近十年來浙江省房地產(chǎn)開發(fā)投資對GDP增長的貢獻和貢獻率進行分析，以反映房地產(chǎn)市場發(fā)育程度及經(jīng)濟增長的穩(wěn)定性和風險性。應用協(xié)整分析、誤差修正模型技術(shù)以及Granger因果分析對我國房地產(chǎn)價格與GDP之間的關(guān)系進行了實證分析。實證結(jié)果表明:我國的房地產(chǎn)價格與GDP之間存在長期穩(wěn)定的動態(tài)均衡關(guān)系;無論長期還是短期，我國的GDP波動都是房地產(chǎn)價格波動的Granger原因，GDP的走勢對于房地產(chǎn)價格的漲跌起著決定性的影響，GDP的波動有助于預測房地產(chǎn)價格的走勢;短期內(nèi)經(jīng)濟的過熱容易引起房地產(chǎn)價格的過快增長。利用誤差修正模型對三者關(guān)系進行計量分析，得出協(xié)整關(guān)系的結(jié)論。定量結(jié)果表明，GDP、FDI對房地產(chǎn)價格有正向的推動作用，但GDP是主要影響因素。這個結(jié)果基本排除了境外“熱錢”對房地產(chǎn)市場的沖擊威脅假說。

選取一系列房地產(chǎn)價格指標與宏觀經(jīng)濟指標進行研究分析，總體看，我國房地產(chǎn)價格趨于合理，居民的住房購買能力逐漸加強。房地產(chǎn)價格的增長速度已經(jīng)受到來自其他價格指數(shù)增長緩慢的壓力，開始進入調(diào)整階段;隨著城鎮(zhèn)居民可支配收入的逐漸提高，房價收入比不斷降低，居民的購房能力逐步提高。在相當長的一段時間內(nèi)，對房地產(chǎn)的需求仍將維持在一個較高的水平。房地產(chǎn)價格是基于宏觀經(jīng)濟發(fā)展水平的平臺上的，一旦價格增長過快，超過國民經(jīng)濟和社會發(fā)展的承受能力和消化能力，將帶來非常嚴重的后果;但價格下降，也會對國民經(jīng)濟的發(fā)展帶來一定的負面影響，并不是越低越好。從資本結(jié)構(gòu)、股權(quán)結(jié)構(gòu)、公司規(guī)模和公司風險等四個方面選取了可能影響企業(yè)盈利能力的多個指標變量運用因子模型進行了實證分析，但在財務指標的選取上，只是建立在規(guī)范研究的基礎(chǔ)上，對影響經(jīng)營業(yè)績的變量只局限于財務指標本身，一些與經(jīng)營業(yè)績有重大因果關(guān)系的變量未選人，比如說國家的產(chǎn)業(yè)政策、宏觀經(jīng)濟條件、公司管理者的能力、職工的技能水平等等因此此文使用因子分析方法對我國房地產(chǎn)上市公司經(jīng)營業(yè)績的分析在實際指導方面的作用有所下降。從房地產(chǎn)市場的過度需求、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不合理、法律法規(guī)不完善、政府的執(zhí)行效率有待完善、地產(chǎn)信息不對稱、人民幣升值等方面進行了理論分析，并提出一些建議。建立我國近年來房地產(chǎn)價格宏觀經(jīng)濟影響因素的線性模型，選取6個宏觀經(jīng)濟指標作為方程初始導入自變量，與房地產(chǎn)價格進行初步多元線性回歸分析，以解決自變量之間多重共線性問題;進而選取出兩個自變量與房地產(chǎn)價格建立多元線性回歸方程，并對回歸結(jié)果進行分析在一個簡單的局部均衡模型基礎(chǔ)上，利用1999一2003年全國31個省市的房地產(chǎn)市場的面板數(shù)據(jù)分析了中國房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)和價格問題。從房地產(chǎn)價值的自然增長、市場供求關(guān)系和心理預期三個方面探討了房價波動的構(gòu)成、機制和影響因素，并提出了相應的房價調(diào)控對策。運用2001一2003年中國上市公司年報中披露的分行業(yè)信息，研究了房地產(chǎn)類上市公司多元化水平與財務績效和企業(yè)價值之間的關(guān)系。實證結(jié)果表明，多元化水平與財務績效之間存在顯著的負相關(guān)，但是與用托賓Q衡量的公司價值之間不存在顯著的相關(guān)性。針對我國目前房地產(chǎn)泡沫膨脹可能波及金融安全的現(xiàn)狀，提出了如何優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)資本結(jié)構(gòu)的問題，并根據(jù)2000一2002年深滬兩地A股房地產(chǎn)上市公司資料，對我國房地產(chǎn)企業(yè)上市公司的資產(chǎn)負債率與公司規(guī)模、經(jīng)營業(yè)績之間的相關(guān)關(guān)系以及資本結(jié)構(gòu)效應進行了實證分析，并提出相關(guān)的建議。論文從影響企業(yè)的緒論碩一七論文外部因素入手，分析外部因素對公司績效的影響程度。結(jié)合我國的物價變動、貨幣政策與對上市公司的績效的相關(guān)性進行實證性分析。并運用了實證分析法中的OSL分析法，得到上面的結(jié)論。這些結(jié)論可以幫助企業(yè)在我國當前的形勢下如何提高自身的績效與價值?？梢詾樯鲜泄驹谖飪r變動時和當前貨幣政策條件如何利用財務杠桿來提高企業(yè)的績效的目的提供幫助。通過聚類分析找出我國房地產(chǎn)上市公司的差距大小，并將其歸為幾類，以此總結(jié)出影響房地產(chǎn)上市公司盈利能力的因素所在，并提出企業(yè)發(fā)展對策和政策建議。論文由六章組成，本研究所采用聚類分析方法，具體分為兩個步驟，首先，在不明確房地產(chǎn)上市公司能夠分為幾類的情況下，為避免主觀誤差，采用系統(tǒng)聚類的方式，從SPSS輸出的樹狀圖直觀的看出不同公司之間的距離;在此基礎(chǔ)上，確定分為幾類，然后采用快速聚類的方式，將房地產(chǎn)上市公司分類，找出房地產(chǎn)上市公司的特點和共性。從房地產(chǎn)價格的相關(guān)理論出發(fā)，主要從房地產(chǎn)需求、房地產(chǎn)供給、房地產(chǎn)金融和房地產(chǎn)宏觀調(diào)控等角度對影響房價的因素展開分析。以房地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，采用計量經(jīng)濟學方法和統(tǒng)計分析方法，主要從實證角度分析各因素對房價的影響。首先，分析房地產(chǎn)需求各因素對房價的影響，明確了城鎮(zhèn)住房制度改革、居民可支配收入增加、城市化、房地產(chǎn)投機和人民幣升值預期等因素導致的房地產(chǎn)需求擴張是房價上漲的首要因素。隨后，從房屋建造成本、土地價格等角度分析供給因素對房價的影響，并以北京、上海和武漢三城市為例分析了房價和地價的關(guān)系。接下來，以房地產(chǎn)開發(fā)投資來源及構(gòu)成為基礎(chǔ)，分析了房地產(chǎn)金融對房價的影響，指出個人住房貸款推動了房價的上漲。

1.4研究思路

第一部分主要介紹了本文的研究背景，研究意義，已有研究的回顧以及總體研究思路。

第二部分相關(guān)理論分析。

第三部分我國房地產(chǎn)行業(yè)上市公司公司業(yè)績的影響因素實證研究。主要運用1。git回歸的方法，選取凈資產(chǎn)收益率的變化的二分變量作為被解釋變量，總股本ZG、第一大股東持股比率ONE，十大股東持股比率TEN、流通A股比例AP、貨幣發(fā)行量Ml、MZ、貸款利率I、CPI、GDP為解釋變量。

第四部分結(jié)合江蘇A房地產(chǎn)公司的案例進行分析，結(jié)合實證研究結(jié)果并提出政策建議。