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對于中國這樣一個長期處于住房難的大國來說，2001年最令人鼓舞的轉折就是告別了城鎮(zhèn)住房短缺時代。全國城鎮(zhèn)人均住房建筑面積突破20平方米，達到中等收入國家水平。與此同時，理論界與產業(yè)界就“泡沫論”、“過熱說”產生了激烈的爭論，研究房地產市場的經營發(fā)展趨勢，把握市場的機遇與風險，直接關系到房地產業(yè)與住房金融的穩(wěn)健運行，也是關系到國家通過拉動內需實現(xiàn)國民經濟良性循環(huán)的重要課題。

一、我國房地產業(yè)的發(fā)展及周期性規(guī)律

新中國成立以來，房地產業(yè)的三次重大發(fā)展均出現(xiàn)在改革開放以后的近20年，每次都呈現(xiàn)6～8年的周期性規(guī)律。第一次高漲期來自80年代初期，改革開放帶來了國民經濟的快速發(fā)展和社會財富迅速增加，農業(yè)及農村經濟實現(xiàn)跨越發(fā)展，國有企業(yè)在短缺經濟中購銷兩旺。在這種情況下，長期以來人們夢寐以求的住房問題開始得到關注，機關、企事業(yè)單位開始興建職工住宅，并以福利形式分配給員工，這種解困式的住宅大多數(shù)建造于本單位周邊的空閑土地上，雖然沒有現(xiàn)在小區(qū)的規(guī)模與環(huán)境，但總量相當巨大。這些房產至今仍然是城鎮(zhèn)中等收入群體的主要居所。第二次高漲期起始于1988年《憲法》和《土地管理法》修改之后，土地使用權可以有償轉讓，使房地產作為商品流通有了法律依據，這股蘊藏的住房需求在鄧小(論文庫)平同志南巡講話后爆發(fā)出來。當時房地產熱點地區(qū)主要集中于經濟發(fā)達的南部沿海城市，例如，海南、廣州、珠海、北海等，而房地產類型也集中于寫字樓、賓館、酒店及別墅，其銷售對象主要是當時如雨后春筍般出現(xiàn)的各類公司和旅游度假等社會需求。這一特殊的高漲階段由于盲目圈地、盲目開發(fā)、盲目投資、價格炒作，而于1993年上半年落下帷幕。第三個高漲期起始于1998年國家住房制度改革。停止福利分配住房實行貨幣化住房補貼，徹底改變了人們的住房消費觀念，有效拉動了社會需求。特別是東南亞金融危機以后，國家清醒地認識了中國房地產長期低價運行，市場尚未開發(fā)的現(xiàn)實，采取了啟動和擴大內需，推進住宅建設的政策，從而刺激了住宅消費，帶動了國民經濟的持續(xù)快速發(fā)展。

從西方發(fā)達國家的房地產業(yè)發(fā)展歷程來看，都有著周期性規(guī)律。而我國短短20幾年的房地產發(fā)展過程其周期性也特別明顯，即房地產業(yè)總是從蕭條走向繁榮，而房地產市場一般不會永遠持續(xù)繁榮，它總是與經濟增長質量、增長速度、市場需求及購買力聯(lián)系在一起，并在高潮期以后進入調整期，在調整中醞釀新的高潮。

把握房地產市場周期性變化規(guī)律，有利于調控市場供求矛盾，避免社會資源浪費，優(yōu)化社會資源配置。同時，也有利于正確把握住房金融的經營策略，通過優(yōu)化資源配置調節(jié)市場行為，規(guī)避行業(yè)風險乃至金融風險。下面對當前正處于第三高漲期的房地產市場進行簡要的分析。

二、當前房地產市場狀況及發(fā)展趨勢

盡管“泡沫論”、“過熱論”仍然不絕于耳，但是，從去年起人們預言的“房地產冬天”仍然沒有到來，甚至今年上半年房地產市場仍然頑強地攀升。今年1～5月，全國房地產共完成土地開發(fā)面積3771萬平方米，同比增長43.7%。房地產施工面積達到43112萬平方米，其中新開工面積14355.8萬平方米。房地產開發(fā)到位資金3105億元，同比增長35%，比上年同期增幅高14個百分點。在上述到位資金中，房地產開發(fā)企業(yè)自籌資金971億元，同比增長39.5%；國內銀行貸款790億元，同比增長35.9%；利用外資50億元，同比增長15%，也呈現(xiàn)恢復性增長態(tài)勢。今年前5個月房地產累計竣工面積4076萬平方米，同比增長18.7%，其中，商品住宅竣工面積達3392萬平方米，同比增長17%；商業(yè)用房竣工面積同比增長37%。另外，從銷售情況來看，今年1～5月份全國實現(xiàn)商品房銷售4564萬平方米，同比增長20.3%。這一增長速度是在2000年和2001年連續(xù)兩年旺銷基礎上實現(xiàn)的。那么，怎樣認識保持房地產業(yè)持續(xù)增長的動力之源呢？

1.國民經濟的持續(xù)快速增長。近幾年來，我國國民經濟增長率持續(xù)超過7%，高經濟增長率和良好的經濟增長質量可以推動城市化規(guī)模的不斷擴大，大量農轉非人口涌入城市必然要實現(xiàn)住房消費，從而為房地產市場帶來新的購買力需求。國民經濟的持續(xù)快速增長，也使城市中低收入勞動者的經濟收入持續(xù)增長，這在一方面“激活”了中低收入者的購房需求，為房地產業(yè)的持續(xù)發(fā)展塑造了最廣泛的消費群體；另一方面，也使原來購買力較強的消費者提升了消費層次，從而推動著住房品質的不斷提升。因此，經濟增長速度與增長質量是決定房地產發(fā)展的前提與基礎。

2.體制與機制的市場化。長期以來，我國主要靠國家和集體來建房分房，這種供給模式是中國城市居民居住環(huán)境差的主要原因。國家住房制度的改革，把建房與購房一同推向市場，從而使住房成為自由流通的商品。市場機制的引入，使建房者成為自負盈虧的法人，購房者用貨幣去選擇適應個人需求的商品。這種產權的明晰化、個體化，催生了當前這個世界上最大的房地產市場，而這個巨大并且日益增長的市場需求，正是我國房地產業(yè)幾年來持續(xù)火爆的載體。

3.與消費觀念更新配套的住房按揭貸款。市場經濟不但提升了購買力，更重要的是催化了人們全新的消費觀念。20世紀80年代以來在市場經濟體制下就業(yè)的勞動者，大多數(shù)不會等到攢夠錢以后再去買住房，而是充分利用住房按揭貸款來實現(xiàn)“居者有其屋”。據統(tǒng)計，70%以上的購房者都會選擇利用銀行住房貸款。目前全國商業(yè)銀行個人住房按揭貸款已經超過6000億元。大量的按揭貸款間接注入和不斷遞增的住房開發(fā)貸款已經成為支撐房地產市場最重要的資金來源。

3.積極拓展住房按揭貸款市場，促進房地產業(yè)的良性循環(huán)。中國的房地產市場寄托了太多的希望：國家靠它拉動內需，支持國民經濟的持續(xù)健康增長；房地產企業(yè)靠它創(chuàng)造利潤；老百姓靠它改善居住質量，誰也不希望這個市場垮下去。維持市場穩(wěn)健運行的前提是供求平衡，而積極拓展住房按揭業(yè)務，加大個人住房消費貸款投入，既可以提高城市居民的購買力，又可以促進空置商品房的銷售。當然，解決空置房問題需要來自社會各方面的共同努力。首先，地產商要讓利銷售，把價格降下來；其次，政（論文庫）府及有關部門要把土地出讓金和各種稅費降到一個合理水平，加大住宅價格的下調空間。假如現(xiàn)有的庫存商品房價格下降30%～40%，使中低收入階層能夠買得起房，那么消費群體會迅速擴大。實事求是地分析，目前已經住進小區(qū)的居民以國有及私企老板、高薪行業(yè)人員、部分政（論文庫）府公務員等中高收入階層為主，商業(yè)銀行現(xiàn)行的住房按揭貸款條件也更適用于這一少數(shù)群體，制約了住房金融的發(fā)展空間。而中等及其以下收入的產業(yè)工人、商店及服務業(yè)的營業(yè)員尚無能力購置新的房產。而這個最廣大的群體，才是真正支撐房地產市場的主體。商業(yè)銀行要積極啟動中等收入群體的住房消費貸款市場，降低條件，簡化手續(xù)，使中等收入的消費者能夠拿到住房貸款。

4.啟動住房公積金貸款市場，拉動住房市場需求。我國從1991年起，建立了住房公積金制度。住房公積金是城鎮(zhèn)工薪階層購建住房的互助合作資金支持體系，對于促進城鎮(zhèn)住房改革、完善住房供應體系、改善中低收入家庭居住條件有著廣泛而深遠的影響。到2001年底，全國住房公積金歸集額已經達到3326億元，而住房公積金貸款累計發(fā)放額只有820億元，僅占歸集額的24.65%。住房公積金制度的建立對于推動住房市場化，促進房地產市場的活躍發(fā)揮了重要作用。但是，在具體運行中也存在一些問題，例如，歸繳力度不夠，一些單位欠繳或不繳住房公積金，影響了公積金歸集額的增長；已歸集的住房公積金管理存在缺陷，發(fā)放了大量難以收回的非住房性質的貸款，甚至資金被擠占、分流的現(xiàn)象也很普遍。目前，最關鍵的問題是住房公積金貸款門檻高、條件苛刻，這項社會公益福利性質的積金沒有使社會最普遍的中低收入勞動者階層得到應有的實惠。今年5月，國家了《關于修改〈住房公積金管理條例〉的決定》，改革了住房公積金管理機構體系，規(guī)范了公積金歸集、使用、管理和監(jiān)督體系，特別強調加大住房公積金貸款的投放力度，并把公積金貸款范圍擴大到職工買房、建房、集資合作建房、翻修和大修住房等整個住房消費領域。有了這一基礎，商業(yè)銀行再配套住房按揭貸款和裝修貸款，形成組合式的個人住房貸款消費體系，必將對進一步拉動住房需求，促進房地產金融的持續(xù)健康發(fā)展發(fā)揮更大的作用。

5.實行住房抵押貸款證券化，進一步拓寬融資渠道。目前，商業(yè)銀行住房按揭貸款的最長期限為30年，平均期限約7～8年。但是，商業(yè)銀行用于發(fā)放貸款的資金來源主要是存款，而存款中比重最高的又是活期存款，這樣就產生了住房按揭貸款與銀行資金來源期限上的不匹配。這種反差隨著住房按揭貸款的迅速發(fā)展而不斷擴張，從而使銀行信貸資產的流動性指標受到影響。為解決短期資金長期占用問題，西方商業(yè)銀行的通行做法是在政（論文庫）府的支持下，發(fā)行住房抵押貸款債券，向全社會募集按揭貸款資金來源。今年一季度，中國建設銀行住房抵押貸款證券化試點方案已經完成向中央銀行和國務院的上報工作，年內即將運行。

目前，我國有著廣泛的房地產市場需求和巨大的住房按揭貸款市場，加之目前全國住房按揭貸款已超過6000億元，初步具備了發(fā)債規(guī)模，而住房按揭貸款又是不良率低于1%的“精品信貸板塊”，具備發(fā)行住房債券的條件。當務之急是國家應該盡快將這一構想付諸實踐：盡快組建從事住房抵押貸款證券化業(yè)務的專門機構，由其按規(guī)范化的標準向商業(yè)銀行收購個人住房抵押貸款。證券機構以個人住房抵押貸款的不斷還本付息作為支付債券利息的資金來源。這種以個人住房消費信貸為支持，以債券融資為載體，實現(xiàn)證券資本市場與貨幣信貸市場的良好鏈接，不但使商業(yè)銀行的住房按揭業(yè)務有了長期穩(wěn)定的資金來源，而且也形成了住房信貸業(yè)務和住房融資業(yè)務的一體化運作，推動了住房金融和房地產市場的良性循環(huán)與可持續(xù)發(fā)展。

6.入世后我國房地產金融業(yè)面臨的挑戰(zhàn)與發(fā)展。加入WTO以后，外資銀行趨利性的本質必將導致對低風險、高效益信貸板塊的競爭。首先，房地產金融競爭加劇，信貸風險擴張。目前，國外資金實力雄厚、管理先進、技術一流的大公司、企業(yè)集團，通過直接投資經營房地產和在股票市場參股、控股等間接方式介入我國的房地產業(yè)。與之相比，國內房地產開發(fā)企業(yè)無論在資金實力、經營機制、品牌商譽等方面均處于劣勢，而原本在土地使用、項目取得等方面的優(yōu)勢不復存在，經營風險逐漸擴張。而這些企業(yè)的開發(fā)貸款絕大多數(shù)為國內商業(yè)銀行提供，在債務軟約束的情況下，國內房地產開發(fā)企業(yè)的市場風險和經營風險必然向銀行轉嫁。其次，國外房地產金融機構特別是按揭貸款操作經驗豐富，技術先進。美國早在1934年就成立了聯(lián)邦國民抵押協(xié)會，開始房地產金融二級市場操作，目前住房按揭貸款余額25000億美元，是我國同類貸款的35倍，而我國至今尚未建立房地產金融二級市場。國外房地產金融機構對于房地產開發(fā)貸款、住房按揭貸款、房地產信托、房地產租賃、房地產保險等業(yè)務有著一整套完善的操作規(guī)范和相當豐富的管理經驗，而我國卻相差甚遠。再次，國際經濟變動狀態(tài)對我國房地產金融的影響加大，加入WTO使國內房地產市場脈搏與國際市場趨于一致，這是好事，但也必將面臨陣痛：國際經濟循環(huán)將加劇對國內房地產投資、房地產開發(fā)經營、房地產中介服務的沖擊，與之相關聯(lián)的國內房地產信貸、房地產保險、房地產信托投資也將受到影響。特別是在房地產市場升溫的市場條件下，外資大量涌入房地產，極易引發(fā)經濟泡沫，一旦泡沫破滅，直接導致金融機構的貸款風險，甚至引發(fā)金融危機。

面對這種挑戰(zhàn)，國家、房地產企業(yè)和國內商業(yè)銀行要充分發(fā)揮自身優(yōu)勢，增強應變能力，努力把握競爭主動權。一是在經營理念上有所創(chuàng)新。國內商業(yè)銀行要在房地產信貸營銷理念、市場營銷策略、服務手段、運作機制等方面加大創(chuàng)新力度。要盡快研發(fā)與推廣適應市場需求的新的房地產信貸產品，例如，試辦外國人士住房按揭貸款、住房儲蓄、房屋中介業(yè)務合作、住房保險以及住房抵押貸款證券化等新的金融服務，增強發(fā)展后勁。二是金融管理者要強化房地產金融市場的宏觀調控能力，在授信、融資及開放房地產金融二級市場方面加大改革力度，培植和打造國內房地產品牌企業(yè)，增強其競爭實力和市場駕馭能力。三是提高現(xiàn)有的住房消費貸款產品的競爭能力。面對外資銀行直接介入金融零售業(yè)務的挑戰(zhàn)，國內商業(yè)銀行要切實改變個人住房貸款品種單一，貸款方式、期限、利率、首付比率等方面苛刻、僵化及在貸款擔保抵押方面手續(xù)繁雜的現(xiàn)狀，增強住房信貸產品的市場彈性。四是加快房地產金融人才的培養(yǎng)。入世以后，房地產金融市場主體的復雜化對從業(yè)人員自身素質提出了更新、更高的要求，培養(yǎng)一批精通外語、計算機、房地產投資、房地產評估、財務分析、證券融資等方面的專業(yè)人才和復合型人才是應對挑戰(zhàn)的迫切需求，也是提升競爭能力與發(fā)展能力的戰(zhàn)略選擇。

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