爛尾工程法律預(yù)防論文
時間:2022-05-01 05:19:00
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“爛尾工程”一詞是從香港傳人的,意為建設(shè)工程尚未完工,發(fā)展商便不知所蹤,或半途停工所建物業(yè)遲遲不能竣工交付。也有人將此稱為“馬拉松”工程。
一、爛尾工程的危害
從九十年代初開始的全國性的大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)熱在經(jīng)過兩三年之后便驟然降溫。與此同時,一些剛?cè)ζ鸬仄み€未來得及建設(shè)或工程尚未完工就被迫停工的“爛尾工程”也隨處可見。
爛尾工程從主觀上可分為惡意和非惡意兩種,‘所謂惡意的是指房地產(chǎn)開發(fā)商故意欺詐或見利忘義,在貸款未還,工程款未付,并收取了許多預(yù)付款后便卷款而去。所謂非惡意的是指開發(fā)商在自有資金不足的情況下,盲目上房地產(chǎn)項(xiàng)目,一旦資金來源不暢,工程便被迫停頓。
爛尾工程不僅常常引發(fā)糾紛,而且所造成的損害波及面非常廣。一般來說,爛尾工程的受害者主要有:
1.國家
爛尾工程使國家土地常年閑置,不僅影響土地費(fèi)用的及時回收,而且由于所建房屋不能進(jìn)入正常的流通領(lǐng)域,也使國家的有關(guān)稅收流失,直接造成國家土地資源和財(cái)富的巨大浪費(fèi)。
2.銀行
房地產(chǎn)項(xiàng)目投資大,如果離開銀行的支持,僅憑開發(fā)商的自有資金,房地產(chǎn)開發(fā)是難以順利進(jìn)行的。而銀行貸款的回收一般是在工程竣工并取得銷售業(yè)績后。若工程不能按期竣工,銀行貸款也就難以按期回歸。我市目前幾處大的爛尾工程銀行都是最大的債僅人。
3.開發(fā)商
房地產(chǎn)開發(fā)在國際上被公認(rèn)為高利潤、高風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)投資必須經(jīng)過周密的市場分析和科學(xué)論證后方可實(shí)施。然而在高利潤的誘惑下,一些開發(fā)商未經(jīng)充分論證,便盲目上房地產(chǎn)項(xiàng)目,導(dǎo)致投資失誤,身背巨額債務(wù)而使企業(yè)破產(chǎn)或停業(yè)。青島市最多時房地產(chǎn)企業(yè)有四、五百家,而現(xiàn)在真正有項(xiàng)目又能正常運(yùn)?轉(zhuǎn)的也就是一百多家。
4.建筑商.
盡管這幾年國家有關(guān)部門三令五申嚴(yán)禁施工單位墊款承包。但為了承攬工?程,施工單位常以帶資施工為條件參與工程招標(biāo)。當(dāng)施工單位無力繼續(xù)墊資,建設(shè)單位后續(xù)資金又跟不上而出現(xiàn)爛尾工程時,施工單位不僅損失了墊付的資金,而且應(yīng)得承包費(fèi)也難以獲得。
5.消費(fèi)者
根據(jù)法律規(guī)定,投入的工程款按提供預(yù)售的商品房計(jì)算,達(dá)到工程總額的25%以上便可開始預(yù)售。一旦形成爛尾工程,消費(fèi)者既得不到房子常常要不回預(yù)付款,所受損失可想而知。
6.材料供應(yīng)商
近幾年,建筑材料市場競爭激烈,為爭取客戶,許多供應(yīng)商常采用賒銷的辦法促銷。一旦房子蓋不起來,開發(fā)商賠了本或攜款而逃,所供應(yīng)的建筑材料也就打了水漂。
二、形成爛尾工作的原因
造成爛尾工程的原因是多種多樣的,既有宏觀方面的,也有微觀方面的,既有主觀因素有客觀因素,既有政策方面的原因也有法律方面的原因。本文主要從法律方面分析一下爛尾工程的原因。
1.立法滯后
全國性的規(guī)模較大的房地產(chǎn)開發(fā)是從一九九二年開始的,對如此大規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā),立法上是缺乏準(zhǔn)備的。對房地產(chǎn)開發(fā)中容易出現(xiàn)的問題缺乏預(yù)見性及預(yù)防措施。以致在這股房地產(chǎn)開發(fā)熱后期,一些矛盾糾紛便紛紛暴露出來。而我們卻缺乏完善的法律規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)中的無序狀況,解決房地產(chǎn)開發(fā)中的各種矛盾。比如因?qū)Ψ康禺a(chǎn)公司的審批、設(shè)立、資質(zhì)條件、項(xiàng)目立項(xiàng)等缺乏嚴(yán)密的程序規(guī)定,以致房地產(chǎn)開發(fā)公司一哄而上盲目設(shè)立。一些新設(shè)立的公司雖無一分錢的資金,但靠玩“空手道”,炒地皮,炒項(xiàng)目,照樣大發(fā)橫財(cái),而一些項(xiàng)目炒了七、八手之后仍然是空地一片。
2.法律意識不強(qiáng),執(zhí)法欠缺力度
本來我國房地產(chǎn)方面的立法就很不完善,但既便對已頒布的法律、法規(guī),執(zhí)行情況也很不理想。比如《土地管理法》在一九八六年便頒布實(shí)施。其中規(guī)定了較嚴(yán)格的土地使用權(quán)取得和審批程序。如第25條規(guī)定:“國家建設(shè)征用耕地1凹0畝以上,其他土地20闐畝以上的,由國務(wù)院批準(zhǔn)”。但實(shí)際上,化整為零,越權(quán)批地,甚至以集體所有的土地搞商品房開發(fā)的現(xiàn)象仍很普遍。從九五年開始,為規(guī)范房地產(chǎn)市場,國家又頒布了不少新的法律、法規(guī)。如《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)管理暫行辦法等),其中嚴(yán)格規(guī)定了房地產(chǎn)開發(fā)公司的資質(zhì)條件,設(shè)立程序,項(xiàng)目的立項(xiàng)審批程序等等。但在實(shí)踐中這些規(guī)定執(zhí)行的也并不太好,有些根本沒有自有資金的也照樣大搞房地產(chǎn)開發(fā)。未交齊土地使用權(quán)出讓金就發(fā)給土地使用證,土地常年閑置也未按規(guī)定罰款或沒收土地。如此“寬松”的執(zhí)法環(huán)境,也難怪有人甘冒風(fēng)險(xiǎn)鉆法律空子。
3.嚴(yán)格預(yù)售條件
法律之所以對商品房預(yù)售規(guī)定了較嚴(yán)格的條件,筆者認(rèn)為其主要目的在于強(qiáng)調(diào)從事商品房開發(fā)必須量力而行,并且必須有足夠的自有資金,以防止風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移,避免風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)大。一些開發(fā)商在遠(yuǎn)未達(dá)到這一標(biāo)準(zhǔn)時便開始預(yù)售,而這樣做的開發(fā)商一般資金實(shí)力都較差。提前預(yù)售不僅增加了消費(fèi)者的風(fēng)險(xiǎn),而且也加重了開發(fā)商的債務(wù)負(fù)擔(dān)。許多開發(fā)商就是債務(wù)負(fù)擔(dān)不堪重負(fù),工程建設(shè)遙遙無期的情況下破罐子破摔或逃之夭夭的。因此若想有效地控制風(fēng)險(xiǎn),避免出現(xiàn)爛尾工程就必須嚴(yán)把預(yù)售條件。
4.嚴(yán)禁墊款施工
以墊款承包為條件爭攬工程可以說是建筑業(yè)的一大痼疾。雖然國家有關(guān)部門三令五申嚴(yán)格禁止墊款承包,但由監(jiān)督處罰措施不力。在僧多粥少的情況下,這種情況實(shí)難避免。而墊款施工經(jīng)常出現(xiàn)的情況是:在工程量達(dá)到一定程度,如果開發(fā)商不追加工程款,建筑商就以停工給開發(fā)商施壓,一旦后續(xù)工程款不能到位,而建筑商又無力繼續(xù)墊款時,就會形成爛尾工程。因此,必須采取有效措施制止墊款承包,將墊款承包視為一種嚴(yán)重的不正當(dāng)競爭行為加以禁止。只有這樣,開發(fā)商在立項(xiàng)開發(fā)時才能量力而行,從而避免后勁不足而產(chǎn)生爛尾工。
5.重視監(jiān)理監(jiān)督
建筑監(jiān)理制度,是我國工程建筑管理體制的一項(xiàng)重要改革。從1988年開始,經(jīng)過近十年的實(shí)踐,這一制度已逐漸成熟。一般人認(rèn)為,建筑監(jiān)理只是對工程的質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督。其實(shí)不然,建筑監(jiān)理不僅可對工程質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督,對工程的招標(biāo)、投標(biāo)、工程的預(yù)算、決算,工程款的用途、工程進(jìn)度,甚至在工程竣工驗(yàn)收后的保修等均可實(shí)施監(jiān)督。目前我國的建設(shè)監(jiān)理分為兩種,一是政(論文庫)府監(jiān)理,這是一種強(qiáng)制性監(jiān)理;二是社會監(jiān)理,即由具備監(jiān)理資質(zhì)的監(jiān)理公司或監(jiān)理事務(wù)所對工程建設(shè)進(jìn)行監(jiān)理。如能有效地運(yùn)用好這兩種監(jiān)理措施,對預(yù)防爛尾工程將起重要作用。
6.加強(qiáng)保證責(zé)任和違約處罰
房地產(chǎn)開發(fā)投資巨大,所涉當(dāng)事人眾多并且風(fēng)險(xiǎn)極高,作為房地產(chǎn)開發(fā)商可謂責(zé)任重大。因此若欲進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)除了必須符合法律規(guī)定的資質(zhì)條件外,還應(yīng)當(dāng)提交一定數(shù)額的保證金或以自有不動產(chǎn)設(shè)定抵押。一旦工程難以為繼使債權(quán)人的債權(quán)難以實(shí)現(xiàn)時,可以保證金或拍買抵押物價款抵償。同時在房地產(chǎn)開發(fā)的有關(guān)合同中必須對違約責(zé)任嚴(yán)格加以規(guī)定,以促使義務(wù)人積極履約。