導(dǎo)語：淺議當(dāng)前農(nóng)村房地產(chǎn)市場及建筑市場存在的問題一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

房地產(chǎn)業(yè)作為近幾年來我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，正越來越受到南譙區(qū)各級政府和社會(huì)各界的重視。它的發(fā)展對推進(jìn)南譙區(qū)農(nóng)村住房商品化制度和鄉(xiāng)鎮(zhèn)改造，加強(qiáng)小城鎮(zhèn)化建設(shè)、帶動(dòng)地方建筑基礎(chǔ)工業(yè)和相關(guān)服務(wù)行業(yè)的發(fā)展具有舉足輕重的作用。但農(nóng)村房地產(chǎn)業(yè)作為改革開放后新興的行業(yè)，在發(fā)展中其市場交易秩序方面喝建筑市場方面還存在一些普遍性的問題，如無證照開發(fā)、非法掛靠、虛假廣告、房地產(chǎn)租賃經(jīng)營中稅費(fèi)流失等，這些問題的存在已阻礙房地產(chǎn)業(yè)健康有序的發(fā)展。

一、造成農(nóng)村建筑市場和房地產(chǎn)市場存在的原因

（一）是在農(nóng)村進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)和建筑施工的經(jīng)營主體規(guī)模普遍較小，達(dá)不到房地產(chǎn)開發(fā)和建筑施工所要求的資質(zhì)，很多都是開發(fā)單位自己找施工隊(duì)施工或者就是自己帶人施工。例如我們在烏衣檢查的朱良文開發(fā)商品房，其本人就是包工頭，自己帶隊(duì)施工。

（二）是農(nóng)村建筑市場和房地產(chǎn)開發(fā)市場規(guī)范化程度低。農(nóng)村建筑市場多少年形成的慣例，自己建房自己找人施工，不需要有資質(zhì)的單位，自我保護(hù)意識不強(qiáng)。同時(shí)，在農(nóng)村房地產(chǎn)市場和建筑市場基本是合二為一，既是施工單位，又是開發(fā)單位。如我們查處的滁州市擎宏建安公司，其建筑施工資質(zhì)只有四級，也不具備商品房開發(fā)資質(zhì)。

（三）是監(jiān)管力量薄弱。在農(nóng)村，建筑市場的管理只有鄉(xiāng)政府的城建辦負(fù)責(zé)規(guī)劃審批，房地產(chǎn)市場除了工商部門監(jiān)管外基本處于真空。

（四）是違規(guī)越權(quán)審批土地現(xiàn)象嚴(yán)重。現(xiàn)在各鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府經(jīng)費(fèi)較為緊張，為增加政府收入，有些地方政府及職能部門違規(guī)越權(quán)審批土地，對報(bào)建項(xiàng)目把關(guān)不嚴(yán)，甚至為開發(fā)商出謀劃策，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)市場和建筑市場的混亂，滋生了腐敗，南譙區(qū)烏衣鎮(zhèn)擔(dān)子辦事處事件就是很好的案例。

二、農(nóng)村建筑市場和房地產(chǎn)市場違法行為的分類與特征

農(nóng)村建筑市場和房地產(chǎn)市場的違法行為按違法性質(zhì)可以分為兩大類，一是經(jīng)營主體資格方面的違法問題；二是市場營銷方面的違法問題。下面從這兩個(gè)方面分別加以探討。

（一）有關(guān)農(nóng)村建筑市場和房地產(chǎn)市場經(jīng)營主體方面存在的違法行為

*、無照經(jīng)營開發(fā)行為

按照有關(guān)規(guī)定，經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)必須取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格證喝營業(yè)執(zhí)照后方可經(jīng)營，但在南譙區(qū)范圍內(nèi)，開發(fā)房地產(chǎn)的基本上都是無證照經(jīng)營，我們查處的**起都是如此。

*、無預(yù)售許可證，預(yù)售房屋的行為

《無照經(jīng)營查處取締辦法》規(guī)定：對應(yīng)當(dāng)取得而未依法取得許可證或其他批準(zhǔn)文件和營業(yè)執(zhí)照，擅自從事經(jīng)營活動(dòng)的無照經(jīng)營行為，由工商部門依法查處。商品房預(yù)售許可證是開發(fā)商預(yù)售房屋的一個(gè)通行證，通常要求開發(fā)商在房子做到八樓以上方可申領(lǐng)預(yù)售許可證，實(shí)際操作中，許多開發(fā)商為贏得時(shí)間，搶占市場，往往在樓房剛施工就開始預(yù)售廣告，收取預(yù)付款，進(jìn)行房屋預(yù)售。我們在查處擔(dān)子、烏衣等地的房地產(chǎn)市場時(shí)，施工場地還在打樁，售樓部內(nèi)房屋預(yù)售圖上已有**%的房子插上了小紅旗，印刷品預(yù)售廣告到處散布，對已預(yù)訂房屋的顧客每戶以收取****--*****元不等的預(yù)付款，倘若該企業(yè)因故無法預(yù)期拿到預(yù)售許可證，不僅擾亂了市場，也會(huì)給消費(fèi)者權(quán)益帶損害，從而引發(fā)許多不必要的糾紛。

*、掛靠經(jīng)營問題突出

掛靠經(jīng)營有兩個(gè)方面，一是開發(fā)商掛靠有資質(zhì)的公司，在我們查處的擔(dān)子劉某開發(fā)項(xiàng)目上，當(dāng)事人沒有任何經(jīng)營資質(zhì)，通過關(guān)系找到滁州市陽光房地產(chǎn)開發(fā)公司，由對方提供營業(yè)執(zhí)照喝房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資格證書，劉某繳付*萬元管理費(fèi)的形式掛靠在該公司，后劉某憑陽光房地產(chǎn)開發(fā)公司的證照辦理了立項(xiàng)等手續(xù)。二是建筑企業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理掛靠。當(dāng)前在建筑企業(yè)中，以項(xiàng)目經(jīng)理名義掛靠在建筑企業(yè)經(jīng)營的包工頭比較普遍。項(xiàng)目經(jīng)理是指受企業(yè)法定代表人委托對工程項(xiàng)目過程全面負(fù)責(zé)的項(xiàng)目管理者，是建筑施工企業(yè)法定代表人在工程項(xiàng)目上的代表人。項(xiàng)目經(jīng)理是崗位職務(wù)，是企業(yè)的管理者，給予企業(yè)管理人員待遇，企業(yè)可實(shí)行具體的項(xiàng)目崗位工資和獎(jiǎng)勵(lì)制度。按照建設(shè)部《建筑施工企業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理資質(zhì)管理辦法》規(guī)定，項(xiàng)目經(jīng)理在企業(yè)法定代表人授權(quán)范圍內(nèi)，行使以下管理權(quán)力：*、組織項(xiàng)目管理班子；*、以企業(yè)法定代表人的代表身份處理與所承擔(dān)的工程項(xiàng)目有關(guān)的外部關(guān)系，受委托簽署有關(guān)合同；*、指揮工程項(xiàng)目建設(shè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)，調(diào)配并管理進(jìn)入工程項(xiàng)目的人力、資金、物資、機(jī)械設(shè)備等生產(chǎn)要素；*、選擇施工作業(yè)隊(duì)伍；*、進(jìn)行合理的經(jīng)濟(jì)分配；*、企業(yè)法定代表人授予的其它管理權(quán)力。項(xiàng)目施工管理承包、項(xiàng)目施工經(jīng)營承包是指項(xiàng)目經(jīng)理受建筑施工企業(yè)法定代表人的委托，對委托的工程項(xiàng)目施工行使組織項(xiàng)目管理班子、指揮工程項(xiàng)目生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)、調(diào)配和管理生產(chǎn)要素、選擇施工隊(duì)伍以及合理經(jīng)濟(jì)分配的企業(yè)內(nèi)部行政管理權(quán)，并實(shí)行項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制，由建筑施工企業(yè)對項(xiàng)目經(jīng)理實(shí)行項(xiàng)目崗位工資和獎(jiǎng)勵(lì)的管理責(zé)任承包機(jī)制。項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制，是指工程項(xiàng)目施工應(yīng)建立以項(xiàng)目經(jīng)理為首的生產(chǎn)經(jīng)營管理系統(tǒng)，實(shí)行項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制。項(xiàng)目經(jīng)理在工程項(xiàng)目施工中處于中心地位，對工程項(xiàng)目施工負(fù)有全面管理的責(zé)任。它與工程項(xiàng)目施工經(jīng)營承包不同，工程項(xiàng)目施工經(jīng)營承包是指建筑經(jīng)營承包者按照《建筑法》、《合同法》的規(guī)定，由發(fā)包者（建設(shè)單位）發(fā)包施工項(xiàng)目、承包者進(jìn)行工程建設(shè)的工程項(xiàng)目施工經(jīng)營承包。承包者應(yīng)當(dāng)是有營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書的建筑施工企業(yè)。二者法律地位的不同在于：（*）前者承包者（項(xiàng)目經(jīng)理）是崗位職務(wù)；后者承包者（建筑施工企業(yè)）是獨(dú)立承擔(dān)民事權(quán)利義務(wù)法律關(guān)系的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。（*）前者的行為是企業(yè)的內(nèi)部管理行為；后者的行為是企業(yè)的外部法律行為。（*）前者承包者（項(xiàng)目經(jīng)理）的經(jīng)濟(jì)利益是項(xiàng)目崗位工資和獎(jiǎng)勵(lì)；后者承包者（建筑施工企業(yè)）的經(jīng)濟(jì)利益是經(jīng)營利潤。（*）前者承包者不能以自己的名義對外發(fā)生民事權(quán)利義務(wù)法律關(guān)系（包括：簽訂合同、生產(chǎn)資料所有權(quán)（使用權(quán)）關(guān)系、勞動(dòng)關(guān)系、工程款結(jié)算、工程款投入、債權(quán)債務(wù)等），只有經(jīng)法定代表人的授權(quán)并在授權(quán)范圍內(nèi)以建筑施工企業(yè)的名義才能實(shí)施；而后者依法直接以自己的名義對外發(fā)生和實(shí)施。由此可見，項(xiàng)目經(jīng)理是工程項(xiàng)目的管理者而不是工程項(xiàng)目的經(jīng)營者。但在實(shí)踐中假借項(xiàng)目經(jīng)理項(xiàng)目承包管理之名，實(shí)為項(xiàng)目工程建筑無照施工經(jīng)營活動(dòng)（即掛靠在建筑施工企業(yè)內(nèi)部，借用企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、銀行帳戶，以建筑施工企業(yè)的名義從事建筑施工經(jīng)營活動(dòng)的個(gè)人行為）的情況大量存在。例如我局在檢查南譙橡塑模具廠建筑工地中，發(fā)現(xiàn)施工方為張立軍，只有項(xiàng)目經(jīng)理證，所建工程是其本人與該廠洽談，待工程完工后再找有資質(zhì)的單位掛靠，以辦理各種證件。

*、虛假出資行為

今年，我們分局在查處烏衣一起房地產(chǎn)案件中，發(fā)現(xiàn)該企業(yè)在申請?jiān)O(shè)立登記時(shí)，申報(bào)注冊資本是***萬元人民幣，經(jīng)查，其向工商部門提供的相關(guān)證明材料，根本沒有資金，我局尚在調(diào)查中。

（二）、市場營銷方面的違法問題

*、虛假的廣告宣傳

《廣告法》規(guī)定，廣告不得含有虛假的內(nèi)容，不得欺騙和誤導(dǎo)消費(fèi)者。在我國，近年來虛假廣告問題在商品房消費(fèi)者投訴問題中占有較大比率，有人甚至建議以后在房地產(chǎn)廣告中只寫明樓盤的位置、價(jià)格、大小，別的一概不讓在廣告中出現(xiàn)，看來，有些消費(fèi)者確實(shí)讓虛假廣告?zhèn)噶诵?。在房地產(chǎn)廣告中我們常見“為回報(bào)消費(fèi)者厚愛以優(yōu)惠成本價(jià)銷售，每平方米僅售××元”的廣告語，指的往往是該樓盤最低價(jià)位的樓房，其層次、朝向、質(zhì)量都很差。

《房地產(chǎn)廣告暫行規(guī)定》規(guī)定：在廣告中不得出現(xiàn)含有升值或投資回報(bào)的承諾用語；不得出現(xiàn)辦理戶口、就業(yè)、升學(xué)等事項(xiàng)的承諾用語；在預(yù)售商品房廣告中不得出現(xiàn)涉及裝修裝飾內(nèi)容的用語；表現(xiàn)項(xiàng)目位置，應(yīng)從該項(xiàng)目到達(dá)某一具體參照物的現(xiàn)有交通干道的實(shí)際距離表示，不得以所需時(shí)間來表示距離。而在我們擔(dān)子和烏衣發(fā)現(xiàn)一些廣告中就相繼出現(xiàn)了“××地段升值顯而易見”、“不用一兩年，這里鐵定要升值”、“只需*分鐘便可到達(dá)市中心”等字眼。

*、使用“霸王條款”

房地產(chǎn)業(yè)“霸王條款”最明顯的問題反映在合同方面，在我們南譙區(qū)范圍內(nèi),沒有一家開發(fā)商使用規(guī)范的合同文本,都是私自打印好沒經(jīng)雙方協(xié)商的條款，沒有遵循公平原則來確定雙方的權(quán)利義務(wù)，有不公平等格式條款之嫌。

*、抵毀商業(yè)信譽(yù)的行為

《反不正當(dāng)競爭法》規(guī)定：經(jīng)營者不將捏造、散布虛偽事實(shí)損害競爭對手的商業(yè)信譽(yù)和商業(yè)聲譽(yù)。在我們調(diào)查中，有些開發(fā)商和售樓人員為了營得更多的交易機(jī)會(huì)，在消費(fèi)者中捏造、散布諸如“××樓盤用的水泥質(zhì)量較差”、“開發(fā)商為籌資焦頭爛額”、“××樓盤結(jié)構(gòu)差，到現(xiàn)在只賣出幾套”等用語，以詆毀同行。

*、欺騙性銷售

在農(nóng)村，很多土地是集體性質(zhì)的，按規(guī)定只有戶口屬于當(dāng)?shù)氐牟趴梢陨暾堈?，才可以領(lǐng)取房產(chǎn)證，在我們調(diào)查中，很多開發(fā)商都是以職工宿舍的名義開發(fā)建設(shè)，在銷售中并不告知土地的性質(zhì)，并宣稱可以辦理房產(chǎn)證，但很多購房戶交過錢后去辦理房產(chǎn)證時(shí)才被告知不能領(lǐng)取房產(chǎn)證，由于開發(fā)商使用的都是自己打印的合同，上面沒有關(guān)于辦證方面的條款，想退都退不掉，已經(jīng)有消費(fèi)者向我局申訴。還要的利用合同進(jìn)行欺騙，如我局在腰鋪鎮(zhèn)查處的尤玉龍、佘金根無證開發(fā)商品房案中，將售房合同寫為建房合同，所交付的購房款全部開為材料費(fèi)，把所有責(zé)任推給購房者。

針對以上農(nóng)村房地產(chǎn)市場和建筑市場在經(jīng)營中常見的違法違規(guī)行為，我們工商部門應(yīng)把此做為我們加強(qiáng)房地產(chǎn)和建筑市場監(jiān)管工作的落腳點(diǎn)和著力點(diǎn)，從一下幾個(gè)方面加大對房地產(chǎn)企業(yè)和建筑企業(yè)的法律法規(guī)宣傳力度和違法違規(guī)行為查處的力度：

*、積極與有關(guān)職能部門配合，開展形式多樣的法律法規(guī)宣傳培訓(xùn)，引導(dǎo)開發(fā)商和建筑商走合法經(jīng)營之路，引進(jìn)有實(shí)力的房地產(chǎn)開發(fā)商；

*、加強(qiáng)對基層執(zhí)法人員的法律法規(guī)培訓(xùn)，提高執(zhí)法人員的素質(zhì)，提高辦案能力；

*、對各種違法行為予以沉重打擊,加強(qiáng)市場巡查力度，將違法行為遏制在萌芽狀態(tài)。

通過對房地產(chǎn)市場和建筑市場的整治，有利于有效遏制豆腐渣和半拉子工程的發(fā)生；有利于政府反腐倡廉和廉政建設(shè)工作的進(jìn)一步加強(qiáng)；有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場和建筑市場進(jìn)一步健康有序發(fā)展，營造企業(yè)的誠信體系，為促進(jìn)南譙區(qū)經(jīng)濟(jì)的和諧發(fā)展提供保障。