導(dǎo)語(yǔ)：區(qū)小區(qū)物業(yè)管理的實(shí)施意見(jiàn)一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

為進(jìn)一步加強(qiáng)城區(qū)小區(qū)物業(yè)管理和社區(qū)建設(shè)，深入貫徹“以人為本”的科學(xué)發(fā)展理念，共建和諧社區(qū)，根據(jù)《物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《市政府關(guān)于進(jìn)一步理順市區(qū)物業(yè)管理體制促進(jìn)社區(qū)建設(shè)發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》（宿政發(fā)〔20*〕128號(hào)）文件精神，結(jié)合我區(qū)實(shí)際，制定本實(shí)施意見(jiàn)：

一、指導(dǎo)思想和基本原則

（一）指導(dǎo)思想

以貫徹落實(shí)黨的十七大精神，全面樹立科學(xué)發(fā)展觀，努力構(gòu)建文明和諧社會(huì)為指導(dǎo)，按照“社區(qū)主管、行業(yè)監(jiān)督、市場(chǎng)運(yùn)作、規(guī)范管理”的要求，進(jìn)一步明確專業(yè)管理部門的職責(zé)，理順鄉(xiāng)鎮(zhèn)、社區(qū)居委會(huì)的關(guān)系，規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的行為，維護(hù)居民的合法權(quán)益，構(gòu)建系統(tǒng)完善的物業(yè)管理體系，為全面提升城區(qū)小區(qū)物業(yè)管理與服務(wù)水平，建設(shè)和諧文明社區(qū)而努力。

（二）基本原則

堅(jiān)持社區(qū)主管與行業(yè)監(jiān)督管理相結(jié)合的原則，突出發(fā)揮行業(yè)監(jiān)管的職能；堅(jiān)持市場(chǎng)運(yùn)作與規(guī)范化管理相結(jié)合的原則，突出彰顯社區(qū)綜合建設(shè)的服務(wù)水平；堅(jiān)持業(yè)主自我管理與社區(qū)自治管理相結(jié)合，著力構(gòu)建文明和諧安康社區(qū)。

二、規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)市場(chǎng)運(yùn)作

（一）建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)備案制度。凡進(jìn)入我區(qū)居民小區(qū)實(shí)施物業(yè)服務(wù)的企業(yè)，必須到區(qū)物業(yè)主管部門進(jìn)行登記備案。物業(yè)主管部門按登記備案相關(guān)要求進(jìn)行審核，符合要求的，方可進(jìn)入我區(qū)物業(yè)管理市場(chǎng)，從事物業(yè)管理活動(dòng)。登記備案需提供以下資料：

1．工商行政主管部門的營(yíng)業(yè)執(zhí)照；

2．建設(shè)行政主管部門的資質(zhì)證書；

3．勞動(dòng)保障行政主管部門的公司從業(yè)人員勞動(dòng)合同；

4．相關(guān)從業(yè)人員的資質(zhì)證書；

5．建設(shè)行政主管部門的《信用管理手冊(cè)》；

6．法律法規(guī)規(guī)定的其他材料。

（二）推行物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)制度。物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)應(yīng)遵循以下幾點(diǎn)：

1．凡在*區(qū)轄區(qū)內(nèi)的各類建設(shè)項(xiàng)目，包括居民小區(qū)建設(shè)單位、業(yè)主委員會(huì)選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)時(shí)，應(yīng)采用招標(biāo)或邀請(qǐng)招標(biāo)的方式確定。

①政府投資建設(shè)項(xiàng)目、經(jīng)濟(jì)適用房、拆遷安置房和3萬(wàn)平方米以上的居民小區(qū)項(xiàng)目選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)，必須通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)的方式確定；

②1-3萬(wàn)平方米的居民小區(qū)項(xiàng)目選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)可采取邀請(qǐng)招標(biāo)的方式確定；

③公開(kāi)招標(biāo)流標(biāo)或潛在投標(biāo)人少于3個(gè)或住宅規(guī)模低于1萬(wàn)平方米的，經(jīng)物業(yè)主管部門批準(zhǔn)，可以通過(guò)直接發(fā)包方式選擇具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

2．前期物業(yè)管理招標(biāo)工作，由小區(qū)開(kāi)發(fā)單位負(fù)責(zé)；后期物業(yè)管理招標(biāo)工作，由小區(qū)業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)。

3．物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)必須在*區(qū)工程交易服務(wù)中心進(jìn)行。

4．區(qū)物業(yè)主管部門負(fù)責(zé)對(duì)小區(qū)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)工作的全過(guò)程監(jiān)督。

（三）實(shí)行物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用動(dòng)態(tài)管理制度。堅(jiān)持公開(kāi)、公平、公正的原則，采用平時(shí)考核與定期集中考核、業(yè)主參評(píng)與社區(qū)考評(píng)相結(jié)合的方式，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行信用動(dòng)態(tài)管理。

1．考核內(nèi)容：國(guó)家有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)規(guī)定范圍內(nèi)所從事的一切物業(yè)動(dòng)態(tài)服務(wù)行為，主要包括管理運(yùn)作、房屋管理和維修、安全消防、環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化管理和公用設(shè)施設(shè)備及場(chǎng)地管理等方面。

2．考核辦法：每年按照半年和年終分兩次進(jìn)行例行考核。由物業(yè)主管部門牽頭組織各相關(guān)居委會(huì)、職能部門和業(yè)主代表、物業(yè)服務(wù)企業(yè)代表參加的考核評(píng)定小組，對(duì)轄區(qū)內(nèi)執(zhí)業(yè)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)逐一進(jìn)行檢查考核，按業(yè)績(jī)排出名次。

3．獎(jiǎng)懲措施：在每年兩次例行考核中，連續(xù)兩次排名前三名，同時(shí)有一次在市里組織的精品城市創(chuàng)建等各項(xiàng)檢查評(píng)比中名列我區(qū)前三名的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，可作為該企業(yè)在下年度參與物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)的加分依據(jù)；對(duì)每年兩次例行考核，連續(xù)排名倒數(shù)第一，同時(shí)有一次在市里組織的精品城市創(chuàng)建等各項(xiàng)檢查評(píng)比中位列我區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)后三名或受到通報(bào)批評(píng)一次的，區(qū)物業(yè)主管部門有權(quán)將其清理出我區(qū)物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)。

4．《信用管理手冊(cè)》不良行為登記包括:

①物業(yè)服務(wù)企業(yè)在實(shí)施物業(yè)服務(wù)活動(dòng)過(guò)程中，如出現(xiàn)擅自退出或其他嚴(yán)重影響業(yè)主利益行為的，區(qū)物業(yè)主管部門將在該企業(yè)《信用管理手冊(cè)》上予以登記；

②在市區(qū)各項(xiàng)檢查考核中，如發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，各相關(guān)職能、執(zhí)法部門應(yīng)及時(shí)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)出書面檢查考核限期整改通知書。對(duì)拒不整改或整改不力的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，除依照有關(guān)法律、規(guī)定給予處罰、處理外，同時(shí)在一周內(nèi)通知區(qū)物業(yè)主管部門在該企業(yè)《信用管理手冊(cè)》上予以登記；

③凡一年內(nèi)受到三次不良行為記錄的，區(qū)物業(yè)主管部門有權(quán)將其清理出*區(qū)物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)，并限定二年內(nèi)不得進(jìn)入。

三、強(qiáng)化居民小區(qū)物業(yè)社區(qū)管理

居民小區(qū)是社區(qū)居委會(huì)的重要組成部分，加強(qiáng)小區(qū)物業(yè)管理是鄉(xiāng)鎮(zhèn)、社區(qū)居委會(huì)的基本職責(zé)之一。社區(qū)居委會(huì)對(duì)業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)有直接監(jiān)督和指導(dǎo)責(zé)任。社區(qū)居委會(huì)對(duì)轄區(qū)內(nèi)不便實(shí)施市場(chǎng)化物業(yè)管理的居民小區(qū)（包括單體、零散小區(qū)），負(fù)責(zé)組織實(shí)施物業(yè)管理工作。

（一）社區(qū)居委會(huì)物業(yè)管理職責(zé)

1．負(fù)責(zé)屬地居民小區(qū)物業(yè)管理工作，接受各專業(yè)行政主管部門的監(jiān)督指導(dǎo)；

2．對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)初審和對(duì)從業(yè)人員信用管理簽署意見(jiàn)；

3．對(duì)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)維修基金的使用進(jìn)行監(jiān)督管理；

4．負(fù)責(zé)轄區(qū)物業(yè)管理和投訴受理矛盾的調(diào)處工作，明確職責(zé)，積極主動(dòng),做到有制度、有計(jì)劃、有總結(jié)、有信訪臺(tái)帳；

5．對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)服務(wù)進(jìn)行日常監(jiān)督檢查；

6．參與指導(dǎo)小區(qū)成立業(yè)主大會(huì)，監(jiān)督業(yè)主大會(huì)籌備組開(kāi)展工作，具體負(fù)責(zé)業(yè)主委員會(huì)改選、換屆和新老業(yè)主委員會(huì)的交接工作；

7．指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)開(kāi)展工作，派代表參加業(yè)主委員會(huì)的相關(guān)活動(dòng)，及時(shí)傳達(dá)各級(jí)各部門做出的有關(guān)社區(qū)公共利益的決定，有權(quán)對(duì)業(yè)主委員會(huì)做出的決議提出意見(jiàn)和建議；

8．配合執(zhí)法部門在物業(yè)區(qū)域內(nèi)開(kāi)展行政執(zhí)法工作。

（二）業(yè)主委員會(huì)職責(zé)

1．宣傳貫徹物業(yè)管理法律法規(guī)，及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)及建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同，監(jiān)督業(yè)主臨時(shí)公約的實(shí)施保障，維護(hù)業(yè)主共同利益；

2．執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)其作出的決定，貫徹執(zhí)行社區(qū)居委會(huì)關(guān)于社區(qū)公共建設(shè)的決定；

3．配合社區(qū)居委會(huì)依法履行自治管理職責(zé)，協(xié)助社區(qū)居委會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好投訴、信訪的調(diào)處工作，做好相關(guān)政策的宣傳解釋工作；

4．支持社區(qū)居委會(huì)開(kāi)展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督；

5．配合公安機(jī)關(guān)、社區(qū)居委會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)相互協(xié)作，共同維持管理區(qū)域內(nèi)的社會(huì)治安等相關(guān)工作；

6．配合執(zhí)法部門在物業(yè)區(qū)域內(nèi)開(kāi)展行政執(zhí)法工作。

（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)職責(zé)

1．嚴(yán)格按照與服務(wù)對(duì)象簽定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，提供企業(yè)化、社會(huì)化、專業(yè)化、規(guī)范化的優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)，并依據(jù)合同維護(hù)服務(wù)對(duì)象利益；

2．設(shè)立投訴窗口、投訴電話，妥善處理各類投訴，對(duì)各項(xiàng)物業(yè)投訴臺(tái)帳、文書、圖片等資料立卷歸檔；

3．利用企業(yè)人力和技術(shù)上的優(yōu)勢(shì)，協(xié)助社區(qū)搞好服務(wù)中心和社區(qū)服務(wù)站（點(diǎn)）的建設(shè)與管理工作；

4．積極參與社區(qū)管理工作，協(xié)助社區(qū)黨組織搞好社區(qū)服務(wù)；

5．對(duì)小區(qū)的公共安全設(shè)施負(fù)有監(jiān)管、維護(hù)的職責(zé)；

6．接受各級(jí)政府和各專業(yè)行政主管部門的指導(dǎo)，貫徹執(zhí)行國(guó)家和省、市制定的各項(xiàng)物業(yè)管理政策。

四、加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)行業(yè)監(jiān)管

（一）區(qū)建設(shè)局為小區(qū)物業(yè)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行業(yè)主管部門，內(nèi)部專門成立*區(qū)小區(qū)物業(yè)管理辦公室，具體負(fù)責(zé)全區(qū)小區(qū)物業(yè)的監(jiān)督和管理工作。

1．監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)貫徹執(zhí)行相關(guān)法規(guī)政策，參與制定物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，并監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)貫徹執(zhí)行；

2．負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)初審工作，負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)企業(yè)登記備案、物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)監(jiān)管和物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用動(dòng)態(tài)管理等工作；

3．牽頭組織各相關(guān)部門、社區(qū)居委會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)居民小區(qū)技防設(shè)施等基礎(chǔ)配套設(shè)施承接驗(yàn)收；

4．參與小區(qū)配套物業(yè)管理（社區(qū)）用房和公共配套用房的驗(yàn)收，并做好產(chǎn)權(quán)登記工作；

5．建立健全投訴受理機(jī)制，監(jiān)督鄉(xiāng)鎮(zhèn)、社區(qū)居委會(huì)有關(guān)物業(yè)管理的投訴和信訪工作，及時(shí)排查調(diào)處各種矛盾和糾紛；

6．參與轄區(qū)內(nèi)精品城市創(chuàng)建等各項(xiàng)物業(yè)管理的考評(píng)工作；

7．負(fù)責(zé)指導(dǎo)各小區(qū)成立業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，并負(fù)責(zé)業(yè)主委員會(huì)的備案工作；對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出服務(wù)等行為進(jìn)行監(jiān)督；

8．具體負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)公用部位、公用設(shè)施設(shè)備維修基金的歸集、保管和使用監(jiān)督；

9．配合公安部門監(jiān)督指導(dǎo)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)人防、技防、設(shè)施防等措施的落實(shí)，配合城管、環(huán)保等部門做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違法建筑拆除、環(huán)境保護(hù)等工作。

（二）規(guī)劃部門負(fù)責(zé)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的配套物業(yè)管理用房、社區(qū)服務(wù)用房和公共建設(shè)配套設(shè)施規(guī)劃的審批，并負(fù)責(zé)驗(yàn)收。

（三）園林部門負(fù)責(zé)對(duì)小區(qū)綠化設(shè)計(jì)方案的審批和驗(yàn)收，并負(fù)責(zé)對(duì)小區(qū)綠化管養(yǎng)進(jìn)行指導(dǎo)、檢查，依法對(duì)小區(qū)內(nèi)綠地占用進(jìn)行審批。

（四）城管部門負(fù)責(zé)對(duì)小區(qū)內(nèi)亂安亂裝、違規(guī)亮化、排放噪音、油煙污染、違章搭建、破壞綠化、破壞房屋結(jié)構(gòu)、改變房屋用途等行為依法進(jìn)行查處。

（五）公安部門負(fù)責(zé)監(jiān)督指導(dǎo)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)人防、技防、設(shè)施防等措施的落實(shí)，搞好小區(qū)治安防范工作。對(duì)住宅小區(qū)周邊的道路交通秩序進(jìn)行管理，指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好小區(qū)內(nèi)部的交通秩序管理工作。

（六）環(huán)保部門負(fù)責(zé)對(duì)小區(qū)內(nèi)三產(chǎn)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目進(jìn)行環(huán)保審批，依法查處各類環(huán)保違法行為。

（七）物價(jià)部門負(fù)責(zé)對(duì)建設(shè)單位或業(yè)主委員會(huì)申報(bào)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行核定，并按有關(guān)規(guī)定對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量和收費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行監(jiān)督檢查。

（八）工商部門負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)無(wú)照經(jīng)營(yíng)進(jìn)行查處。利用住宅進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的應(yīng)征得周圍業(yè)主同意，并到工商機(jī)關(guān)注冊(cè)登記。

（九）消防部門負(fù)責(zé)對(duì)住宅小區(qū)的消防管理工作進(jìn)行監(jiān)督和指導(dǎo)。