導(dǎo)語：物業(yè)性質(zhì)問題情況調(diào)研報(bào)告一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

根據(jù)市人大常委會(huì)的要求，最近，我們對(duì)本區(qū)實(shí)施《市物業(yè)管理規(guī)定》中關(guān)于擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)（以下簡(jiǎn)稱“居改非”）的情況進(jìn)行了專題調(diào)查。我們召開了區(qū)房地局、區(qū)工商局、部分街道辦事處等政府管理部門干部座談會(huì)，直接從事物業(yè)管理工作的人大代表、徐房集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)、有關(guān)物業(yè)公司干部、小區(qū)經(jīng)理、業(yè)委會(huì)主任座談會(huì)，走訪了個(gè)別法官、律師，邀請(qǐng)了部分“居改非”業(yè)主，廣泛聽取意見建議，并對(duì)“居改非”比較普遍的居住地進(jìn)行實(shí)地視察?，F(xiàn)將情況報(bào)告如下：

一、“居改非”問題的概況

擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)分顯性和隱性兩大類。顯性的指業(yè)主或租房人擅自改變居住房的物業(yè)使用性質(zhì)，可以明顯地被他人看出從事經(jīng)營、辦公或者倉儲(chǔ)等非居住用途。隱性的指無明顯非居住用途，以不掛牌開公司辦公為主，主要集中在交通便利、人員眾多、商貿(mào)集中地段的居住商品房。據(jù)徐房局的初步統(tǒng)計(jì)，本區(qū)共有各類“居改非”超過7000戶，其中，顯性的1500余個(gè)，隱性的5500余個(gè)。

二、“居改非”產(chǎn)生的原因。

1市場(chǎng)、創(chuàng)業(yè)需求。由于民營經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快，大量新涌現(xiàn)出來的小公司在創(chuàng)業(yè)階段迫切需要辦公經(jīng)營場(chǎng)所，“居改非”成為價(jià)廉物美的最佳選擇。

2就業(yè)、生活需求。一部分下崗、待業(yè)和無業(yè)人員將居住房用于經(jīng)營、出租，解決生活問題。

3投資回報(bào)需求。有些業(yè)主（以外地來的居多），買了多套居住房，用于出租賺錢。

4公建配套的需求。政府有關(guān)部門通過內(nèi)部調(diào)撥、市場(chǎng)購買等辦法，將一些居住房用于解決公建配套的需要。

5政策變化的影響。以前，市規(guī)劃部門在本區(qū)批準(zhǔn)建造過一批僑匯外銷房和商住樓（屬于綜合樓性質(zhì)）。后來，這些樓改為居住房。

三、對(duì)“居改非”的不同看法

1不贊成“居改非”的主要理由：

（1）涉及到法規(guī)的嚴(yán)肅性?！安坏蒙米愿淖兾飿I(yè)使用性質(zhì)”，既然，法規(guī)做出了明確規(guī)定，我們就要有法必依，嚴(yán)肅執(zhí)法。否則，必然影響到法規(guī)的嚴(yán)肅性，依法治國就成了空話。

（2）妨礙了鄰居的利益。居民最反對(duì)的是擾民的“居改非”，最害怕的是居住不安全，如：餐飲業(yè)的油煙污染，加工場(chǎng)的噪聲擾人，倉庫堆物的安全隱患，集體宿舍和公司的人雜不安全，還有與居民搶占小區(qū)道路、占公用部位、占大樓電梯、損壞公共財(cái)物等行為。

（3）加大了物業(yè)管理的難度。少數(shù)物業(yè)公司在業(yè)委會(huì)、居委會(huì)、派出所、街道房管辦的支持下，不準(zhǔn)公司公開掛牌經(jīng)營，不準(zhǔn)公司在小區(qū)內(nèi)停車，送快遞、送盒飯，公司派人到門口拿，等等，化了大量的人力物力，硬把“居改非”對(duì)象逐漸擠出門外。

（4）影響了國家、集體的利益。擅自“居改非”的業(yè)主是利用了居住房與非居住房收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不同的政策（契稅、房租、物業(yè)管理費(fèi)、水電煤費(fèi)等都有差額），使自己得益，損失的是國家、集體利益。有些物業(yè)公司經(jīng)理說，我們想提高“居改非”業(yè)主的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，又怕政府部門說我們等于承認(rèn)、支持了“居改非”。

2贊成“居改非”的主要理由：

（1）有些“居改非”沒有擾民。擾民不擾民是居民反對(duì)或支持“居改非”的分界線。家庭式的小公司占“居改非”的比例比較大，一般都不擾民，或者較少擾民，完全可以控制在周圍居民的承受度之內(nèi)。

（2）有利于社會(huì)穩(wěn)定?！熬痈姆恰睖p輕了政府的就業(yè)壓力，減少了政府幫困救濟(jì)經(jīng)費(fèi)的支出，有利于社會(huì)穩(wěn)定，是和諧社會(huì)的需要。有業(yè)主講：“要是政府將所有的‘居改非’取消，至少有三分之二的小公司小企業(yè)會(huì)倒閉”，“有一批弱勢(shì)群體會(huì)找政府要飯吃”。

（3）可以多為國家納稅。不管是公開掛牌經(jīng)營的企業(yè)，還是想辦法搞移地經(jīng)營（掛在外區(qū)的經(jīng)濟(jì)城或街道招商中心）的企業(yè)，包括隱性辦公司的，都為國家?guī)矶愂铡?/p>

（4）不批“居改非”與法規(guī)精神不符。有些業(yè)主對(duì)政府現(xiàn)在采取一律不批準(zhǔn)“居改非”有意見，認(rèn)為這與市人大通過的法規(guī)精神不一致。希望政府部門對(duì)不擾民的“居改非”，政策上要支持。外地來的業(yè)主呼聲更加強(qiáng)烈。

3物業(yè)公司不敢大膽管理。

（1）怕被“炒魷魚”。不少物業(yè)公司、小區(qū)經(jīng)理說，我們不贊成擅自“居改非”。但是，“居改非”情況十分普遍，尤其是有些居住樓“居改非”數(shù)量已經(jīng)過半，物業(yè)管理嚴(yán)了，公司會(huì)得罪多數(shù)業(yè)主的經(jīng)濟(jì)利益，被業(yè)主大會(huì)“炒魷魚”。

（2）怕影響物業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。物業(yè)公司經(jīng)理感到很為難的是：對(duì)“居改非”不嚴(yán)格管理，有的業(yè)主會(huì)以不繳物業(yè)管理費(fèi)相威脅；對(duì)“居改非”嚴(yán)格管理了，被管的業(yè)主與物業(yè)公司十分對(duì)立。而且，嚴(yán)格管理成本很高。所以，只要“居改非”少擾民，居民能夠承受，物業(yè)公司效益不受影響，管得寬松點(diǎn)就可以了。

4政府部門認(rèn)為“居改非”難以管理

（1）難在政府各部門各自審批管理?！熬痈姆恰眴栴}與政府的規(guī)劃、房地、工商、勞動(dòng)等部門各自管各自，審批和管理相脫節(jié)，難以形成合力有關(guān)。要協(xié)調(diào)好各方面的關(guān)系，會(huì)遇到機(jī)制體制或者利益上的問題。

（2）難在執(zhí)法部門“法難執(zhí)眾”。面對(duì)數(shù)以千計(jì)的違規(guī)的業(yè)主和眾多的弱勢(shì)群體，法難執(zhí)眾。區(qū)工商局的干部說，我區(qū)有近5000戶無證無照的工商戶，很多都與“居改非”有關(guān)，對(duì)他們，發(fā)合法證照不行，都要取締也難啊！區(qū)房地局的有關(guān)干部直言：一是擔(dān)心居民告他們不作為；二是擔(dān)心查處隱性的“居改非”取證難；三是擔(dān)心法院受理難、執(zhí)行難。

（3）難在趕走容易留住難。有的街道干部認(rèn)為，過去，我們的政策是千方百計(jì)地把一些好的公司吸引到街道來，讓他們注冊(cè)、納稅在本地區(qū)?，F(xiàn)在，如果以擅自“居改非”而影響注冊(cè)、經(jīng)營，一些好公司將離開本區(qū)，也會(huì)影響招商和稅收屬地。希望政策前后一致，全市各區(qū)、縣政策也一致。

四、處理好“居改非”問題的建議

各方面對(duì)解決“居改非”問題提出了很多建議，我們歸納了以下幾條：

1出臺(tái)物業(yè)管理規(guī)定實(shí)施細(xì)則?！妒形飿I(yè)管理規(guī)定》28條關(guān)于“不得擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)”的條款比較原則。不能擅自“居改非”，不等于不能批準(zhǔn)“居改非”，國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》也沒有明確規(guī)定。市應(yīng)該出臺(tái)物業(yè)管理規(guī)定實(shí)施細(xì)則，增加實(shí)施條例的可操作性，如果不是禁止“居改非”的意思，就要把怎樣做到“不擅自”寫進(jìn)細(xì)則。要簡(jiǎn)化解決“居改非”問題的執(zhí)法程序，將住宅不得改變使用性質(zhì)的義務(wù)設(shè)定給房地產(chǎn)權(quán)人，降低政府部門的執(zhí)法成本，提高執(zhí)法效率。

2把好政府部門綜合審批、管理關(guān)。要堅(jiān)決改變前幾年政府部門各自為政，自顧自審批狀況，堅(jiān)決改變政府部門不批不管（不是我批的，我不管）、只批不管（只為了幫困，其他不管）、多了不管（靠我一個(gè)部門管不了）的怕管理、不作為狀況。政府各相關(guān)部門要建立有效的聯(lián)合審批制度、嚴(yán)格的操作流程，強(qiáng)化日常的檢查執(zhí)法，并自覺地接受人民的監(jiān)督。

3堅(jiān)持有疏有堵的陽光政策。對(duì)“居改非”光堵不疏不行，有堵有疏是上策。政府應(yīng)該降低“居改非”門檻，如果具有以下條件的，可以批準(zhǔn)“居改非”：（1）適宜經(jīng)營的街面房，除了歷史文化風(fēng)貌區(qū)等特殊地段外，只要達(dá)到政府管理要求的；（2）以前，規(guī)劃部門批準(zhǔn)建造的一批僑匯外銷房、商住樓，曾經(jīng)屬于綜合樓性質(zhì)的；（3）業(yè)主大會(huì)通過的不構(gòu)成擾民的“居改非”；（4）業(yè)主必須有產(chǎn)權(quán)證，接受屬地管理，取得政府相關(guān)管理部門的認(rèn)可。對(duì)于擾民的“居改非”，居委會(huì)、業(yè)委會(huì)、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)公司、派出所都具有監(jiān)督權(quán)、建議權(quán)和集體否決權(quán)。

4發(fā)揮經(jīng)濟(jì)杠桿的調(diào)節(jié)作用。擅自“居改非”的業(yè)主多，主要是經(jīng)濟(jì)利益起作用。要解決無序的擅自“居改非”的狀況，就要發(fā)揮經(jīng)濟(jì)杠桿的調(diào)節(jié)作用。前幾年，政府部門批準(zhǔn)的“居改非”，都調(diào)高了非居住房收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。近幾年，擅自“居改非”的，卻一直都享受著居住房的低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。如果我們一方面明確反對(duì)擅自“居改非”，一方面追繳其用作非居住房的應(yīng)付費(fèi)用，那么，有些“居改非”的業(yè)主就會(huì)自己停止“居改非”。同時(shí)，收到的費(fèi)用，要兼顧國家、集體和業(yè)主的利益。這樣做，與同意擅自“居改非”完全不一樣。