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篇1

關(guān)鍵詞：前期物業(yè)；物業(yè)管理；規(guī)范物業(yè)；前提

Abstract:Becausethepreliminaryestatemanagementhascertainparticularity,inthereallifeestatemanagement''''sdisputeconcentratestoagreatextentinthepreliminaryestatemanagementstage,studiesinthepreliminaryestatemanagementearnestlythequestion,tothestandardpreliminaryestatemanagement,thesafeguardpreliminaryestatemanagementmoveslitigant''''slegitimaterightsandinterests,reducesintheestatemanagementthecontradictionandthedispute,theenhancementpreliminaryestatemanagementtransparency,strengthensthepreliminaryestatemanagementtohavetheveryvitalsignificance.

keyword:Preliminaryproperty;Estatemanagement;Standardproperty;Premise

前言

本文從前期物業(yè)管理的主要內(nèi)容、重要意義，以及前期物業(yè)管理中存在的主要問題，闡明加強前期物業(yè)管理是規(guī)范物業(yè)管理的重要前提。

一、前期物業(yè)管理的定位

前期物業(yè)管理一般是指自房屋出售之日起至業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽字的《物業(yè)管理合同》生效時止的物業(yè)管理。因此，商品房銷售階段的物業(yè)管理服務(wù)，是建設(shè)期的業(yè)主（建設(shè)單位）向最終業(yè)主（住戶）過渡期的物業(yè)管理。它是整個物業(yè)管理活動中的初始階段，也是實施物業(yè)管理非常重要的環(huán)節(jié)。建設(shè)部頒布的《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》第二條明確指出：“前期物業(yè)管理，是指在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實施的物業(yè)管理?！彼鼫?zhǔn)確地界定了前期物業(yè)管理的概念，把前期物業(yè)管理的責(zé)任定位在“由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實施的物業(yè)管理?！?/p>

二、前期物業(yè)管理的特殊性確定了其重要

前期物業(yè)管理是整個物業(yè)管理活動中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，具有一定的特殊性，是搞好整個物業(yè)管理活動的主要基礎(chǔ)。常言道：“萬丈高樓平地起”，基礎(chǔ)是高樓大廈建設(shè)的保障。

物業(yè)管理涉及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的共同利益，物業(yè)管理企業(yè)無法和單個業(yè)主逐一簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同，只能在成立業(yè)主大會，業(yè)主大會選聘之后，由業(yè)主委員會代表全體業(yè)主簽訂物業(yè)服務(wù)合同。也就是說，物業(yè)管理的法律關(guān)系是建立在業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系。然而，在房地產(chǎn)開發(fā)中，房地產(chǎn)項目的滾動開發(fā)，業(yè)主人住是一個漸進的過程，不可能同時人住。物業(yè)從開始交付給業(yè)主到成立業(yè)主委員會，按《重慶物業(yè)管理條例》，業(yè)主人住率50%，滿兩年。為搞好物業(yè)的后期管理，在物業(yè)建設(shè)的過程中，往往就需要前期介入管理了。因此，前期物業(yè)管理，通常是分為兩個不同的階段：前期物業(yè)管理法律關(guān)系，不是根據(jù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，而是根據(jù)建設(shè)單位（開發(fā)商）與物管企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同形成的；再之，前期物業(yè)管理通常是包括一些不具體的一些內(nèi)容，物管配置的掃尾工程、空置房出租、看管其它經(jīng)營事項。因此，前期物業(yè)的特殊性就在于此。

加強前期物業(yè)管理，不但能保證業(yè)主（購房人）的長遠利益，還能減少開發(fā)企業(yè)在建設(shè)過程中隨意改變物業(yè)規(guī)劃，保證物業(yè)的施工質(zhì)量，達到完善物業(yè)的使用功能，促進房產(chǎn)的銷售。同時，加強了前期物業(yè)管理，有利于規(guī)范物業(yè)管理，可以避免開發(fā)商、業(yè)主及物業(yè)管理企業(yè)三者的對主情緒，減少“三方”之間的矛盾和前期遺留的諸多問題。建設(shè)單位在前期物業(yè)管理中通過招投標(biāo)選聘物業(yè)管理企業(yè)進行物業(yè)管理，有利于實現(xiàn)建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)的“雙贏”。前期物業(yè)管理是實施物業(yè)管理的重要的基礎(chǔ)，是后期物業(yè)管理的前提。

三、前期物業(yè)管理的內(nèi)容確定了其特殊性

《物業(yè)管理條例》總共70條，其中前期物業(yè)管理就有11條，并就前期物業(yè)管理設(shè)專章，由此可知前期物業(yè)管理的重要性。前期物業(yè)管理涉及的內(nèi)容較多，〈條例〉規(guī)定了前期物業(yè)服務(wù)合同、業(yè)主臨時公約、前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)、物業(yè)承接驗收手續(xù)、物業(yè)資料移交、物業(yè)管理用房、物業(yè)保修等。

（一）前期物業(yè)服務(wù)合同是開發(fā)商與物業(yè)企業(yè)簽訂的，這是前期物業(yè)管理活動得以實現(xiàn)的一個基本的法律文件，依法共同遵守前期物業(yè)管理合同的約定，是開發(fā)商、業(yè)主與物業(yè)企業(yè)的基本義務(wù)?！肚捌谖飿I(yè)服務(wù)合同（示范文本）》中，把前期物業(yè)服務(wù)的主要內(nèi)容分為14個部分，例如：1、物業(yè)共用部分的維修、養(yǎng)護、運行和管理；2、物業(yè)共有設(shè)施設(shè)備的維護、養(yǎng)護、運行和管理；3、市政共用設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物維修、養(yǎng)護和管理；4、公共場所、房屋共用部位清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運，排水管道、污水管道的疏通；5、公共秩序安全、消防等事項的協(xié)作管理和服務(wù)等內(nèi)容，開發(fā)商與物業(yè)企業(yè)根據(jù)小區(qū)（大廈）建設(shè)的實際和服務(wù)事項的需要和要求共同約定。

（二）業(yè)主臨時公約是由開發(fā)商制定。業(yè)主臨時公約是維護物業(yè)全體業(yè)主合法權(quán)益、保障物業(yè)的安全合理使用、維護公共秩序，創(chuàng)造良好環(huán)境的一部約束全體業(yè)主的前期物業(yè)管理活動中的共同約定。有的地區(qū)業(yè)主和專家認(rèn)為業(yè)主公約可以稱之為小區(qū)（大廈）的憲法，它對業(yè)主和使用人在物業(yè)的使用、房屋的裝飾裝修等作了明確的規(guī)定，對物業(yè)使用中的禁止行為，對物業(yè)的維護、物業(yè)的管理、業(yè)主的共同利益方面均作了明確的界定，把共建美好家園的責(zé)任落實在開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)和全體業(yè)主身上。

（三）前期物業(yè)招投標(biāo)是開發(fā)商應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)方式采取公開招標(biāo)和邀標(biāo)的方式選聘物業(yè)企業(yè)的過程。《招標(biāo)投標(biāo)法》和《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》是物業(yè)管理招投標(biāo)的基本依據(jù)，物業(yè)招投標(biāo)在招標(biāo)、投標(biāo)、開標(biāo)、評標(biāo)以及依據(jù)招投標(biāo)文件簽訂物業(yè)服務(wù)合同的各個環(huán)節(jié)必須按法律法規(guī)的規(guī)定執(zhí)行。

（四）物業(yè)承接驗收是前期物業(yè)管理的基礎(chǔ)。它是指物業(yè)企業(yè)在承接物業(yè)時，進行以物業(yè)的主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗，是實施物業(yè)管理必不可少的首要環(huán)節(jié)和前提條件。由此、建管不分，依附了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的物管企業(yè)往往無法進行嚴(yán)格的物業(yè)承接驗收。一些物管企業(yè)為擴大規(guī)模，在物業(yè)承接驗收中敷衍了事，帶來后期大量的物業(yè)矛盾，如房屋質(zhì)量、公用設(shè)施中的問題，業(yè)主把所存矛盾集中在物管公司身上，使其物營企業(yè)“替人受過”。

因此，物業(yè)承接驗收不可忽視。應(yīng)嚴(yán)格對物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，特別是管網(wǎng)設(shè)施、隱蔽工程等，嚴(yán)格地進行承接驗收。分清產(chǎn)品的質(zhì)量責(zé)任、施工安裝質(zhì)量責(zé)任、管理維護責(zé)任，以保證開發(fā)商、業(yè)主、物業(yè)企業(yè)的合法權(quán)益，提供開展物業(yè)管理的必備條件，確保物業(yè)使用安全和功能，保障房屋買受人的物業(yè)管理消費權(quán)益。

應(yīng)嚴(yán)格按照建設(shè)部1997年7月1日的《房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)》的內(nèi)容，對房屋主體結(jié)構(gòu)、外墻、屋面、樓地面、裝修、電、氣、水、衛(wèi)、消防、采暖、電梯、附屬工程等物業(yè)共同部位、共有設(shè)施設(shè)備進行查驗。

四、前期物業(yè)管理中的問題

《物業(yè)管理條例》頒布實施近一年時間了，然而，在前期物業(yè)管理中仍然存在著諸多問題?？梢詺w納為以下八個方面：

（一）前期物業(yè)服務(wù)合同不規(guī)范，建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)雙方的責(zé)、權(quán)、利不明確。

《條例》第21條規(guī)定：“在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。”實際上，有的建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)在簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同時，沒有按規(guī)范的合同辦理，使合同的核心內(nèi)容（即雙方的權(quán)利義務(wù)及違約責(zé)任），沒有明確寫進合同中，造成了雙方的矛盾和分歧，影響了物業(yè)管理，殃及到業(yè)主的利益。

（二）物業(yè)承接驗收制度不完善，移交不完整。

在前期物業(yè)管理中，由于建管不分，依附于房地產(chǎn)開發(fā)商的物業(yè)管理企業(yè)往往無法接正常規(guī)定，進行嚴(yán)格的物業(yè)承接驗收工作，在物業(yè)承接驗收時敷衍了事，造成了物業(yè)承接驗收制度不完善，移交不完整。

（三）共用設(shè)施設(shè)備不明確。

物業(yè)管理企業(yè)在承接物業(yè)后，建設(shè)單位應(yīng)向物業(yè)管理企業(yè)對所屬共用設(shè)施設(shè)備進行完整的劃分，并辦理驗收手續(xù)。然而，有的建設(shè)單位在房屋建設(shè)中，忽視了共用設(shè)施設(shè)備的配套建設(shè)，造成了共用設(shè)施設(shè)備的不完整。共用設(shè)施設(shè)備劃分不明確或者配套不完整，會給物業(yè)管理企業(yè)在前期物業(yè)管理中帶來諸多困難，也容易使廣大業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間產(chǎn)生不少矛盾和糾紛。

（四）業(yè)主臨時公約未建立或未約定。

《條例》第22條明確規(guī)定：“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，制定業(yè)主臨時公約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理、業(yè)主的共同利益、業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)、違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法作出約定。建設(shè)單位制定的業(yè)主臨時公約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。

可是，有的開發(fā)商在銷售過程中，片面追求房屋的銷售量，忽視了業(yè)主臨時公約的制定和建立；有的開發(fā)商即使制定了業(yè)主臨時公約，但條款簡單，文本不規(guī)范，雙方的責(zé)權(quán)利未在書面上進行認(rèn)真的約定，這樣就會使雙方的合法權(quán)益得不到有效的保護，也為前期物業(yè)管理留下了許多后遺癥。

（五）前期物業(yè)管理招投標(biāo)不規(guī)范。

目前，由于不少地方對推行招投標(biāo)制度的重要性缺乏認(rèn)識，導(dǎo)致招投標(biāo)選聘物業(yè)管理企業(yè)沒有成為主要的方式。有的開發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)本是“父子”關(guān)系，“老子”開發(fā)的物業(yè)直接給請外來“管家”，多數(shù)情況仍然是開發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)“私下”協(xié)協(xié)商而定；有些招標(biāo)方在實際已內(nèi)定中標(biāo)對象的情況下進行虛假招標(biāo)，使招標(biāo)成為一種過場和形式；有些招標(biāo)的業(yè)主不考慮“質(zhì)價相符”的原則，片面強調(diào)最低價格，造成投標(biāo)企業(yè)的競相壓價；有些參與投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)惡性競爭，相互殺價，靠不切實際的承諾贏得中標(biāo)；物業(yè)管理招投標(biāo)市場發(fā)育還不成熟；政府主管部門的監(jiān)管方式和能力還有待提高。

（六）物業(yè)服務(wù)和收費“質(zhì)價不符”。

《條例》第36條規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)?！?/p>

國家發(fā)改委、建設(shè)部頒布的《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》第5條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則?！边@個原則就是人們常說的“質(zhì)價不符”的原則。但是，由于目前適用于物業(yè)管理“質(zhì)價不符”的服務(wù)收費機制未完全建立，尤其是在前期物業(yè)管理活動中，一些不規(guī)范的物業(yè)管理企業(yè)為了取得物業(yè)管理權(quán)，采取了不正當(dāng)?shù)母偁帲嗷r；以及有些業(yè)主不考慮物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量，片面追求最低價格，使前期物業(yè)管理的物業(yè)服務(wù)收費“質(zhì)價不符”，違背了物業(yè)服務(wù)收費的基本原則。

（七）物業(yè)管理用房未配置。

《條例》第30條規(guī)定：“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房。”

物業(yè)管理用房的規(guī)范化管理是物業(yè)管理活動是否能順利開展的基本條件，也是業(yè)主合法權(quán)益能否得到有效保障的重要前提。建設(shè)單位為聘請的物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房，是為了使物業(yè)管理企業(yè)有利于搞好物業(yè)管理工作，有一些建設(shè)單位在建設(shè)規(guī)劃時，就有意放棄了物業(yè)管理用房的配置，忽視了物業(yè)管理用房的作用，造成了物業(yè)管理企業(yè)接管物業(yè)后難于開展正常的物業(yè)管理工作。

（八）物業(yè)維修資金管理制度未建立。

《條例》第54條規(guī)定：“住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金。專項維修資金屬業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位，共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用?！?/p>

在前期物業(yè)管理中對專項維修資金管理制度有些地方未建立，有些地方制度不規(guī)范。由于長期受傳統(tǒng)公有住房管理模式的影響，有些業(yè)主對交納物業(yè)專項維修資金認(rèn)識不足，不愿意交納專項維修資金，使得有些物業(yè)小區(qū)專項維修資金收取困難；有的開發(fā)商在按比例收取物業(yè)專項維修資金后，又沒有按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，挪作他用，使物業(yè)專項維修資金制度難于完全建立；一些地方商品房專項維修資金由建設(shè)單位或者物業(yè)企業(yè)掌握，不能接業(yè)主意愿使用，住房共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大、中修及更新改造不能及時進行，侵害了購房人的合法權(quán)益。上述問題，均是在前期物業(yè)管理活動中出現(xiàn)的問題。

五、加強前期物業(yè)管理的對策

鑒于前期物業(yè)管理的復(fù)雜性和特殊性，由此加強前期物業(yè)管理就顯得十分重要。研究和解決好前期物業(yè)管理中出現(xiàn)的諸多問題，抓好前前期物業(yè)中的主要問題，是物業(yè)管理中的一個重要的課題，前期物業(yè)管理著重應(yīng)在以下幾個問題把好關(guān)口：（一）規(guī)范前期物業(yè)管理招投標(biāo)行為。

《條例》第24條規(guī)定：“國家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)?！蔽飿I(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)制度是《物業(yè)管理條例》確定的一項基本制度，《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》為規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理提供了有利的保證。目前的實踐中，一些地區(qū)的開發(fā)商、業(yè)主大會、業(yè)主委員會已經(jīng)開始以招投標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理招投標(biāo)意識正逐步深入人心，物業(yè)管理招投標(biāo)市場正逐步建立。推行物業(yè)管理的招投標(biāo)對保障開發(fā)商選聘物業(yè)企業(yè)的行為公開透明，維護業(yè)主自主選聘物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利，推動房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理的分離，促進物業(yè)管理市場的公平競爭，提高物業(yè)管理的整體水平。

《條例》和《辦法》規(guī)定的招投標(biāo)原則，對于規(guī)范物業(yè)管理招投標(biāo)活動，保護招投標(biāo)當(dāng)事人的合法權(quán)益，促進物業(yè)管理市場公平競爭起到了積極的推動用。實行前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度是規(guī)范物業(yè)管理市場的重要手段，也是物業(yè)管理獲得前期物業(yè)管理權(quán)的唯一途徑。所以，規(guī)范前期物業(yè)管理招投標(biāo)，可以采取以下對策：

1、加強前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度的學(xué)習(xí)，使建設(shè)單位及物業(yè)管理企業(yè)樹立依法招投標(biāo)的意識；2、建立公正、公開、公平的招投標(biāo)競爭市場；3、建立健全招投標(biāo)備案制度；4、培育和發(fā)展招投標(biāo)中介服務(wù)機制；5、建立和完善物業(yè)管理的仲裁機構(gòu)；6、政府主管部門要切實做好對前期物業(yè)管理招投標(biāo)的指導(dǎo)和監(jiān)督工作。

（二）制定前期物業(yè)管理業(yè)主臨時公約

《條例》規(guī)定：建設(shè)單位在銷售物業(yè)之前，制定業(yè)主臨時公約。業(yè)主臨時公約不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。建設(shè)單位有責(zé)任在物業(yè)銷售前將業(yè)主臨時公約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應(yīng)當(dāng)對遵守業(yè)主臨時公約予以書面承諾。同時，業(yè)主臨時公約對全體業(yè)主具有約束力。實行業(yè)主臨時公約制度有利于提高業(yè)主的自律意識，預(yù)防和減少前期物業(yè)管理活動中的糾紛。

1、建設(shè)單位在制定前期物業(yè)臨時公約時，必須按《條例》規(guī)定；使業(yè)主臨時公約盡量規(guī)范化，并不得侵犯物業(yè)買受人的合法權(quán)益；2、建設(shè)單位制定的業(yè)主臨時公約應(yīng)對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益、業(yè)主應(yīng)履行的義務(wù)、違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法作出合理合法的約定；3、業(yè)主應(yīng)自覺遵守業(yè)主臨時公約，并予以書面承諾。

綜上所述，由此可見前期物業(yè)管理的重要性及特殊性。由于前期物業(yè)管理法律關(guān)系的主體包括了建設(shè)單位（開發(fā)商）、業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)三方。三方在前期物業(yè)管理活動中存在著不可分割的聯(lián)系和諸多問題，要使前期物業(yè)管理活動健康有序發(fā)展，就必須加強前期物業(yè)管理，它在整個物業(yè)管理活動中有著舉足輕重的作用。搞好前期物業(yè)管理，就會使整個物業(yè)管理活動有個好的開端，也是規(guī)范整個物業(yè)管理活動的重要前提。加強和規(guī)范了前期物業(yè)管理，可減少整個物業(yè)管理活動中的諸多矛盾，為物業(yè)管理的后期發(fā)展鋪平了道路。

（三）規(guī)范前期物業(yè)管理服務(wù)合同

《條例》第35條明確指出：“物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)對物業(yè)管理事項、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進行約定?！庇绕涫乔捌谖飿I(yè)管理服務(wù)合同更應(yīng)嚴(yán)格按《條例》規(guī)定執(zhí)行，合同的內(nèi)容和約定，一項也不能減少。因為前期物業(yè)管理服務(wù)合罔是前期物業(yè)管理權(quán)利和義務(wù)的唯一法定文件。所以，規(guī)范前期物業(yè)管理服務(wù)合同，不但有利于建管銜接，防止建管脫節(jié)以及重建輕管的現(xiàn)象發(fā)生，還能保護先期入住業(yè)主的合法權(quán)益，并為今后雙方處理有關(guān)糾紛提供有效的依據(jù)。規(guī)范前期物業(yè)管理服務(wù)合同應(yīng)采取以下對策：

篇2

我所實習(xí)的美佳物業(yè)管理有限公司，隸屬于香港沿海綠色家園集團。目前，該公司擁有員工近1500人，在深圳、廈門、福州、上海、武漢、鞍山、北京、大連、長沙等大中城市均有物業(yè)管理的項目。管理面積約300萬平方米，管理項目類別有大型住宅區(qū)、高層商住大廈、商場、公寓、別墅、酒店、高等院校等物業(yè)。偉柏花園是其所管轄的物業(yè)管理項目之一。偉柏花園由2棟19層高的塔樓組合而成，小區(qū)面積約29000平方米，居住270戶，居住人口近一千人，管理處員工26人，其中：管理人員6人。

回顧實習(xí)生活，感觸是很深的，收獲是豐碩的。實習(xí)中，我采用了看、問等方式，對偉柏花園管理處的物業(yè)管理工作的開展有了進一步的了解，分析了管理處開展物業(yè)管理有關(guān)工作的特點、方式、運作規(guī)律。同時，對管理處的設(shè)施管理、事務(wù)管理、保安管理有了初步了解。

一、加強人力資源管理，創(chuàng)“學(xué)習(xí)型、創(chuàng)新型”企業(yè)。

嚴(yán)把員工招聘關(guān)。美佳物業(yè)在招聘管理人員須畢業(yè)于物業(yè)管理專業(yè)；招聘維修人員須具備相關(guān)技術(shù)條件的多面手，并持有《上崗證》；招聘安保人員須屬退伍軍人，對其身高、體能、知識、品格、心理素質(zhì)等都進行嚴(yán)格考核挑選。

做好員工的入職、在職培訓(xùn)工作。美佳物業(yè)對新招聘的員工進行上崗前的相關(guān)培訓(xùn)工作，使員工對小區(qū)的基本情況、應(yīng)開展的工作心中有數(shù)，減少盲目性；隨著市場競爭激烈，知識、技能的不斷更新，對在職員工提供各類專業(yè)性的培訓(xùn)機會。美佳物業(yè)提倡“工作就是學(xué)習(xí)，工作就是創(chuàng)新”，每位員工都爭做“學(xué)習(xí)型、創(chuàng)新型”員工，員工中形成了一種積極向上的比幫趕超的競爭氛圍。從而，使員工個人素質(zhì)得以提高，管理處的管理服務(wù)水平和管理效益得以提高，樹立了良好的企業(yè)形象。

從實際出發(fā)，管理處嚴(yán)格參照lS09000質(zhì)量體系運作，制定了嚴(yán)格的規(guī)章制度和崗位規(guī)程、工作標(biāo)準(zhǔn)、考核標(biāo)準(zhǔn)。管理處根據(jù)員工的工作職責(zé)，制定全方位的上級、平級、下級的360度考核辦法；制定量化考核標(biāo)準(zhǔn)，實行定性和定量考核相結(jié)合，增強了考核的可操作性，減少考核時人為因素的影響；建立完善考核機制，實行末位淘汰制，避免了考核走過場的現(xiàn)象，通過考核機制的建立，增強了員工的危機感、緊迫感，促使員工不斷提高自身素質(zhì)。

二、培育自身核心專長，創(chuàng)特色服務(wù)，提升核心競爭力。

在實習(xí)中，我看到一套由沿海集團、易建科技、美佳物業(yè)合作自行設(shè)計開發(fā)的“一站式物業(yè)管理資迅系統(tǒng)”物業(yè)管理服務(wù)軟件。該軟件包括：“一站式客戶服務(wù)、一站式資迅管理、一站式數(shù)碼社區(qū)”三大體系，是一個利用網(wǎng)絡(luò)、電子商務(wù)、科技手段來提高物業(yè)管理水平和服務(wù)質(zhì)量，有效地開發(fā)、整合、利用客戶資源的資迅系統(tǒng)。管理處全面提倡“一站式服務(wù)”、“最佳保安”的特色管理服務(wù)。從而，實現(xiàn)了高效的管理運作，解決了業(yè)主的奔波之苦，創(chuàng)造了一種無微不至、無所不在的服務(wù)，提升了服務(wù)效率，提高了業(yè)主滿意度，提升了物業(yè)管理服務(wù)的水平和服務(wù)質(zhì)量，最終提升了公司在激烈的市場競爭中的核心競爭力。

三、推行“顧客互動年”，促進公司與業(yè)主之間的良性互動。

美佳物業(yè)在與業(yè)主關(guān)系管理方面，在實習(xí)中我了解到，在2003年美佳重點開展了“顧客互動年”活動。成立了美佳俱樂部，設(shè)立新生活服務(wù)中心，開通客戶服務(wù)熱線，及根據(jù)小區(qū)居住的業(yè)主不同的年齡、不同的愛好與興趣、不同的層次等，有針對性地開展日常的社區(qū)活動與主題活動。如：三月份，開展了學(xué)雷鋒義務(wù)服務(wù)活動；“六一”兒童節(jié)，與幼兒園聯(lián)誼開展游戲活動；十月份，組織小區(qū)業(yè)主觀看露天電影；十二月份，圣誕節(jié)由圣誕老人派發(fā)圣誕禮物……通過開展各類豐富多彩的互動活動，加強了公司與業(yè)主、業(yè)主與業(yè)主之間的溝通交流，創(chuàng)建了互動的顧客關(guān)系，營造了濃厚的社區(qū)氛圍和良好的居住環(huán)境。

四、重視物業(yè)管理的重要基礎(chǔ)工作——設(shè)備管理。

對于設(shè)備管理，我在實習(xí)中看到，管理處著重建立和完善設(shè)備管理制度；對各類設(shè)備都建立設(shè)備卡片；做好設(shè)備的日常檢查巡視，定期進行檢查、保養(yǎng)、維修、清潔，并認(rèn)真作好記錄，發(fā)現(xiàn)問題及時解決。如對水池、水箱半年清洗消毒一次，進行水質(zhì)化驗，以保證水質(zhì)符合國家標(biāo)準(zhǔn)；發(fā)電機每月試運行一次；消防泵每月點動一次，以確保發(fā)生火災(zāi)險情時，消防泵能正常使用。等等。

五、管理處一道亮麗的風(fēng)景線——安保隊伍。

管理處的保安管理設(shè)大堂崗、巡邏崗、監(jiān)控崗、指揮崗，崗與崗之間密切聯(lián)系，對小區(qū)實行24小時的安全保衛(wèi)。建立并完善各項治安管理規(guī)章制度；對新招聘的安保員進行上崗前崗位的基本知識和操作技能培訓(xùn)，加大對在職安保員的培訓(xùn)力度，注重崗位形象、禮節(jié)禮貌、應(yīng)急處理能力等培訓(xùn)，從而增強安保員的工作責(zé)任心和整體素質(zhì)；強化服務(wù)意識，樹立“友善與威嚴(yán)共存、服務(wù)與警衛(wèi)并在”的服務(wù)職責(zé)，安保人員在做好治安管理職能外，還為業(yè)主提供各種服務(wù)，形成了管理處一道亮麗的風(fēng)景線。

短暫的實習(xí)轉(zhuǎn)眼而過，回顧實習(xí)生活，我在實習(xí)的過程中，既有收獲的喜悅，也有一些遺憾。通過實習(xí)，加深了我對物業(yè)管理知識的理解，豐富了我的物業(yè)管理知識，使我對物業(yè)管理工作有了深層次的感性和理性認(rèn)識。同時，由于時間短暫，感到有一些遺憾。對物業(yè)管理有些工作的認(rèn)識僅僅停留在表面，只是在看人做，聽人講如何做，未能夠親身感受、具體處理一些工作，所以未能領(lǐng)會其精髓。

篇3

受委托方（以下簡稱乙方）：______________物業(yè)管理公司

根據(jù)《中華人民共和國合同法》、建設(shè)部第33號令《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》等國家、地方有關(guān)物業(yè)管理法律、法規(guī)和政策，在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就甲方委托乙方對_________（物業(yè)名稱）實行專業(yè)化、一體化的物業(yè)管理訂立本合同。

第一條　物業(yè)基本情況

座落位置：_________市_________區(qū)_________路（街道）________號；占地面積：________平方米；建筑面積：________平方米；其中住宅_________平方米；物業(yè)類型：_________（住宅區(qū)或組團、寫字樓、商住樓、工業(yè)區(qū)、其他/低層、高層、超高層或混合）。

第二條　委托管理事項

1.房屋建筑本體共用部位（樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等承重結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯問、走廊通道、門廳、設(shè)備機房、）的維修、養(yǎng)護和管理。

2.房屋建筑本體共用設(shè)施設(shè)備（共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、共用照明、天線、中央空調(diào)、暖氣干線、供暖鍋爐房、加壓供水設(shè)備、配電系統(tǒng)、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、電梯、中水系統(tǒng)等）的維修、養(yǎng)護、管理和運行服務(wù)。

3.本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)屬物業(yè)管理范圍的市政公用設(shè)施（道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、自行車房棚、停車場）的維修、養(yǎng)護和管理。

4.本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)的屬配套服務(wù)設(shè)施（網(wǎng)球場、游泳池、商業(yè)網(wǎng)點等）的維修、養(yǎng)護和管理。

5.公共環(huán)境（包括公共場地、房屋建筑物共用部位）的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運。

6.交通、車輛行駛及停泊。

7.配合和協(xié)助當(dāng)?shù)毓矙C關(guān)進行安全監(jiān)控和巡視等保安工作（但不含人身、財產(chǎn)保險保管責(zé)任）。

8.社區(qū)文化娛樂活動。

9.物業(yè)及物業(yè)管理檔案、資料；

10.法規(guī)和政策規(guī)定由物業(yè)管理公司管理的其它事項。

第三條　合同期限

本合同期限為_________年。自_________年_________月_________日起至_________年_________月_________日止。

第四條　甲方的權(quán)利和義務(wù)

1.與物業(yè)管理公司議定年度管理計劃、年度費用概預(yù)算、決算報告；

2.對乙方的管理實施監(jiān)督檢查，每年全面進行一次考核評定，如因乙方管理不善，造成重大經(jīng)濟損失或管理失誤，經(jīng)市政府物業(yè)管理主管部門認(rèn)定，有權(quán)終止合同；

3.委托乙方對違反物業(yè)管理法規(guī)政策及業(yè)主公約的行為進行處理：包括責(zé)令停止違章行為、要求賠償經(jīng)濟損失及支付違約金、對無故不繳、交有關(guān)費用或拒不改正違章行為的責(zé)任人采取停水、停電等催繳催改措施；

4.甲方在合同生效之日起日內(nèi)按規(guī)定向乙方提供經(jīng)營性商業(yè)用房_________平方米，由乙方按每月每平方米_________元標(biāo)準(zhǔn)出租經(jīng)營，其收入按法規(guī)政策規(guī)定用于補貼本物業(yè)維護管理費用。

5.甲方在合同生效之日起日內(nèi)按政府規(guī)定向乙方提供管理用房________平方米（其中辦公用房________平方米，員工宿舍________平方米，其它用房_________平方米），由乙方按下列第_________項使用：

（1）無償使用。

（2）按每月每平方米建筑面積_________元的標(biāo)準(zhǔn)租用。

6.甲方在合同生效之日起一日內(nèi)按規(guī)定向乙方提供本物業(yè)所有的物業(yè)及物業(yè)管理檔案、資料（工程建設(shè)竣工資料、住用戶資料），并在乙方管理期滿時予以收回；

7.不得干涉乙方依法或依本合同規(guī)定內(nèi)容所進行的管理和經(jīng)營活動；

8.負(fù)責(zé)處理非乙方原因而產(chǎn)生的各種糾紛；

9.協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化活動；

10.法規(guī)政策規(guī)定由甲方承擔(dān)的其他責(zé)任。

第五條　乙方的權(quán)利和義務(wù)

1.根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)政策及本合同的規(guī)定，制訂該物業(yè)的各項管理辦法、規(guī)章制度、實施細(xì)則，自主開展各項管理經(jīng)營活動，但不得損害大多數(shù)業(yè)主（住用戶）的合法權(quán)益，獲取不當(dāng)利益。

2.遵照國家、地方物業(yè)管理服務(wù)收費規(guī)定，按物業(yè)管理的服務(wù)項目、服務(wù)內(nèi)容。服務(wù)深度，測算物業(yè)管理服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)，并向甲方提供測算依據(jù)，嚴(yán)格按合同規(guī)定的收費標(biāo)準(zhǔn)收取，不得擅自加價，不得只收費不服務(wù)或多收費少服務(wù)。

3.負(fù)責(zé)編制房屋及附屬設(shè)施、設(shè)備年度維修養(yǎng)護計劃和大中修方案，經(jīng)雙方議定后由乙方組織實施。

4.有權(quán)依照法規(guī)政策、本合同和業(yè)主公約的規(guī)定對違反業(yè)主公約和物業(yè)管理法規(guī)政策的行為進行處理；

5.有權(quán)選聘專營公司承擔(dān)本物業(yè)的專項管理業(yè)務(wù)并支付費用、但不得將整體管理責(zé)任及利益轉(zhuǎn)讓給其他人或單位，不得將重要專項業(yè)務(wù)承包給個人；

6.接受物業(yè)管理主管部門及有關(guān)政府部門的監(jiān)督、指導(dǎo)，并接受甲方和業(yè)主的監(jiān)督；

7.至少每3個月向全體業(yè)主張榜公布一次管理費用收支賬民主；

8.對本物業(yè)的公用設(shè)施不得擅自占用和改變使用功能，如需在本物業(yè)內(nèi)改擴建完善配套項目，須報甲方和有關(guān)部門批準(zhǔn)后方可實施；

9.建立本物業(yè)的物業(yè)管理檔案并負(fù)責(zé)及時記載有關(guān)變更情況；

10.開展有效的社區(qū)文化活動和便民服務(wù)工作；

11.本合同終止時，乙方必須向甲方移交原委托管理的全部物業(yè)及其各類管理檔案、財務(wù)等資料；移交本物業(yè)的公共財產(chǎn)，包括用管理費、公共收入積累形成的資產(chǎn)；對本物業(yè)的管理財務(wù)狀況進行財務(wù)審計，甲方有權(quán)指定專業(yè)審計機構(gòu)；

12.不承擔(dān)對業(yè)主及非業(yè)主使用人的人身、財產(chǎn)的保管保險義務(wù)（另有，專門合同規(guī)定除外）。

第六條　管理目標(biāo)

乙方根據(jù)甲方的委托管理事項制定出本物業(yè)“管理分項標(biāo)準(zhǔn)”（各項維修、養(yǎng)護和管理的工作標(biāo)準(zhǔn)和考核標(biāo)準(zhǔn)），與甲方協(xié)商同意后作為本合同的必備附件。乙方承諾，在本合同生效后_________年內(nèi)達到_________的管理標(biāo)準(zhǔn)；_________年內(nèi)達到_________管理標(biāo)準(zhǔn)，并獲得政府主管部門頒發(fā)的證書。

第七條　管理服務(wù)費用

1.本物業(yè)的管理服務(wù)費按下列第_________項執(zhí)行：

（1）按政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主（住用戶）收取，即每月每平方米建筑面積_________元；

（2）按雙方協(xié)商的標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主（住用戶）收取，即每月每平方米建筑面積_________元；

（3）由甲方按統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)直接支付給乙方，即每年（月）每平方米建筑面積_________元；支付期限：_______；支付方式：______

2.管理服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整按下列第_________項執(zhí)行

（1）按政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整；

（2）按每年_________%的幅度上調(diào)；

（3）按每年_________%的幅度下調(diào)；

（4）按每年當(dāng)?shù)卣嫉奈飪r漲跌幅度調(diào)整；

（5）按雙方議定的標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整________________；

3.乙方對物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的房屋自用部位、自用設(shè)備的維修養(yǎng)護，及其他特約服務(wù)，采取成本核算方式，按實際發(fā)生費用計收；但甲方有權(quán)對乙方的上述收費項目及標(biāo)準(zhǔn)進行審核和監(jiān)督。

4.房屋建筑（本體）的共同部位及共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護與更新改造，由乙方提出方案，經(jīng)雙方議定后實施，所需經(jīng)費按規(guī)定在房屋本體維修基金中支付。房屋本體維修基金的收取執(zhí)行市政府物業(yè)管理主管部門的指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)。甲方有義務(wù)督促業(yè)主繳交上述基金并配合維護。

5.本物業(yè)的公用設(shè)施專用基金共計_________元，由甲方負(fù)責(zé)在_________時間內(nèi)按法規(guī)政策的規(guī)定到位，以保障本物業(yè)的公用配套設(shè)施的更新改造及重大維護費用。

6.乙方在接管本物業(yè)中發(fā)生的前期管理費用_________元，按下列第_________項執(zhí)行：

（1）由甲方在本合同生效之日起_________日內(nèi)向乙方支付；

（2）由乙方承擔(dān)；

（3）在_________費用中支付；

7.因甲方責(zé)任而造成的物業(yè)空置并產(chǎn)生的管理費用，按下列第_________項執(zhí)行：

（1）由甲方承擔(dān)全部空置物業(yè)的管理成本費用，即每平方米建筑面積每月_________元；

（2）由甲方承擔(dān)上述管理成本費用的_________%

第八條　獎懲措施

1.乙方全面完成合同規(guī)定的各項管理目標(biāo)，甲方分別下列情況，對乙方進行獎勵：______________；

2.乙方未完成合同規(guī)定的各項管理目標(biāo)，甲方分別下列情況，對乙方進行處罰：________________；

3.合同期滿后，乙方可參加甲方的管理招投標(biāo)并在同等條件下優(yōu)先獲得管理權(quán)，但根據(jù)法規(guī)政策或主管部門規(guī)定被取消投標(biāo)資格或優(yōu)先管理資格的除外。乙方全部完成合同責(zé)任并管理成績優(yōu)秀，多數(shù)業(yè)主反映良好，可以不參加招投標(biāo)而直接續(xù)訂合同。

第九條　違約責(zé)任

1.如因甲方原因，造成乙方未完成規(guī)定管理目標(biāo)或直接造成乙方經(jīng)濟損失的，甲方應(yīng)給予乙方相應(yīng)補償；乙方有權(quán)要求甲方限期整改，并有權(quán)終止合同。

2.如因乙方原因，造成不能完成管理目標(biāo)或直接造成甲方經(jīng)濟損失的，乙方應(yīng)給予甲方相應(yīng)補償。甲方有權(quán)要求乙方限期整改，并有權(quán)終止合同。

3.因甲方房屋建筑或設(shè)施設(shè)備質(zhì)量或安裝技術(shù)等原因，造成重大事故的，由甲方承擔(dān)責(zé)任并負(fù)責(zé)善后處理。因乙方管理不善或操作不當(dāng)?shù)仍蛟斐芍卮笫鹿实模梢曳匠袚?dān)責(zé)任并負(fù)責(zé)善后處理。（產(chǎn)生事故的直接原因，以政府有關(guān)部門的鑒定結(jié)論為準(zhǔn)）

4.甲、乙雙方如有采取不正當(dāng)競爭手段而取得管理權(quán)或致使對方失去管理權(quán)，或造成對方經(jīng)濟損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)全部責(zé)任。

第十條　其他事項

1.雙方可對本合同的條款進行修訂更改或補充，以書面簽訂補充協(xié)議，補充協(xié)

議與本合同具有同等效力。

2.合同規(guī)定的管理期滿，本合同自然終止，雙方如續(xù)訂合同，應(yīng)在該合同期滿六個月前向?qū)Ψ教岢鰰嬉庖姟?/p>

3.本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗力，致使合同無法履行時，雙方均不承擔(dān)違約責(zé)任并按有關(guān)法規(guī)政策規(guī)定及時協(xié)商處理。

4.本合同在履行中如發(fā)生爭議，雙方應(yīng)協(xié)商解決，協(xié)商不成時，提請物業(yè)管理主管部門調(diào)解，調(diào)解不成的，提交_________仲裁委員會依法裁決。

5.本合同之附件均為合同有效組成部分；本合同及其附件內(nèi)，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。

本合同及其附件和補充協(xié)議中未規(guī)定的事項，均遵照中華人民共和國有關(guān)法律、法規(guī)和政策執(zhí)行。

6.本合同正本連同附件共一頁，一式三份，甲、乙雙方及物業(yè)管理主管部門（備案）各執(zhí)一份，具有同等法律效力。

7.本合同自簽訂之日起生效。

甲方（蓋章）：_______________

乙方（蓋章）：_______________

法定代表人（簽字）：_________

法定代表人（簽字）：_________

_________年_______月_______日

篇4

（一）有利于深化城市社區(qū)體制的改革

物業(yè)管理是城市管理的一個重要組成部分，物業(yè)管理好壞直接關(guān)系到居民的切身利益和社會的穩(wěn)定發(fā)展。隨著生活水平的提高，人們對居所的要求更著重于良好的居住環(huán)境。物業(yè)管理是社區(qū)管理的要素之一，物業(yè)管理納入社區(qū)管理已越來越成為人們關(guān)注的焦點。因此，如果做到了物業(yè)管理納入社區(qū)管理，不僅有利于物業(yè)管理的發(fā)展，而且也符合社區(qū)管理的目標(biāo)，有利于深化城市管理體制改革。

比如，城市中老的居住小區(qū)雖然有了物業(yè)公司，但居民對物業(yè)管理認(rèn)識不足，交費情況并不樂觀；在新的小區(qū)，很多物業(yè)公司隸屬于開發(fā)商，業(yè)主入住后沒有選擇物業(yè)公司的權(quán)力。由于缺乏競爭，有的物業(yè)公司不僅服務(wù)差，并且亂收費。同時，政府的有關(guān)政策法規(guī)也很難在這樣的小區(qū)中得以貫徹實施。相反，如果把物業(yè)管理納入社區(qū)管理，政府的房管局和民政局就可聯(lián)合關(guān)于將居住區(qū)物業(yè)管理納入社區(qū)管理的有關(guān)規(guī)定。又如，在物業(yè)小區(qū)納入社區(qū)管理之前，社區(qū)居委會、業(yè)主委員會、街道辦事處、物業(yè)管理企業(yè)、房管局的派出機構(gòu)之間的復(fù)雜關(guān)系往往是物業(yè)管理中的癥結(jié)所在。物業(yè)管理納入社區(qū)管理之后，政府就可用政策明確界定他們之間的責(zé)任。社區(qū)居委會就可以加強對業(yè)主委員會的指導(dǎo)，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)，協(xié)調(diào)物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會和業(yè)主之間的關(guān)系。另外，社區(qū)居委會也可會同物業(yè)管理行政主管部門及有關(guān)單位和業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè),一起組建聯(lián)席會或管理委員會，代表區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主和使用人的物業(yè)權(quán)益。業(yè)主委員會應(yīng)按章程認(rèn)真履行職責(zé)，還應(yīng)當(dāng)接受社區(qū)居委會的指導(dǎo)，遵守社區(qū)居委會關(guān)于社區(qū)公共利益的決定。業(yè)主委員會如果做出違反法律法規(guī)、影響社會秩序、侵犯社區(qū)公共利益的決定，社區(qū)居委會可以按照社區(qū)自治的原則加以制止。

（二）有利于創(chuàng)建新型社區(qū)清潔、優(yōu)美、舒適、安全的居住環(huán)境

把物業(yè)管理納入社區(qū)管理的目的之一，就是提高居住區(qū)物業(yè)管理水平，改善小區(qū)的居住環(huán)境。因此，在抓創(chuàng)建文明社區(qū)、文明小區(qū)工作中,要充分認(rèn)識到加強居住區(qū)物業(yè)管理工作的重要性。

基于這種認(rèn)識，把物業(yè)管理納入社區(qū)管理的工作應(yīng)著重做到以下三點：第一，要根據(jù)老小區(qū)先天條件差、配套設(shè)施不足、推進物業(yè)管理難度較大的特點，著重加大老小區(qū)的整治力度。通過綜合整治項目為創(chuàng)建物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)、文明小區(qū)創(chuàng)造必要條件。第二，新建小區(qū)的創(chuàng)優(yōu)工作要做到誰開發(fā)誰負(fù)責(zé)，各有關(guān)部門應(yīng)大力支持，創(chuàng)造良好的外部環(huán)境。第三，全面推進物業(yè)管理納入社區(qū)管理的步伐，在小區(qū)中應(yīng)盡快建立小區(qū)管理委員會制度。由此引伸出“四位一體”的組織形式，來協(xié)調(diào)處理好居委會、業(yè)主委員會、物業(yè)公司和社區(qū)民警之間的關(guān)系，從而，實現(xiàn)各司其職、分工協(xié)調(diào)、運作流暢、職責(zé)分明、有序高效的“四位一體”新格局。

二、物業(yè)管理納入社區(qū)管理的具體措施和辦法

（一）要有操作性較強的相應(yīng)政策出臺

雖然物業(yè)管理納入社區(qū)管理有利政府、居民和物業(yè)管理多贏，但也不可過于樂觀。因為，不僅物業(yè)管理、業(yè)委會和居委會等有關(guān)方面的關(guān)系協(xié)調(diào)好還需要一個過程，而且，還有待于新的法規(guī)的出臺和房改

政策的進一步深入。例如，物業(yè)管理納入社區(qū)管理之后，小區(qū)實行了保安、保潔、保綠、保修、停車等一體化管理，但在老小區(qū)中，人們還不習(xí)慣于每月交保安、保潔、停車費等，使物業(yè)公司無法進行管理。再如，在新小區(qū)中，物業(yè)公司對物業(yè)管理納入社區(qū)管理這件事情的態(tài)度和居民對成立業(yè)主委員會的意識等也都是不確定因素。目前,成立業(yè)主委員會需要街道蓋章，但是街道對于業(yè)委會規(guī)范運作卻沒有任何制約措施。目前，業(yè)主大會通過業(yè)主委員會有選擇物業(yè)管理公司的權(quán)力，但是，業(yè)主委員會組成人員的素質(zhì)對此項工作影響很大。由此可見，物業(yè)管理要納入社區(qū)管理，必須出臺操作性較強的相應(yīng)政策加以規(guī)范才行。

（二）建立“四位一體”聯(lián)席會議制度

在政府有關(guān)部門和街道指導(dǎo)下建立“四位一體”聯(lián)席會議制度，應(yīng)是物業(yè)管理納入社區(qū)管理的關(guān)鍵。為此，應(yīng)做到“六明確”：一要明確街道辦事處應(yīng)會同有關(guān)部門指導(dǎo)業(yè)主委員會的工作;二要明確業(yè)委會籌備小組應(yīng)由街道、居委會、房地產(chǎn)主管部門進行指導(dǎo);三要明確劃分物業(yè)管理區(qū)域的基本原則;四要明確第一次業(yè)主大會召開的方式、程序、候選人產(chǎn)生的方式和業(yè)委會選舉產(chǎn)生的方式;五要明確提高業(yè)主自治管理水平，保障業(yè)委會準(zhǔn)確地行使在物業(yè)管理活動中的權(quán)利和履行義務(wù);六要明確加強對業(yè)委會及其成員的培訓(xùn)。

（三）落實有關(guān)方面的職責(zé)

要落實街道辦事處、物業(yè)管理企業(yè)和政府有關(guān)部門在物業(yè)管理納入

社區(qū)管理中各自所應(yīng)承擔(dān)的職責(zé)。街道辦事處應(yīng)當(dāng)加強對轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的指導(dǎo)和監(jiān)督檢查。其主要職責(zé)是:參與新建居住小區(qū)的入住驗收，對未按規(guī)劃管理配套公共設(shè)施或者存有質(zhì)量問題的，有權(quán)提請規(guī)劃管理主管部門予以糾正;會同房地產(chǎn)主管部門指導(dǎo)業(yè)主委員會組建工作，對業(yè)主委員會的組建提出審核意見;會同房地產(chǎn)主管部門對轄區(qū)內(nèi)居住區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)進行監(jiān)督管理;對物業(yè)管理員的服務(wù)質(zhì)量和管理水平進行考核，并反饋給物業(yè)公司;及時協(xié)調(diào)、處理轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理糾紛。

物業(yè)管理企業(yè)要按照法律、法規(guī)的規(guī)定和物業(yè)管理服務(wù)合同的約定為居民提供服務(wù)。要自覺接受街道辦事處和居委會的監(jiān)督，不斷提高服務(wù)質(zhì)量和管理水平；要嚴(yán)格按國務(wù)院《物業(yè)管理條例》及有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定進行管理。

政府各有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)對轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理進行行政管理和監(jiān)督。各部門應(yīng)各司其職，密切配合街道辦事處結(jié)合轄區(qū)的實際情況，研究制定具體的方案和措施，以利于街道辦事處在指導(dǎo)和監(jiān)督檢查物業(yè)管理企業(yè)工作時得到法律、法規(guī)上的保障，從而,推動物業(yè)管理和社區(qū)管理。

篇5

一、充分認(rèn)識《規(guī)定》的重要意義，切實增強物業(yè)管理工作的緊迫感、責(zé)任感

20__年9月1日，國家《物業(yè)管理條例》正式實施，這是我國物業(yè)管理發(fā)展史上的里程碑，它標(biāo)志著我國的物業(yè)管理進入了法制化發(fā)展的新時期。為使國家《物業(yè)管理條例》在我市得到更好的貫徹，建立健全我市物業(yè)管理法規(guī)體系，進一步依法規(guī)范物業(yè)管理活動，《條例》頒布實施后，我們就著手成立了專門的《規(guī)定》起草小組。經(jīng)過近兩年的調(diào)查研究，深入了解我市的物業(yè)管理情況并借鑒其他先進城市的立法成功經(jīng)驗，并在廣泛征求各方人士意見和反復(fù)修改后，出臺了我市第一部物業(yè)管理的地方性規(guī)章《沈陽市住宅物業(yè)管理規(guī)定》?！兑?guī)定》將我市物業(yè)管理遇到的問題，在《物業(yè)管理條例》規(guī)定的法制框架內(nèi)，將《條例》的一些原則性條款，根據(jù)我市物業(yè)管理的實際情況進行了細(xì)化?！兑?guī)定》的出臺為進一步維護我市物業(yè)市場的秩序，規(guī)范物業(yè)管理活動，使物業(yè)管理行業(yè)健康、有序發(fā)展提供了基礎(chǔ)保證。在我市物業(yè)管理發(fā)展史上具有十分重要的意義。文秘站網(wǎng)-

我市的物業(yè)管理始于90年代初期。經(jīng)過十幾年的發(fā)展，對于改善人民群眾的生活、工作環(huán)境；提高城市管理水平；促進住宅建設(shè)；實施再就業(yè)工程等方面起到了積極的作用。當(dāng)前，隨著沈陽城市建設(shè)的快速穩(wěn)步發(fā)展和人民生活水平的日益提高，做好物業(yè)管理工作顯得尤為迫切、更為重要。

首先，從沈陽的城市發(fā)展來看，要切實增強做好物業(yè)管理工作的緊迫感。近年來，我市大手筆規(guī)劃，大規(guī)模建設(shè)，大力度投入，使城區(qū)的環(huán)境面貌發(fā)生了重大轉(zhuǎn)變。金廊工程、五里公園等一批重點工程的建設(shè)，房屋“平改坡”、“樓道整治”、“景觀街路粉飾”等一系列工程項目，特別是06年“世園會”的勝利召開，不僅為城市增添了亮點，更提升了城市品位。但是，“三分建設(shè)，七分管理”。城市規(guī)模的擴張和品位的提高，既要靠高起點的規(guī)劃和高標(biāo)準(zhǔn)的建設(shè)，更要靠高水平的管理。物業(yè)管理承擔(dān)著服務(wù)居住人群、維護公共秩序、管理建筑物的重要任務(wù)，其管理水平的高低，直接影響城市環(huán)境、城市容貌和城市形象，反映的是城市綜合素質(zhì)的重要方面。

其次，從人民群眾的需求來看，要切實增強做好物業(yè)管理工作的責(zé)任感。維護人民群眾的根本利益，是我們一切工作的出發(fā)點和歸宿點。目前，住房已成為大多數(shù)居民家庭的最主要財產(chǎn)以及財富積累的主要形式，同時，他們也把目光從單純的關(guān)注私人房屋狀況轉(zhuǎn)變?yōu)樵陉P(guān)注自身房屋的同時兼顧房屋周圍公共環(huán)境。房屋的價值不再是一個單一的價值主體，而是與周圍環(huán)境共同產(chǎn)生價值。物業(yè)管理作為住宅小區(qū)管理、社區(qū)建設(shè)的重要組成，越來越受到廣大群眾的重視。因此，物業(yè)管理工作要從維護人民群眾的根本利益出發(fā)，切實提高管理和服務(wù)水平，著力為百姓創(chuàng)造環(huán)境優(yōu)美、秩序景然、人物和諧統(tǒng)一的居住環(huán)境。

為此，各級政府、各相關(guān)部門、物業(yè)管理企業(yè)都要自覺增強做好物業(yè)管理的緊迫感、責(zé)任感。

二、認(rèn)真分析物業(yè)管理發(fā)展面臨的新情況、新形式，廣泛深入地開展學(xué)習(xí)、宣傳《規(guī)定》的活動

我市的物業(yè)管理與深圳、上海等城市相比較，雖起步較晚，但在社會各界的高度重視，共同努力下，長足進步，已初具規(guī)模，全市登記注冊物業(yè)管理企業(yè)536家，從業(yè)人員近3萬人；具備物業(yè)管理條件的住宅區(qū)物業(yè)化率達100；244個實行等級服務(wù)的住宅小區(qū)中，已有173個組建了業(yè)主大會和業(yè)主委員會；相關(guān)政策法規(guī)基本健全；政府相關(guān)部門的監(jiān)督管理力度逐步加大，公開、公平、公正的市場競爭機制基本形成。但在建設(shè)“四位一體”的和諧沈陽的新形勢下，在振興東北老工業(yè)基地的新工作中，物業(yè)管理與廣大人民群眾的要求相比，還有一定差距。主要表現(xiàn)在：一是部分物業(yè)管理企業(yè)的行為不十分規(guī)范，存在著服務(wù)不很到位、收費與服務(wù)不太相符現(xiàn)象；二是部分規(guī)模小的企業(yè)、人員素質(zhì)較低、管理水平較差；三是物業(yè)管理市場還不夠規(guī)范、建管之間仍缺乏有效的銜接；四是物業(yè)消費意識還沒有完全形成，業(yè)主重維護權(quán)利，輕履行交費義務(wù)的現(xiàn)象還部分存在。

因此，我們要以全面貫徹落實《規(guī)定》為契機，從實踐“三個代表”重要思想出發(fā)，認(rèn)真制定學(xué)習(xí)、宣傳《規(guī)定》的工作方案和周密的培訓(xùn)計劃。扎扎實實推進物業(yè)管理工作，保障當(dāng)事人權(quán)益，推動物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展。

一是廣泛開展各種形式的宣傳活動。要積極通過媒體開展政策問答、以案說法及各種典型經(jīng)驗介紹等多種方式，使廣大群眾、社會各界人士、物業(yè)管理企業(yè)能夠在長期內(nèi)對物業(yè)管理有一個系統(tǒng)、全面的了解；制作《規(guī)定》宣傳畫和宣傳小冊子，分發(fā)到街道辦事處、社區(qū)、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主等社會各個層面；開展“市民滿意的物業(yè)管理企業(yè)”評選活動。評選出市民滿意的物業(yè)管理企業(yè)，樹立典型，以典型為載體推動我市物業(yè)管理工作水平的提高，使學(xué)習(xí)、宣傳、貫徹《規(guī)定》的活動具體化。

二是舉辦學(xué)習(xí)《規(guī)定》培訓(xùn)班。組織物業(yè)管理行政主管部門人員進行培訓(xùn)，使他們在熟知《規(guī)定》各項條款的基礎(chǔ)上，明確物業(yè)管理中的具體職責(zé)，各項職責(zé)的工作程序、法定文書以及工作時限等；舉辦物業(yè)管理企業(yè)培訓(xùn)班。主要學(xué)習(xí)《規(guī)定》及其配套文件中物業(yè)管理項目的招投標(biāo)、物業(yè)管理服務(wù)收費、物業(yè)管理服務(wù)合同及職業(yè)道德、服務(wù)技能等；組織舉辦街道辦事處、社

區(qū)委員會、業(yè)主代表學(xué)習(xí)培訓(xùn)班，逐步建立起“塊塊負(fù)責(zé)、條條保證、上下聯(lián)動”的工作體制，了解業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)，規(guī)范業(yè)主大會、業(yè)主委員會的組建程序。三是召開學(xué)習(xí)貫徹落實《規(guī)定》的座談會、研討會。組織各級政府的有關(guān)委辦局、新聞媒體進行研討,理順管理機制，明確責(zé)任，通過研討明確各單位、各部門與物業(yè)管理企業(yè)維修責(zé)任的劃分及在物業(yè)管理工作中應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任；組織業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)、街道辦事處、社區(qū)代表,分別召開座談會、研討會，研討物業(yè)管理新體制中街道辦事處、社區(qū)應(yīng)發(fā)揮的作用、物業(yè)收費與服務(wù)等。

通過學(xué)習(xí)和宣傳要達到以下目的：一是讓廣大業(yè)主了解《規(guī)定》所設(shè)定的法律制度，運用法律武器保護自己的利益，更充分地行使業(yè)利，履行應(yīng)盡的義務(wù)，規(guī)范業(yè)主大會、業(yè)主委員會行為，協(xié)調(diào)共同利益關(guān)系；二是使物業(yè)管理企業(yè)認(rèn)真執(zhí)行《規(guī)定》，切實履行好服務(wù)職能，以優(yōu)質(zhì)服務(wù)、誠信服務(wù)取信業(yè)主；三是促進行政執(zhí)法部門依法行政，既要保證行政行為不超越權(quán)限，不隨意干預(yù)民事關(guān)系，又要認(rèn)真履行職責(zé)，強化執(zhí)法監(jiān)督，提高執(zhí)法水平，保護物業(yè)管理活動當(dāng)事人的合法權(quán)益。四是使各方面形成合力，共同執(zhí)行《規(guī)定》，促進物業(yè)管理，維護社區(qū)良好秩序。

三、全面貫徹落實《規(guī)定》，開創(chuàng)物業(yè)管理工作新局面

值此《規(guī)定》頒布之機，我們要以“三個代表”重要思想為指導(dǎo)，以建設(shè)和諧沈陽為目標(biāo)，以創(chuàng)新管理，規(guī)范發(fā)展為出發(fā)點，與時俱進，開拓創(chuàng)新，認(rèn)真貫徹落實《規(guī)定》，做到政府依法行政，業(yè)主依法自律，企業(yè)依法經(jīng)營，共同開創(chuàng)我市物業(yè)管理工作的新局面。

（一）進一步完善物業(yè)管理法制建設(shè)，推進依法治業(yè)

為配合《規(guī)定》的頒布實施，今年我們還出臺了《業(yè)主大會和業(yè)主委員會建設(shè)的指導(dǎo)意見》、《沈陽市前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理規(guī)定》、《沈陽市物業(yè)管理企業(yè)誠信考核暫行辦法》、《沈陽市住宅區(qū)物業(yè)經(jīng)理執(zhí)業(yè)暫行辦法》四個配套法規(guī)，這些法規(guī)對《規(guī)定》起到了補充強化的作用，但這些法規(guī)還不足以含概全市物業(yè)管理的所有方面，我們將根據(jù)《規(guī)定》的實質(zhì)內(nèi)容，結(jié)合我市實際，加強其他相關(guān)配套法律的編制工作，在做好《規(guī)定》與原有相關(guān)法規(guī)的政策銜接同時，抓緊制定、修訂、完善其他相關(guān)的配套法規(guī)和實施細(xì)則，進一步完善我市物業(yè)管理地方法規(guī)體系。

《規(guī)定》對我市的物業(yè)管理提出了進一步要求，我們將根據(jù)其具體內(nèi)容，對業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)、物業(yè)管理過程中的行為，業(yè)主大會、業(yè)主委員會的組成運作、小區(qū)建設(shè)遺留問題、物業(yè)管理公司的規(guī)章制度等問題制定相應(yīng)的整改措施，保證《規(guī)定》的順利實施。

（二）切實轉(zhuǎn)變職能，充分發(fā)揮市場調(diào)節(jié)作用

《規(guī)定》按照市場經(jīng)濟的原則，對物業(yè)管理活動的競爭機制、物業(yè)服務(wù)的定價、合同等方面均作出了明確的規(guī)定。這些規(guī)定的目的，就是培育市場，充分發(fā)揮市場優(yōu)化資源配置的作用。從這個意義上說，《規(guī)定》是一部運用市場手段規(guī)范物業(yè)管理的指導(dǎo)性文件。因此，全市各級物業(yè)管理行政部門，必須按照《規(guī)定》的精神，把完善市場機制放在重要位置，切實轉(zhuǎn)變職能，積極培育物業(yè)管理有形市場，在物業(yè)管理工作中做到不越位、不缺位、不錯位、不擾民，管好政府該管的事。

（三）履行《規(guī)定》職責(zé)，強化行政管理

一是加強對業(yè)主大會建立工作的指導(dǎo)監(jiān)督，促進業(yè)主自律和民主決策。目前我市具有物業(yè)管理條件實行等級服務(wù)的住宅區(qū)244個，隨著《規(guī)定》的頒布，我們將進一步加大指導(dǎo)和規(guī)范業(yè)主大會和業(yè)主委員的力度，按照法規(guī)賦予的職責(zé)，明確權(quán)利、義務(wù)，提高運作水平，引導(dǎo)業(yè)主大會在充分尊重全體業(yè)主意愿的基礎(chǔ)上，按照合法程序，選舉熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任業(yè)主委員會委員。要通過規(guī)范業(yè)主大會、業(yè)主委員會的行為，促進業(yè)主自律和民主決策，依法維護自身合法權(quán)益。使更多的住宅小區(qū)進入到規(guī)范化的物業(yè)管理中來。

二是加大對招投標(biāo)工作的監(jiān)管和指導(dǎo)，維護業(yè)主合法權(quán)益。今年我市頒布了《沈陽市前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理規(guī)定》，通過此規(guī)定我市前期物業(yè)管理的招投標(biāo)質(zhì)量有了極大改善，廣大業(yè)主通過選聘，選聘了自己滿意的物業(yè)管理企業(yè)。今后，我們要在加強前期物業(yè)管理招投標(biāo)的同時，指導(dǎo)和監(jiān)督好物業(yè)管理的承接驗收和移交工作，維護好業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和房屋的所有權(quán)與使用權(quán)，使前期物業(yè)管理更加規(guī)范。

三是嚴(yán)格加強對企業(yè)資質(zhì)審查，進一步做好整頓和規(guī)范物業(yè)管理市場秩序的工作。今年我局取消了19家物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)，并對12家物業(yè)管理企業(yè)下發(fā)了整改通知單。在這次學(xué)習(xí)、宣傳的過程中，我們將嚴(yán)格把握物業(yè)管理市場準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，完善資質(zhì)動態(tài)管理，把物業(yè)管理企業(yè)的市場行為與資質(zhì)日常管理和年檢相掛鉤，把年檢作為一項日常工作來抓，使物業(yè)管理企業(yè)的行為更加法制化、規(guī)范化。對不符合資質(zhì)等級的企業(yè)決不姑息，逐步淘汰不合格物業(yè)管理企業(yè)，凈化物業(yè)管理市場，優(yōu)化我市物業(yè)管理行業(yè)隊伍的結(jié)構(gòu)。

四是理順住宅小區(qū)建管關(guān)系。建管問題還是制約我市物業(yè)管理的一個主要問題。這些問題的產(chǎn)生對廣大群眾的生活影響極大，也影響了物業(yè)管理水平的進一步提高。目前，我市244個實行物業(yè)管理的住宅小區(qū)中，存在112件開發(fā)遺留問題，已經(jīng)解決76件。在《規(guī)定》頒布后，我們將首先明確開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主三者的關(guān)系，明確三者各自的責(zé)權(quán)利；其次加強與相關(guān)部門的協(xié)調(diào)聯(lián)系，堅持“條塊結(jié)合，以區(qū)為主”的原則，對存在的問題逐一進行整改、解決。

五是做好維修基金的監(jiān)管工作。從我市物業(yè)管理實踐看，住宅小區(qū)的公用設(shè)施設(shè)備的維修責(zé)任劃分不清，極易給物業(yè)合理使用帶來阻礙，給業(yè)主、物業(yè)使用人工作和生活帶來不便。在繼續(xù)做好維修基金繳存管理工作的基礎(chǔ)上，完善制度，規(guī)范維修基金的管理和使用，形成維修資金的歸集、使用和再投入的良性循環(huán)，確保資金的合理使用。

六是進一步理順物業(yè)管理收費與服務(wù)關(guān)系，促進行業(yè)良性發(fā)展。積極指導(dǎo)物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主按照等級服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)確定具體服務(wù)等級和等級收費標(biāo)準(zhǔn)，使物業(yè)管理服務(wù)收費與服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量相統(tǒng)一，理順物業(yè)管理服務(wù)收費價格與服務(wù)內(nèi)容、質(zhì)量關(guān)系，使物業(yè)管理服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整與物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的提高在互動中前進。

（四）明確責(zé)任，齊抓共管，形成物業(yè)管理合力

篇6

委托方（以下簡稱甲方）：業(yè)主管理委員會／房地產(chǎn)開發(fā)公司

受委托方（以下簡稱乙方）：物業(yè)管理公司

根據(jù)《中華人民共和國經(jīng)濟合同法入建設(shè)部第33號令《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》、《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》及其實施細(xì)則等國家、地方有關(guān)物業(yè)管理法律、法規(guī)和政策，在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就甲方委托乙方對（物業(yè)名稱）實行專業(yè)化、一體化的物業(yè)管理訂立本合同。

第一條物業(yè)基本情況

座落位置：市區(qū)路（街道）號；占地面積：平方米；建筑面積：平方米；其中住宅平方米；物業(yè)類型：（住宅區(qū)或組團、寫字樓、商住樓、工業(yè)區(qū)、其他／低層、高層、超高層或混合）。

第二條委托管理事項

1.房屋建筑本體共用部位（樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等承重結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯問、走廊通道、門廳、設(shè)備機房、）的維修、養(yǎng)護和管理。

2.房屋建筑本體共用設(shè)施設(shè)備（共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、共用照明、天線、中央空調(diào)、暖氣干線、供暖鍋爐房、加壓供水設(shè)備、配電系統(tǒng)、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、電梯、中水系統(tǒng)等）的維修、養(yǎng)護、管理和運行服務(wù)。

3.本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)屬物業(yè)管理范圍的市政公用設(shè)施（道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、自行車房棚、停車場）的維修、養(yǎng)護和管理。

4.本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)的屬配套服務(wù)設(shè)施（網(wǎng)球場、游泳池、商業(yè)網(wǎng)點、）的維修、養(yǎng)護和管理。

5.公共環(huán)境（包括公共場地、房屋建筑物共用部位）的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運。

6.交通、車輛行駛及停泊。

7.配合和協(xié)助當(dāng)?shù)毓矙C關(guān)進行安全監(jiān)控和巡視等保安工作，（但不含人身、財產(chǎn)保險保管責(zé)任）。

8.社區(qū)文化娛樂活動。

9.物業(yè)及物業(yè)管理檔案、資料；

10.法規(guī)和政策規(guī)定由物業(yè)管理公司管理的其它事項；

第三條合同期限

本合同期限為年。自年月日起至年月日止。

第四條甲方的權(quán)利和義務(wù)

1.與物業(yè)管理公司議定年度管理計劃、年度費用概預(yù)算、決算報告；

2.對乙方的管理實施監(jiān)督檢查，每年全面進行一次考核評定，如因乙方管理不善，造

成重大經(jīng)濟損失或管理失誤，經(jīng)市政府物業(yè)管理主管部門認(rèn)定，有權(quán)終止合同；

3.委托乙方對違反物業(yè)管理法規(guī)政策及業(yè)主公約的行為進行處理：包括責(zé)令停止違

章行為、要求賠償經(jīng)濟損失及支付違約金、對無故不繳、交有關(guān)費用或拒不改正違章行為的

責(zé)任人采取停水、停電、。等催繳催改措施；

4.甲方在合同生效之日起日內(nèi)按規(guī)定向乙方提供經(jīng)營性商業(yè)用房平方米，由乙方按每月每平方米元標(biāo)準(zhǔn)出租經(jīng)營，其收入按法規(guī)政策規(guī)定用于補貼本物業(yè)維護管理費用。

5.甲方在合同生效之日起日內(nèi)按政府規(guī)定向乙方提供管理用房平方米（其中辦公用房平方米，員工宿舍平方米，其它用房平方米），由乙方按下列第項使用：

①無償使用。

②按每月每平方米建筑面積元的標(biāo)準(zhǔn)租用。

6.甲方在合同生效之日起一日內(nèi)按規(guī)定向乙方提供本物業(yè)所有的物業(yè)及物業(yè)管理檔案、資料（工程建設(shè)竣工資料、住用戶資料、。），并在乙方管理期滿時予以收回；

7.不得干涉乙方依法或依本合同規(guī)定內(nèi)容所進行的管理和經(jīng)營活動；

8.負(fù)責(zé)處理非乙方原因而產(chǎn)生的各種糾紛；

9.協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化活動；

10.法規(guī)政策規(guī)定由甲方承擔(dān)的其他責(zé)任。

第五條乙方的權(quán)利和義務(wù)

1.根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)政策及本合同的規(guī)定，制訂該物業(yè)的各項管理辦法、規(guī)章制度、實施細(xì)則，自主開展各項管理經(jīng)營活動，但不得損害大多數(shù)業(yè)主（住用戶）的合法權(quán)益，獲取不當(dāng)利益。

2.遵照國家、地方物業(yè)管理服務(wù)收費規(guī)定，按物業(yè)管理的服務(wù)項目、服務(wù)內(nèi)容。服務(wù)深度，測算物業(yè)管理服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)，并向甲方提供測算依據(jù)，嚴(yán)格按合同規(guī)定的收費標(biāo)準(zhǔn)收取，不得擅自加價，不得只收費不服務(wù)或多收費少服務(wù)。

3.負(fù)責(zé)編制房屋及附屬設(shè)施、設(shè)備年度維修養(yǎng)護計劃和大中修方案，經(jīng)雙方議定后由乙方組織實施。

4.有權(quán)依照法規(guī)政策、本合同和業(yè)主公約的規(guī)定對違反業(yè)主公約和物業(yè)管理法規(guī)政策的行為進行處理；

5.有權(quán)選聘專營公司承擔(dān)本物業(yè)的專項管理業(yè)務(wù)并支付費用、但不得將整體管理責(zé)任及利益轉(zhuǎn)讓給其他人或單位，不得將重要專項業(yè)務(wù)承包給個人；

6.接受物業(yè)管理主管部門及有關(guān)政府部門的監(jiān)督、指導(dǎo)，并接受甲方和業(yè)主的監(jiān)督；

7.至少每3個月向全體業(yè)主張榜公布一次管理費用收支賬民主。

8.對本物業(yè)的公用設(shè)施不得擅自占用和改變使用功能，如需在本物業(yè)內(nèi)改擴建完善配套項目，須報甲方和有關(guān)部門批準(zhǔn)后方可實施；

9.建立本物業(yè)的物業(yè)管理檔案并負(fù)責(zé)及時記載有關(guān)變更情況；

10.開展有效的社區(qū)文化活動和便民服務(wù)工作；

11.本合同終止時，乙方必須向甲方移交原委托管理的全部物業(yè)及其各類管理檔案、財務(wù)等資料；移交本物業(yè)的公共財產(chǎn)，包括用管理費、公共收入積累形成的資產(chǎn)；對本物業(yè)的管理財務(wù)狀況進行財務(wù)審計，甲方有權(quán)指定專業(yè)審計機構(gòu)。

12.不承擔(dān)對業(yè)主及非業(yè)主使用人的人身、財產(chǎn)的保管保險義務(wù)（另有，專門合同規(guī)定

除外）。

第六條管理目標(biāo)

乙方根據(jù)甲方的委托管理事項制定出本物業(yè)“管理分項標(biāo)準(zhǔn)”（各項維修、養(yǎng)護和管理的工作標(biāo)準(zhǔn)和考核標(biāo)準(zhǔn)），與甲方協(xié)商同意后作為本合同的必備附件。乙方承諾，在本合同生效后年內(nèi)達到的管理標(biāo)準(zhǔn)；年內(nèi)達到管理標(biāo)準(zhǔn)，并獲得政府主管部門頒發(fā)的證書。

第七條管理服務(wù)費用

l·本物業(yè)的管理服務(wù)費按下列第項執(zhí)行：

①按政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主（住用戶）收取，即每月每平方米建筑面積元

②按雙方協(xié)商的標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主（住用戶）收取，即每月每平方米建筑面積元；

③由甲方按統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)直接支付給乙方，即每年（月）每平方米建筑面積元；支付期限：；方式：；

2.管理服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整按下列第項執(zhí)行：

①按政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整；

②按每年％的幅度上調(diào)；

③按每年％的幅度下調(diào)；

④按每年當(dāng)?shù)卣嫉奈飪r漲跌幅度調(diào)整；

⑤按雙方議定的標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整；

③。

3.乙方對物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的房屋自用部位、自用設(shè)備的維修養(yǎng)護，及其他特約服務(wù)，采取成本核算方式，按實際發(fā)生費用計收；但甲方有權(quán)對乙方的上述收費項目及標(biāo)準(zhǔn)進行審核和監(jiān)督。

4.房屋建筑（本體）的共同部位及共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護與更新改造，由乙方提出方案，經(jīng)雙方議定后實施，所需經(jīng)費按規(guī)定在房屋本體維修基金中支付。房屋本體維修基金的收取執(zhí)行市政府物業(yè)管理主管部門的指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)。甲方有義務(wù)督促業(yè)主繳交上述基金并配合維護。

5.本物業(yè)的公用設(shè)施專用基金共計元，由甲方負(fù)責(zé)在時間內(nèi)按法規(guī)政策的規(guī)定到位，以保障本物業(yè)的公用配套設(shè)施的更新改造及重大維護費用。

6.乙方在接管本物業(yè)中發(fā)生的前期管理費用元，按下列第項執(zhí)行：

①由甲方在本合同生效之日起日內(nèi)向乙方支付；

②由乙方承擔(dān)；

③在費用中支付；④。

7.因甲方責(zé)任而造成的物業(yè)空置并產(chǎn)生的管理費用，按下列第項執(zhí)行：

①由甲方承擔(dān)全部空置物業(yè)的管理成本費用，即每平方米建筑面積每月元；

②由甲方承擔(dān)上述管理成本費用的％；

第八條獎懲措施

1.乙方全面完成合同規(guī)定的各項管理目標(biāo)，甲方分別下列情況，對乙方進行獎勵；

2.乙方未完成合同規(guī)定的各項管理目標(biāo)，甲方分別下列情況，對乙方進行處罰：

3.合同期滿后，乙方可參加甲方的管理招投標(biāo)并在同等條件下優(yōu)先獲得管理權(quán)，但根據(jù)法規(guī)政策或主管部門規(guī)定被取消投標(biāo)資格或優(yōu)先管理資格的除外。乙方全部完成合同責(zé)任并管理成績優(yōu)秀，多數(shù)業(yè)主反映良好，可以不參加招投標(biāo)而直接續(xù)訂合同。第九條違約責(zé)任

1.如因甲方原因，造成乙方未完成規(guī)定管理目標(biāo)或直接造成乙方經(jīng)濟損失的，甲方應(yīng)給予乙方相應(yīng)補償；乙方有權(quán)要求甲方限期整改，并有權(quán)終止合同。

2.如因乙方原因，造成不能完成管理目標(biāo)或直接造成甲方經(jīng)濟損失的，乙方應(yīng)給予甲方相應(yīng)補償。甲方有權(quán)要求乙方限期整改，并有權(quán)終止合同。

3.因甲方房屋建筑或設(shè)施設(shè)備質(zhì)量或安裝技術(shù)等原因，造成重大事故的，由甲方承擔(dān)責(zé)任并負(fù)責(zé)善后處理。因乙方管理不善或操作不當(dāng)?shù)仍蛟斐芍卮笫鹿实?，由乙方承?dān)責(zé)任并負(fù)責(zé)善后處理。（產(chǎn)生事故的直接原因，以政府有關(guān)部門的鑒定結(jié)論為準(zhǔn)）4.甲、乙雙方如有采取不正當(dāng)競爭手段而取得管理權(quán)或致使對方失去管理權(quán)，或造成對方經(jīng)濟損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)全部責(zé)任。

第十條其他事項

1.雙方可對本合同的條款進行修訂更改或補充，以書面簽訂補充協(xié)議，補充協(xié)議與本合同具有同等效力。

2.合同規(guī)定的管理期滿，本合同自然終止，雙方如續(xù)訂合同，應(yīng)在該合同期滿六個月前向?qū)Ψ教岢鰰嬉庖姟?/p>

3.本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗力，致使合同無法履行時，雙方均不承擔(dān)違約責(zé)任并按有關(guān)法規(guī)政策規(guī)定及時協(xié)商處理。

4.本合同在履行中如發(fā)生爭議，雙方應(yīng)協(xié)商解決，協(xié)商不成時，提請物業(yè)管理主管部門調(diào)解，調(diào)解不成的，提交深圳市仲裁委員會依法裁決。

5.本合同之附件均為合同有效組成部分；本合同及其附件內(nèi)，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。

本合同及其附件和補充協(xié)議中未規(guī)定的事項，均遵照中華人民共和國有關(guān)法律、法規(guī)和政策執(zhí)行。

6.本合同正本連同附件共一頁，一式三份，甲、乙雙方及物業(yè)管理主管部門（備案）各執(zhí)一份，具有同等法律效力。

7.本合同自簽訂之日起生效。

甲方簽章：乙方簽章：

篇7

（1）影響著物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)濟活動的環(huán)境。對企業(yè)進行文化創(chuàng)建，有利于文化中的價值理念、思想觀念、精神內(nèi)涵等的傳遞與滲入，能夠進一步改善企業(yè)的管理環(huán)境，更有利于企業(yè)贏得市場競爭力和實現(xiàn)持續(xù)、健康發(fā)展。

（2）影響著物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展結(jié)構(gòu)。特定的企業(yè)文化創(chuàng)建決定了企業(yè)有效的組織形態(tài)，而這樣的文化發(fā)展結(jié)構(gòu)也決定了服務(wù)與產(chǎn)品的質(zhì)量與類型，影響著物業(yè)管理企業(yè)的管理定位。

2、物業(yè)管理中企業(yè)文化創(chuàng)建與定位存在的問題

2.1企業(yè)文化與企業(yè)經(jīng)濟發(fā)展脫節(jié)

本質(zhì)上講，企業(yè)文化與企業(yè)經(jīng)濟發(fā)展并不矛盾，兩者都是為了企業(yè)取得更大發(fā)展。但現(xiàn)階段而言，很多企業(yè)認(rèn)識不到文化建設(shè)的重要性，認(rèn)為只是對于企業(yè)形象有作用，而對經(jīng)濟發(fā)展則沒有推動作用，將企業(yè)文化孤立于經(jīng)濟發(fā)展之外空談建設(shè)。

2.2企業(yè)文化存在口號化問題

企業(yè)文化并不等于口號，但很多企業(yè)卻只是讓企業(yè)文化流于各種口號，甚至僅將企業(yè)文化局限于此，而并沒有認(rèn)識到真正的企業(yè)文化，應(yīng)該將企業(yè)發(fā)展精深融入到員工心中，起到實質(zhì)性的激勵作用。

2.3企業(yè)文化趨向于娛樂化與表象化

相當(dāng)一部分的企業(yè)，認(rèn)為企業(yè)文化，就是組織員工進行各類文體活動，企業(yè)貌似很和諧，這樣表面看起來也很有面子。在一些極端企業(yè)，甚至將員工每月進行文體活動的次數(shù)納入到企業(yè)文化建設(shè)考核中來。而這實際上是對企業(yè)文化的誤解。只是將企業(yè)文化進行外在的、表層化的簡單包裝處理。遠遠沒有深入到企業(yè)文化的內(nèi)涵中。

2.4企業(yè)文化缺乏活力

還有個別企業(yè)，走企業(yè)文化的極端路線。將對員工的軍事化管理視為企業(yè)文化的創(chuàng)辦方式，從而使企業(yè)內(nèi)部嚴(yán)要求、嚴(yán)紀(jì)律，這給員工的工作帶來很大的限制，使得企業(yè)文化僵化，毫無生機和創(chuàng)新能力可言。

3、企業(yè)管理中企業(yè)文化的創(chuàng)建與定位策略

3.1明確企業(yè)文化建設(shè)的方向

建立和確定公司文化是企業(yè)管理的重點，其中的兩個關(guān)鍵點為：一、創(chuàng)建特色型的公司文化要以公司發(fā)展策略和所處行業(yè)的特征為出發(fā)點；二、以公司歷史為根本立足點，展示出公司的文化積累，給人以親切感。所以，建立健全公司文化必須有一個過程，在公司文化共同的目標(biāo)下，鼓勵員工積極參與到文化建設(shè)中來。例如從資源充分利用的角度、公司競爭能力提升的角度、企業(yè)當(dāng)前存在的好的風(fēng)氣和氛圍的角度以及管理等方面的角度，以問卷等形式對員工做開放性考察，然后對員工的答卷做分類整理，有專門人員根據(jù)其內(nèi)容做分類，最后總結(jié)出適合公司文化發(fā)展的最終目標(biāo)。

3.2明確價值觀在組織中的重要作用

一個公司文化的關(guān)鍵就是該組織的價值觀，它是一個公司員工價值觀的總方向。一個組織的價值觀建立的關(guān)鍵在與問卷中所體現(xiàn)出來的員工共同的認(rèn)知。然后，以此為出發(fā)點，在公司管理人員對企業(yè)文化的建立與發(fā)展的觀點的指導(dǎo)下，總結(jié)整理問卷中員工的觀點，從而使公司文化創(chuàng)建的高度。內(nèi)容理論性的高度與該公司的具體情況相適應(yīng)，最后是企業(yè)的集體價值觀能夠概括全面、簡單清楚、易于接受。最后為了進一步促進價值觀的完整和加強員工對該價值觀的認(rèn)知接收，加強思想的凝聚力，穩(wěn)固該價值觀的關(guān)鍵地位，鼓勵員工積極參與到對該價值觀的討論中也是非常有效的手段之一。

3.3抑制相異的文化傳播

公司領(lǐng)導(dǎo)在關(guān)注公司文化的同時，還要加強對員工與企業(yè)組織價值取向和價值觀不符合，甚至相背離的自身行為習(xí)慣與個人價值觀的關(guān)注，所以，對與企業(yè)價值觀相一致、相符合的員工個人價值觀要加以引導(dǎo)提升，對其其他員工的價值觀要綜合分析，與企業(yè)價值觀相背離的價值觀則要加以引導(dǎo)改正，可以通過培訓(xùn)教育等方式，使其放棄不正確的價值觀而接受企業(yè)組織的價值觀。

3.4強化企業(yè)文化的傳播

執(zhí)行是理論的關(guān)鍵所在，所以能夠讓員工將一個企業(yè)所宣傳的文化成為其個人的價值觀并形成以此為標(biāo)準(zhǔn)的行為習(xí)慣，關(guān)鍵在于執(zhí)行。專題性的文化活動和企業(yè)內(nèi)部的教育培訓(xùn)是其文化宣傳的主要形式。其中前者主要有年會和表揚大會等公司性質(zhì)的活動，后者則分為在崗和崗前兩種不同培訓(xùn)。

4、結(jié)語

篇8

什么叫智能物業(yè)呢?在這里我們有必要弄清這個概念。近年來，智能建筑技術(shù)又有了新的發(fā)展，人們把智能建筑技術(shù)擴展到一個區(qū)域的幾座智能建筑進行綜合管理，再分層次地連接起來進行統(tǒng)一管理，這樣的區(qū)域和城市分別被稱為智能物業(yè)小區(qū)和智能城市。智能物業(yè)小區(qū)是智能城市的基本單元，它已成為建筑行業(yè)中繼智能建筑之后的有一個熱點。

所謂的智能物業(yè)小區(qū)，就是將在一定地域范圍內(nèi)多個具有相同或不同功能的建筑物(主要是指住宅小區(qū))按照統(tǒng)籌的方法分別對其功能進行智能化，資源充分共享，統(tǒng)一管理，在提供安全、舒適、方便、節(jié)能、可持續(xù)發(fā)展的生活環(huán)境的同時，便于統(tǒng)一管理和控制，并盡可能的提高性價比指標(biāo)。

讓我們對比來看看國內(nèi)外智能化物業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀吧!國外，智能網(wǎng)絡(luò)物業(yè)常被稱為”smarthome"?，F(xiàn)在已有不少地方，如美國、加拿大、澳大利亞等地開發(fā)了這種智能網(wǎng)絡(luò)物業(yè)社區(qū)。這些社區(qū)都通過電子手段提供與社區(qū)有關(guān)的信息和服務(wù)。這種方式不僅縮短了人們物理上的距離，而且給用戶帶來了許多方便。通過Internet，社區(qū)向其住戶提供國內(nèi)外新聞、社區(qū)內(nèi)新聞以及住戶自己感興趣的新聞。另外，還有交通信息、天氣形式、地區(qū)性活動、商業(yè)區(qū)地圖。而社區(qū)最重要的是服務(wù)，這些社區(qū)提供了如醫(yī)療、嬰兒看護、寵物照顧、病人監(jiān)護、電子圖書館、網(wǎng)上學(xué)校、預(yù)定旅店、飯館、酒吧、看電影、逛公園等項目，住戶可以根據(jù)自己的愛好進行選擇。此外，在住戶家庭內(nèi)部聯(lián)成局域網(wǎng)(HomeLocalAreaNetwork)，將自家的所有電器進行智能控制，支持多臺個人電腦。住戶可以遠程監(jiān)視、控制家中的各種設(shè)備，如提前打開空調(diào)、開關(guān)燈、收發(fā)傳真等一系列內(nèi)部事務(wù)。這一智能化控制使得整個小區(qū)的智能化水平又提高了很多，當(dāng)然這和國外網(wǎng)絡(luò)普及、應(yīng)用水平、國民收入是密不可分的。

早在幾年前，美國、歐洲和東南亞等經(jīng)濟比較發(fā)達的國家先后提出了“智能物業(yè)"(SmartHome)的概念。其實項目標(biāo)就是：“將家庭中各種與信息相關(guān)的通訊設(shè)備，家用電器和家庭保安裝置通過家庭總線技術(shù)(HBS'''')連接到一個家庭智能化系統(tǒng)上進行集中的或異地的監(jiān)視、控制和家庭事務(wù)性管理，并保持這些家庭設(shè)施與住宅環(huán)境的和諧與協(xié)調(diào)。”早在1983年美國電子工業(yè)協(xié)會就組織專門機構(gòu)開始制定家庭電氣設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，并于1988年編制了第一個適用于家庭住宅的電氣設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，即：《家庭自動化系統(tǒng)與通訊標(biāo)準(zhǔn)》，也有稱之為家庭總線系統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn)(HBS)。在其制定的設(shè)計規(guī)范與標(biāo)準(zhǔn)中，智能住宅的電氣設(shè)計要求必須滿足以下三個條件，即：

1)具有家庭總線系統(tǒng)；(也稱綜合布線系統(tǒng))

2)通過家庭總線系統(tǒng)提供各種服務(wù)功能；(各種家電的智能化)

3)能和住宅以外的外部世界相連接。(互聯(lián)網(wǎng)的功能，目前中國電信、長城寬帶及有線電

視都在積極的擴展此項業(yè)務(wù)以爭取更多的終極用戶)

我國也從1997年初開始制定《小康住宅電氣設(shè)計(標(biāo)準(zhǔn))導(dǎo)則》)(討論稿)，在“導(dǎo)則”中規(guī)定了小康住宅小區(qū)電氣設(shè)計總體上應(yīng)滿足以下的要求：高度的安全性；舒適的生活環(huán)境；便利的通訊方式；綜合的信息服務(wù)；家庭智能化系統(tǒng)。同時也對小康住宅與小區(qū)建設(shè)在安全防范、家庭設(shè)備自動化和通訊與網(wǎng)絡(luò)配置等方面提出了三級設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，即：第一級為“理想目標(biāo)”；第二級為“普及目標(biāo)”；第三級為“最低目標(biāo)”。

在1998年5月新加坡舉辦的"98亞洲家庭電器與電子消費品國際展覽會”上，通過在場內(nèi)“蓋”起的模擬“未來之家”推出了新加坡模式的家庭智能化系統(tǒng)，并在

新加坡新聞媒體上刊登了有關(guān)“未來之家”的智慧所在。在“未來之家”里當(dāng)早晨起床時間一到，臥室音響設(shè)備就會自動播放屋主人愛聽的“起床曲”喚醒主人；臥房浴室的電燈也會在主人進入梳洗時自動亮起，這時，廚房的煮咖啡器也自動煮水，等主人出來時，就有熱騰騰的咖啡等著他；在客廳里，主人只需輕輕按動綜合功能遙控器，就可以十分方便的通過家庭影院系統(tǒng)播放電視節(jié)目、VOD點播、DVD播放、上網(wǎng)查詢郵件和當(dāng)天的重要新聞，以及多媒體游戲。當(dāng)主人出門后，家庭智能化系統(tǒng)就會自動啟動安全保衛(wèi)系統(tǒng)，一旦有人非法進入住宅或發(fā)生意外事故(如：火災(zāi)、煤氣泄漏、老人疾病緊急求助)，系統(tǒng)就會立即自動撥電通知主人，或向有關(guān)警署報警。在外的主人接到報警后，也可以撥電回家撥接上家庭智能化系統(tǒng)，開啟家中的數(shù)碼電話機上的特別對講器，聽聽家里有沒有奇怪的聲音，甚至質(zhì)問不速之客“你想干什么?”。主人在下班回家前，可以通過手機遙控家里的空調(diào)機并調(diào)節(jié)到舒適的溫度上，以及其它家里的電器設(shè)備(如：熱水器等)，當(dāng)主人完成操作后，電話里會傳來柔美的聲音：“空調(diào)已開啟”。因此“未來之家”也是一個會“說話”的智慧之家。目前在美國已有近四萬戶家庭安裝了這一類的“家庭智能化系統(tǒng)”，在新加坡也有近30個社區(qū)(住宅小區(qū))近5000戶的家庭采用了“家庭智能化系統(tǒng)”。相信到了2l世紀(jì)將會有更多的公寓和洋樓，以及住宅單位(住宅小區(qū))安裝上這一類高科技智能化系統(tǒng)產(chǎn)品。

雖然建筑智能化在國內(nèi)出現(xiàn)只是近幾年的事，但隨著國家信息產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和建筑功能的改善，人們需要加強對外交流，因此產(chǎn)生了智能建筑這一概念。針對中國智能建筑市場已經(jīng)形成，建設(shè)部設(shè)立了有關(guān)科研課題對其進行研究，但主要是在對現(xiàn)在的新技術(shù)、新產(chǎn)品進行優(yōu)化、組合。為了避免投入、產(chǎn)出的效率問題，對市場進行科學(xué)管理，建設(shè)部在今年將推出”建筑智能化管理暫行辦法”，同時也將慢慢建立設(shè)計、施工、維護、檢驗等標(biāo)準(zhǔn)?，F(xiàn)在建設(shè)部對小區(qū)智能化方面的研究主要集中在滿足通訊，為智能化提供基礎(chǔ)；有線電視傳播(娛樂)；計算機進入家庭；物業(yè)管理四大方面。目前，國內(nèi)一些經(jīng)濟較發(fā)達的城市已經(jīng)有這方面建設(shè)，如我市的番禺麗江花園、保利花園、光大花園第三期等，而中信大廈更號稱要成為廣州的數(shù)碼港。他們的出現(xiàn)滿足了不同收入用戶對住戶的需求，同時，也為將來國家制定小康型住宅的標(biāo)準(zhǔn)進行了有益的探索和嘗試。

智能物業(yè)和智能物業(yè)管理是兩個不同的概念，智能化是物業(yè)里面固有的一種硬件設(shè)施，他是用來為住戶實施服務(wù)的一個理想的環(huán)境，智能住宅小區(qū)為物業(yè)管理提供了新的發(fā)展空間，智能住宅與智能社區(qū)的發(fā)展方向，可以概括出四大特點：1、網(wǎng)絡(luò)化。目前流行的家庭的辦公、網(wǎng)上購物、遠程教育等等正是通信與計算機網(wǎng)絡(luò)化的現(xiàn)實表現(xiàn)，離開了網(wǎng)絡(luò)，也就不可能有住宅與住宅小區(qū)的智能化。2、智能化。住宅的智能化是把住宅的單一居住功能引向休閑、娛樂、購物、教育、家庭辦公等多項功能；把住宅小區(qū)的狹小、封閉空間變?yōu)榭捎|及世界的開放地域。3、人性化。智能住宅與智能住宅小區(qū)是迎合人的需要而產(chǎn)生和發(fā)展的，因此，在規(guī)劃、設(shè)計階段，就已充分考慮了居民的各種現(xiàn)實與各種需要要“以人為本”。4、綜合化。智能住宅小區(qū)具有很多復(fù)雜的功能，這些功能函蓋通信、安防、物業(yè)管理、家庭智能化等幾大方面，綜合性很強。

具備四大特點的智能住宅與智能住宅小區(qū)的產(chǎn)生，給了物業(yè)管理一個發(fā)展的空間，也給物業(yè)管理一個展現(xiàn)價值的機會。智能住宅與智能住宅小區(qū)的出現(xiàn)，給物業(yè)管理增加了很多新的、技術(shù)含量較高的管理服務(wù)內(nèi)容，如網(wǎng)絡(luò)服務(wù)等等，使物業(yè)管理真正的有了“用武之地”，間接地也提升了小區(qū)物業(yè)管理的形象。

同時，物業(yè)管理的參與也才能真正實現(xiàn)智能住宅與智能住宅小區(qū)的智能功能。一方面，物業(yè)管理智能化系統(tǒng)是智能住宅與智能住宅小區(qū)智能系統(tǒng)的組成部分，沒有物業(yè)管理的智能化，就沒有完整意義上的住宅與住宅小區(qū)的智能化；另一方面，只有物業(yè)管理的參與，并通過物業(yè)公司管理服務(wù)人員對智能化設(shè)備設(shè)施的管理，及通過提供多種信息為居民服務(wù)，居民才能真正感受到住宅與住宅小區(qū)的“智能”，也才能感受生活的便利、安全、舒適與豐富多彩。

現(xiàn)代的智能住宅小區(qū)需要智能化的物業(yè)管理。與普通住宅小區(qū)物業(yè)管理相比，智能型住宅小區(qū)物業(yè)管理具有明顯不同的特點：其一，智能化程度高。傳統(tǒng)住宅小區(qū)由于其建筑、設(shè)備設(shè)施等硬件缺乏智能性，充其量也就作些住宅小區(qū)智能化的改造，在物業(yè)管理方面使用一些計算機，但使用范圍相對狹窄。智能住宅與智能住宅小區(qū)由于其先天優(yōu)勢，給物業(yè)智能化管理創(chuàng)造了條件，不僅在計算機的使用上，還是在管理

的智能化上，都比普通住宅小區(qū)范圍要寬、程度要高得多。

其二、效率更高、內(nèi)容更多、更便于管理。主要表現(xiàn)為：①物業(yè)管理中的一些傳統(tǒng)收費項目，如房租、水電、媒氣、暖氣等的收費因為可以使用電腦管理而變得一目了然。房租、水、電、煤氣的用量也能通過專門的傳感器進行數(shù)據(jù)的精確采集。這樣可以提高效率，減少收費糾紛，而且大大方便了住戶。②物業(yè)管理領(lǐng)域中的一些專項與特約綜合經(jīng)營服務(wù)，如快餐盒飯送餐服務(wù)、物業(yè)租售服務(wù)、代聘保姆、代為介紹家庭教師、代訂車、船、飛機票、其它中介咨詢服務(wù)、購物服務(wù)、洗衣服務(wù)、社區(qū)廚房等，通過電腦網(wǎng)絡(luò)聯(lián)系與處理將更為方便高效。③物業(yè)公司管理服務(wù)人員也將變?yōu)殡娔X網(wǎng)絡(luò)的操作者與管理者，通過電腦網(wǎng)絡(luò)（廣城網(wǎng)與局域網(wǎng)）提供各種管理服務(wù)，不僅可以收取網(wǎng)絡(luò)信息使用費和各種服務(wù)費，而且也從根本上改變了自身的傳統(tǒng)形象，提升了物業(yè)管理的科技含量、檔次和社會地位。管理服務(wù)人員的主要工作不再是走門串戶、忙于嘴上的協(xié)調(diào)與勸解，而是管理和維護電腦網(wǎng)絡(luò)，提供網(wǎng)上信息服務(wù)。這樣不但增加了管理服務(wù)內(nèi)容，相應(yīng)增加了物業(yè)公司的收入來源和利潤，而且因為網(wǎng)絡(luò)管理服務(wù)的高效而使物業(yè)管理變得更有效率，更容易管理。

其三，管理人員素質(zhì)要求更高。智能住宅小區(qū)物業(yè)管理人員要在智能結(jié)構(gòu)方面不但具有普通住宅小區(qū)物業(yè)管理人員的知識結(jié)構(gòu)，同時還應(yīng)熟悉和掌握計算機的基本知識和網(wǎng)絡(luò)知識，了解計算機的管理維護知識，熟練進行計算機的各種操作，包括文檔處理的網(wǎng)絡(luò)操作等等。

智能住宅小區(qū)及其物業(yè)管理的上述特點，也對物業(yè)管理提出了一系列新的要求：

第一、從業(yè)人員要了解智能住宅與智能建筑的不同，努力從物業(yè)管理的各個方面入手搞好物業(yè)管理工作。智能住宅是智能建筑技術(shù)的發(fā)展和延伸，但它又有不同于智能建筑的特點。從其智能化的內(nèi)容來看，重點是生活服務(wù)、安保和物業(yè)的管理維護；系統(tǒng)結(jié)構(gòu)具有適應(yīng)眾多服務(wù)對象與服務(wù)內(nèi)容的分散性、多樣性、靈活性、控制對象分散，信息傳輸距離長，布線復(fù)雜等等。因此，從業(yè)人員要真正把智能住宅小區(qū)與智能建筑從管理觀念和管理服務(wù)的具體內(nèi)容方面區(qū)別開來，從住宅小區(qū)的角度，向居民提供優(yōu)質(zhì)高效的管理服務(wù)產(chǎn)品，同時，積極做好智能化設(shè)備設(shè)施的維護工作。

第二，必須強調(diào)和切實督促物業(yè)公司對智能住宅小區(qū)物業(yè)管理的早期介入。一方面物業(yè)公司要從思想上把早期介入真正重視起來，并切實付諸實施；另一方面，政府有關(guān)部門也要從維護人民生命財產(chǎn)的角度出發(fā)，強調(diào)和督促物業(yè)公司對智能住宅小區(qū)物業(yè)管理的早期介入。

第三，必須加強智能住宅小區(qū)管理服務(wù)人員，特別是智能化系統(tǒng)維護管理人員的培訓(xùn)培養(yǎng)工作。物業(yè)公司應(yīng)選派相關(guān)專業(yè)的技術(shù)人員參與智能化系統(tǒng)的設(shè)計與實施，進行崗位培訓(xùn)，掌握智能化系統(tǒng)管理的技能，并將系統(tǒng)過程、數(shù)據(jù)全面存檔，作為智能化系統(tǒng)啟動的初始條件，以確保智能化系統(tǒng)正常運行，并能保證管理服務(wù)人員正常利用該系統(tǒng)為廣大居民服務(wù)。

第四，努力做好智能小區(qū)物業(yè)管理的組織實施工作。智能住宅小區(qū)物業(yè)管理具有普通住宅小區(qū)物業(yè)管理的一般內(nèi)容，包括：①公共管理服務(wù)。具體內(nèi)容有：房屋維修管理、房屋設(shè)備管理、安全管理、道路交通管理、環(huán)境環(huán)衛(wèi)管理、供曖管理以及公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)等等。②綜合經(jīng)營服務(wù)。包括專項服務(wù)和特約服務(wù)兩個方面。具體內(nèi)容有：衣著、飲食、居住、行旅、娛樂、購物、文教體衛(wèi)等方面的服務(wù)。另外，智能住宅小區(qū)物業(yè)管理比普通小區(qū)物業(yè)管理也多了一些新的管理服務(wù)內(nèi)容，如網(wǎng)絡(luò)信息服務(wù)等等。同時，智能住宅小區(qū)物業(yè)管

理的主要工作也將變?yōu)楣芾砗途S護電腦網(wǎng)絡(luò)，而不是以前那種主要是依靠人力來發(fā)現(xiàn)和解決物業(yè)管理問題。

篇9

關(guān)鍵詞:物業(yè)管理;競爭;服務(wù)標(biāo)準(zhǔn);以人為本;服務(wù)創(chuàng)新

中圖分類號:F293

文獻標(biāo)識碼:A

文章編號:1009-2374(2009)18-0073-02

一、物業(yè)管理的方法

(一)設(shè)立服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),巧妙解決各種矛盾

首先,物業(yè)管理是一項非常細(xì)致的工作,再加上從業(yè)人員流動性較大,為保證物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量,對物業(yè)管理的每個過程和每個環(huán)節(jié)都應(yīng)制定相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn),并嚴(yán)格要求所有物業(yè)管理人員必須按標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)。要求物業(yè)管理人員在接到服務(wù)要求,按照規(guī)定的程序詢問,同時還要準(zhǔn)備幾套處理日常事故的應(yīng)急方案。這樣,可以快速指導(dǎo)業(yè)主進行自修以降低損失和危險,快速滿足業(yè)主的要求,避免維修人員不足時,造成供需矛盾,也可減少不必要的人力浪費。其次,服務(wù)態(tài)度特別重要,一定要注重上門服務(wù)的培訓(xùn)和服務(wù)程序的規(guī)范。

(二)樹立“以人為本”的概念,突出服務(wù)意識

在物業(yè)管理的過程中,要想做到讓服務(wù)對象滿意放心,必須要真心投入,要做到細(xì)致入微,真正把污物對象當(dāng)成自家人、當(dāng)作“上帝”。

(三)多種方法主動引導(dǎo),巧妙解決問題,學(xué)會換位思考

物業(yè)管理中最突出的矛盾來源于建筑實體自身的質(zhì)量和人員服務(wù)的質(zhì)量,除去物業(yè)公司難以解決的建筑實體本身的質(zhì)量問題外,管理中的一些小事,往往是造成或激化管理公司和業(yè)主雙方矛盾的主要原因。因此,在物業(yè)管理過程中,強調(diào)持續(xù)、全方位、多途徑地引導(dǎo)業(yè)主:一是按照法律法規(guī)和業(yè)主公約引導(dǎo)業(yè)主行為;二是按照物業(yè)管理合同,明確合作雙方的責(zé)任和義務(wù)。遇到問題時,工作人員現(xiàn)場進行講解,有理有據(jù)的解決問題,引導(dǎo)業(yè)主自覺遵守法制法規(guī),進行自律。

在為了業(yè)主安全,組織急救演練服務(wù)中,應(yīng)采取接近實際的演練方法,積極動員業(yè)主參與。通過演習(xí),讓業(yè)主對高層住宅和電梯井的煙囪效應(yīng)、疏散標(biāo)識、防火隔離設(shè)施、消防通道、自助求生知識和疏散方法等有全面地認(rèn)識。以此,讓業(yè)主更加自覺愛護消防設(shè)施和消防設(shè)備,保證消防通道的暢通。讓業(yè)主學(xué)會換位思考,讓業(yè)主知道這才是化干戈為玉帛、妥善解決問題的方法。

二、物業(yè)管理發(fā)展途徑:服務(wù)創(chuàng)新

物業(yè)管理是一個服務(wù)性很強的行業(yè),它通過提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)來滿足人們的需要,利用讓業(yè)主滿意的服務(wù)樹立企業(yè)形象,建立品牌,健全制度和完善服務(wù),通過優(yōu)質(zhì)的服務(wù)來延伸房地產(chǎn)的誠信和品牌,實現(xiàn)公司的綜合利益。而如何提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)是物業(yè)管理發(fā)展的課題,這就要求我們通過不斷創(chuàng)新來解決問題。社會的發(fā)展,科技的進步,都依賴于人們的不斷創(chuàng)新活動。對于物業(yè)管理行業(yè),在激烈競爭中那些成功者一定是最先接受新的、好的理念并付諸實踐的人,物業(yè)管理從其產(chǎn)生之日就必須不斷創(chuàng)新。

所謂創(chuàng)新,具體來說是指人們在優(yōu)化自身素質(zhì)和周圍環(huán)境的基礎(chǔ)上,憑借多樣化的創(chuàng)新思想活動,對從事的各項工作進行不斷改革、更新和完善的過程。

今天,作為現(xiàn)代化城市管理重要組成部分的物業(yè)管理,對提高物業(yè)本身的價值、改善人們的工作生活環(huán)境、提高生活質(zhì)量、促進城市管理,起著舉足輕重的作用。而物業(yè)管理的產(chǎn)生和發(fā)展,必須依靠有創(chuàng)新意識的同志們。

服務(wù)創(chuàng)新的東西必須是一個新產(chǎn)生的事物,要把它引入社會生活中并付諸實踐,才能給經(jīng)濟發(fā)展和社會進步帶來較大影響和變革,若不能成功,就不能稱為創(chuàng)新。物業(yè)管理產(chǎn)生的最初原因只是為了解決商品房管理中遇到的情況、問題。隨著住房改革步伐的加快,這種管理模式得到廣泛推廣,其價值日益為開發(fā)商、政府有關(guān)部門和廣大業(yè)主所認(rèn)同。

服務(wù)創(chuàng)新對物業(yè)管理的推動不僅表現(xiàn)在管理面的不斷擴大,而且推動著其運行機制的不斷優(yōu)化和物業(yè)管理理論的不斷完善。隨著物業(yè)服務(wù)商品化、多樣化的普及和深入,早期的各管各的管理模式已經(jīng)不符合現(xiàn)在的要求,從而需要創(chuàng)新來解決符合市場經(jīng)濟要求的管理模式。目前,很多城市的物業(yè)管理行業(yè),已經(jīng)把管理的主動權(quán)還給業(yè)主,由業(yè)主委托管理,從而為物業(yè)管理走向成熟開辟了新的道路,使物業(yè)管理得到了創(chuàng)新。

物業(yè)管理雖然已經(jīng)走過了風(fēng)風(fēng)雨雨多年,已初步形成規(guī)模,但我們應(yīng)該看到現(xiàn)在的物業(yè)管理發(fā)展仍然有很多困難。其主要表現(xiàn)是:管理體制上,服務(wù)意識沒有得到落實,社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理規(guī)范還沒有普遍確立和完善;運行機制上,市場競爭機制尚未全面形成,壟斷、不規(guī)范競爭還相當(dāng)嚴(yán)重;法律體系還沒有完善等等問題。面對這些困難,只有創(chuàng)新、搞好服務(wù)才能謀求發(fā)展,只有不斷開拓進取才能取得成效。

三、物業(yè)服務(wù)中應(yīng)注意的問題

(一)物業(yè)服務(wù)應(yīng)充分調(diào)動各方面的積極性

物業(yè)服務(wù)是一項相當(dāng)復(fù)雜的社會系統(tǒng)工程,不僅關(guān)系到企業(yè)的經(jīng)濟效益,而且關(guān)系到業(yè)主的生活質(zhì)量、城市的管理水平、城市的整體形象等。因此,物業(yè)服務(wù)的發(fā)展也需要各方面的配合與支持。首先是政府要轉(zhuǎn)變職能,從直接管理房地產(chǎn),干預(yù)物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營管理活動,轉(zhuǎn)向宏觀調(diào)控,為企業(yè)創(chuàng)造良好的外部環(huán)境,制定好切實可行的地方規(guī)范,提供好的政策和服務(wù),協(xié)調(diào)好各相關(guān)部門的關(guān)系。其次是業(yè)主的思想意識,業(yè)主要懂得自覺,學(xué)會自律。第三是企業(yè)的創(chuàng)新,企業(yè)應(yīng)認(rèn)清自己的角色和位置,在觀念上以及經(jīng)營管理上要加大服務(wù)意識。

(二)物業(yè)服務(wù)要講究效益

物業(yè)服務(wù)也是一項復(fù)雜的社會工作,其水平的高低,效果的好壞直接影響著全社會的利益。如果物業(yè)服務(wù)只注重利潤,不講社會效益,那么,其市場將因業(yè)主的失望而日漸縮小;相反,如果物業(yè)公司只講社會效益,而忽視企業(yè)的經(jīng)濟效益,那么,管理活動將因失去造血功能而難以持久地進行下去。因此,社會各方面應(yīng)當(dāng)既考慮到物業(yè)服務(wù)的健康發(fā)展,又要兼顧廣大業(yè)主的實際經(jīng)濟承受能力,以確保人們生活質(zhì)量的不斷提高。

(三)物業(yè)管理服務(wù)適應(yīng)社會需求

物業(yè)服務(wù)要走市場化的道路,要滿足社會需求,只有市場化的不斷深入、社會需求不斷得到滿足,物業(yè)公司才是真正發(fā)揮了作用、占住了市場。因此,物業(yè)管理公司只有牢固地樹立市場觀念,積極地參與激烈的市場競爭,適應(yīng)社會需求,才能不斷擴大自身的生存空間。

物業(yè)管理服務(wù)必須以市場為導(dǎo)向,針對不同環(huán)境和條件,創(chuàng)造出符合物業(yè)管理市場需求的個性化的管理服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)制定出適合自身發(fā)展的戰(zhàn)略,并適應(yīng)不斷變化著的復(fù)雜環(huán)境。其戰(zhàn)略包括:以市場為中心;以全面合作為前提;以組織結(jié)構(gòu)為核心;以服務(wù)意識為重點,充分發(fā)揮服務(wù)人員的才能和信息技術(shù)的杠桿作用,根據(jù)自身所處的經(jīng)營環(huán)境的變化,及時地創(chuàng)造出富有個性化和現(xiàn)實價值的服務(wù)商品,并以優(yōu)質(zhì)服務(wù)去滿足市場需求,使物業(yè)服務(wù)得到社會認(rèn)可、業(yè)主滿意,使企業(yè)自身取得相應(yīng)效益的發(fā)展前景。

總之,在日常工作中有創(chuàng)新意識還不夠,把創(chuàng)新意識和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)意識共同付諸實踐才是最根本的,物業(yè)管理企業(yè)要想做大做強,要想在競爭中脫穎而出,必須與時俱進,超凡卓越,提供最優(yōu)質(zhì)的服務(wù),真正體現(xiàn)“物業(yè)管理就是服務(wù),服務(wù)必須到位”的宗旨,并把創(chuàng)新能力貫穿于服務(wù)當(dāng)中。

參考文獻

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篇10

受托方（以下簡稱乙方）：___________________________根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，甲方將（物業(yè)名稱）委托于乙方實行物業(yè)管理，訂立本合同。

第一條　物業(yè)基本情況

物業(yè)類型：

座落位置：______市______區(qū)____________路（街道）______號

占地面積：_____________________________平方米

第二條　乙方提供服務(wù)的受益人為本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人，本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人均應(yīng)對履行本合同承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

第三條　負(fù)責(zé)向業(yè)主和物業(yè)使用人收取下列費用：

1．物業(yè)管理服務(wù)費；

2.__________________________________________________________________________。

第四條　業(yè)主和物業(yè)使用人房屋自用部位、自用設(shè)施及設(shè)備的維修、養(yǎng)護，在當(dāng)事人提出委托時，乙方應(yīng)接受委托并合理收費。

第五條　對業(yè)主和物業(yè)使用人違反業(yè)主公約的行為，針對具體行為并根據(jù)情節(jié)輕重，采取批評、規(guī)勸、警告、制止、等措施。

第六條　其它委托事項

1.______________________________________________________________________________。

第七條　委托管理期限為_______年。自___年___月___日___時起至___年___月___日___時止。

第八條　a、甲方權(quán)利義務(wù)（適用于業(yè)主委員會）

1．代表和維護產(chǎn)權(quán)人、使用人的合法權(quán)益；

2．制定業(yè)主公約并監(jiān)督業(yè)主和物業(yè)使用人遵守公約；

3．審定乙方擬定的物業(yè)管理制度；

4．檢查監(jiān)督乙方管理工作的實施及制度的執(zhí)行情況；

5．審定乙方提出的物業(yè)管理服務(wù)年度計劃、財務(wù)預(yù)算及決算；

b、甲方權(quán)利義務(wù)（適用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）

1．在為主委員會成立之前，負(fù)責(zé)制定業(yè)主公約并將其作為房屋租售合同的附件要求業(yè)主和物業(yè)使用人遵守；

2．審定乙方擬定的物業(yè)管理制度；

3．檢查監(jiān)督乙方管理工作的實施及制度的執(zhí)行情況；

4．審定乙方提出的物業(yè)管理服務(wù)年度計劃、財務(wù)預(yù)算及決算；

5．委托乙方管理的房屋、設(shè)施、設(shè)備應(yīng)達到國家驗收標(biāo)準(zhǔn)要求。

如存在質(zhì)量問題，按以下方式處理：

（1）負(fù)責(zé)返修；

（2）委托乙方返修，支出全部費用；

（3）__________________________。

第九條　乙方權(quán)利義務(wù)

1．根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)及本合同的約定，制訂物業(yè)管理制度；

2．對業(yè)主和物業(yè)使用人違反法規(guī)、規(guī)章的行為，提請有關(guān)部門處理；

3．按本合同第十六條的約定，對業(yè)主和物業(yè)使用人違反業(yè)主公約的行為進行處理；

4．可選聘專營公司承擔(dān)本物業(yè)的專項管理業(yè)務(wù)，但不得將本物業(yè)的管理責(zé)任轉(zhuǎn)讓給第三方；

5．負(fù)責(zé)編制房屋、附屬建筑物、構(gòu)筑物、設(shè)施、設(shè)備、綠化等的年度維修養(yǎng)護計劃和大中修方案，經(jīng)雙方議定后由乙方組織實施；

6．向業(yè)主和物業(yè)使用人告知物業(yè)使用的有關(guān)規(guī)定，當(dāng)業(yè)主和物業(yè)使用人裝修物業(yè)時，告知有關(guān)限制條件，訂立書面約定，并負(fù)責(zé)監(jiān)督；

7．負(fù)責(zé)編制物業(yè)管理年度管理計劃、資金使用計劃及決算報告；

8．每個月向全體業(yè)主和物業(yè)使用人公布一次管理費用收支帳目；

9．對本物業(yè)的公用設(shè)施不得擅自占用和改變使用功能，如需在本物業(yè)內(nèi)改、擴建或完善配套項目，須與甲方協(xié)商經(jīng)甲方同意后報有關(guān)部門批準(zhǔn)方可實施；

10．本合同終止時，乙方必須向甲方移交全部經(jīng)營性商業(yè)用房、管理用房及物業(yè)管理的全部檔案資料；

第十條　乙方須按下列約定，實現(xiàn)目標(biāo)管理

1．房屋外觀：________________________________________________________；

2．設(shè)備運行：________________________________________________________；

3．房屋及設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護：____________________________________；

4．公共環(huán)境：________________________________________________________；

5．綠化：____________________________________________________________；

6．交通秩序：________________________________________________________。

第十一條　物業(yè)管理服務(wù)費

1．本物業(yè)的管理服務(wù)費，住宅房屋由乙方按建筑面積每月每平方米___元向業(yè)主或物業(yè)使用人收?。环亲≌课萦梢曳桨唇ㄖ娣e每月每平方米___元向業(yè)主或物業(yè)使用人收??；

2．管理服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整，按___調(diào)整；

3．空置房屋的管理服務(wù)費，由乙方按建筑面積每月每平方米___元向___收取；

4．業(yè)主和物業(yè)使用人逾期交納物業(yè)管理費的，按以下第___項處理：

（1）從逾期之日起按每天___元交納滯納金；

（2）從逾期之日起按每天應(yīng)交管理費的萬分之___交納滯納金；

（3）_____________________________________________________。

第十二條　車位使用費由乙方按下列標(biāo)準(zhǔn)向車位使用人收取

1．露天車位：_____________________________________________；

2．車庫：_________________________________________________；

3．_______________________________________________________。

第十三條　乙方對業(yè)主和物業(yè)使用人的房屋自用部位、自用設(shè)備、毗連部位的維修、養(yǎng)護及其它特約服務(wù)，由當(dāng)事人按實發(fā)生的費用計付，收費標(biāo)準(zhǔn)須經(jīng)甲方同意。

第十四條　其它乙方向業(yè)主和物業(yè)使用人提供的服務(wù)項目和收費標(biāo)準(zhǔn)如下：

1．高層樓房電梯運行費按實結(jié)算，由乙方向業(yè)主或物業(yè)使用人收??；

2．________________________________________________________。

第十五條　房屋的共用部位、共用設(shè)施、設(shè)備、公共場地的維修、養(yǎng)護費用

1．房屋共用部位的小修、養(yǎng)護費用，由____________承擔(dān)；大中修費用，由______________承擔(dān)；更新費用，由______________承擔(dān)；

2．房屋共用設(shè)施、設(shè)備的小修、養(yǎng)護費用，由______承擔(dān)；大中修費用，由______________承擔(dān)；更新費用，由______________承擔(dān)；

3．市政公用設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的小修、養(yǎng)護費用，由______承擔(dān)；大中修費用，由_______承擔(dān)；更新費用，由_______承擔(dān)；

4．公共綠地的養(yǎng)護費用，由_______承擔(dān)；改造、更新費用，由_______承擔(dān)；

5．附屬配套建筑和設(shè)施的小修、養(yǎng)護引用，由_______承擔(dān)；大中修費用，由_______承擔(dān)；更新費用，由_______承擔(dān)。

第十六條　甲方違反合同第十九條的約定，使乙方未完成規(guī)定管理目標(biāo)，乙方有權(quán)要求甲方在一定期限內(nèi)解決，逾期未解決的，乙方有權(quán)終止合同；造成乙方經(jīng)濟損失的，甲方應(yīng)給予乙方經(jīng)濟賠償。

第十七條　乙方違反本合同第五章的約定，未能達到約定的管理目標(biāo)，甲方有權(quán)要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有權(quán)終止合同；造成甲方經(jīng)濟損失的，乙方應(yīng)給予甲方經(jīng)濟賠償。

第十八條　乙方違反本合同第六章的約定，擅自提高收費標(biāo)準(zhǔn)的，甲方有權(quán)要求乙方清退；造成甲方經(jīng)濟損失的，乙方應(yīng)給予甲方經(jīng)濟賠償。

第十九條　甲、乙任一方無正當(dāng)理由提前終止合同的，應(yīng)向?qū)Ψ街Ц对倪`約金；給對方造成的經(jīng)濟損失超過違約金的，還應(yīng)給予賠償。

第二十條　本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗力，致使合同無法履行時，雙方應(yīng)按有關(guān)法律規(guī)定及時協(xié)商處理。

第二十一條　本合同在履行中如發(fā)生爭議，雙方應(yīng)協(xié)商解決或報請物業(yè)管理行政主管部門進行調(diào)解，協(xié)商或調(diào)解不成的，雙方同意由______仲裁委員會仲裁（當(dāng)事人雙方不在合同中約定仲裁機構(gòu)，事后又未達成仲裁協(xié)議的，可以向人民法院起訴）。

第二十二條　合同期滿本合同自然終止，雙方如續(xù)訂合同，應(yīng)在該合同期滿_______天前向?qū)Ψ教岢鰰嬉庖姟?/p>

第二十三條　本合同自簽字之日起生效。